УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №935/842/21 Головуючий у 1-й інст. Пасічний Т. З. 
Категорія 32 Доповідач Павицька Т. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 липня 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого          Павицької Т. М.,
суддів                 Миніч Т.І., Микитюк О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №935/842/21 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до фермерського господарства «Агро-Союз» про розірвання договору оренди землі, за апеляційною скаргою фермерського господарства «Агро-Союз» на рішення Коростишівського районного суду Житомирської області від 04 червня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Пасічного Т.З. в м. Коростишеві,

в с т а н о в и в :

У березні 2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду із даним позовом, у якому просять розірвати договір оренди землі укладений 01 липня 2017 року між ними та ФГ «Агро-Союз» щодо земельної ділянки розміром 2,399 га з кадастровим номером 1822587600:04:000:0266, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на землях Торчинської сільської ради Коростишівського району Житомирської області та зареєстрований в державному реєстрі прав за №22383021 - 12.09.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за індексним номером: 371268888 від 18.09.2017.
В обґрунтування позову зазначили, що 01 липня 2017 року вони уклали договір оренди землі площею 2,399 га з кадастровим номером 1822587600:04:000:0266, яка розташована на землях Торчинської сільської ради Коростишівського району Житомирської області з ФГ «Агро-Союз». Вказують, що даний договір було укладено на строк 10 років. Проте, починаючи з 01.01.2020 та до моменту звернення з даним позовом до суду орендарем – ФГ «Агро-Союз» порушено умови договору оренди землі від 01.07.2017, оскільки не було сплачено орендну плату, встановлену умовами вказаного договору.

Вважають, що порушення істотних умов договору, а саме щодо порушення виплати орендної плати з 01.01.2020 порушує їх право на вільне користування та розпорядження своєю власністю, а саме земельною ділянкою, а тому просять достроково розірвати договір оренди землі, за невиконання сторонами обов`язків, передбачених п.п. 24, 25 Закону України «Про оренду землі».
Рішенням Коростишівського районного суду Житомирської області від 04 червня 2021 року позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено. Розірвано договір оренди землі, укладений 01.07.2017 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та фермерським господарством «Агро-Союз», площею 2,399 га, кадастровий номер 1822587600:04:000:0266, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Торчинської сільської ради Коростишівського району Житомирської області, який зареєстрований у Державному реєстрі прав за номером 22383021 від 12.09.2017, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37126888 від 18.09.2017.
Скасовано Державну реєстрацію договору оренди землі площею 2,399 га з кадастровим номером номер 1822587600:04:000:0266, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Торчинської сільської ради Коростишівського району Житомирської області, укладений 01 липня 2017 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та фермерським господарством «Агро-Союз», який зареєстрований у Державному реєстрі прав за номером 22383021 від 12.09.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37126888 від 18.09.2017 у зв`язку з його розірванням. Вирішено питання судових витрат.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції ФГ «Агро-Союз» подало апеляційну скаргу, у якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Вказує, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Зазначає, що разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Вказує, що враховуючи умови укладеного договору, строк сплати орендної плати за 2020 рік – закінчився 31.12.2020 року, а за 2021 – закінчиться 31.12.2021 (тобто у майбутньому). Зазначає, що у ФГ «Агро-Союз» ще не настав строк щодо виконання обов`язку в частині сплати орендної плати за 2021 рік. Вважає, що як на день звернення позивача до суду так і на сьогоднішній день у діях відповідача відсутня ознака систематичності несплати орендної плати, адже відсутні два і більше випадки таких дій. Окрім того, зазначає, що матеріали справи не містять жодного доказу, який би підтверджував систематичність дій відповідача у частині несплати орендної плати, що у свою чергу вказує на безпідставність вимог та як наслідок незаконність рішення суду першої інстанції. Вказує, що судом першої інстанції не враховано, що сам по собі факт державної реєстрації не породжує і не припиняє правовідносини сторін, а можливість скасування державної реєстрації, а також наслідки такого скасування не передбачена законом.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачів ОСОБА_3 зазначає, що визнання відповідачем того факту, що ним не сплачувалась орендна плата за 2020 рік, у діях останнього наявна систематичність у частині несплати орендної плати передбаченої умовами договору оренди від 01.07.2017, саме за період 2019 та 2020 роки.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що 01 липня 2017 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ФГ «Агро-Союз» укладено договір оренди землі, який зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна – 12.09.2017 за номером 22383021.
Відповідно до укладеного договору, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (орендодавець) надали, а ФГ «Агро-Союз» (орендар) прийняв у строкове платне користування земельну ділянку розміром 2,3990 га. Строк дії договору становить 10 років.
Пунктом 9 договору передбачено, що за користування земельною ділянкою орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3-5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата здійснюється в грошовому виразі в сумі або в натуральній формі на момент розрахунку.
У пункті 11 договору визначено, що орендна плата за звітний рік виплачується орендарем орендодавцю до 31 грудня звітного року.
Відповідно до пунктів 17 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно з пунктами 19 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення. 
У пункті 36 договору сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та реєстрації права оренди земельної ділянки (пункт 41 договору).
Згідно із статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України(далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У частині першій статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
У частинах першій та другій статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно із статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) визначає оренду землі як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону).
У статті 32 Закону передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Систематичність передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 904/23/18, постанови Верховного Суду України від 12.12.2012 у справі № 6-146цс12 та від 28.09.2016 у справі № 6-977цс16).
Разом із тим згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У розумінні наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає різні правові наслідки через порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.
Як встановлено судами, згідно пункту 11 договору, орендна плата за звітний рік виплачується орендарем орендодавцю до 31 грудня звітного року.
З матеріалів справи вбачається, що прострочення орендної плати за 2020 рік є одноразовим, що у свою чергу не може свідчити про систематичне (два і більше разів) порушення орендарем (відповідачем) своїх обов`язків щодо своєчасної сплати цих коштів орендодавцю (позивачу) згідно договору оренди, а тому відсутні передбачені законом підстави для розірвання відповідного договору.
Суд першої інстанції не звернув увагу на те, що систематична несплата орендної плати не настала, оскільки до кінця 2021 року (31 грудня 2021 року) відповідач ще має право вносити платежі з оплати оренди. А позивачі звернулася до суду з позовом у березні 2021 року, тобто до закінчення строку внесення орендної плати за 2021 рік, тому звернення до суду з позовом було передчасним.
За відсутності систематичного порушення умов договору зі сторони відповідача, відсутні підстави для розірвання договору оренди землі, передбачені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України та статі 651 ЦК України.
Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Звертаючись до суду з позовом, позивачі не посилалися на те, що відповідач порушив умови договорів оренди та не виплатив їм орендну плату за 2019 рік.
За наведених обставин, колегія суддів приходить до висновку про наявність правових підстав для задоволення апеляційної скарги ФГ «Агро-Союз».

За правилами частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, ухвалює нове судове рішення, він відповідно, змінює розподіл судових витрат.
Оскільки апеляційну скаргу ФГ «Агро-Союз» задоволено повністю, сплачений судовий збір у розмірі 1362,00 грн за подання апеляційної скарги підлягає стягненню з позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Агро-Союз» задовольнити.
Рішення Коростишівського районного суду Житомирської області від 04 червня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до фермерського господарства «Агро-Союз» про розірвання договору оренди землі відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Повний текст судового рішення складено 27 липня 2021 року.

Головуючий 

Судді