Справа № 303/3592/20

П О С Т А Н О В А
Іменем України

        23 вересня 2021 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі:
головуючої - судді Кожух О.А.,
суддів - Джуги С.Д., Фазикош Г.В.
з участю секретаря - Кекерчень М.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» на рішення Мукачівського міськрайонного суду від 30 жовтня 2020 року (головуючий суддя Монич В.О.) у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент», треті особи без самостійних вимог: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державний реєстратор Велятинської сільської ради Горщар Михайло Васильович про визнання неправомірною та скасування реєстрації права власності та визнання припиненим права власності,

в с т а н о в и в :

У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Фінансова компанія «Інвент», треті особи без самостійних вимог ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державний реєстратор Велятинської сільської ради Горщар М.В. про визнання неправомірною та скасування реєстрації права власності та визнання припиненим права власності.
Позов мотивовано тим, що 14.08.2019 державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В. здійснив реєстрацію переходу права власності до ТОВ «ФК «Інвент»: 
на земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48296146 від 19.08.2019; 
на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48295689 від 19.08.2019. 
Підставою для такої державної реєстрації права власності слугував іпотечний договір від 05.06.2007 №2865, укладений між АКБ «Форум» та іпотекодавцем ОСОБА_2 , згідно якого остання передала в іпотеку банку житловий будинок та земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 , з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №0082/07/26-Z від 05.06.2007 укладеним між АКБ «Форум» та позичальником ОСОБА_3 . 
Зазначав, що до ОСОБА_1 перейшло право власності на предмет іпотеки (житловий будинок та земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 12.09.2011, укладеного між ним і ОСОБА_2 . ОСОБА_1 набув статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
ТОВ «Фінансова компанія «Інвент»» замінило первісного кредитора (ПАТ «Банк Форум») та прийняло на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором № 0082/07/26-Z від 05.06.2007, боржником за яким є  ОСОБА_3 , іпотечним договором від 05.06.2007, укладеним із іпотекодавцем ОСОБА_2 , що підтверджується протоколом електронних торгів UA-EA-2018-10-11-000009-b від 01.11.2018, платіжним дорученням № 291 від 16.11.2018 про оплату за придбаний лот, договором про відступлення прав за договорами іпотеки, посвідченого 22.11.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 4076, договором про відступлення права вимоги № 1277-Ф від 22.11.2018.
Позивач вважає, що перехід права власності на земельну ділянку і житловий будинок до ТОВ «ФК «Інвент» та реєстрація за ним права власності є незаконними. На обґрунтування зазначає, що усупереч ч. 2 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» письмова вимога про усунення порушення не була надіслана іпотекодержателем і не була отримана іпотекодавцем та боржником, у зв`язку з чим у матеріалах реєстраційної справи державного реєстратора відсутній також документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання ними письмової вимоги іпотекодержателя.
Зазначав, що вимога про усунення порушення мала містити конкретизований спосіб звернення стягнення через позасудове врегулювання (шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки) та посилається на висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 520/17304/15 від 27.03.2019 , згідно з яким в іпотекодержателя не було підстав оформляти за собою право власності на предмет іпотеки, оскільки іпотекодержатель надіслав повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом його продажу третій особі та не повідомив про застосування іншого способу задоволення вимог іпотекодержателя (переходу права власності) під час звернення стягнення на предмет іпотеки у процедурі позасудового врегулювання.
На переконання позивача, згідно з пунктом 6.4 іпотечного договору від 05.06.2007, застереження в цьому договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя - у разі дотриманні двох умов:
1) прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки; 
2) відмови іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Оскільки іпотекодавець не надавав письмову відмову від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тому були відсутні підстави для реєстрації права власності за Банком.
Також позивач зазначав, що жодним суб`єктом оціночної діяльності не проводилась оцінка будинку та земельної ділянки станом на 14.08.2019 (момент переходу права власності), ціна предмету іпотеки не погоджувалась із позивачем, до позивача ОСОБА_1 не зверталися з проханням надати доступ до будинку та земельної ділянки ні представники ТОВ «ФК «Інвент», ні жоден із суб`єктів оціночної діяльності. 
Крім цього вказував, що у державного реєстратора були підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказаний житловий будинок за ТОВ «ФК «Інвент», оскільки на будинок не може бути примусово звернуто стягнення (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «ФК «Інвент») на підставі дії Закону України від 03.06.2014 № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», дія якого розповсюджується і на позасудовий порядок звернення стягнення. 
