ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.08.2021           м. Дніпро         Справа №  908/214/19

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого судді: Білецької Л.М. (доповідач),
суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.,
розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення (виклику) учасників справи апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен плюс” на рішення Господарського суду Запорізької області від 26.04.2021 (повний текст складено 12.05.2021, суддя Проскуряков К.В.) у справі № 908/214/19
За позовом: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, код ЄДРПОУ 37573068)
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен плюс” (69041, м. Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд. 5, кв. 2, код ЄДРПОУ 32440779)
про стягнення 35 511,69 грн.,  
                                                  
                                                      ВСТАНОВИВ:

1.Короткий зміст обставин справи і рішення суду першої інстанції.
Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Борисфен плюс» про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди № 1322 від 15.02.2006 у розмірі 35 511,69 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 задоволено позовні вимоги Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс»  про розірвання договору оренди та виселення з підстав невиконання відповідачем зобов`язань зі своєчасного внесення орендної плати, систематичного порушення орендарем строків оплати, передбачених п. 3.3. вказаного договору. Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 у справі №908/2415/16 рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 залишено в силі. Актом державного виконавця від 15.11.2017 здійснено примусове виконання рішення суду про виселення ТОВ  «Борисфен плюс»  з орендованого приміщення. З урахуванням викладеного у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди щодо сплати орендної плати за період з травня 2017 по 15 листопада 2017 включно утворилась заборгованість з орендної плати в розмірі 35 511,69 грн.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 26.04.2021 у справі  № 908/214/19 позов задоволено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс»  35 511, 69 грн. заборгованості з орендної плати, 1921,00 грн. судового збору.
Рішення господарського суду обґрунтовано тим, що згідно судових рішень у справі  №908/2415/16,  постановою Вищого господарського суду України від  15.03.2017 договір оренди розірвано.  
Сторонами визнається і не підлягає доведенню той факт, що останній платіж від ТОВ «Борисфен плюс» надійшов за квітень 2017. Таким чином, позивач обрахував суму боргу  у розмірі 35 511,69 грн.  за період після розірвання договору оренди (з травня 2017) до моменту примусового повернення майна через державну виконавчу службу за актом державного виконавця ВП № 54148322, а саме  до 15.11.2017.
Неповернення об`єкту оренди після розірвання договору оренди сталось виключно з вини самого орендаря (відповідача), а тому позивач обґрунтовано нарахував відповідачеві орендну плату у порядку і розмірі, передбаченому п. 3.7 договору №1322, до моменту розірвання договорів, згідно положень  ст. 653 ЦК України. При цьому суд враховує, що Верховний Суд у постанові від 17.12.2018 у справі №906/1037/16 висловив правову позицію, що таке нарахування пов`язується з відповідальністю за неналежне виконання зобов`язання щодо повернення майна з орендного користування, що передбачено ч. 1  ст. 614 ЦК України: особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
2.Короткі узагальнені доводи апеляційної скарги.
Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Борисфен плюс" звернулось до Центрального апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення  Господарського суду Запорізької  області від 26.04.2021 у справі                № 908/214/19 скасувати, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. 
          В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач вказує, що у справі була здійснена судова економічна експертиза. Дослідженням встановлено, що станом на 12.05.2017 заборгованість з оплати орендної плати по розміру орендної плати з урахуванням поліпшень на користь Управління комунальної власності відсутня (п.5 висновку). За умови нарахування орендної плати без урахування поліпшень має місце переплата в загальному розмірі 70  719,23 грн.
Таким чином, порушено право власності орендаря ТОВ «Борисфен плюс» у зв`язку з неправильним нарахуванням розміру орендної плати за спірним договором оренди, неправомірним розірванням договору оренди на підставі ст. 728 ЦК України у зв`язку з несвоєчасною сплатою орендних платежів в умовах наявної переплати,  неповернення вартості невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем за власний рахунок та додатковим стягненням заборгованості у розмірі 35  511,69 грн. 
          Внаслідок неправильного розрахунку орендної плати за спірним договором оренди, після здійснення підприємством за власний рахунок за попередньою згодою орендодавця невід`ємних поліпшень орендованого майна, замість отримання потенційної можливості компенсації витрачених коштів або з урахуванням вартості невід`ємних поліпшень в майбутню орендну плату,           ТОВ «Борисфен плюс» навпаки було змушене платити ще більші орендні платежі.
Висновок господарського суду першої інстанції про необґрунтованість доводів ТОВ «Борисфен плюс», здійснений на підставі ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»,  є неправильним, а обставини справи свідчать про неякісність Закону України «Про оренду державного і комунального майна», оскільки цей закон не визначає механізм розрахунку орендної плати для орендаря, який здійснював поліпшення за власний рахунок, та ці поліпшення були враховані при розрахунку орендної плати, що призвело до штучного збільшення розміру орендної плати орендованого комунального майна. 
