ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/2394/21 Справа № 202/2013/17 	  	Суддя у 1-й інстанції - Мороз В. П. Суддя у 2-й інстанції - Лаченкова О. В.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 вересня 2021 року                        Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі: 
головуючого         -        Лаченкової О.В.
суддів          -        Городничої В.С., Петешенкової М.Ю. 
при секретарі         -        Кравченко Р.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпрі
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп", як правонаступника Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Надра"
на заочне рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 04 квітня 2017 року
по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа - Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Надра" про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності,- 

ВСТАНОВИЛА:
       У березні 2017 року до Індустріального районного суду м. Дніпропетровська надійшов позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа — Публічне акціонерне товариство “Комерційний банк “Надра” про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності.
В обґрунтування своїх позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що 20 вересня 2016 року між ним та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, предметом якого було зобов`язання відповідачки продати належне їй на праві власності нерухоме майно позивачу. Договір укладався між позивачем та відповідачем в простій письмовій формі. Нерухоме майно належить відповідачу на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 19 липня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Петренко К.В., за реєстровим № 2798. В означений строк для укладання основного договору продавець зателефонувала позивачу і попередила про неможливість укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна з причини наявних заборони на відчуження нерухомого майна, що є предметом попереднього договору та обтяження даного майна іпотекою. В зв`язку з тим, що позивач сплатив обумовлену вартість нерухомого майна згідно умов попереднього договору та користується ним, позивач вважає, що договір купівлі-продажу фактично був укладений, тобто сторони правочину (продавець та покупець) своїми діями підтвердили наміри щодо його укладання. А тому, позивач просив визнати дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності.
Заочним рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 04 квітня 2017 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа — Публічне акціонерне товариство “Комерційний банк “Надра” про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності — задоволено.
Визнано договір купівлі-продажу квартири загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 20 вересня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , дійсним.
Визнано за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , в житловому будинку літ. А-5, яка складається з: 1 – коридор, 2, 3, 4 – житлові, 5 – кухня, 6 – ванна, 7 – туалет, І – балкон.
Скасовано державну реєстрацію права власності в Реєстрі прав на нерухоме майно (реєстраційний номер запису у реєстрі прав власності на нерухоме майно № 17800400) - на квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , в житловому будинку літ. А-5, яка складається з: 1 – коридор, 2, 3, 4 – житлові, 5 – кухня, 6 – ванна, 7 – туалет, І – балкон, на ім`я ОСОБА_2 (ІН НОМЕР_1 ).
Припинено іпотеку за номером 5494859, зареєстрованого реєстратором: приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Базилєвим С.П. згідно Договору іпотеки від 19.07.2007 р., укладеного між ПАТ «КБ «Надра» (ЄДРПОУ 20025456) та ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер - НОМЕР_1 ), посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Петренко К.В. за реєстровим № 2798, на нерухоме майно – квартиру загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з: 1 – коридор, 2, 3, 4 – житлові, 5 – кухня, 6 – ванна, 7 – туалет, І – балкон.
Вилучено з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запис про заборону на нерухоме майно за номером 5335194, зареєстрованого реєстратором: приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Колодій Л.М. на підставі іпотечного договору № 1168-Н/1 від 19.07.2007 р., укладеного між ПАТ «КБ «Надра» (Іпотекодержатель) та ОСОБА_2 (Іпотекодавець), зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Петренко К.В. в реєстрі заборон № 224 на нерухоме майно – квартиру загальною площею 73,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Вилучено запис про арешт нерухомого майна, номер запису 24265244, накладений Постановою про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження від 10.08.2015 р. Жовтневого ВДВС Дніпропетровського МУЮ.
Витрати по сплаті судового збору покладено на відповідача.
Додатковим рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 25 січня 2021 року стягнуто з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) на користь держави судовий збір у розмірі 9648 (дев`ять тисяч шістсот сорок вісім) грн. 00 коп. 
В апеляційній скарзі ТОВ “Фінансова компанія “ДНІПРОФІНАНСГРУП”, як правонаступника ПАТ "Комерційний банк "Надра" просить скасувати рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 04 квітня 2017 року по цивільній справі №202/2013/17 та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі.
Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав. 
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов до висновку, що вимоги позивача щодо визнання за ним права власності на майно за Договором купівлі-продажу від 20.09.2016 р., та усунення перешкод у здійсненні права власності (користування та розпорядження) є обґрунтованими. 
Але з таким висновком суду погодитись неможливо з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 20 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, предметом якого було зобов`язання відповідачки продати позивачу належне їй на праві власності нерухоме майно, а саме: трьохкімнатну квартиру, загальною площею 73,7 кв.м, житловою площею 51,3 кв.м, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 в житловому будинку літ. А-5 та складається з: 1 – коридор, 2, 3, 4 – житлові, 5 – кухня, 6 – ванна, 7 – туалет, І – балкон.