Посилаючись на дані обставини, позивач просив:
1) визнати неправомірною та скасувати вчинену 14.08.2019 державним реєстратором Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В. реєстрацію права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Інвент» на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м. та земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . 
2) припинити право власності ТОВ «Фінансова компанія «Інвент» на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м. та земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . 
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 30.10.2020 позов ОСОБА_1 задоволено у повному обсязі.
На це судове рішення подало апеляційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Інвент», в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позові ОСОБА_1 - відмовити.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що місцевим судом було порушено вимоги процесуального права, оскільки дана справа підлягала розгляду в порядку загального позовного провадження. Зазначає, що на спірні правовідносини не поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки крім предмета іпотеки у власності ОСОБА_1 знаходились ще два об`єкти нерухомого житлового майна (квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 ). Вказує, що ТОВ «Фінансова компанія «Інвент», належним чином надсилало іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу (від 15.03.2019) про усунення порушення та у справі наявні докази про отримання 19.03.2019 іпотекодавцем та боржником такої вимоги (а.с. 180-194 т. 1). Зазначає, що судом безпідставно не взято до уваги факт проведення оцінки предмета іпотеки 14.08.2019 та наявність у справі звіту про оцінку житлового будинку (а.с. 198-215 т.1). Вважає необґрунтованим висновок місцевого суду про те, що ціна набуття предмету іпотеки мала погоджуватися із позивачем. Зазначає, що належним способом захисту прав позивача є скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а позивачем обрано неналежний спосіб захисту. 
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача просила рішення суду залишити без змін. 
В судовому засіданні апеляційного суду представник апелянта просив скаргу задовольнити. Представник позивача рішення суду просила залишити без змін.
Заслухавши суддю-доповідача, позицію представників апелянта та позивача, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції вважав, що письмова вимога про усунення порушення не була надіслана іпотекодержателем та не була отримана іпотекодавцем та боржником, у зв`язку з чим в матеріалах реєстраційної справи державного реєстратора відсутній також документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя; письмова відмова іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя ОСОБА_1 , усупереч пунктам 6.4, 7.6 іпотечного договору, не надавалась та не могла бути надана державному реєстратору під час вчинення ним запису про право власності на предмет іпотеки; жодним суб`єктом оціночної діяльності не проводилась оцінка будинку та земельної ділянки станом на 14.08.2019; ціна предмету іпотеки не погоджувалась із позивачем; у державного реєстратора не було правових підстав для вчинення запису про право власності за ТОВ «ФК «Інвент» в порядку позасудового звернення стягнення на іпотечне майно, оскільки в період реєстрації діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Проте такі висновки суду не відповідають обставинам справи. 
Встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 05.06.2007 між Акціонерним комерційним банком «Форум» (правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум») та ОСОБА_3 , був укладений кредитний договір №0082/07/26-Z, відповідно до якого позичальник отримав кредит у розмірі 223 312 доларів США на споживчі цілі, зі сплатою 13 % річних за користування кредитом з кінцевим терміном повернення по 02.06.2017.
Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №0082/07/26-Z від 05.06.2007 між Акціонерним комерційним банком «Форум» та іпотекодавцем ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір від 05.06.2007, відповідно до якого остання передала в іпотеку банку нерухоме майно - домоволодіння з усіма приналежностями до нього, включаючи земельну ділянку, а саме - житловий будинок під літерою «А», загальною площею 357 кв.м., житловою площею 79,60 кв.м., №1-4 споруди, №1-II-мощення та земельну ділянку, площею 0,0625 га, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та які належать на праві приватної власності ОСОБА_2 (а.с.18-20 т. 1).
Встановлено, що у зв`язку з порушеннями зобов`язань за кредитним договором від 05.06.2007 №0082/07/26-Z, кредитор раніше, у липні 2009 року, звертався до суду з позовом, та, змінивши позовні вимоги, остаточно просив: - достроково розірвати дію кредитного договору № 0082/07/26-Z від 05.06.2007, укладеного між Акціонерно-комерційним банком «Форум» та ОСОБА_3 ; - стягнути з ОСОБА_3 на користь Банку заборгованість за вказаним кредитним договором в розмірі 208 013,82 доларів США (1591305 грн. 72 коп.) станом на 17.06.2009:
- заборгованість по тілу кредиту - 197 257,79 доларів США;
- заборгованість по нарахованих відсотках - 10 756,03 доларів США;
- пеня - 44764,34 грн.  
- штраф - 5000 грн.  
