Справа № 466/6433/17                                Головуючий у 1 інстанції: Свірідова В.В. 
Провадження № 22-ц/811/1895/20                        Доповідач в 2-й інстанції: Мікуш Ю. Р. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

05 липня 2021 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді – Мікуш Ю.Р.
суддів: Приколоти Т.І., Савуляка Р.В.
секретар:Іванова О.О.
з участю: представника позивачів-адвоката Жаровського К.К., представників Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ЛМР-адвокатів Мотова Є.Г., Карасюк М.В., 3-я особа: голови ОСББ «Масарика-3» Бучинського О.С. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2019 року, ухвалене в складі головуючої - судді Свірідової В.В. у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Львівської міської ради, виконавчого комітету Львівської міської ради, Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, державного реєстратора управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Канюги Андрія Ярославовича, ЛКП «Варшавське-407», з участю третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача ОСББ «Масарика-3» про визнання незаконною ухвали про надання приміщення підвалу в оренду, визнання договору оренди приміщень підвалу недійсним та зобов`язання до вчинення дій,-
в с т а н о в и в :
У вересні 2017 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до Львівської міської ради, виконавчого комітету Львівської міської ради, Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, державного реєстратора Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Канюги А. Я., Львівського комунального підприємства «Варшавське-407» (далі – ЛКП «Варшавське-407»), третя особа – Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Масарика-3» (далі – ОСББ «Масарика-3») про визнання незаконною ухвали про надання приміщення підвалу в оренду, визнання договору оренди приміщень підвалу недійсним та зобов`язання вчинити дії.
На обґрунтування позовних вимог зазначали, що згідно із статтею 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», статтею 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» позивачі разом з іншими власниками квартир після їх приватизації стали співвласниками приміщень загального користування, в тому числі й допоміжних, в будинку по АДРЕСА_1 .
Позивачі вказували, що у цих приміщеннях знаходиться комунальне обладнання без доступу до якого забезпечення належних санітарно-гігієнічних умов, безпечна експлуатація квартир і житлового будинку в цілому є неможливою.
На думку позивачів, Львівська міська рада, нехтуючи нормами діючого законодавства та справжніми інтересами територіальної громади, ухвалою від 10 липня 2014 року № 3600 неправомірно, без згоди співвласників передала підвальні приміщення площею 99,1 кв.м, в будинку по АДРЕСА_1 в оренду ЛКП «Варшавське-407».
З метою належного утримання й використання спільного майна, 12 грудня 2015 року власники квартир створили ОСББ «Масарика-3», якому відповідно до акта приймання-передачі від 25 травня 2016 року колишній управитель та балансоутримувач ЛКП «Варшавське-407» передав на баланс житловий комплекс по АДРЕСА_1 вцілому. Згаданий акт був погоджений та затверджений наказом Департаменту житлового господарства та інфраструктури Львівської міської ради від 29 червня 2016 року № 382.
Всупереч вимогам закону, виконавчий комітет Львівської міської ради рішенням від 09 грудня 2016 року № 1165 приміщення підвалу в будинку, що вже перебувало в управлінні та на балансі ОСББ «Масарика-3», неправомірно зарахував до комунальної власності та 26 квітня 2017 року здійснив державну реєстрацію майна, яке ніколи не було окремим об`єктом права власності.
Позивачі вважали, що дії державного реєстратора та прийняте ним рішення про державну реєстрацію права Львівської міської ради на спірне нерухоме майно також є протиправними.
Недотримання Львівською міською радою та виконавчим комітетом Львівської міської ради вимог діючого законодавства є підставою для визнання прийнятих ними актів стосовно спільного майна власників квартир в будинку по АДРЕСА_1 незаконними.
З врахуванням уточнених позовних вимог позивачі просили суд: визнати незаконною ухвалу Львівської міської ради від 10 липня 2014 року № 3600 про надання приміщення підвалу площею 99,1 кв.м, в житловому будинку по АДРЕСА_1 в оренду ЛКП «Варшавське-407», договір оренди підвальних приміщень вважати недійсним з 15 грудня 2015 року, тобто з моменту його вчинення, та зобов`язати ЛКП «Варшавське-407» звільнити приміщення підвалу від належних підприємству речей та матеріалів; визнати незаконним рішення виконавчого комітету Львівської міської ради від 09 грудня 2016року № 1165 про зарахування приміщень підвалу, загальною площею 99,1 кв.м в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 до об`єктів комунальної власності та скасувати запис № 20254668 про державну реєстрацію права комунальної власності на вказані приміщення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна № 1239676446101).
Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2019 року позов задоволено.
Визнано незаконною ухвалу Львівської міської ради від 10 липня 2014 року № 3600 про надання приміщення підвалу, площею 99,1 кв.м, в житловому будинку по АДРЕСА_1 в оренду ЛКП «Варшавське-407» та недійсним договір оренди підвальних приміщень від 15 грудня 2015 року, тобто з моменту його вчинення.
Зобов`язано ЛКП «Варшавське-407» звільнити приміщення підвалу площею 99,1 кв.м, в житловому будинку по АДРЕСА_1 від належних підприємству речей та матеріалів.
Визнано незаконним рішення виконавчого комітету Львівської міської ради від 09 грудня 2016 року № 1165 про зарахування приміщень підвалу загальною площею 99,1 кв.м в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 до об`єктів комунальної власності та скасовано запис № 20254668 про державну реєстрацію права комунальної власності на вказані приміщення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна № 1239676446101).
Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від17 травня 2019 року вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постановою Львівського апеляційного суду від 13 серпня 2019 року апеляційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення у справі, яким у задоволенні позову  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 17 червня 2020 року постанову Львівського апеляційного суду від 13 серпня 2019 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
В апеляційній скарзі Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради посилається на те, що рішення суду першої інстанції ухвалене при неповному з`ясуванні обставин справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права. Посилається на те, що спірні нежитлові приміщення не віднесено до житлового фонду, вони не використовуються для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців і виступають самостійним об`єктом нерухомого майна. Стверджує, що передачі у спільну власність підлягають виключно допоміжні приміщення житлового комплексу, а не нежитлові приміщення, які є окремими об`єктами цивільно-правових відносин. Звертає увагу на те, що головним критерієм на основі якого конкретне приміщення відноситься до допоміжного приміщення чи нежитлового є його цільове призначення і фактичне використання. Спірні приміщення фактично використовувались для службових потреб, а саме під слюсарну майстерню ЛКП, тому вважає, що правові підстави для віднесення його до допоміжних приміщень відсутні. Посилається на довідку від 20 березня 2017 року, видану ОКП ЛОР «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки», в якій зазначено, що нежитлове приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 99,1 кв.м., розташоване в підвалі та є ізольованим. Також зазначає, що ОКП ЛОР «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» було виготовлено засвідчену копію витягу про реєстрацію права власності та технічний паспорт, що підтверджує той факт, що дане приміщення не є допоміжним. Посилається також на те, що у спірному приміщенні відсутні вузлові комунікації в робочому стані, а лише проходять транзитні мережі водопостачання та каналізації, які необхідні не для забезпечення обслуговування будинку, а для постачання у саме спірне нежитлове приміщення відповідних комунальних послуг. Вважає, що спірні приміщення не є допоміжними приміщеннями, а є нежитловим підвальним приміщенням та на них не розповсюджується правовий режим спільної власності мешканців будинку.
Просить скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 05 березня 2019 року.
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , голова ОСББ «Масарика-3» Бучинський О.С. 11.07.2019 року подали Відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначили, що судове рішення ухвалено на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, що підтверджується зібраними у справі та дослідженими доказами. Зазначають, що передаючи спірне підвальне приміщення в оренду «ЛКП Варшавське-407» без згоди його співвласників Управління комунальної власності ЛМР діяло в порушення вимог закону. Просять рішення Шевченківського районного суду м.Львова від 05 березня 2019 року залишити без змін, апеляційну скаргу УКВ ЛМР ДЕР ЛМР-без задоволення.
Заслухавши пояснення представників Управління комунальної власності ДЕР ЛМР- адвокатів Мотова Є.Г., ОСОБА_4 на підтримання доводів апеляційної скарги, заперечення з приводу апеляційної скарги представника позивачів адвоката Жаровського К.К. та голови ОСББ «Масарика-3» Бучинського О.С., вивчивши матеріали цивільної справи, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення.
