ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"10" серпня 2021 р.                                                           Справа №909/1093/20

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:
головуючого - судді                                                  Кравчук Н.М.
суддів                                                                                Мирутенко О.Л.
                                                                                          Плотніцький Б.Д.
секретар судового засідання Гулик Н.
розглянувши           апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях за вих. №10-05-00692 від 09.04.2021 (вх. № ЗАГС 01-05/1320/21 від 15.04.2021) 
на рішення                     Господарського суду Івано-Франківської області від 12.03.2021 (повний текст складено 19.03.2021, суддя Фанда О. М.)
у справі                     №909/1093/20
за позовом:                    Громадської організації "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" (надалі ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч"), м. Івано-Франківськ
до відповідача:           Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях (надалі РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях), м. Івано-Франківськ
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору
на стороні позивача: Державного геофізичного підприємства "Укргеофізика", м Київ, в особі Івано-Франківської експедиції з геофізичних досліджень в свердловинах Державного геофізичного підприємства "Укргеофізика" (надалі ДГП "Укргеофізика"), м. Івано-Франківськ
про                               визнання незаконною відмову у приватизації шляхом викупу держаного нерухомого майна , визнання права на приватизацію та визнання незаконними та скасування наказів

за участю учасників справи:
від позивача: не з`явився 
від відповідача: Гречко Х.М. - завідувач юридичного сектору (довіреність № 63 від 18.12.2020, наказ № 152-к від 30.09.2020, витяг з ЄДРПОУ)
від третьої особи: не з`явився 
ВСТАНОВИВ:
ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовною заявою до РВ ФДМ України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях, з участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору ДГП "Укргеофізика" про визнання незаконним та скасування наказу РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях від 19.05.2020 №1126 "Про утворення аукціонної комісії з продажу нежитлових приміщень А загальною площею 434, 2 кв. м. за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41", визнання незаконним та скасування наказу РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях від 01.06.2020 №124 "Про затвердження умов продажу об`єкту на аукціоні", визнання незаконною відмови РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях у приватизації шляхом викупу держаного нерухомого майна - нежитлові приміщення загальною площею 418,1 кв.м., які вбудовані в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41 наданої в листі від 28.09.2020 №17-03-0761, визнання за ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" права на приватизацію державного майна - нежитлові приміщення загальною площею 418,1 кв.м., які вбудовані в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41 шляхом викупу.
Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 12.03.2021 у справі №     909/1093/20 позовні вимоги задоволено. Визнано незаконними та скасовано накази РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях від 19.05.2020 №112 "Про утворення аукціонної комісії з продажу нежитлових приміщень А загальною площею 434, 2 кв.м. за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41" та від 01.06.2020 №124 "Про затвердження умов продажу об`єкту на аукціоні". Визнано незаконною відмову РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях у приватизації шляхом викупу держаного нерухомого майна - нежитлові приміщення загальною площею 418,1 кв.м, які вбудовані в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41 наданої в листі від 28.09.2020 №17-03-0761. Визнано за ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" право на приватизацію державного майна - нежитлові приміщення загальною площею 418, 1 кв. м., які вбудовані в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41 шляхом викупу. Стягнуто з РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях на користь ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" витрати по сплаті судового збору в сумі 8     408,00 грн.
Приймаючи вказане рішення, місцевий господарський суд встановив дотримання позивачем вимог ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" та наявність у орендаря права на приватизацію шляхом викупу орендованого приміщення. Відтак, дійшов висновку, що спірні накази відповідача, виконання яких спрямовано на приватизацію орендованого приміщення шляхом проведення аукціону та відмова відповідача, спричиняє порушення майнового права позивача на отримання майна у власність шляхом встановленої законом процедури приватизації майна шляхом викупу.
Не погоджуючись з даним рішенням, РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях подало апеляційну скаргу, в якій вказує, що судом першої інстанції було порушено норми матеріального та процесуального права, не враховано надані ним докази та аргументи, відтак, винесено незаконне рішення, просить його скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю. Зокрема, скаржник зазначає, що судом зроблено помилковий висновок щодо наявності у позивача права на приватизацію шляхом викупу орендованого приміщення, оскільки позивачем не було дотримано вимог ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна». Окрім того, апелянт заперечує надання згоди позивачу на здійснення невід`ємних поліпшень. Відповідно спірні накази РВ ФДМУ були прийняті є законними та прийняті у відповідності до норм Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна».