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 18.09.2009 у справі № 2-2435/09 достроково розірвано дію кредитного договору та стягнуто з ОСОБА_3 на користь позивача 208 013,82 доларів США (1591305,72 грн.) загальної заборгованості за кредитним договором, з яких 197 257,79 доларів США (1 509 022,09 грн.) заборгованість за кредитом, та 10 756,03 доларів США (81315,58 грн.) заборгованість по процентам за користування кредитом; 5000 грн. штраф; 44764,34 грн. - пеня. Також стягнуто 49764,34 грн. штрафних санкції за несвоєчасне повернення кредиту та несвоєчасну сплату нарахованих відсотків (штраф та пеню), 1700 грн. судового збору та 250 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи (https://reyestr.court.gov.ua/Review/18537683#) (а.с. 56-57 т. 3).  
Рішенням Апеляційного суду Закарпатської області від 07.12.2010 (№ 22-4200/2010) рішення Мукачівського міськрайонного суду від 18.09.2009 змінено, виключено з резолютивної частини рішення вказівку про стягнення з ОСОБА_3 на користь АКБ «Форум» в особі Ужгородської філії штрафних санкцій за несвоєчасне повернення кредиту та несвоєчасну сплату нарахованих відсотків (штраф та пеню) в розмірі 49764 грн. 34 коп., передбачений п.4.4 кредитного договору № 0082/07/26-Z від 05.06.2007. В решті рішення залишено без змін. (https://reyestr.court.gov.ua/Review/ 13170135), (а.с.58-59 т. 3).
На виконання зазначеного рішення, Мукачівським міськрайонним судом Закарпатської області 15.10.2009 видано виконавчий лист № 2-2435/09.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент»» замінило первісного кредитора (ПАТ «Банк Форум») та прийняло на себе всі його права та обов`язки за кредитним договором № 0082/07/26-Z від 05.06.2007, боржником за яким є ОСОБА_3 , що підтверджується протоколом електронних торгів UA-EA-2018-10-11-000009-b від 01.11.2018, платіжним дорученням № 291 від 16.11.2018 про оплату за придбаний лот, договором про відступлення прав вимоги, посвідченого 22.11.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 4076, договором про відступлення права вимоги № 1277-Ф від 22.11.2018 та договором про відступлення прав за Договорами іпотеки (іпотечними договорами) від 22.11.2018 (а.с.21-26 т. 1).
Згідно з договором про відступлення прав вимоги від 22.11.2018 №1277-Ф ПАТ «Банк Форум» відступило право вимоги новому кредитору - Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» (а.с.21-23 т. 1). Із реєстру договорів, права вимоги за якими відступаються, та боржників за такими договорами, згідно Додатку 1 до договору №1277-Ф вбачається, що до ТОВ «ФК «Івент» перейшло право вимоги щодо боржників ОСОБА_2 (номер кредитного договору 0199/07/26-Z) та боржника ОСОБА_3 (номер кредитного договору 0082/07/26- Z) (а.с.23 том 1). Така сума заборгованості у гривневому еквіваленті відповідає тій заборгованості у валюті, яка існувала у ОСОБА_3 перед ПАТ «Банк Форум» на день розірвання кредитного договору. 
Згідно договору про відступлення прав за договорами іпотеки від 22.11.2018 ТОВ «Фінансова компанія «Інвент» набула права іпотекодержателя, зокрема за договором іпотеки, укладеним в забезпечення кредитних договорів, згідно Додатку 1 до Договору №1277-Ф про відступлення права вимоги, зокрема іпотечним договором від 05.06.2007 укладеним із ОСОБА_2 для забезпечення виконання зобов`язання боржника ОСОБА_3 за кредитним договором 0082/07/26- Z. (а.с. 24-25 том 1).
Ухвалою Мукачівського міськрайонного суду від 25.02.2019 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» про заміну сторони правонаступником - задоволено. Замінено сторону стягувача - Публічне акціонерне товариство «Банк Форум» його правонаступником - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» з виконання виконавчого листа, виданого Мукачівським міськрайонним судом Закарпатської області у цивільній справі № 2-2435/09 за позовом Акціонерно-комерційного банку «Форум» в особі Ужгородської філії до ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про стягнення з ОСОБА_3 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованості за кредитним договором № 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року в сумі 208 013,82 доларів США, 49764,34 грн. штрафних санкцій та 1950 грн. судових витрат (https://reyestr.court.gov.ua/Review/80097942), (а.с. 60-61 т. 3).
Встановлено, що до ОСОБА_1 перейшло право власності на предмет іпотеки (житловий будинок загальною площею 357,00 к.вм. та земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 ) на підставі договору купівлі-продажу від 12.09.2011, укладеного між ним і ОСОБА_2 (а.с. 11-12 т. 1).