Матеріалами справи та судом встановлено, що позивачі по справі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 проживають у багатоквартирному житловому будинку АДРЕСА_1 . Їхні квартири як і квартири інших мешканців будинку приватизовані у відповідності до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».
У цокольному приміщенні будинку розташований підвал площею 99,1 кв.м, право на який оспорюється позивачами у зв`язку з прийняттям відповідачем оскаржуваних рішень.
Відповідно до ухвали міського голови А.І.Садового № 3600 від 10.07.2014 року про надання в оренду нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 згідно звернення ЛКП «Варшавське-407» від 27.03.2014 року, міська рада ухвалила надати ЛКП «Варшавське-407 нежитлові приміщення підвалу під індексами 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 площею 99,1 кв.м відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» ід 01.07.2013 року. Цільове призначення: для службових потреб (а.с.9).
15 грудня 2014 року Управління комунальної власності департаменту економічної політики ЛМР (далі УКВ ДЕП ЛМР) та ЛКП «Варшавське-407» уклали договір оренди № Ш-9293-14 на підставі Ухвали ЛМР від 10 липня 2014 року № 3600 згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає у платне користування нерухоме майно, що значиться на балансі ЛКП «Варшавське-407», а саме: приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 99,1 кв.м під індексами 1-10 відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» від 01 липня 2013 року. Цільове призначення: для службових потреб. (а.с.10-11т.1).
Згідно з Наказом Департаменту житлового господарства та інфраструктури ЛМР від 29 червня 2016 року № 382 «Про затвердження акту приймання-передачі житлового комплексу №3 на АДРЕСА_1 з балансу ЛКП «Варшавське-407 Шевченківської РА на баланс ОСББ «Масарика-3», затверджено акт приймання-передачі житлового комплексу №3 на АДРЕСА_1 з балансу ЛКП «Варшавське-407» Шевченківської РА на баланс ОСББ «Масарика-3» та зобов`язано вчинити всі необхідні дії по передачі інвентаризаційної та іншої нормативно-технічної документації ОСББ «Масарика-3» та внести зміни в інвентаризаційні справи ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» відповідно до цього наказу. (а.с.60-70 т.1).
Відповідно до акту приймання-передачі від 25 травня 2016 року, площа підвальних приміщень будинку, що передані з балансу ЛКП «Варшавське-407» на баланс ОСББ «Масарика-3» складає 1 284,6 кв.м.
Рішенням ЛМР від 09 грудня 2016 року №1165 «Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення, які належать до комунальної власності територіальної громади м.Львова» вирішено зареєструвати право комунальної власності територіальної громади м.Львова в особі ЛМР на нежитлове приміщення підвалу під індексами 1-10 загальною площею 99,1 кв.м розташоване по АДРЕСА_1 . (а.с.103-104 т.1).
На підставі вище вказаного рішення, державним реєстратором Канюгою А.Я. зареєстровані вказані приміщення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності № 202544668, р.н. об`єкта нерухомого майна № 1239676446101, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. (а.с.105 т.1).
Вирішуючи спір, суд першої інстанції з посиланням на законодавчі норми встановив, що спірне приміщення відноситься до допоміжного приміщення у багатоквартирному будинку, а не до нежитлового.
Згідно зі ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок-житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Допоможні приміщення багатоквартирного будинку-приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні та побутові приміщення).
Нежитлове приміщення-ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлової площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладочки, сараї та інше) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Визначення поняття допоміжного приміщення надано у ст.1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»: приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, коридори, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); загальне майно-частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об`єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо).
Згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року №76, допоміжні приміщення житлового будинку-приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Враховуючи місце розташування спірного підвалу в сукупності із його властивостями та цільовим призначенням, загальну характеристику такого у якому знаходяться інженерні комунікації необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир ( загальнобудинкові мережі тепло, водо, газопостачання, вентиляційні канали димовидалення) без доступу до яких безпечна експлуатація багатоповерхового житлового будинку в цілому неможлива, проектну документацію будинку згідно якої підвал значиться приміщенням для роботи з населенням, суд першої інстанції з врахуванням правових позицій Верховного Суду дійшов правильного висновку, що спірне підвальне приміщення в будинку АДРЕСА_2 є допоміжним.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції належним чином посилався на рішення Конституційного Суду, на Європейську конвенцію з прав людини. У пункті 50 рішення ЄСПЛ «Щокін проти України» прописано, що перша та найважливіша вимога ст.1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинне бути законним.