Представник скаржника в судовому засіданні доводи апеляційної скарги підтримав повністю.
Відповідач відзиву на апеляційну скаргу не подав, явку уповноваженого представника в судове засідання 10.08.2021 не забезпечив. В попередньому судовому засіданні представник проти доводів скаржника заперечив в усному порядку, рішення суду першої інстанції вважає законним та обґрунтованим, відтак, просить суд залишити його без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Третя особа письмові пояснення щодо апеляційної скарги не подала, явку уповноваженого представника в судові засідання не забезпечила, хоча належним чином була повідомлена про дату, час і місце розгляду справи.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. 
В даному випадку колегія суддів вважає, що відповідачі та третя особа були належним чином повідомлені про час та місце розгляду апеляційної скарги, явка учасників справи не визнавалася обов`язковою судом апеляційної інстанції, а матеріали справи містять обсяг відомостей, достатній для такого розгляду і без участі їхніх представників.
Вивчивши апеляційну скаргу, здійснивши оцінку доказів, що містяться в матеріалах справи, заслухавши учасників справи, Західний апеляційний господарський суд встановив таке.
20.04.2016 між РВ ФДМУ по Івано-Франківській області (орендодавець), ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" (орендар) та ДГП "Укргеофізика" (балансоутримувач) укладено договір оренди державного нерухомого майна №07/16 від 20.04.2016, згідно умов якого орендодавець за участю балансоутримувача передає, а орендар приймає у строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення  загальною площею 434,2 кв.м, які вбудовані в житловому будинку, що знаходяться за адресою м. Івано-Франківськ, бульвар Південний,41, право власності на яке належить Державній службі геології та надр України та перебуває на балансі Івано-Франківської експедиції з геофізичних досліджень в свердловинах ДГП "Укргеофізика" (а.с. 17-21 том І).
Пунктом 1.2 договору визначено, що майно передається в оренду з метою розміщення громадської організації ветеранів.
Відповідно до п. 1.3 договору стан майна на момент укладення договору потребує поточного ремонту, що вказується в акті приймання-передавання з узгодженим висновком балансоутримувача та орендаря.
Серед обов`язків орендаря, які визначені у п.5 договору, зокрема, передбачено, що орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов договору; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу; забезпечувати збереження  орендованого майна,  запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами  та правилами  пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду з урахуванням  фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна; протягом місяця після укладення договору застрахувати орендоване майно не менше ніж  на його вартість  за висновком про вартість на користь балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством  і надати орендодавцю копії страхового полісу і платіжного доручення; здійснювати витрати пов`язані з утриманням орендованого майна, укласти з балансоутримувачем на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Пунктом 6.3 сторони погодили, що орендар за згодою орендодавця проводить заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
Відповідно до п. 11.1 договору вказаний договір укладено строком на 25 років, який діє з 20.04.2016 по 20.04.2041.
На виконання умов договору орендодавець, за участі балансоутримувача, передав, а орендар прийняв, у строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 434,2 кв.м, які вбудовані в житловому будинку, що знаходяться за адресою: бульвар Південний, 41, м. Івано-Франківськ. Стан майна потребує поточного ремонту, що зафіксовано у акті приймання-передачі державного майна №1 від 20.04.2016, який підписаний та скріплений печатками сторін (а.с. 22 том І).
В зв`язку з тим, що орендоване майно потребувало поточного ремонту, позивач звернувся за дозволом до ДГП "Укргеофізика", який листом №98 від 01.08.2019 надав згоду на здійснення робіт із реконструкції приміщення (а.с. 45 том І).
РВ ФДМУ звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області суду з позовом до ГО "Івано-Франківське обласне об`єднання ветеранів "Самопоміч" про розірвання спірного договору (справа №  909/488/18). За результатами розгляду вказаної справи рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 22.10.2018 в позові відмовлено з міркувань належного виконання позивачем всіх умов договору. Так, зокрема, судом встановлено відсутність порушень будь-якого зобов`язання, передбаченого договором та ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, що діяла на час прийняття рішення) (а.с. 23-31 том І). 