У зв`язку з цим ОСОБА_1 , до якого від ОСОБА_2 перейшло право власності на предмет іпотеки, у силу ч. 2 ст. 23 Закону України «Про іпотеку», набув статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
11.06.2012 ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 12.09.2011, видано Державний акт про право власності на земельну ділянку площею 0,0625 га, що знаходиться з адресою АДРЕСА_1 (а.с.14-15 т.1).
В подальшому ОСОБА_1 було проведено реконструкцію житлового будинку, внаслідок чого загальна площа будинку зменшилася із 357,00 кв.м. до площі 243,7 кв.м., про що свідчить Свідоцтво про право власності від 11.02.2015 серії НОМЕР_1 на житловий будинок АДРЕСА_1 (а.с.13 т. 1). 
Також встановлено, що рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 12.05.2018 у справі №303/2858/14-ц задоволено позовні вимоги Публічного акціонерного товариства «Банк Форум» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Банк Форум» та звернуто стягнення на предмет іпотеки - домоволодіння загальною площею 243,7 кв.м., житловою площею 30,9 кв.м., та земельну ділянку, площею 0,0625 га., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та належать відповідачу по справі ОСОБА_1 на праві приватної власності, шляхом їх продажу з прилюдних торгів за початковою ціною встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності /незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 за Кредитним договором №0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року у розмірі 1643020 (один мільйон шістсот сорок три тисячі двадцять) гривень 06 копійок та ОСОБА_2 за Кредитним договором №0199/07/26-Z від 08 серпня 2007 року у розмірі 594 916 (п`ятсот дев`яносто чотири тисячі дев`ятсот шістнадцять) гривень 09 копійок. 
Ухвалено зупинити виконання рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого, як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
       Згідно даних з Єдиного державного реєстру судових рішень заочне рішення Мукачівського міськрайонного суду від 22.05.2018, прийняте у справі №303/2858/14-ц набрало законної сили 22.06.2018 (https://reyestr.court.gov.ua/Review/74143113) (а.с. 62-69 т. 3).
       Представником ОСОБА_1 - ОСОБА_4 - було подано до місцевого суду заяву про перегляд вказаного заочного рішення. Однак, така заява ухвалою судді Мукачівського міськрайонного суду від 02.04.2020 визнана неподаною та повернута відповідачу (https://reyestr.court.gov.ua/Review/ 88558866) (а.с.70 т. 3).
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України від 05.06.2003 № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У статті 12 Закону № 898-IV вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Статтею 33 Закону № 898-IV (у редакції на момент укладення договору іпотеки) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, на момент виникнення спірних правовідносин (тобто на час укладення договору іпотеки) договір про задоволення вимог іпотекодержателя ототожнювався із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, а стаття 37 Закону України «Про іпотеку» кореспондувалася зі статтею 36 цього Закону, за якими передбачалось здійснення позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважалося відповідне застереження в іпотечному договорі.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року N 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-ІV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127) (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону N 1952-IV та статті 37 Закону N 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Встановлено, що згідно з п.5.4 іпотечного договору від 05.06.2007 його сторони визначили, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого нотаріуса або відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Також в іпотечному договорі від 05.06.2007 його сторони передбачили розділ 6 «Застереження про позасудове задоволення вимог іпотекодержателя» та у п.6.1 дійшли згоди, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку , встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, в порядку встановленому ст. 38 закону України «Про іпотеку» (а.с.19 том 1).
ТОВ «Фінансова компанія «Інвент» 15.03.2019 було направлено на адресу іпотекодавця ОСОБА_1 та позичальника ОСОБА_3 письмову вимогу про усунення порушення шляхом сплати боргу за кредитним договором 0082/07/26-Z від 05.06.2007, розмір якого станом на 22.11.2018 (на день придбання права вимоги за цим кредитним договором) складав 5 875 265,80 грн та попереджено, що у разі невиконання вимоги банку у тридцяти денний строк слід з`явитися 19.04.2019 о 10:00 год за адресою робочого місця приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Деделюк С.Ю. (м. Київ, вул. Бульварно-КУдрявська, 8 а, офіс 1) для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інвент» в рахунок погашення заборгованості. 
Також у цій вимозі попереджено, що у разі якщо протягом встановленого строку ця вимога іпотекодержателя ТОВ «ФК «Інвент» залишиться без задоволення, а також у разі нез`явлення у вищезазначений час та місце до нотаріуса з метою укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, ТОВ «ФК «Інвент» в рахунок погашення основного зобов`язання за кредитним договором розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки, шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки (а.с. 180-181, 185-186, 190-191 т. 1). 
