Постанова                           
Іменем України   
30 червня 2021 року 
м. Київ
справа № 554/991/18
провадження № 61-11572св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В., 
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - орган опіки та піклування Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради в інтересах малолітньої ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Ганночка Валентина Михайлівна,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, -   ОСОБА_4 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року у складі судді Бугрія В. М. та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2019 року у складі колегії суддів: Хіль Л. М., Карпушина Г. Л., Прядкіної О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2018 року орган опіки та піклування Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради звернувся до суду в інтересах малолітньої ОСОБА_1 з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавського області Ганночки В. М. (далі - приватний нотаріус), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_4 , про визнання правочину недійсним та зобов`язання вчинити дії.
Позов обґрунтований тим, щомалолітня ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , згідно з рішенням Виконавчого комітету Шевченківської районної                          у м. Полтаві ради № 74 від 11 квітня 2017 року має статус дитини, позбавленої батьківського піклування.Відповідно до пункту 1.1 цього рішення за дитиною, позбавленою батьківського піклування, збережено право на користування житловою площею у квартирі АДРЕСА_1 за місцем реєстрації.
Згідно з договором купівлі - продажу квартири від 30 листопада 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом за № 2157, квартиру за адресою: АДРЕСА_2 мати малолітньої ОСОБА_1 ОСОБА_2 продала ОСОБА_3 без дозволу органу опіки та піклування Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради на укладення угоди щодо продажу спірної квартири, в якій зареєстрована малолітня ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Оспорюваний правочин порушує право малолітньої дитини на користування житлом.
Позивач просив визнати недійсним договір купівлі - продажу спірної квартири, зобов`язати приватного нотаріуса внести відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме скасувати рішення про державну реєстрацію запису від 30 листопада 2017 року № 38448153 про право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна на спірну квартиру на підставі договору купівлі - продажу з виключенням рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень з Державного реєстру речових прав нерухомого майна та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна; зареєструвати право власності на спірну квартиру за попереднім власником ОСОБА_2 . 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій 
Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року, залишеним без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2019 року, позов задоволено. Визнано договір купівлі - продажу спірної квартири                                      недійсним. Зобов`язано приватного нотаріуса внести відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме скасувати рішення про державну реєстрацію запису від 30 листопада 2017 року № 38448153 про право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 2697403557 на спірну квартиру на підставі договору купівлі - продажу з виключенням рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень з Державного реєстру речових прав нерухомого майна та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна; зареєструвати право власності на спірну квартиру за попереднім власником ОСОБА_2 .
Задовольнивши позов, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що для продажу квартири, право користування якою має неповнолітня ОСОБА_1 , необхідний був дозвіл органу опіки та піклування на продаж майна. Проте ОСОБА_2 не звернулася до органу опіки та піклування щодо надання попереднього дозволу на продаж квартири. Отже, договір купівлі - продажу вчинений без дозволу органу опіки та піклування, чим порушено права ОСОБА_1 , яка на момент вчинення спірного правочину була зареєстрована та мала право на користування зазначеним житлом, а тому такий договір необхідно визнати недійсним на підставі частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.
Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 25 січня 2019 року виправлено описку в рішенні Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року, а саме зазначено прізвище малолітньої « ОСОБА_5 ».
Додатковим рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 25 січня                2019 року доповнено резолютивну частину рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року таким: «Стягнути у солідарному порядку                                           з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватного нотаріуса Ганночки Валентини Михайлівни на користь держави судовий збір в сумі 1409,60 грн (одна тисяча чотириста дев'ять гривень 60 копійок)».
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У червні 2019 року ОСОБА_3 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня  2019 року, просив скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржувані судові рішення є незаконними, ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушеннями норм процесуального права.
У законі не визначено як саме за дитиною, яка залишилася без батьківського піклування, має бути збережено право користування житлом. ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру не має, а тому договір щодо відчуження цієї квартири згоди органу опіки та піклування не потребував. Крім того, мати дитини надала згоду на реєстрацію її місця проживання у будинку, що належить їй на праві власності у с. Петро-Давидівці Диканського району Полтавської області, проте відповідач відмовився від цієї пропозиції. Суд зобов`язав внести відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно третю особу у справі, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору. 
Аргументи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу органу опіки та піклування Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради мотивований тим, що оскаржувані судові рішення є законними, ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 248 СК України дитина - сирота і дитина, позбавлена батьківського піклування, яка проживає у закладі охорони здоров`я, навчальному або іншому дитячому закладі, прийомній сім`ї, має право, зокрема, на збереження права користування житлом, у якому вона раніше проживала. Відповідно до рішення Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради від 11 квітня 2017 року № 74  ОСОБА_1 має статус дитини, позбавленої батьківського піклування. Згідно з пунктом 1.1 цього рішення за дитиною, позбавленою батьківського піклування, збережено право на користування житловою площею у спірній квартирі за місцем реєстрації, тому правочин щодо відчуження зазначеного житла потребував згоди органу опіки та піклування. 