17.01.2020, у відповідності до умов договору оренди та чинного на той момент Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у зв`язку із проведенням позивачем часткового капітального ремонту приміщення, що встановлено рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 22.10.2018 у справі №     909/488/18, орендар повторно звернувся до відповідача та балансоутримувача з приводу отримання дозволу на реконструкцію приміщення з метою його належної експлуатації, оскільки при розробці проекту проектно-кошторисної документації "Капітальний ремонт нежитлових приміщень під влаштування офісних приміщень в багатоквартирному житловому будинку на бульварі Південному, 41 в м. Івано-Франківську" не було враховано необхідність здійснення реконструкції нежитлового приміщення, що пов`язано із заміною окремих конструктивних елементів та заміною конструкції даху, який не виконує своєї функції, зміни входів в приміщення та його внутрішнє перепланування, зміна функціонального використання окремих частин приміщення (а.с. 40-41 том І).
Листом ДГП "Укргеофізика" №01128 від 11.03.2020 позивачу надано згоду на здійснення робіт із реконструкції на підставі листа громадської організації від 17.01.2020 (а.с. 43-44 том І).
13.04.2020 ДГП "Укргеофізика" листом погодила позивачу реконструкцію і проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна. Проте, зазначила, що проводити роботи з поліпшення орендованого майна слід лише після отримання згоди від орендодавця (а.с. 42 том І). 
15.05.2020 РВ ФЛМУ листом надало згоду позивачу на виготовлення дозвільної документації на реконструкцію (а.с. 46 том І).
Позивач отримав містобудівні умови та обмеження №179-31.2.1.-01 (а.с. 47-49 том І).
В подальшому, на замовлення позивача, ТзОВ "ІФ-Проект" розроблено робочий проект реконструкції нежитлового приміщення та здійснено його експертизу ТзОВ "Українська будівельно-технічна експертиза" (позитивний експертний звіт щодо розгляду проекту 032-20-ЕН/ІФ ВІД 29.05.2020) (а.с. 50-110 том І).
Наказом № 649 від 13.04.2020 "Про внесення змін до Наказу Фонду державного майна України від 28.12.2019 №1574 "Про затвердження переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2020 році" (із змінами) включив до переліку нежитлове приміщення А загальною площею 434, 2 кв.м, що знаходиться в м. Івано-Франківськ, вул. Південний бульвар, 41, що знаходяться на балансі Івано-Франківської експедиції з геофізичних досліджень в свердловинах ДГП "Укргеофізика".
13.05.2020 РВ ФДМУ видав наказ №108 «Про прийняття рішення про приватизацію нежитлових приміщень площею 438,2 кв.м. в м. Івано-Франківську по вул. Південний бульвар,41» про приватизацію зазначеного об`єкта шляхом продажу на аукціоні з умовами (а.с. 151 том І).
Наказом №112 від 19.05.2020 РВ ФДМУ прийняло рішення про утворення аукціонної комісії з продажу нежитлових приміщень площею 434,2 кв.м. в м. Івано-Франківську по вул. Південний бульвар,41 (а.с. 131 том І).
01.06.2020 РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях наказом № 124 затвердило умови продажу об`єкта на аукціоні з умовами, розроблені аукціонною комісією (а.с. 132 том І).
03.06.2020 листом №01-03-00926 відповідачем направлено інформаційне повідомлення про продаж на аукціоні з умовами в електронній формі об`єкта окремого майна в газету "Відомості приватизації" (а.с. 153-154 том І).
10.06.2020 за позивачем зареєстровано дозвіл на виконання будівельних робіт із реконструкції нежитлового приміщення № ІФ від 29.05.2020 (а.с. 111-113 том І).
27.07.2020 позивачем проведено введення в експлуатацію реконструйованого приміщення та одержано сертифікат готовності приміщення до експлуатації №ІФ 122200723261 (а.с. 114-116 том І).
31.07.2020 здійснено державну реєстрацію права власності на введене в експлуатацію, реконструйоване приміщення (а.с. 117-124 том І).
Відповідно до інформації з витягу із Державного реєстру нерухомого майна та речових прав площа приміщення становить 418,1 кв.м (а.с. 123-124 том І).
07.08.2020 позивач звернувся до відповідача про внесення змін до договору оренди, у зв`язку із зміною площі орендованого майна (після реконструкції) та з врахування ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
11.09.2020 між сторонами по справі укладено договір про внесення змін до договору оренди державного нерухомого майна №07/16 від 20.04.2016, а саме щодо площі орендованого приміщення (а.с. 125-126 том І).