Такі вимоги були направлені боржнику та іпотекодавцю цінними листами з описом вкладень до поштових відправлень. Про факт отримання боржником ОСОБА_3 та іпотекодавцем ОСОБА_1 указаної письмової вимоги свідчать відповіді «Укрпошти» на звернення ТОВ «ФК «Інвент», в якій зазначено, що поштові відправлення № 0101041729385, № 0101041729393 ( ОСОБА_1 за двома адресами АДРЕСА_3 та АДРЕСА_2 ) та №0101041729334 ( ОСОБА_3 за адресою с. Смереків, Жовківський район, Львівська обл.) вручені особисто адресатам 19.03.2019 (а.с. 182-184, 187-189, 192-194, т. 1).
ОСОБА_1 не з`явився 19.04.2019 о 10:00 год за адресою робочого місця приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Деделюк С.Ю. (м. Київ, вул. Бульварно-КУдрявська, 8 а, офіс 1) для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно наявного у справі Звіту про оцінку житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Байт» встановлено станом на 14.08.2019, що вартість житлового будинку з належними до нього господарськими будівлями і спорудами та земельної ділянки становить 2 003 220 грн (а.с.198-215 т. 1). 
Такий звіт позивачем не оспорювався.
Рішенням учасників товариства №011-КПФ ТОВ «ФК «Інвент» від 14.08.2019 (тобто, майже через п?ять місяців після вручення боржнику та іпотекодавця вимоги про усунення порушення) вирішено в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором №0082/07/26- Z від 05.06.2007 в загальному розмірі 5 875 265,80 грн, звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме домоволодіння з усіма приналежними до нього включаючи земельну ділянку площею 0,0625 га, що знаходиться по АДРЕСА_1 , згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі розділів 5, 6 договору іпотеки та набути право власності на предмет іпотеки, за вартістю визначеною суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Байт», що станом на 14.08.2019 становить 2 003 220 грн (а.с.197 т. 1, 23- 24 том 2)
Сума заборгованості за кредитним договором позивачем не оспорюється. 
Як вбачається з матеріалів реєстраційних справ по земельній ділянці та житловому будинку по АДРЕСА_1 , які були надіслані на виконання ухвали Мукачівського міськрайонного суду від 25.08.2020 та містяться в матеріалах справи (а.с.1-80 т. 2), ТОВ «ФК «Інвент» до Заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень були подано державному реєстратору, зокрема, кредитний договір, іпотечний договір, договори про відступлення прав вимоги та про відступлення прав за іпотечними договорами, вимоги про усунення порушення, адресовані боржнику ОСОБА_3 та іпотекодавцю ОСОБА_1 , описи вкладень до цінних листів, відповіді «Укрпошти» про вручення відповідних поштових відправлень, рішення учасників товариства №011-КПФ ТОВ «ФК «Інвент» від 14.08.2019 про звернення стягнення на предмет іпотеки
Таким чином, ТОВ «ФК «Інвент» було виконано всі вимоги, визначені Порядком № 1127, та подано державному реєстратору всі необхідні документи для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпортекодержателем. 
З інформаційної довідки № 213845461 від 24.06.2020 вбачається, що 14.08.2019 державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М.В. здійснив реєстрацію переходу права власності до ТОВ «ФК «Інвент»: 
на земельну ділянку площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48296146 від 19.08.2019; 
на житловий будинок загальною площею 243,7 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48295689 від 19.08.2019 (а.с.27-35 том 1).   
Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті (далі - Закон № 1304-VII) колегія зазначає наступне. 
Підпунктом 1 пункту 1 цього Закону передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Встановлено, що у іпотекодавця ОСОБА_1 у власності знаходиться інше нерухоме житлове майно - дві квартири у АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 (а.с. 151-152 т. 1), тому Закон N 1304-VII не поширюється на спірні правовідносини. 
Таким чином, всі доводи позовної заяви спростовані наявними у справі доказами. 
Висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, що, відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, є підставою для скасування рішення місцевого суду та ухвалення нового рішення, яким у задоволенні позову слід відмовити. 
Керуючись ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 3 ч. 1 ст 376, ст ст 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» - задовольнити.
Рішення Мукачівського міськрайонного суду від 30 жовтня 2020 року - скасувати та ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» про визнання неправомірною та скасування реєстрації права власності та визнання припиненим права власності - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» 2522,41 грн судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Касаційну скаргу на постанову апеляційного суду може бути подано безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Повне судове рішення складено 27 вересня 2021 року.

Головуюча:                 

Судді: