ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2021 року 
м. Київ

Справа №  922/3111/20 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватної фірми "ТД Спецметалл"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19 травня 2021   року (головуючий - Пелипенко Н. М., судді: Барбашова С. В., Пушай В. І.) у   справі
за позовом Харківської міської ради
до Приватної фірми "ТД Спецметалл"
про стягнення коштів

(за участю представника позивача - Судаков Д.О.)

Вступ
1.          Сторонами даного спору є Харківська міська рада (далі - Рада, позивач) та Приватна фірма "ТД Спецметалл" (далі - ПФ "ТД Спецметалл", відповідач).
2.          Рада просить стягнути з ПФ "ТД Спецметалл" кошти як безпідставно набуте майно в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності площею 1,4513 га під нерухомим майном без оформленого договору оренди землі.  
3.          Відповідач проти позову заперечує, спираючись на такі аргументи: (1) фактична площа зайнятої нерухомістю земельної ділянки є меншою ніж та, за яку вимагає оплати позивач; (2) відбувся перехід до відповідача права оренди земельної ділянки площею 4,3879 га за чинним договором оренди між позивачем та попереднім власником нерухомого майна.
4.          Суд першої інстанції у позові відмовив, вказавши на те, що позивач не довів користування відповідачем земельною ділянкою площею, яка визначена в позові. 
5.          Суд апеляційної інстанції позов задовольнив вказавши, що позивач правомірно нарахував безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою, сформованою під нерухомим майном відповідача. Натомість земельна ділянка, яка перебувала в оренді попереднього власника майна, мала значно більшу площу та була повернута ним позивачу ще до державної реєстрації права власності відповідача на нерухомість. 
6.          Переглядаючи судове рішення, Верховний Суд має відповісти на питання:
- чи мав місце перехід до відповідача права оренди земельної ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника нерухомого майна?
- чи здійснює відповідач фактичне користування земельною ділянкою тією площею, на яку проведено розрахунок заявлених позовних вимог?

