Справа № 125/249/21
Провадження № 22-ц/801/1547/2021
Категорія: 23
Головуючий у суді 1-ї інстанції Салдан  Ю. О.
Доповідач:Сопрун В. В.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 липня 2021 року	Справа № 125/249/21	м. Вінниця	

       Вінницький апеляційний суд в складі:
       головуючого Сопруна В.В.,
       суддів Міхасішина І.В., Шемети Т.М.,
               за участю секретаря судового засідання Кузьменка Б.І.,
                за участю сторін: представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 , представників ТОВ «Агрофірма Шаргород» - Зубаль А.І., Литвинця В.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вінниці цивільну справу №125/249/21 за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди, 
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 на рішення Барського районного суду Вінницької області від 12 травня 2021 року, яке ухвалене суддею Салдан Ю.О. в Барському районному суді Вінницької області, повний текст складено 12 травня 2021 року, 

в с т а н о в и в :

В лютому 2021 року ОСОБА_1  звернулась в суд з позовом до ТОВ «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди, мотивуючи позовні вимоги тим, що вона є власником земельної ділянки площею 1,9397 га, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082 з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківської сільської ради Барського району Вінницької області. 
14 листопада 2017 року позивач, як орендодавець, уклала з ТОВ «Агрофірма Шаргород» договір оренди цієї земельної ділянки. 30 листопада 2017 року право оренди було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Умовами договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі шість тисяч гривень на рік до 31 грудня кожного року. 
Однак, ТОВ «Агрофірма Шаргород» взяті на себе обов`язки із сплати орендної плати за 2017, 2018, 2019, 2020 рік не виконало, не виплативши орендну плату, що є систематичним порушенням умов договору оренди земельної ділянки. З часу укладення договору оренди відповідач земельну ділянку не обробляв та не використовував за цільовим призначенням. 
Посилаючись на систематичну несплату відповідачем орендної плати, що є істотним порушенням договору, та невиконання обов`язку щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, позивач просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 14 листопада 2017 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрофірма Шаргород» щодо земельної ділянки загальною площею 1,9397 га, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківської сільської ради Барського району Вінницької області, та припинити право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на вказану земельну ділянку шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про інше речове право за №24045787 від 30 листопада 2017 року. 

Рішенням Барського районного суду Вінницької області від 12 травня 2021 року в задоволені позову відмовлено. 

Не погодившись з вказаним рішенням суду, представник ОСОБА_1 – ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, оскільки вважає його незаконним та необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, та неповного з`ясування всіх обставин справи, що є підставою для його скасування та ухвалення нового рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Агрофірма Шаргород» не надала суду належних і допустимих доказів про сплату ОСОБА_1 у 2017 – 2020 роках орендної плати за використання належної позивачу на праві власності земельної ділянки, а тому існує факт систематичного порушення відповідачем умов договору оренди землі та наявність законних і достатніх підстав для його розірвання.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Агрофірма Шаргород» зазначило, що доводи апеляційної скарги є безпідставними та необґрунтованими, а рішення Барського районного суду Вінницької області від 12 травня 2021 року є законним, тому просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду залишити без змін. 

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши осіб, які з`явилися в судове засідання, прийшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення за таких підстав.

Згідно ч.1-3, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 264 ЦПК України передбачено, що під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам судове рішення відповідає.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що відповідальність за порушення обов`язку щодо невиплати орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею, а також не використання земельної ділянки відповідачем за встановлених обставин у справі, за які відповідач не відповідає, не можуть бути підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки. 

Колегія суддів, погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Судом першої інстанції встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,9397 га, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківьскої сільської ради Барського району Вінницької області, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №254118095 від 23 квітня 2021 року, підстава для державної реєстрації – державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ВН 201933, виданий 30 вересня 2004 року, видавник: Барський відділ земельних ресурсів. 

14 листопада 2017 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «Агрофірма Шаргород», як орендарем, було укладено договір оренди землі. Згідно з пунктами 1.1., 2.1. цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Каришківської сільської ради, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082, розміром 1,9397 га. 

Пунктом 3.1. договору передбачено, що його укладено строком на 10 (десять) років, право оренди виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. 

Пунктом 9.1. передбачено право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням та своєчасного внесення орендної плати. 

Згідно пункту 9.2. передбачено обов`язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватись земельною ділянкою. 

Пунктом 14.2 договору передбачено, що у зв`язку з укладенням даного договору орендодавець та орендар досягли домовленості достроково розірвати раніше укладений між ними договір оренди землі №144 від 01 січня 2013 року (первісний договір). Зазначені обставини підтверджуються договором оренди землі між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14 листопада 2017 року, дійсність якого сторони не оспорювали. 

Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №243993764 (деталізована інформація) від 11 лютого 2021 року і №254118095 (деталізована інформація) від 23 квітня 2021 року, а також інформаційною довідкою №254117318 від 23 квітня 2021 року, яка відображає актуальну інформацію про об`єкт нерухомого майна, підтверджується, що актуальним записом про інше речове право на земельну ділянку (номер запису 27841807), власником якої є позивач ОСОБА_1 , станом на момент розгляду цієї справи є право оренди земельної ділянки орендаря ПП «УКРАГРО ТТК». Це право за ПП «УКРАГРО ТТК» було зареєстровано 06 вересня 2018 року на підставі договору оренди землі від 27 липня 2018 року.

Договір оренди між ОСОБА_1 і ПП «УКРАГРО ТТК» від 27 липня 2018 року на момент розгляду справи є дійсним.

З цих же довідок, які відображають деталізовану інформацію з реєстру, вбачається, що запис в державному реєстрі (номер запису 24045787) про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород», який було внесено на підставі спірного договору оренди землі від 14 листопада 2017 року, станом на момент розгляду цієї справи, є скасованим. Скасування запису відбулося 22 червня 2018 року на підставі рішення адміністративного суду. 

З інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №243993764 від 11 лютого 2021 року і №254118095 від 23 квітня 2021 року (параметри запиту – кадастровий номер земельної ділянки), які відображають деталізовану інформацію щодо реєстрації речових прав на земельну ділянку, власником якої є позивач ОСОБА_3 , вбачається, що в період 2017-2018 років мала місце подвійна реєстрація права оренди на одну й ту ж ділянку за різними юридичними особами. Зокрема, у період з 30 серпня 2017 року по 22 червня 2018 року мала місце одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород». 

Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати і обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

За правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» підставами для розірвання договору оренди землі визначено невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Відповідно до приписів статті 17 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції Закону України № 191-VIII від 12.02.2015, який набрав чинності 05.04.2015) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, за підписаним договором оренди землі орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору.

Відповідно до частини 5 статі 12 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 141 ЗК України однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із пунктами 4.1., 4.3 договору розмір орендної плати у рік становить 5250 грн, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що здійснюється за вибором орендаря безготівковим розрахунком (платежем) на поточний (картковий) рахунок орендодавця або пересиланням поштового переказу (поштових переказів) шляхом виплати орендодавцю грошових коштів за поштовим переказом об`єктами поштового зв`язку (оператором поштового зв`язку), орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди. 

Отже, колегія суддів, погоджується з висновком суду першої інстанції, який вірно виходив з того, що за 2017 рік ТОВ «Агрофірма Шаргород» належним чином виконало зобов`язання з виплати позивачеві орендної плати, сплачуючи її у передбачені договором строки.

Вказане підтверджується відомостями на виплату грошей №367 від 20 жовтня 2017 року, згідно якої ОСОБА_1 отримала орендну плату від ТОВ «Агрофірма Шаргород» в розмірі 5580 грн (а.с.28 – 29), яка є належним та допустимим доказом у справі. 

Крім того, колегія суддів, вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо не виплати орендної плати за 2018 – 2020 роки, виходячи з наступного.

Обґрунтовуючи вимоги про розірвання договору оренди у зв`язку із систематичною несплатою відповідачем орендної плати, позивач посилався на правові позиції Верховного Суду, зокрема, висловлені у постановах від 14 листопада 2018 року у справі №484/301/18, від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17. Відповідно до встановлених судами обставин у цих справах орендар земельної ділянки фактично користувався ділянкою і обробляв її, однак у тій чи іншій мірі порушував обов`язок із сплати орендної плати. Зокрема у справі №183/262/17 орендар оплачував лише частину орендної плати у грошовій формі, проте без урахування індексації, а обов`язок виплати частини орендної у натуральні формі не виконував. 