Неякісний закон порушує Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Конституцію України, ГПК України щодо дотримання принципу верховенства права.
У рішеннях ЕСПЛ та Верховного Суду сформувалась стала практика щодо визначення відповідного критерію якості закону. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач посилається, зокрема, на практику Верховного Суду: постанову Великої Палати Верховного Суду у справі № 442/456/17 від 30.01.2019, у справі № 492/446/15-а від 29.08.2018, у справі №812/292/18 від 06.11.2018, №3822/524/18 від 13.02.2019.
Задовольняючи позовні вимоги, суд захистив права сторони, яка зловживає своїми цивільними правами, безоплатно користується власністю        ТОВ «Борисфен плюс» у вигляді неправомірно нарахованих орендних платежів на невід`ємні поліпшення, проведені за власний рахунок Товариства, які залишились у користуванні Департаменту комунальної власності з 15.11.2017 (дата акта державного виконавця про примусове виселення) та ще й стягує недоотримані суми орендної плати, які не підлягають нарахуванню в умовах, коли Департамент комунальної власності винен Товариству.  
          3.Узагальнені доводи інших учасників справи.
Позивач просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.
4. Рух справи у суді апеляційної інстанції.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 29.06.2021 поновлено строк на апеляційне оскарження; відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен плюс” на рішення Господарського суду Запорізької області від 26.04.2021 у справі № 908/214/19; вирішено здійснювати розгляд апеляційної скарги в порядку письмового провадження без повідомлення (виклику) учасників справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні ним рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Запорізької області від 26.04.2021 у справі № 908/214/19 слід залишити без змін з таких підстав.
5. Встановлені та неоспорені судом обставини справи і відповідні їм правовідносини.
15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (орендодавець), що діє на підставі  Положення про управління комунальною власністю Запорізької міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23, та Товариством з обмеженою відповідальністю  “Борисфен плюс” (орендар) укладений договір оренди нежилого приміщення №1322 (договір).
Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення (надалі - об`єкт), загальною площею 128,95 кв.м: коридор 10, пл. 11,5 кв.м; коридор 11, пл.7,4 кв.м; комора 12, пл.3,5 кв.м; кімната 13, пл.9,4 кв.м; комора 14, пл.5,0 кв.м; кімната 15, пл.20,3 кв.м; кабінет 16, пл.9,9 кв.м;  роздягальня 17, пл.6,2 кв.м; коридор 18, пл.8,3 кв.м; комора 19, пл.9,7 кв.м; кімната 20, пл.11,0 кв.м; у загальному користуванні коридор 4, пл.53,5 кв.м, які розташовані в окремо стоячій будівлі  літ. В на території Центральної лікарні Орджонікідзевського району у м. Запоріжжі, бул. Шевченка, 25, що знаходяться на балансі комунальної установи  Центральна лікарня Орджонікідзевського району, вартість яких визначена у звіті про оцінку та становить за належною оцінкою 88 154,0 грн. станом на 30.11.2005. Зазначені вище приміщення належать Територіальній громаді міста Запоріжжя на підставі рішення № 7  Запорізької міської ради від 29.04.1991, має реєстраційний №7173442, зареєстровано в реєстраційній книзі №4 ОП МЕТІ за №738, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Орендним підприємством  Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації  27.01.2006 за №9683997.
Згідно з п. 1.2 договору приміщення використовується орендарем на правах оренди під офіс.
Відповідно до п. 2.4 договору передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в п. 1.1 договору та звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та відповідно з вимогами актів виконавчої влади та місцевого самоврядування.
Пунктами 3.1 та 3.2 договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішення Запорізької міської ради від 28.04.2004 №46, і складає 17 630,80 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 1 до договору). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Відповідно до п.п. 5.5, 5.6 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення та утримувати його в належному технічному стані. Капітальний ремонт виконується за узгодженням з орендодавцем. Виконувати перепланування або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інше) дозволяється тільки з письмової згоди орендодавця, головного управління архітектури і містобудування міської ради та відповідних організацій, володіючих інженерними комунікаціями в даному районі.
Згідно з п. 6.3 договору орендар має право: на реконструкцію, технічне переоснащення і поліпшення об`єкту оренди, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, які здійснюються орендарем за умови обов`язкового попереднього погодження з орендодавцем. Для погодження орендар також надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт.
Також пунктом 10.5 договору передбачено, що в разі розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за  рахунок власних коштів з дозволу орендодавця, визнаються власністю орендаря, якщо ці поліпшення можливо відокремити без шкоди для приміщення. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість вказаних поліпшень компенсується у порядку, передбаченому чинним законодавством. Вартість покращень орендованого майна, які здійснені без згоди орендодавця та які неможливо відокремити без шкоди для приміщення, відшкодуванню не підлягають.