Листом №21 від 18.09.2020 позивач звернувся до відповідача із проханням про видачу наказу про включення даного приміщення до переліку приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу (а.с. 127-128 том І).
Листом №17-03-0761 від 28.09.2020 відповідач повідомив позивача, що в останнього відсутні підстави для приватизації нежитлових приміщень, у зв`язку із здійсненою реконструкцією, оскільки реконструкція не є невід`ємними покращеннями об`єкту оренди (а.с. 129-130 том І).
Позивач, вважає, що спірні накази відповідача та відмова у формі листів, порушує майнові права позивача на отримання майна у власність шляхом встановленої законом процедури приватизації майна способом викупу.
Наведені обставини стали підставою звернення до суду із даним позовом.
При винесенні постанови колегія суддів керувалася таким.
За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором.
Тобто, оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та, обґрунтовуючи відповідний висновок, слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Виходячи з приписів статті 4 ГПК України, статей 15, 16 ЦК України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Згідно з ч.2 ст. 20 ГК України права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом, зокрема, визнання повністю або частково недійсних актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб`єкта господарювання та споживачів.
У справі, яка розглядається, предметом спору є визнання незаконною відмову у приватизації шляхом викупу держаного нерухомого майна, визнання права на приватизацію та визнання незаконними та скасування наказів РВ ФДМ України.
Пунктом 2 ч.1 ст. 20 ГПК України визначено, що господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті) та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах щодо приватизації майна, крім спорів про приватизацію державного житлового фонду.
Як зазначалося вище, спірні правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди державного нерухомого майна №     07/16 від 20.04.2016.
Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності (ч.2 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції чинної на момент виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Згідно з ч.4 ст.25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в чинній редакції) приватизація переданого в оренду державного та комунального майна здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством України.
Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна регулює Закон України "Про приватизацію державного та комунального майна".
Згідно ч.2 ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють такі основні повноваження, зокрема: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством; здійснюють повноваження власника державного майна, що перебуває у державній власності, про процесі його приватизації, а також акції (частки), що належать державі у майні господарських товариств; укладають договори на проведення оцінки об`єктів приватизації у випадках, передбачених законодавством; державні органи приватизації здійснюють інші повноваження, передбачені цим законом, іншими актами законодавства.
Повноваження Фонду державного майна України, у тому числі у сфері приватизації державного майна, визначенні статтею 5 Закону України "Про Фонд державного майна України".
Частиною 1 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" визначено, що приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені ч.2 цієї статті.
Частиною 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" визначено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:
- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди.
Згідно з ч.3 ст. 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", орендар який виконав умови, передбачені ч.2 цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органи приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.
З наведеного слідує, що норми ст. 18 вказаного вище Закону визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.
Як зазначалось вище, листом №11-021-00790 від 15.05.2020 відповідач надав позивачу згоду на виготовлення дозвільної документації на реконструкцію.
У відповідності до ДБН А 2.2-3.2014, а саме п.3.21 реконструкції - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку існуючого об`єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.
Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частини (за умови їх автономності).
Надання відповідачем згоди на реконструкцію передбачено і п. 6.3 договору оренди. 
Тобто, згода на здійснення реконструкції орендованого приміщення стала підставою для виникнення у позивача права очікувати реалізації процедури приватизації шляхом викупу з боку уповноваженого органу.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач, з метою реалізації свого права на викуп об`єкта приватизації, звернувся до відповідача із листом від 18.09.2020 про включення орендованого приміщення до переліку приміщень, що підлягають приватизації шляхом викупу (а.с. 127-128 том І).
Однак, відповідач листом №17-03-01761 від 28.09.2020 відмовив позивачу про включення спірного майна до переліку приміщень, які підлягають приватизації шляхом викупу, зокрема зіславшись на невиконання позивачем двох умов, вказаних в законі, а саме: - орендар не отримав письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; - невід`ємні поліпшення виконані поза межами трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди (а.с. 129-130 том І).
Проте, суд вважає необґрунтованими такі твердження відповідача з огляду на таке.