Історія справи
Фактичні обставини  справи, встановлені судами попередніх інстанцій 
7.          28.04.2017 на підставі укладеного з ТОВ "Українська ливарна компанія" договору купівлі-продажу ПФ "ТД Спецметалл" придбало 2/3 частки нежитлової будівлі літ. "2А-1-4" загальною площею 21545,7 кв. по пр. Московському, 277 у м. Харкові. Відповідно до вказаного договору купівлі-продажу придбана відповідачем нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 4,3879 га з кадастровим номером 6310138200:02:004:0009 (далі - земельна ділянка 4,3879 га). 
8.          Земельна ділянка 4,3879 га перебувала в користуванні ТОВ "Українська ливарна компанія" згідно з укладеним з Радою договором оренди землі від 10.12.2010 та за актом приймання-передачі від 29.11.2017 № 181/17 передана ТОВ "Українська ливарна компанія" до земель запасу міста, речове право на цю ділянку припинено 06.12.2017.
9.          30.11.2017 ПФ "ТД Спецметалл" здійснило державну реєстрацію права власності на придбану у ТОВ "Українська ливарна компанія" нежитлову будівлю літ. "2А-1-4" загальною площею 10563,3 кв. м. по просп. Московському, 277 у м. Харкові. 
10.          Рішенням Ради від 17.10.2018 № 1240/18 погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки 4,3879 га на земельні ділянки: № 1 - 1,4513 га, № 2 - 0,1525 га, № 3 - 0,2845 га, № 4 - 0,2106 га та № 5 - 2,2881 га для експлуатації та обслуговування виробничих будівель і споруд по просп. Московському, 277, у м. Харкові.
11.          11.07.2019 проведено державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,4513 га з кадастровим номером 6310138200:02:004:0013 (далі - земельна ділянка 1,4513 га), яка сформована за результатами поділу земельної ділянки 4,3879 га.
12.          21.08.2019 відповідач звернувся до Ради з проханням надати в оренду земельну ділянку 1,4513 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "2А-1-4" загальною площею 10563,3 кв. м. по просп. Московському, 277 у м. Харкові.
13.          14.09.2020 Радою здійснено обстеження земельної ділянки 1,4513 га по просп. Московському, 277, у м. Харкові та встановлено розташування на ній належної ПФ   "ТД Спецметалл" нежитлової будівлі літ. "2А-1-4".
Короткий зміст позовних вимог
14.          У вересні 2020 року Рада звернулася до суду з позовом до ПФ   "ТД Спецметалл" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 1   179   833,33 грн.  
15.          Правовою підставою заявлених вимог позивач визначає статті 1212 - 1214 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та зауважує, що заявлена до стягнення сума є несплаченою орендною платою за використання земельної ділянки площею 1,4513 га, на якій знаходиться нерухоме майно відповідача, без укладення договору оренди за період з 01.08.2019 по 31.08.2020, внаслідок чого територіальна громада позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі земельної ділянки в оренду.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
16.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 25 січня 2021 року у позові відмовлено.
17.          Місцевий суд констатував не доведення позивачем розміру заявлених вимог, оскільки за наданим відповідачем висновком від 05.11.2020 № 353, виготовленим ТОВ "Машбудторг", загальна площа земельної ділянки, яка використовується для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "2А-1-4", складає 10320,9 кв.м., тобто є меншою, ніж обрахована позивачем.
Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
18.          Постановою Східного апеляційного господарського суду від 19 травня 2021 року рішення суду першої інстанції скасовано. Прийнято нове рішення про задоволення позову, стягнуто з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою в сумі 1   179   833,33 грн.
19.          Суд, посилаючись на положення статей 1212, 1214 ЦК України, статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), вказав, що внаслідок не оформлення правовстановлюючих документів на землю відповідач користується земельною ділянкою 1,4513 га під нерухомим майном у період з 01.08.2019 по 31.08.2020 без достатньої правової підстави, а тому зобов`язаний відшкодувати позивачеві доходи, які він одержав або міг одержати від цього майна. При цьому сума безпідставно збережених коштів    обґрунтована витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку 1,4513 га та витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку цієї земельної ділянки від 15.08.2019 № 1963/176-19 та від 22.05.2020 № 4104.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
20.          Не погоджуючись із зазначеною постановою, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Аргументи учасників справи
Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
21.          Суд неправильно застосував статтю 1212 ЦК України та зробив передчасний висновок про стягнення заявленої суми за користування земельною ділянкою площею 1,4513 га. Відповідно до частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" з моменту придбання нерухомого майна до відповідача перейшло право оренди земельної ділянки площею 4,3879 га за договором оренди, укладеним між позивачем та попереднім власником нерухомості - ТОВ "Українська ливарна компанія", про що Верховним Судом висловлено правові позиції у справах №№   911/2244/18, 914/1925/18, 922/109/18, 913/210/18, 904/6296/17, 922/3655/17, 904/9027/17, 910/20774/17, 915/1416/17, 902/1592/15, 913/661/17, 914/2687/17, 910/7197/18, 913/153/18, 263/6022/16-ц, 922/510/19.
22.          Усупереч правовим висновкам Верховного Суду у справах №№ 922/3616/19, 922/926/19, 922/1610/18, 922/2811/18, 922/2082/18, 922/3443/18, 922/2762/18, 922/2927/18, 922/1276/18, 922/3560/18, 922/955/18, 922/744/18, 922/981/18, 922/392/18, 922/3639/17, 923/921/17 апеляційний суд не звернув уваги на те, що обов`язковим для визначення орендної плати є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
23.          У порушення норм процесуального закону та висновків Верховного Суду у справах №629/4628/16-ц, №922/3208/19, №922/1610/18 суд належним чином не спростував доводи відповідача щодо необхідності застосування площі земельної ділянки 10320,9   м.кв., не навівши підстав врахування саме визначеної позивачем площі земельної ділянки (1,4513 га). Суд також не врахував, що законодавством не передбачено можливість визначення площі земельної ділянки на підставі топографічних планів та актів обстеження земельних ділянок.
Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу
24.          Набувши право власності на нерухоме майно, відповідач не оформив право користування земельною ділянкою 1,4513 га, що свідчить про безпідставне збереження ним коштів у розмірі орендної плати за землю, які підлягають стягненню на підставі статті 1212 ЦК України. Безпідставними є посилання скаржника на набуття права оренди земельної ділянки 4,3879 га оскільки відповідний договір оренди припинив свою дію.