Пунктом 10.8 договору встановлено, що дія договору припиняється в тому числі достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду.
Відповідно до пп. 3.7-3.9 договору у випадках закінчення дії договору оренди або його дострокового припинення орендна плата перераховується орендарем  по добу фактичної здачі приміщення за актом приймання-передачі. Якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення приміщення в установлений договором строк орендодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування об`єктом оренди за час прострочення. Припинення договору оренди не тягне за собою припинення зобов`язання  орендаря з погашення заборгованості з орендної плати, пені та неустойки. Припинення даного зобов`язання відбувається лише його належним виконанням.
Відповідно до п. 10.1. договору цей договір укладено строком на 5 років. Моментом обчислення строку договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за актом приймання-передачі.
15.02.2006 сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення.
У подальшому умови договору змінювались шляхом укладення сторонами додаткових угод та додаткових договорів до нього.
Додатковою угодою від 30.07.2007 пункт 3.1 договору був викладений в редакції:  3.1 Орендна плата визначається на підставі рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 №63 та Запорізької міської ради від 28.04.2007 №31, і складає 25 145,81 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 2 до договору), який є невід`ємною частиною даної додаткової угоди.
Додатковою угодою від 25.01.2010 доповнено пункт 3.3 договору підпунктом 3.3.1 в редакції:  відповідно до рішення Запорізької міської ради від 23.12.2009 №44  «Про надання пільг щодо орендної плати»  орендарю з 23.01.2010 по 30.06.2010 включно надається пільга з орендної плати, а саме: орендні ставки, які затверджені рішенням Запорізької міської ради від 28.04.2007 №31, застосовуються у розмірі 65 відсотків від встановленого обсягу.
31.12.2010 була укладена додаткова угода до договору щодо зміни: по тексту договору оренди виключити Балансоутримувача - Комунальну установу  Центральна лікарня Орджонікідзевського району.
31.12.2010 між КУ  Центральна лікарня Орджонікідзевського району  та Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради підписано акт прийому-передачі, відповідно до якого зазначено, що на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.03.2008 №120/6  Про виключення нежитлових приміщень будівлі (літ.В) по бул.Шевченка,25 з переліку об`єктів охорони здоров`я  Комунальна установа  Центральна лікарня Орджонікідзевського району  в особі головного лікаря Туліної Галини Іванівни, яка діє на підставі Статуту, передає, а Управління комунальної власності Запорізької міської ради в особі начальника управління Теслюка Володимира Яковича, який діє на підставі Положення про управління, затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23, приймає у відання нежитлові приміщення №№10-20 будівлі (літ.В) по бул. Шевченка, 25, площею 128,95 кв.м, вартістю 88 154,0 грн., згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2005.
28.07.2011 Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради, Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс»  був укладений додатковий договір до договору №1322, у відповідності до якого на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 № 6  «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів», від 06.04.2011 №20  «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя», замінено орендодавця у договорі №1322 від 15.02.2006 з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.
Додатковим договором від 21.01.2012 до договору пункт 1.1 розділу 1  Предмет договору  викладений в редакції:  орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення №2, розташоване в будівлі - літ.В, яке складається з кімнат №1 (10,2 кв.м), №2 (26,6 кв.м), №3 (9,9 кв.м), №4 (7,7 кв.м), №5 (23,7 кв.м), №6 (22,8 кв.м), №7 (19,0 кв.м), загальною площею по приміщенню №2 - 119,9 кв.м, місцезнаходження: м. Запоріжжя, бул. Шевченка, 25. Характеристики об`єкта оренди підтверджуються витягом з реєстру права власності на нерухоме майно, виданого Товариством з обмеженою відповідальністю  Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації  від 07.02.2012 за № 33096876. Вартість об`єкта оренди визначена у звіті про оцінку, зробленого Товариством з обмеженою відповідальністю  Оціночно-консалтингова фірма  Бізнес-Експерт-Сервіс  30.09.2011 і становить 276 538,00 грн., без урахування ПДВ.
Відповідно до п. 3.1 договору в редакції додаткового договору від 21.02.2012 орендна плата визначається на підставі  постанови КМУ від 04.10.1995 №786  «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу», рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 №63 та рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 №47, і складає 49 776,84 грн. на рік згідно з розрахунком, який є невід`ємною частиною цього договору.
Додатковим договором від 22.02.2016 пункти 3.1, 3.2, 3.3 договору викладені в новій редакції. Так, річна орендна плата була збільшена до 60 462,0 грн., згідно з розрахунком, наведеним у додатку №4 до договору; орендна плата за січень 2016 року встановлена у розмірі 7 467,19 грн.; на період з лютого 2016 року по грудень 2016 року включно місячна орендна плата встановлена у розмірі 5 038,50 грн.