Висновком за результатами проведення будівельно-технічного експертного дослідження, складеним судовим експертом Маркусом Я.І. встановлено факт здійснення робіт, а також, що роботи, ідентифіковані цим експертним дослідженням, покращили фізичний і технічний стан майна та його споживача якості, мають невід`ємний  характер і є невід`ємними поліпшеннями орендованого нерухомого майна.
Крім того, долученим до матеріалів справи Аудиторським звітом щодо підтвердження витрат, понесених позивачем, та їх фінансування, у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна від 23.11.2020, складеним Аудиторською фірмою "ІФ-Аудит" документально підтверджується сума витрат за даними Актів приймання-виконаних будівельних робіт за формою КБ-2в та Довідок про вартість виконаних будівельних робіт та витрат  по виконанню робіт  по робочому проекту "Реконструкція нежитлових приміщень на бульварі Південному, 41 у м. Івано-Франківську" в розмірі 812731,20 грн.
З наведеного слідує, що роботи із реконструкції об`єкту здійсненні позивачем у відповідності із умовами, визначеними договором оренди носять невід`ємний характер та є невід`ємними поліпшеннями орендованого майна, згода на проведення яких була надана як орендодавцем так і баланстоутримувачем.
Щодо виконання невід`ємних поліпшень в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди, то суд зазначає наступне.
Як підтверджується доказами, наявних в матеріалах справи виконання робіт розпочате у відповідності до проектно-кошторисної документації "Капітальний ремонт нежитлових приміщень під влаштування офісних приміщень в багатоквартирному житловому будинку на бульварі Південному, 41 в м. Івано-Франківську" та продовжено згідно проекту "Реконструкція нежитлових приміщень на бульварі Південному, 41 у м. Івано-Франківську". Наведене свідчить про дотримання позивачем вказаної вище законодавчої умови.
Водночас, як встановлено судом, відповідач у відповідь на лист від 07.08.2020 з приводу укладення змін до договору оренди у зв`язку із зміною площі об`єкту оренди, відмовив у здійсненні оцінки ринкової вартості майна.
Згідно з Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна" для продажів об`єктів малої приватизації державними органами  приватизації, органом місцевого самоврядування протягом 10 робочих днів з дня прийняття рішення про приватизацію об`єкта утворюється аукціонна комісія, діяльність якої регулюються положенням, що затверджується Фондом державного майна України, органом місцевого самоврядування. До складу аукціонної комісії  входить не менше як п`ять осіб. Аукціонна комісія розробляє умови продажу, що затверджуються органами приватизації.
Відповідно до наказу №112 від 19.05.2020 зазначена вище комісія відповідачем утворена, незважаючи на надання 11.05.2020 позивачу дозволу на реконструкцію об`єкту оренди.
В подальшому відповідачем щодо об`єкту оренди були визначені умови продажу на підставі прийнятого наказу №124 від 01.06.2020.
03.07.2020 відбувся аукціон з продажу нежитлових приміщень загальною площею 434,2м. кв.м, що знаходиться у м. Івано-Франківську, вул. Південний бульвар, 41. У відкритому аукціонні  взяли участь  8 учасників. Стартова ціна склала 863,177 тис. грн.
Пунктом 23 Порядку проведення електронних аукціонів для продажу об`єктів малої приватизації та визначення додаткових умов продажу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.05.2018 №432, передбачено, що у разі проведення аукціону з умовами продажу можуть бути визначені додаткові умови продажу об`єкта приватизації. 
Колегія суддів в даному випадку враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.
На державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок ("Лелас проти Хорватії", від 20.05.2010 і "Тошкуце та інші проти Румунії", від 25.11.2008) і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах ("Онер`їлдіз проти Туреччини", та "Беєлер проти Італії"). 
Водночас, Європейській суд з прав людини вказував, що поняття "майно" в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття "правомірні очікування", тобто, законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу ("Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії").
Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
З урахуванням наведеного вище, суд вважає, що відповідач, знаючи про здійснену реконструкцію та характер виконуваних робіт, вчинив дії, що порушують права позивача. На думку суду, дії відповідача щодо реалізації орендованого позивачем державного майна шляхом виставлення його на аукціон та одночасне надання згоди на здійснення реконструкції не відповідають положенню чинного законодавства та порушують саме суб`єктивні права позивача на приватизацію спірного приміщення шляхом викупу, а отже накази, виконання яких спрямовано на приватизацію орендованого приміщення шляхом проведення аукціону є незаконним.