Нерухоме майно належить відповідачу на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 19 липня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Петренко К.В., за реєстровим № 2798.
Відповідно до п. 3 попереднього договору, під час його укладення покупець передав продавцю грошову суму у розмірі 77 300,00 (сімдесят сім тисяч триста) гривень, а продавець одержав від покупця вказану грошову суму, що підтверджується розпискою про отримання грошових коштів.
Ціна продажу квартири згідно п. 2 за основним договором була встановлена сторонами в розмірі 257 600,00 (двісті п`ятдесят сім тисяч шістсот) гривень.
Згідно п. 4 попереднього договору за домовленістю з відповідачкою 15 жовтня 2016 року позивач передав їй залишок грошових коштів від обумовленої ціни продажу квартири в сумі 180300,00 (сто вісімдесят тисяч триста) гривень і переїхав на постійне місце проживання у квартиру, яка є предметом попереднього договору, та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
Однак, як вбачається з матеріалів справи, сторонами в супереч вимог ст. 640 ЦК України не було вчинено жодних дій для укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Відповідно до ст.657 ЦК України купівля-продаж житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. 
При розгляді даної справи суд першої інстанції на зазначене положення закону уваги не звернув та не врахував, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу ст. 657 ЦК України (в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) підлягав нотаріальному посвідченню, та державній реєстрації, у зв`язку з чим не міг бути судом першої інстанції визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України. 
Оскільки матеріали справи не містять укладеного договору купівлі-продажу, тому фактично судом першої інстанції було визнано дійсним неіснуючий договір купівлі-продажу. 
Також, без належних та допустимих доказів судом першої інстанції було встановлено, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Отже, судом першої інстанції безпідставно, без жодних належних доказів, без існуючого договору купівлі-продажу винесено рішення щодо передання об`єкту нерухомого майна на користь позивача.
Крім того суд першої інстанції при визнані дійсним договору купівлі-продажу не звернув увагу на те, що вказана квартира була предметом договору іпотеки №1168-Н/1 укладеним між ТОВ КБ “Надра” з ОСОБА_2 .
Відповідно до ст. 1 Закону України “Про іпотеку” визначено іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; 
Відповідно до ч. 9 Закону України “Про іпотеку” іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: відчужувати предмет іпотеки.
Отже, укладення будь-яких правочинів щодо предмету іпотеки можливо лише виключно за згодою іпотекодержателя. 
В даному випадку згода на відчуження предмету іпотеку є обов`язковою, оскільки перехід права власності на користь іншої особи порушує законі права та інтереси третьої особи так, як вказана квартира укладена в забезпечення основного зобов`язання за кредитним договором №8/2007/840-К/1168-Н укладений між ОСОБА_2 та ВАТ КБ “Надра”.
Матеріали справи не містять згоди іпотекодержателя на відчуження предмета іпотеки.
В той же час припиняючи іпотеку суд першої інстанції не навів жодної згоди на припинення іпотеки іпотекодержателем, а також не зазначає підстави для припинення іпотеки визначених у нормі ст. 17 Закону України “Про іпотеку”, у зв`язку з чим було порушено права третьої особи.
Таким чином вимоги позивача про припинення іпотеки та вилучення з єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна про заборону на нерухоме майно не відповідають вимогам закону.
Окрім того, колегія судів зазначає, що спір у даній справи виник у зв`язку з реалізацією права власності на нерухомий об`єкт, а саме: квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що територіально віднесено до Соборного району міста Дніпра.
Відповідно ст. 114 ЦПК України (редакція від 03.08.2017р) встановлено, що позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. 
Таким чином, судом першої інстанції було допущено процесуальне порушення, яке призвело до вирішення цієї справи з порушенням правил територіальної юрисдикції (виключної підсудності), оскільки даний спір підсудний Жовтневому районному суду міста Дніпропетровська, оскільки майно,яке є предметом даного спору територіально знаходиться в межах Соборного району міста Дніпра.
Отже, рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 04 квітня 2017 року прийнято з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, що відповідно до положень ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія ”Дніпрофінансгруп”, як правонаступника Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Надра" підлягає задоволенню, а заочне рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 04 квітня 2022 року скасуванню. 
У задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа Публічне акціонерне товариство «Комерційний банк «Надра» про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп" витрати по сплаті судового збору в розмірі 14 472,00 грн.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, колегія суддів,-

       ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп", як правонаступника Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Надра" - задовольнити.
Заочне рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 04 квітня 2017 року — скасувати.
В задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до  ОСОБА_2 , третя особа - Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Надра" про визнання дійсним договору купівлі-продажу, усунення перешкод у здійсненні права власності — відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Дніпрофінансгруп" витрати по сплаті судового збору в розмірі 14 472,00 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий суддя О.В.Лаченкова

Судді В.С.Городнича  

М.Ю.Петешенкова