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.
У серпні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 15 червня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, щорішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 21 березня 2017 року  ОСОБА_6 позбавлено батьківських прав стосовно її дочки ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Згідно з рішенням Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради від 11 квітня 2017 року № 74 ОСОБА_1 має статус дитини, позбавленої батьківського піклування.
Відповідно до пункту 1.1. цього рішення за дитиною, позбавленою батьківського піклування, збережено право на користування житловою площею у квартирі АДРЕСА_1 за місцем реєстрації.
Згідно з листом Полтавської місцевої прокуратури Полтавської області щодо перевірки ймовірності порушених житлових прав малолітньої ОСОБА_1 , перший заступник керівника Полтавської місцевої прокуратури  Бондарець Д. І. листом від 25 січня 2018 року № 110-1879 вих. 18 повідомив, що згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, власником квартири АДРЕСА_1 є  ОСОБА_3 , право власності він набув на підставі договору купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2017 року № 2157, укладеного з ОСОБА_2 
ОСОБА_2 для укладення договору купівлі-продажу квартири не зверталася до органу опіки та піклування Виконавчого комітету Шевченківської районної                                   у м. Полтаві ради із заявою про надання дозволу на укладення угоди щодо продажу спірної квартири, в якій зареєстрована малолітня ОСОБА_1 . 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-ІХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ) касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Касаційна скарга у цій справі подана у червні 2019 року, а тому вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-ІХ.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, відзиву на неї, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Предметом позову є визнання договору купівлі - продажу недійсним з тих підстав, що він укладений без надання дозволу органу опіки та піклування, оскільки у квартирі зареєстрована малолітня дитина.
Відповідно до частин першої, другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (статті 626,  628 ЦК України).
Відповідно до вимог частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя  статті 215 ЦК України).
Задовольнивши позов, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що дії відповідачів щодо укладення договору купівлі - продажу без отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування призвели до порушення гарантованих дитині прав на користування квартирою.
Оцінюючи доводи касаційної скарги щодо відсутності правових підстав для визнання оскаржуваного правочину недійсним відповідно до статей 203, 215 ЦК України, Верховний Суд виходить з такого.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.
За змістом цієї норми закону, а також статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», статті 177 СК України дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах - обов`язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов`язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини та осіб, які їх замінюють, вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування.
Відповідно до частини другої статті 177 СК України батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; видавати письмові зобов`язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини.
Згідно з частинами четвертою, п`ятою статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.
Відповідно до частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.
Отже, вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК України заборону. Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.
Відповідний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19, від 20 березня 2019 року у справі № 1612/2343/12, провадження № 61-6301св18, від 10 лютого 2021 року у справі №  385/1598/18, провадження № 61-12954св19.
Системне тлумачення вказаних вище норм матеріального права дає підстави дійти висновку, що органи опіки та піклування надають згоду на укладення договорів, якщо такі договори укладаються батьками або особами, які їх замінюють.
Відповідно до частин другої та третьої статті 18 Закону України «Про охорону дитинства» діти - члени сім`ї власника житлового приміщення мають право користування займаним приміщенням на рівні з власником. Органи опіки та піклування зобов`язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла.
У цій справі необхідно враховувати, що ОСОБА_1 має статус дитини, позбавленої батьківського піклування, та відповідні гарантії права на житло.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 248 СК України дитина - сирота і дитина, позбавлена батьківського піклування, яка проживає у закладі охорони здоров`я, навчальному або іншому дитячому закладі, прийомній сім`ї, має право, зокрема на збереження права користування житлом, у якому вона раніше проживала. 
Відповідно до статті 25 Закону України «Про охорону дитинства» діти, які внаслідок смерті батьків, позбавлення батьків батьківських прав, хвороби батьків чи з інших причин залишилися без батьківського піклування, мають право на особливий захист і допомогу з боку держави.
У разі передачі дітей - сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, під опіку чи піклування, влаштування в будинки дитини, дитячі будинки, школи - інтернати, дитячі будинки сімейного типу та прийомні сім`ї жиле приміщення, в якому вони проживали, зберігається за дітьми протягом усього часу перебування їх в цих закладах, у опікунів чи піклувальників, дитячому будинку сімейного типу, прийомній сім`ї незалежно від того, чи проживають у жилому приміщенні, з якого вибули діти, інші члени сім`ї. Жиле приміщення, яке зберігається за дітьми, може бути передано в оренду іншим громадянам на строк до повернення дітей із зазначених закладів, від опікунів чи піклувальників, з прийомної сім`ї чи дитячого будинку сімейного типу. Порядок збереження і передачі в оренду жилого приміщення та іншого майна дитини затверджується Кабінетом Міністрів України.
Держава забезпечує дітям-сиротам та дітям, позбавленим батьківського піклування, а також особам з їх числа, які до передачі під опіку чи піклування, влаштування в дитячі будинки сімейного типу, прийомні сім`ї, заклади для дітей - сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, мали впорядковане житло, що зберігалося за ними, вселення їх у ці приміщення і повернення  їм майна, що знаходилося в цих приміщеннях на день передачі дітей під опіку чи піклування, влаштування в дитячі будинки сімейного типу, прийомні сім`ї, заклади для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування.
Згідно зі статтею 32 Закону України «Про забезпечення організаційно - правових умов соціального захисту дітей - сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування» за дітьми-сиротами та дітьми, позбавленими батьківського піклування, а також особами з їх числа зберігається право на житло, в якому вони проживали з батьками, рідними до встановлення опіки, піклування, влаштування в прийомні сім`ї, дитячі будинки сімейного типу, заклади для дітей - сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування за місцем знаходження житла дітей несуть відповідальність за збереження зазначеного у частині першій цієї статті житла і повернення його дітям-сиротам та дітям, позбавленим батьківського піклування, а також особам з їх числа після завершення терміну перебування у сім`ї опікуна чи піклувальника, прийомній сім`ї, дитячому будинку сімейного типу, закладі для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування.
Згідно з рішенням Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради від 11 квітня 2017 року № 74 ОСОБА_1 має статус дитини, позбавленої батьківського піклування. Відповідно до пункту 1.1 цього рішення за дитиною, позбавленою батьківського піклування, збережено право на користування житловою площею у кв. АДРЕСА_1 за місцем реєстрації. 
Доводи касаційної скарги про те, що ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру не має, а тому договір щодо відчуження цієї квартири згоди органу опіки та піклування не потребував, вчинення правочину без попереднього дозволу органу опіки та піклування не є безумовною підставою для визначення правочину недійсним не заслуговують на увагу, оскільки суди встановили, що ОСОБА_2 на момент вчинення спірного правочину була зареєстрована та мала право користування спірним житлом згідно з пунктом 1.1 рішення Виконавчого комітету Шевченківської районної  у м. Полтаві ради від 11 квітня 2017 року № 74, за нею зберігається право на користування житловою площею у кв. АДРЕСА_1 протягом усього часу перебування в комунальному закладі «Центр соціально - психологічної реабілітації дітей» незалежно від того, чи проживає вона у жилому приміщенні та дійшли обгрунтованого висновку, що укладення оскаржуваного договору суперечить правам та інтересам малолітньої дитини, звужує обсяг її існуючих майнових прав та порушує її охоронювані законом майнові інтереси.
Крім того, однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), тому дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідних правовідносин.
При відчуженні квартири, право користування якою зберігається за дитиною, позбавленою батьківського піклування, мати дитини приховала вказаний факт та надала нотаріусу довідку ЖЕК «Космічний» від 29 листопада 2017 року № 56 про те, що у квартирі ніхто не зареєстрований, зокрема, малолітні діти, що свідчить про недобросовісність її поведінки, спрямованої на позбавлення дитини майнових прав на житло. 
Отже, суди дійшли обґрунтованого висновку, що правочин щодо відчуження спірної квартири потребував згоди органу опіки та піклування. 
Є необгрунтованими доводи касаційної скарги, що суд зобов`язав третю особу у справі вчинити дії, оскільки суд зобов`язав вчинити дії приватного нотаріуса, який є відповідачем у справі.
Водночас щодо зобов`язання вчинити дії приватного нотаріуса, то Верховний Суд виходить з такого.
Щодо зобов`язання приватного нотаріуса внести відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а самескасування рішення про державну реєстрацію запису від 30 листопада 2017 року № 38448153 про право власності власника ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 2697403557 на спірну квартиру з наступним виключенням рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень з Державного реєстру речових прав нерухомого майна та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна; зареєструвати право власності на спірну квартиру за попереднім власником ОСОБА_2 , то Верховний Суд зазначає таке.
Відповідно до статті 216 ЦК України наслідком недійсності правочину є застосування двосторонньої реституції незалежно від добросовісності сторін правочину. Разом з тим частиною третьою цієї статті передбачено, що загальні наслідки недійсності правочину застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Такі особливості встановлено, зокрема, частиною другою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Відповідно до частини другої статті 31-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна судова адміністрація України у день набрання законної сили рішенням суду, яке передбачає набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, зупинення реєстраційних дій, внесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора, забезпечує передачу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно примірника такого судового рішення.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено вичерпний перелік рішень суду, на підставі яких здійснюється державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень,  а саме набуття, зміна або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав, зупинення реєстраційних дій, внесення запису про скасування державної реєстрації прав або скасування рішення державного реєстратора.