Із матеріалів справи, з пояснень учасників справи встановлено, що управителем і балансоутримувачем багатоквартирного будинку до створення ОСББ (до 02.02.2015 року) було ЛКП «Варшавське-407», яке виконувало функції пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном мешканців будинку і належне власникам квартир спірне допоміжне підвальне приміщення використовувалося управителем саме для утримання будинку та прибудинкової території.
Відповідно до Акта приймання-передачі від 25.05.2016 року колишній управитель ЛКП «Варшавське-407» передало житловий комплекс по АДРЕСА_1 на баланс та в управління створеному власниками квартир ОСББ «Масарика-3» вцілому, а тому висновок суду першої інстанції про те, що спірне приміщення підвалу є допоміжним відповідає фактично встановленим обставинам справи.
Колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги та поясненнями представників відповідача, що труби, які проходять через спірне приміщення є транзитними, що приміщення має окремий вхід з двору, а тому є ізольованим нежитловим приміщенням. 
В суді апеляційної інстанції встановлено, що комунікаційні труби, які розміщені в підвалі та вентиляційна система, призначені для обслуговування саме будинку АДРЕСА_1 вцілому, вони не проходять транзитом до іншого будинку.
Окремий вхід у підвальне приміщення призначений для цілей господарського відання та є зручним, однак зазначене приміщення немає ознак нежитлового приміщення.
Наведене підтверджується довідкою ЛОР МБТІ та ЕО у якій зазначено, що згідно даних інвентаризаційних матеріалів приміщення під інд. номерами 1-10 загальною площею 99,1 кв.м розташовані в підвальному приміщенні дев`ятиповерхового житлового будинку на АДРЕСА_1 є ізольованими. Інформація про належність та порядок користування вищевказаними нежитловими приміщеннями в інвентаризаційній справі бюро відсутня (а.с.12; а.с.106 т.1), а також проектною документацією будинку, де підвал зазначений як приміщення для роботи з населенням.
Зазначене підтверджується також наявними у матеріалах справи фотосвітлинами та доданими у суді апеляційної інстанції на підтвердження заперечень доводів апеляційної скарги. (а.с.48-56).
Так як підвальне приміщення не було самостійним об`єктом нерухомого майна, а ЛМР розпорядилася таким без згоди мешканців будинку та його управителя «ОСББ Масарика-3» суд апеляційної інстанції вважає, що порушено право мешканців будинку як власників допоміжних приміщень і такі вправі звернутися за захистом своїх прав, а відтак позивачі по справі є належними, чиє право порушено.
Верховний Суд України прописав, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазин, перукарня, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних. (Вісник Верховного Суду України №8, 2004 рік).
Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.2004 року №4-рп/2004 (Справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) встановлено: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні ін..) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоповерхових будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на вчинення дій, стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до Законів України, які визначають правовий режим власності.
Допоміжні приміщення (підвали) не підлягають окремій приватизації, не потребують окремої реєстрації прав, стають об`єктами права спільної власності співвласників будинку одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується Свідоцтвом про право власності на квартиру.
Відповідно до ч.2 ст.369 Цивільного кодексу України (далі ЦК) розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх власників, згода підлягає нотаріальному посвідченню відповідно до ст.209 ЦК.
У частині другій статті 382 ЦК прописано, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування ( у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або поза межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Зазначена норма закону спрямована на порядок користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
Враховуючи те, що судом першої інстанції належно встановлені фактичні обставини справи, правильно визначено статус спірного приміщення як допоміжного на підставі належних та допустимих доказів, право всіх мешканців багатоповерхового будинку володіти, користуватися та розпоряджатися спірним приміщенням відповідно до Статуту ОСББ «Масарика-3», беручи до уваги, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для скасування оскаржуваного рішення суду.
Згідно зі ст.375 ЦПК суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст. 374 ч.1 п.1, 375, 383, 384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м.Львова від 05 березня 2019 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в порядку, визначеному ст.ст. 389-391 ЦПК України.
Повний текст постанови складено 15 липня 2021 року.

Головуючий Ю.Р.Мікуш

Судді: Т.І.Приколота

Р.В.Савуляк