Додатковим договором від 12.02.2016 продовжено дію договору на 5 років, а саме до 15.02.2021. До останнього додаткового договору директором Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради були затверджені висновки про вартість об`єкта оцінки, у відповідності до яких ринкова вартість об`єкта оцінки без урахування ПДВ станом на 31.01.2016 склала 335 900,0 грн.
Відповідно до бухгалтерської довідки, складеної 02.03.2012 аудитором Горбуновою Т.О., ТОВ  «Борисфен плюс»  протягом 2007-2009 років здійснено поліпшення - реконструкцію та капітальний ремонт своєї частини нежитлового приміщення для організації офісу по бул. Шевченко, 25 в м. Запоріжжі на загальну суму 186 000 грн. 21 коп.
Декларація про готовність об`єкта до експлуатації зареєстрована Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 29.12.2011 під номером ЗП 14211119048.
У 2008 році на прохання Головного лікаря Комунальної установи  Центральна лікарня Орджонікідзевського району  був проведений ремонт їдальні лікарні (тобто іншої частини нежитлового приміщення по бул. Шевченко, 25 в м. Запоріжжі) на загальну суму 88 832 грн. 00 коп. за рахунок ТОВ  «Борисфен плюс».
Таким чином, загальна сума невід`ємних поліпшень орендованого майна в цінах 2008 року складає: 186 000,21 + 88 832,0 = 274 832,70 грн.
Дозвіл на виконання будівельних робіт наданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 15.04.2008 під номером 215з; декларація про готовність об`єкта до експлуатації зареєстрована Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 29.12.2011 під номером ЗП 14211119048, акти виконаних підрядних робіт за серпень 2007 року (на 44 270,50 грн.), вересень 2008 року (на 88 832,0 грн.), жовтень 2009 року (141 729,71 грн.) були узгоджені Головним лікарем Комунальної установи  Центральна лікарня Орджонікідзевського району.
Вказані фактичні обставини підтверджуються матеріалами справи, а також встановлені рішенням Господарського суду Запорізької області від 09.07.2020 та постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020 у справі  №908/2091/17,  які набрали чинності 02.12.2020 та не підлягають доведенню при розгляді іншої справи за участю тих самих осіб  в силу ч. 4  ст. 75 ГПК України, а також в інших справах, які розглядались судами усіх інстанцій між тими ж сторонами. 
Згідно з постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020, якою скасовано рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 №908/2091/17, позовні вимоги задоволені: стягнуто з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс»  вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 980725,00 грн., витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у сумі 14718,38 грн., за подання апеляційної скарги у розмірі 22066,30 грн. та 7845,12 грн. витрат, пов`язаних з проведенням експертного дослідження, а також  зроблені висновки з посиланням на правові позиції  Верховного Суду, висловлені у постанові від 14.07.2020 у справі № 908/3748/13, зокрема, про те, що  відповідно до  ст. 778 ЦК України  наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Згідно зі ст. 27  Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в редакції станом на 26.01.2016, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон чи обмежень на цей предмет ні чинний на той момент  ЦК УРСР, ні  Закон України "Про оренду державного та комунального майна"  не містили. Сама лише обставина відсутності документів, які б підтверджували понесені витрати орендарем на поліпшення орендованих приміщень, не позбавляє останнього іншими доказами доводити відповідні обставини, які суди, з урахуванням принципу змагальності, повинні оцінити за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
До того ж колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 Верховний Суд дійшов висновку, що: "згідно з приписами ч. 2 ст. 27  Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає. Отже, предметом доказування у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.
Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди  та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками." Так само і в розглядуваній справі апеляційний суд, призначаючи у справі оціночно-будівельну експертизу, яка була проведена експертом Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, при цьому діючи відповідно до положень  ст. 99 ГПК України, яка дозволяє суду з власної ініціативи призначити експертизу у справі, діяв відповідно до висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14.
Правовідносини сторін у даній справі щодо сплати компенсації за невід`ємні поліпшення орендованого майна є наслідком розірвання договору оренди і виникли з моменту його розірвання з 15.03.2017 - таким чином, до них підлягає застосуванню законодавство, яке діяло саме на цю дату.