Як встановлено судом, у цій справі встановлені інші фактичні обставини, а саме: наявність подвійної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за різними юридичними особами (з 30 серпня 2017 року по 22 червня 2018 року мала місце одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород»).
Крім того, одночасне існування двох чинних договорів оренди однієї земельної ділянки (договору між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14 листопада 2017 року, та договору між ОСОБА_1 і ПП «УКРАГРО ТТК» від 27 липня 2018 року).
Також, відсутність в державному реєстрі запису про право оренди відповідача за наявності чинного договору оренди землі, укладеного з відповідачем (запис про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на підставі спірного договору від 14 листопада 2017 року було скасовано 22 червня 2018 року і на момент ухвалення рішення запис в реєстрі на підставі спірного договору відсутній). Факт подвійної реєстрації права оренди і наявності двох договорів оренди землі спричинив судовий спір за право оренди земельних ділянок, в тому числі і земельної ділянки  ОСОБА_1  (справа №125/2664/18). Рішенням Барського районного суду Вінницької області від 15 червня 2020 року, залишеного без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 17 листопада 2020 року встановлено: 11 липня 2016 року між СТОВ «Подільська зоря» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,9397 га з кадастровими номерами 0520282000:02:001:0082 зі строком дії договорів 7 років; право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за СТОВ «Подільська зоря» 30.08.2017 за № 22094728; Наказом Міністерства юстиції України № 3789/5 від 27 листопада 2018 року скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про право оренди на вказані вище земельні ділянки за СТОВ «Подільська зоря». 

Колегія суддів погоджується з висновком суду, що є необґрунтованими посилання представника позивача на наявність сталої судової практики щодо розірвання договору оренди у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати, оскільки правові висновки Верховного Суду, на які посилався представник позивача, висловлені за інших фактичних обставин справи. 

Нормами Закону України «Про оренду землі» і статтею 141 ЗК України не передбачено випадків, у яких орендар може не сплачувати орендну плату за землю. При цьому відповідно до частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. 

Одним із основоположних принципів цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Норми Закону України «Про оренду землі» і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря. 

Правочини, внаслідок яких склалася ситуація наявності подвійної реєстрації договорів оренди та існування двох чинних договорів оренди, є двосторонніми, участь у них брала як позивач ОСОБА_1 , так і відповідач ТОВ «Агрофірма Шаргород». Як встановлено судом, єдиними актуальним записом про право оренди спірної земельної ділянки на момент ухвалення рішення є запис про речове право орендаря ПП «Украгро ТТК», номер запису 27841807, який внесено до державного реєстру 06.09.2018, підстава для державної реєстрації – договір оренди землі від 27.07.2018 між ОСОБА_1 і ПП «Украгро ТТК». Отже, з цього часу відповідно до норм статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем ОСОБА_1 орендареві ПП «Украгро ТТК».

Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. 
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України. 

Таким чином, уклавши 27 липня 2018 року договір оренди земельної ділянки з іншою юридичною особою - ПП «Украгро ТТК», без припинення договірних відносин з відповідачем, ОСОБА_1 таким чином порушила умови договору оренди землі від 14 листопада 2017 року.
Зазначене і стало причиною того, що з 2018 року ТОВ «Агрофірма Шаргород» було позбавлене можливості обробляти орендовану земельну ділянку, отримувати з цього дохід, і, відповідно, сплачувати орендну плату за її використання.

До таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 22 травня 2019 року у справі № 469/901/15-ц, від 27 січня 2020 року у справі №469/908/15-ц, від 17 березня 2021 року у справі №689/1101/18.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, вірно встановив відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди землі від 14 листопада 2017 року у зв`язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати.

Посилання в апеляційній скарзі на постанову Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 та інші, не можуть бути прийняті колегією суддів до уваги, оскільки у вказаних справах встановлені інші фактичні обставини, зокрема, в них відсутні обставини щодо укладення орендодавцем договорів оренди з іншими орендарями.

Крім того, посилання в апеляційній скарзі на правову позицію Верховного Суду від 10 лютого 2021 року (справа 715/214/17), як на підставу для задоволення позовних вимог, колегія суддів відхиляє, оскільки предметом розгляду у даній справі було розірвання договору оренди внаслідок порушення істотних умов договору, що призвело до порушення режиму використання земельних ділянок, забур`янення і заліснення. Проте у цій справі ОСОБА_1 ставить вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки внаслідок невиплати орендної плати, а тому правовідносини не є аналогічними даним правовідносинам. 

Враховуючи вищевикладене, судом першої інстанції було повно та всебічно встановлено обставини справи, надано вірну оцінку зібраним доказам, відповідно до спірних правовідносин правильно застосовано норми матеріального права при дотриманні норм процесуального права, доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують, а тому рішення скасуванню не підлягає.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції. 

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

За змістом ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, 

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Барського районного суду Вінницької області від 12 травня 2021 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів до Верховного Суду з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 21 липня 2021 року.

Головуючий                 Сопрун В.В.

Судді                                 Міхасішин І.В.
                                       
                                                       Шемета Т.М.