Отже, згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення суду щодо недійсності правочину не зумовлює виникнення обов`язку скасування рішення про державну реєстрацію права власності на відповідний об`єкт.
Запис про скасування державної реєстрації прав вноситься до Державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав. За відсутності такого рішення суду реалізувати рішення суду про визнання правочинів недійсними, тобто відновити порушені права позивача, буде неможливо.
Рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, необхідно одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту, оскільки згідно з ЦК України право власності виникає з моменту його реєстрації.
Відповідний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16,                                               провадження № 12-97гс18.
З метою реального захисту та відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів позивача суди попередніх інстанцій правильно зазначили про наявність правових підстав для скасування рішення про державну реєстрацію запису від 30  листопада 2017 року № 38448153 про право власності ОСОБА_3 на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 2697403557 на спірну квартиру з наступним виключенням рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень з Державного реєстру речових прав нерухомого майна та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна.
Водночас суд зобов`язав приватного нотаріуса зареєструвати право власності на спірну квартиру за попереднім власником ОСОБА_2 
Верховний Суд зазначає, що особа, право якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках(стаття 16 ЦК України).
Право малолітньої ОСОБА_1 на житло відновлене із визнанням недійсності договору відчуження квартири й скасування державної реєстрації прав на неї та додаткового захисту не потребує, а тому зобов`язаняприватного нотаріуса зареєструвати право власності на спірну квартиру за попереднім власником ОСОБА_2 не відповідає способу захисту порушеного права, визначеного Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Ураховуючи те, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи в цій частині суди встановили, надали оцінку доказам у справі, проте неправильно застосували норми матеріального права, судові рішення не відповідають вимогам щодо законності й обґрунтованості судового рішення (стаття 263 ЦПК України) в частині зобов`язання приватного нотаріуса зареєструвати право власності на квартиру АДРЕСА_1  за попереднім власником ОСОБА_2 , що відповідно до статті 412 ЦПК України є підставою для їх скасування у вказаній частині. 
У касаційній скарзі ОСОБА_3 , посилаючись на незаконність та необгрунтованість судових рішень, вказав, що суди не врахували, що у нього є малолітній син 2009 року народження.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен установити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх учинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Правочином, відповідно до частини першої статті 202 ЦК України, є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Отже, вчинення правочину являє собою вільне волевиявлення особи.
Загальними засадами цивільного законодавства, зокрема, є: свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність (пункти 3, 5, 6 частини першої статті 3 ЦПК України).
При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. (частина друга статті 13 ЦК України).
За змістом наведених норм матеріального права за загальним правилом, суб`єктивне цивільне право передбачає можливість для його носія діяти на свій розсуд у будь-який спосіб, якщо такі дії не шкодять іншим особам або не заборонені законом. Тобто зміст суб`єктивного права проявляється у наявній свободі його носія діяти з метою задоволення своїх потреб чи інтересів.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України суд з урахуванням підстав позову, норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, вирішив спір, який виник між сторонами. 
Верховний Суд зазначає, що з урахуванням обставин справи суди встановили правову підставу для визнання договору недійсним (стаття 177 СК України, статті 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства»,стаття 215 ЦК України), легітимної метою є відновлення права дитини на житло, визнання недійсним договору купівлі-продажу є пропорційним переслідуваній легітимній меті. Отже, за конкретних обставин справи наявність дитини у відповідача не є тією обставиною, яка виключає визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.
Клопотання ОСОБА_3 про зупинення виконання оскаржуваних судових рішеньне підлягає задоволенню, з огляду на відсутність обґрунтованих підстав, за яких суд касаційної інстанції може зупинити виконання оскаржуваних судових рішень (стаття 436 ЦПК України).
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Згідно з частинами першою - третьою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Перевіривши в межах касаційної скарги правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, оскаржувані судові рішення в частині задоволення позову про зобов`язання приватного нотаріуса внести відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно скасувати, ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в позові. В іншій частині оскаржувані рішення залишити без змін.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі  колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково. 
Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2019 року в частині  задоволення позову про зобов`язання приватного нотаріуса Кременчуцького нотаріального округу Полтавської області Ганночку Валентину Михайлівну зареєструвати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за попереднім власником ОСОБА_2 скасувати, ухвалити в цій частині нове рішення.
У позові органу опіки та піклування Виконавчого комітету Шевченківської районної у м. Полтаві ради в інтересах малолітньої ОСОБА_1 в частині зобов`язання приватного нотаріуса Кременчуцького нотаріального округу Полтавської області Ганночку Валентину Михайлівну зареєструвати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за попереднім власником ОСОБА_2 , відмовити. 
В іншій частині рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 12 листопада 2018 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2019 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    О. В. Ступак
Судді:                                                                                                І. Ю. Гулейков
                                                                                                          А. С. Олійник 
                                                                                                          С. О. Погрібний
                                                                                                          В. В. Яремко