Колегія суддів вважає встановленим, що на час укладання договору оренди 15.02.2006 і прийняття позивачем за актом приймання  -передачі орендованого майна його початкова вартість становила 88 154,0 грн., а також  вважає доведеним, що і орендодавець (Управління комунальної власності Запорізької міської ради) і Балансоутримувач (Комунальна установа «Центральна лікарня Орджонікідзевського району») у відповідності до положень 10.5 договору,  статті 778 ЦК України,  статті 27 Закону України «Про оренду  державного та комунального майна» надали дозвіл на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення в будівлі (літ.В) по вул. бул. Шевченко, 25, наслідком яких мали стати поліпшення нерухомого майна, яке є предметом договору найму, небезпечність і, відповідно, неможливість експлуатації якого підтверджено вищезазначеним висновком від 11.04.2007.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі  №908/2415/16  задоволено позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, пред`явлений до ТОВ  «Борисфен плюс»  про розірвання договору оренди та виселення; вирішено розірвати спільний договір оренди від 05.02.2006 №1322; звільнити нежитлове приміщення №2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м, розташоване в будівлі літ.В на бул. Шевченка, 25 в м. Запоріжжі, шляхом виселення ТОВ  «Борисфен Плюс»  із зазначеного приміщення.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 у справі №908/2415/16 апеляційну скаргу ТОВ  «Борисфен плюс»  задоволено; рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 скасовано та прийнято нове рішення у даній справі, яким відмовлено Запорізькій міській раді у позові до ТОВ  «Борисфен плюс»  у повному обсязі.
Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 у справі №908/2415/16 касаційну скаргу Запорізької міської ради задоволено, скасовано постанову Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 та залишено в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016.
У зв`язку з розірванням за рішенням суду договору №1322, ТОВ  «Борисфен плюс»  листом від 03.04.2017 №03/04/17-1 звернулось до Запорізької міської ради з проханням створити комісію для визначення долі невід`ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення згідно з договором оренди нежитлового приміщення від 15.02.2006 №1322, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ  «Борисфен плюс».
Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками (подібну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14).
Відповідно до висновку судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20  у справі №908/2091/17 від 01.10.2020, проведеної судовим експертом Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, ринкова вартість орендованого майна (нежитлового приміщення №2 загальною площею 119,95 кв.м, місцезнаходження м.Запоріжжя бул.Шевченко 25), з урахуванням здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен плюс» невід`ємних поліпшень станом на 15.03.2017 ймовірно складала 1 785 010,00 грн. У справі №  908/2091/17,  окрім судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 від 01.10.2020, проведено судову оціночно-будівельну та будівельно-технічну експертизу № 653/654-17 від 02.10.2018 (т.1 а.с. 174-219) та в позасудовому порядку, незалежним аудитором Горбуновою Т.О. - аудиторський звіт (т. 2 а.с. 120-122);  на підставі договору      № 78 від 30.11.2018р. про надання послуг з незалежної оцінки (т.1 а.с. 66-67), Приватним підприємством «Дніпротех і К»  - звіт по незалежній оцінці об`єкта від 31.03.2028 (т. 2 а.с. 19-144).  Враховуючи, що з вказаного переліку, лише одна судова оціночно-будівельна експертиза № 154-20 від 01.10.2020 містить ринкову вартість орендованого майна, станом на 15.03.2017 (час припинення дії договору оренди), суд апеляційної інстанції врахував саме її висновки при розгляді апеляційної скарги скаржника.
Оскільки реконструкція орендованих нежилих приміщень (літ В) по вул. Шевченко 25 під офіс загальною площею 119,9 кв.м здійснена орендарем за власні кошти, з дозволу орендодавця і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результаті розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність орендодавця, то останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зобов`язаний компенсувати орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулось в результаті таких поліпшень. Несплата компенсації є непропорційним втручанням у право власності.
Колегія суддів вважає, що дотримання справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності буде досягнуто при сплаті орендарю вартості майна станом на час розірвання договору оренди цього майна за вирахуванням вартості цього майна на час отримання його в оренду.
З урахуванням висновків судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20  у справі №908/2091/17 від 01.10.2020 щодо ринкової вартості орендованого майна станом на 15.03.2017 у розмірі  1 785 010,00 грн. і вартості орендованого майна на час укладання договору оренди і прийняття його позивачем за актом приймання  -передачі 15.02.2006 у розмірі 88 154,0 грн. стягненню підлягає 1  696  856,00 грн. невід`ємних поліпшень орендованого майна. Але оскільки позивач просить суд стягнути з відповідача  980 725,00грн. вартості невід`ємних поліпшень, то колегія суддів, керуючись принципом диспозитивності, визначеним ч. 1  ст. 14 ГПК України, відповідно до якої, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього  Кодексу, в межах заявлених нею вимог, доходить висновку, що  позовні вимоги підлягають задоволенню у цій сумі.