ПОЗИЦІЯ  ВЕРХОВНОГО  СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду апеляційної інстанції
25.          Верховний Суд констатує, що заперечення відповідача проти стягнення з нього безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою, які продубльовані  в доводах касаційної скарги, зводяться до двох аргументів: 
-          відповідач набув право оренди земельної ділянки 4,3879 га, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна між ПФ "ТД Спецметалл" та ТОВ   "Українська ливарна компанія" укладений до припинення договору оренди землі між попереднім власником майна та позивачем;
-          позивач неправильно обрахував суму безпідставно набутих коштів в розмірі орендної плати, оскільки фактична площа зайнятої нерухомістю відповідача земельної ділянки є меншою ніж та, за яку вимагає оплати позивач (1,4513 га). 
26.          Верховний Суд насамперед звертає увагу на взаємну суперечливість доводів відповідача, який з одного боку вважає себе користувачем земельної ділянки 4,3879 га, а з іншого боку стверджує про те, що навіть площі земельної ділянки 1,4513   га забагато для експлуатації та обслуговування його нерухомості. 
27.          Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам в межах доводів касаційної скарги, Верховний Суд відхиляє обидва аргументи відповідача як такі, що не ґрунтуються на нормах чинного законодавства, з огляду на таке.
Щодо переходу до відповідача права оренди земельної  ділянки 4,3879 га
28.          Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду, у тому числі наведених скаржником в пункті  21 Постанови, у розумінні положень частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.
29.          Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження, та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.
30.          Проте за обставинами даної справи (1) на момент державної реєстрації права власності відповідача на нежитлову будівлю літ. "2А-1-4" загальною площею 10563,3   кв. м. земельна ділянка 4,3879 га вже була передана від ТОВ   "Українська ливарна компанія" позивачу, у зв`язку з чим речове право останнього на таку ділянку було припинено; (2) відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельній ділянці 4,3879 га, окрім будівлі відповідача, було розташовано ще дві нежитлові будівлі літ. "2В-1" та літ. "2Т-1". 
31.          Зазначені обставини не обумовлюють перехід до відповідача права оренди земельної ділянки 4,3879 га від ТОВ   "Українська ливарна компанія" у порядку частини 2 статті 120 ЗК України, частини 1 статті 377 ЦК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", про що було обґрунтовано зазначено судом апеляційної інстанції.
32.          З огляду на наведене відповідні висновки апеляційного суду не суперечать усталеним правовим висновкам Верховного Суду у наведених скаржником судових рішеннях (пункт 21 Постанови).
Щодо визначення площі земельної ділянки під нерухомим майном відповідача
33.          Для правильного вирішення цього спору встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, об`єктом цивільних прав та чи обґрунтованими є порядок та підстави здійснення нарахування орендної плати за користування нею.
34.          Статтею 206 ЗК України установлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
35.          Визначення земельної ділянки наведено в частині 1 статті 79 ЗК України, відповідно до положень якої земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. 
36.          Як установлено приписами частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. 
37.          Зазначені обставини, з урахуванням вимог статті 77 ГПК України, повинні бути підтверджені певними засобами доказування відповідно до земельного законодавства і не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.  
38.          Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
39.          Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (ч. 1 ст. 21 названого Закону). 
40.          Отже, позивач у даній справі має надати докази існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об`єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, реальної можливості передачі позивачем цієї земельної ділянки в оренду відповідно до Закону України "Про оренду землі" у зазначений період, а також обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів). Верховний Суд звертається до власних висновків у постановах від 13.02.2019 у справі №922/392/18, від 07.02.2019 у справі №922/3639/17, від 06.02.2018 у справі №   923/921/17.   
41.          У справі встановлено, що належна відповідачу нежитлова будівля знаходиться на сформованій земельній ділянці площею 1,4513 га з кадастровим номером 6310138200:02:004:0013, її державна реєстрація проведена 11.07.2019, тоді як нарахування орендної плати проведено позивачем за період з 01.08.2019 по 31.08.2020. Судом також встановлено, що 21.08.2019 відповідач звертався до Ради з проханням надати в оренду земельну ділянку 1,4513 га для експлуатації та обслуговування належної йому нежитлової будівлі літ. "2А-1-4", тобто своїми діями підтвердив, що саме ця земельна ділянка необхідна для експлуатації та обслуговування його нерухомості.
42.          Щодо розміру орендної плати, то Верховний Суд неодноразово зазначав, що основою для її визначення для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель. Відповідно до частини 2 статті 20 і частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Судом установлено, що розмір заявлених позовних вимог ґрунтується на двох витягах з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки 1,4513 га.
43.          Отже, суд апеляційної інстанції, встановивши факт набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, а також користування сформованою під нерухомістю земельною ділянкою без достатніх правових підстав, дійшов правомірного висновку про обґрунтованість позовних вимог. 
44.          Доводи касаційної скарги (пункт 23 Постанови) неведених висновків апеляційного суду не спростовують, а у цій частині фактично зводяться до вимог про переоцінку доказів та встановлення інших обставин справи, що не входить до повноважень суду касаційної інстанції.
45.          Посилання скаржника на правові позиції Верховного Суду у пункті 22 Постанови є безпідставним, оскільки конкретні обставини зазначених справ відрізняються від обставин цієї, та прийняття рішень у вказаних справах пов`язані з різними фактичними обставинами, які були встановлені під час розгляду справ справи (у справах, які переглядались судом касаційної інстанції, земельні ділянки не були сформовані як об`єкти цивільних прав).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
46.          Враховуючи вищевикладене та межі перегляду справи судом касаційної інстанції, касаційна скарга відповідача задоволенню не підлягає, а оскаржуване судове рішення підлягає залишенню без змін як таке, що  прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
Щодо судових витрат
47.          У зв`язку з відмовою в задоволенні касаційної скарги, згідно з вимогами статті 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Приватної фірми "ТД Спецметалл" залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 19 травня 2021   року у справі №922/3111/20 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                      Міщенко І.С.
Судді                                                                                                               Берднік І.С.
                                                                                                          Зуєв В.А.