Статтею 21 ЦК України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади автономної республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить  актам цивільного законодавства і порушує цивільні права та інтереси.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компентенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акту недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача по справі.
Суд звертає увагу на те, що необхідною умовою для звернення до суду з позовом є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Так, у рішенні у справі "Рисовський проти України" від 20.10.2011 європейський суд з прав людини підкреслив особливу важливість принцип "належного урядування", який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик їх помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. також зазначено, що державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу не повинен накладатись за рахунок осіб, яких вони стосуються.
З огляду на викладене та встановлені обставини, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції, що позивач набув права на приватизацію орендованих приміщень способом викупу відповідно до приписів чинного законодавства. А відмова відповідача щодо реалізації права позивача на викуп спірних приміщень є порушенням "правомірних очікувань" позивача на отримання у власність майно в порядку, встановленому чинним законодавством України та за наявності всіх необхідних для цього документів.
Інші доводи, наведені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження в матеріалах справи та спростовуються вищенаведеним.
Зважаючи на викладене, за результатами дослідження та оцінки за правилами статті 86 ГПК України зібраних у справі доказів та обставин у сукупності, з урахуванням ст.ст. 2,     13,     14 ГПК України, судом апеляційної інстанції встановлено, що позовні вимоги в частині визнання недійсним наказів РВ ФДМУ та визнання за позивачем права на приватизацію є обґрунтованими, підтвердженими належними і допустимими доказами, в свою чергу відповідачем не спростовані, а відтак правомірно задоволені судом першої інстанції.
Щодо позовної вимоги про визнання незаконною відмову РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях у приватизації шляхом викупу держаного нерухомого майна - нежитлові приміщення загальною площею 418, 1 кв. м., які вбудовані в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41 наданої в листі від 28.09.2020 №17-03-0761, то суд апеляційної інстанції зазначає, що правові підстави для визнання незаконною відмови, викладеної у листі РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях №     17-03-01761 від 28.09.2020, відсутні, адже останній не містить притаманних нормативно-правовому акту ознак - не породжує жодних правових наслідків, а лише носить інформаційних характер та ґрунтується на посиланні щодо неможливості прийняття відповідного рішення.
Враховуючи наведене, апеляційна інстанції дійшла висновку, що позовна вимога про визнання незаконною відмову оформлену листом РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях №     17-03-01761 від 28.09.2020 не підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства, а відтак є підставою для закриття провадження у справі за такою вимогою.
Слід зазначити, що позивач в межах даного спору реалізував своє право на захист своїх порушених прав та інтересів шляхом визнання незаконними та скасування відповідних наказів РВ ФДМУ, а також визнання права на приватизацію, що є належними способами захисту та відповідають вимогам ст. 16 ЦК України і ст. 20 ГК України.
Приписами п.4 ч.     1 ст. 275 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і у відповідній частині закрити провадження у справі повністю або частково або залишити позовну заяву без розгляду повністю або частково.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що рішення місцевого господарського суду в частині визнання незаконною відмову у приватизації оформленої листом РВ ФДМУ по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях №     17-03-01761 від 28.09.2020 слід скасувати, провадження  у цій частині закрити. В решті рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Оскільки, апеляційна скарга до задоволення не підлягає, то відповідно понесені судові витрати на сплату судового збору за подання апеляційної скарги залишаються за скаржником.
Керуючись, ст.ст. 269, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд -
ПОСТАНОВИВ :
1.          Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях залишити без задоволення.
2.          Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 12.03.2021 у справі №     909/1093/20 скасувати в частині визнання незаконною відмову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільських областях у приватизації шляхом викупу держаного нерухомого майна-нежитлові приміщення загальною площею 418,1 кв.м, які вбудовані в житловому будинку, що знаходиться за адресою: м. Івано-Франківськ, бульвар Південний, 41, наданої в листі від 28.09.2020 №17-03-0761. Провадження у справі у цій частині закрити.
          В решті рішення залишити без змін.
3.          Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги залишити за скаржником.
4.          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбаченні ст.288 ГПК України.
5.          Справу повернути до Господарського суду Івано-Франківської області.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.
Повний текс складено 13.08.2020.

Головуючий суддя                                                            Н.М. Кравчук 
судді                                                                                           О.Л. Мирутенко 
                                                                                                    Б.Д. Плотніцький