Крім цього, Господарським судом Запорізької області розглянуто справу  №908/2415/16  між тими ж сторонами, рішенням у якій від 29.09.2016 встановлено, що  01.07.2015 Господарським судом Запорізької області задоволено позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс» про стягнення заборгованості з орендної плати за період з січня 2014 по квітень 2016 (включно) у справі  №908/3191/15. Однак відповідач продовжує порушувати взяті на себе зобов`язання. А саме протягом періоду з травня 2015 року по серпень 2016 року відповідачем порушувались строки оплати орендних платежів за користування об`єктом оренди у травні 2015, червні 2015, грудні 2015 - липні 2016 року включно. Так, станом на 11.08.2016 заборгованість з орендної плати з травня 2015 по липень 2016 включно становила 39722,97 грн. та була погашена відповідачем лише у вересні 2016. Матеріалами справи доведено, що відповідач орендну плату за користування орендованим нежитловим приміщенням за адресою: м. Запоріжжя, бульвар Шевченка, 25  за спірний період у встановлених порядку та розмірі не вносив, що також підтверджено представником відповідача. Таким чином, невиконання відповідачем взятих на себе за умовами договору оренди № 1322 від 15.02.2006 зобов`язань зі сплати орендної плати є підставою для дострокового розірвання договору.  Пунктом 10.1. договору сторони узгодили, що договір оренди укладено строком на 5 років. Моментом обчислення строку договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за актом приймання - передачі. Строк дії договору оренди неодноразово продовжувався, в останнє до 15.02.2021 (про що зазначено в п. 2 додаткового договору від 12.02.2016).
Враховуючи викладене, судом встановлено, що договір оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006 на час розгляду справи є чинним, оскільки сторонами не досягнуто взаємної згоди про розірвання договору. Відповідно до п. 5.12 договору у разі припинення дії договору оренди  або дострокового розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану орендованого приміщення з вини орендаря.
Наведені вище обставини свідчать, що вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006 та зобов`язання звільнити нежитлове приміщення № 2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м, розташоване в будівлі літ. В на бульварі Шевченка, 25 в місті Запоріжжі, на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради є обґрунтованими, заснованими на законі та такими, що підлягають задоволенню.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 у справі  №908/2415/16 зазначене рішення суду скасовано і прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено. 
Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 у справі № 908/2415/16 вказана постанова від 22.12.2016 скасована, рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 залишено в силі.
При цьому ВГСУ вказав, що  істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 08.05.2012 зі справі N 5021/966/2011, яка відповідно до приписів статті 111-28  Господарського процесуального кодексу України  має враховуватися судами. Частиною першою статті 27  Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  встановлено, що у разі розірвання договору оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.  Пунктом 10.8 договору визначено, що дія договору оренди припиняється достроково за рішенням господарського суду. Відповідно до пункту 5.12 договору у разі припинення дії договору або його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час його передачі в оренду з урахуванням фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану орендованого приміщення з вини орендаря. Судом першої інстанції встановлено, що відповідач орендну плату за користування орендованим нежитловим приміщенням за спірний період у встановленому договором порядку та розмірі не вносив, що не заперечується відповідачем згідно його письмових пояснень. За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для задоволення позову.
6. Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.
Відповідно  ст. 11 ЦК України та  ст. 174 ГК України  договір є підставою для виникнення цивільних прав і обов`язків (господарських зобов`язань).
Згідно з приписами  ст. 509 ЦК України  зобов`язанням є правовідношення, у якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші), чи утриматися від виконання певних дій, а інша сторона має право вимагати виконання такого обов`язку.
Відповідно до  ст. 193 ГК України  та  ст. 526 ЦК України, яка містить аналогічні положення, зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Згідно зі  ст. 599 ЦК України  зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Відповідно до ч. 1  ст. 612 ЦК України   боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
За приписами ч. 1 ст.  627 ЦК України  сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1  статті 628 ЦК України  передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У відповідності до  ст. 638 ЦК України  договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що  визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до  ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені  Конституцією  та Законами України.
Із матеріалів справи вбачається, що 15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (орендодавець), що діє на підставі  Положення про Управління комунальною власністю Запорізької міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23, та Товариством з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс»  (орендар) укладений договір оренди нежилого приміщення №1322.
До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення  Цивільного кодексу України  з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.
За умовами  ст. 96 ЦК України  юридична особа самостійно відповідає за своїми зобов`язаннями.
Відповідно до  ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  (в редакції, чинній під час існування спірних правовідносин)  орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Частиною 2 ст. 27  зазначеного Закону  визначено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
За загальним правилом, встановленим  ст. 778 ЦК України,  наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.  Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.  Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
При цьому  ст. 759 ЦК України  встановлено, що за  договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.  Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Частина 3  статті 760 ЦК України  передбачає, що особливості найму окремих видів майна  встановлюються  цим Кодексом та іншим законом.
Крім того, статтею 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з  урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Із наявних у справі матеріалів вбачається, а сторонами не заперечуються ті обставини, що здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди за договором оренди № 1322 здійснено відповідачем (орендарем) за згодою наймодавця.
Проте, хоча норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачають можливість компенсації за певних умов орендодавцем вартості здійснених орендарем невід`ємних поліпшень, договір № 1322 від 15.02.2006 з додатками, додатковими угодами та договорами, такого положення не містить.
Зважаючи на встановлені обставини, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду першої інстанції про те, що можливість здійснення зарахування вартості невід`ємних поліпшень повністю або частково в рахунок плати за користування об`єктом оренди має бути прямо передбачена договором оренди. Оскільки спірний договір таких умов не визначає, то, з урахуванням положень ст.ст. 651, 652, 653, 762, 632 ЦК України, ст. 188 ГК України та ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», враховуючи висновки Верховного Суду України у постанові від 29.03.2017 № 3-1233гс16 у справі  № 916/1689/15, апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду, згідно якого до моменту внесення змін до договору оренди орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором оренди.
Судом встановлено, що договір оренди та зазначені додаткові договори підписано ТОВ «Борисфен плюс» без зауважень, він є нотаріально посвідченим, у судовому порядку не змінювався, нечинним (недійсним) не визнавався, що свідчить про дійсне волевиявлення сторін при укладенні договору та при внесенні змін до нього.
Разом з тим, ТОВ «Борисфен плюс» порушувало умови договору. Так, за період з січня 2014 року по квітень 2015 року виникла заборгованість у розмірі 22508,79 грн., що підтверджується рішенням Господарського суду Запорізької області від 01.07.2015 у справі 908/3191/15. Рішення суду набрало законної сили. ТОВ «Борисфен плюс» визнало та сплатило зазначену заборгованість. Протягом періоду з травня 2015 року по серпень 2016 року відповідачем порушувались строки оплати орендних платежів за користування об`єктом оренди у травні 2015, червні 2015, грудні 2015 - липні 2016 року включно. Так, станом на 29.08.2016 заборгованість з орендної плати з травня 2015 по липень 2016 включно становила 39722,97 грн. та була погашена відповідачем у вересні 2016, що підтверджується рішеннями судів у справі  №908/2415/16,  в якій постановою Вищого господарського суду України від  15.03.2017 договір оренди розірвано.
Сторонами у справі визнається і не підлягає доведенню той факт, що останній платіж від ТОВ «Борисфен плюс» надійшов за квітень 2017 року. 
Згідно зі  статтею 611 ЦК України  у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Обставини справи свідчать, що неповернення об`єкту оренди після розірвання договору оренди сталось з вини самого орендаря (відповідача). Отже, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про обґрунтоване нарахування позивачем суми боргу з орендної плати у порядку і розмірі, передбаченому п. 3.7 договору №1322, до моменту розірвання договорів, згідно положень  ст. 653 ЦК України, у розмірі 35511,69 грн.  за період після розірвання договору оренди (з травня 2017) до моменту примусового повернення майна через державну виконавчу службу за актом державного виконавця ВП № 54148322, а саме  до 15.11.2017. При цьому судом враховано правовий висновок Верховного Суду у постанові від 17.12.2018 №906/1037/16, згідно якого таке нарахування пов`язується з відповідальністю за неналежне виконання зобов`язання щодо повернення майна з орендного користування, що передбачено ч. 1  ст. 614 ЦК України: особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
7. Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу апеляційної скарги. 
Як встановлено судом та вбачається із матеріалів справи, предметом дослідження у справі №908/214/19 є встановлення обставин наявності або відсутності підстав для стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди №1322 в сумі 35511,69  грн. 
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 позовні вимоги Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006 та зобов`язання звільнити нежитлове приміщення № 2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м, розташоване у будівлі літ. В на бульварі Шевченка, 25 в місті Запоріжжі задоволено, договір оренди нежитлового приміщення № 1322 від 05.02.2006 розірвано, зазначено про звільнення нежитлового приміщення №2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м, розташоване у будівлі літ. В на бульварі Шевченка, 25 в місті Запоріжжі, на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Борисфен плюс» із зазначеного приміщення.
Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 у справі № 908/2415/16 рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 залишено в силі. 
Останній платіж від ТОВ «Борисфен Плюс» надійшов за квітень 2017 року.  
Примусове повернення майна через державну виконавчу службу за актом державного виконавця ВП № 54148322 відбулось 15.11.2017 р.
Отже, з травня по листопад 2017 відповідач використовував займане приміщення без належних правових підстав, тому нарахування відповідачеві орендної плати у порядку і розмірі, передбаченому п. 3.7 договору №1322, до моменту розірвання договорів, згідно положень  ст. 653 ЦК України, є обґрунтованим, і доводами апеляційної скарги не спростовується.
Відповідно до ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. 
Судом на підставі наявних у справі доказів встановлено, що зміна розміру орендної плати внаслідок помилкового, на думку відповідача, визначення орендної плати з врахуванням невід`ємних поліпшень, проведених ТОВ «Борисфен плюс» за власний рахунок, до договору оренди не вносилась.
Матеріали справи свідчать, що відповідач звернувся до господарського суду із зустрічним позовом (том 1 а.с.61-65), із заявою про зміну предмету позову (том 1 а.с. 129), проте заявою від 22.04.2019 просив залишити зустрічний позов, заяву про зміну предмету позову – без розгляду (а.с.134).
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідач обґрунтовує доводи апеляційної скарги наявним висновком судового експерта (том 1 а.с. 147-242), згідно якого за умови нарахування орендної плати без врахування поліпшень має місце переплата в загальному розмірі 70  719,23 грн.
Перевіривши розрахунок суми заборгованості, наданий позивачем в обґрунтування позовних вимог, господарський суд встановив, що пунктом 3.1 договору оренди, з урахуванням додаткового договору від 21.02.2012 та додаткового договору від 12.02.2016, визначено, що орендна плата визначається на підставі  постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу».
Згідно з ч. ч. 1, 2  ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш, як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.
Сторони визнають, що перерахунок орендної плати було здійснено на підставі проведених незалежних оцінок станом на 30.09.2011 та 31.01.2016, про що укладені відповідні додаткові договори з розрахунками орендної плати від 21.02.2012 та 12.02.2016. При цьому, вказані незалежні оцінки враховують і вартість здійснених ТОВ "Борисфен плюс" невід`ємних поліпшень, а, отже, і  розмір орендної плати визначено  з урахуванням цих поліпшень.
Враховуючи приписи Наказу Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації», зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 18.03.2004 за №343/8942, суд дійшов висновку, що у разі оцінки майна державної чи комунальної форми власності, яке передається в оренду разом зі здійсненими орендарем поліпшеннями, що виконані за згодою орендодавця, оцінюватись повинна тільки державна чи комунальна частка цього майна, тобто повинна визначатись вартість такого майна без урахування виконаних поліпшень. Сторонами у відповідних додаткових угодах та договорах, зокрема, від 12.02.2016, та оцінювачем помилково визначено вартість орендованого майна у розмірі 335900,00 грн. без визначення конкретної комунальної частки цього майна, яка і мала б слугувати базою для визначення розміру орендної плати саме за комунальну частку вартості об`єкта оренди за договором № 1322.
Проте, відповідні зміни щодо порядку обчислення орендної плати до договору оренди не вносились. Договір оренди та зазначені додаткові договори підписано ТОВ «Борисфен плюс» без зауважень, договір є нотаріально посвідченим, у судовому порядку не змінювався, нечинним (недійсним) не визнавався. Таким чином, у суду відсутні підстави вважати розрахунок позивача необґрунтованим. 
Обставини виникнення обов`язку сплатити заборгованість з орендної плати за період з дати визнання договору оренди розірваним до моменту виселення в примусовому порядку відповідачем не спростовано, доказів сплати заборгованості не подано.
Також, судом встановлено, що чинною постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020 у справі № 908/2091/17 задоволено позовні вимоги ТОВ «Борисфен плюс» до Запорізької міської ради про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, стягнуто з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю  «Борисфен плюс»  вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 980  725 грн. 00 коп. 
Решта доводів апеляційної скарги, в тому числі, щодо неякісності Закону України «Про оренду державного і комунального майна» колегією суддів апеляційного господарського суду відхиляється з підстав необґрунтованості.
Під час апеляційного перегляду справи апеляційним господарським судом встановлено, що аргументи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків місцевого господарського суду, тому, враховуючи докази та пояснення сторін у справі, апеляційний господарський суд не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги і відхиляє доводи скаржника з підстав, наведених вище в пунктах 6, 7 цієї постанови. 
8. Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права та інтереси особи, за захистом яких вона звернулась до суду.
Право скаржника не порушено.
9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
          Таким чином, колегія суддів апеляційного господарського суду не вбачає підстав для скасування законного та обґрунтованого рішення суду, ухваленого на підставі всебічного дослідження обставин справи з урахуванням висновків Верховного Суду, як це передбачено ст. 236 ГПК України.
10. Судові витрати.
Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги слід покласти на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 275-280, 282 ГПК України, апеляційний господарський суд, -
                                                  
                                                      ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен плюс” на рішення Господарського суду Запорізької області від 26.04.2021 у справі № 908/214/19 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької  області від 26.04.2021 у справі № 908/214/19 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та не підлягає касаційному оскарженню, окрім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя                                                                     Л.М. Білецька  
Суддя                                                                                           Т.А. Верхогляд
Суддя                                                                                             Ю.Б. Парусніков