ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 червня 2021 року 
м. Київ

Справа №  922/2434/20 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - Волторніст С. І. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу Харківської міської ради 
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 (суддя Радіонова О. О. - головуючий, Зубченко І. В., Чернота Л. Ф.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Т.М.І."
про стягнення 1 456 368,03 грн.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У серпні 2020 року Харківська міська рада (далі - Міськрада) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Т.М.І." (далі - ТОВ "Т.М.І.") заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою за період з 01.08.2017 по 01.12.2019 у сумі 1  456  368,03 грн.
2. Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем грошових зобов`язань за договором оренди землі від 28.04.2005, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 6950/05 (далі - договір оренди).
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.10.2020 (суддя Смірнова О. В.) позов задоволено повністю. 
Рішення суду мотивовано тим, що 25.02.2016 нерухомість, для обслуговування якої надавалась земельна ділянка за договором оренди, перейшла до приватної власності відповідача, тобто останній набув права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою загальною площею 0,4133 га. 
4. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 26.10.2020 скасоване, позовні вимоги задоволено частково, стягнуто з ТОВ "Т.М.І." на користь Міськради заборгованість з орендної плати у сумі 867 676,88 грн, у задоволені решти суми - 588 691,15 грн стягнення заборгованості з орендної плати за землю відмовлено за безпідставністю.
Постанову мотивовано тим, що розмір заборгованості зі сплати орендної плати, яку повинно сплатити ТОВ "Т.М.І." (з урахуванням рішення суду у справі №  922/4759/14) та індексу інфляції за період 01.08.2018 по 01.12.2019, становить 867 676,88 грн. Враховуючи, що з 25.02.2016 нежитлова будівля літ. "А-1" належить на праві приватної власності ТОВ "Т.М.І" (реєстраційний номер нерухомого майна 865734963101), відповідач набув права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що базова сума нарахування сплати орендної плати  за землю для відповідача (нового власника) є 27 583,11 грн, а не 46 598,26 грн, як зазначено позивачем у розрахунку.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі Міськрада просить постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема, щодо визначення базового місяця та порядку розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку з урахуванням індексів інфляції, а відповідно, і заборгованості зі сплати орендної плати.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. Відзиву на касаційну скаргу від відповідача до суду не надійшло.
У порядку статті 42 ГПК України 22.06.2021 відповідач подав до суду пояснення, у прохальній частині яких просив відмовити у задоволенні касаційної скарги позивача, постанову апеляційного господарського суду залишити без змін з мотивів, наведених в оскаржуваній постанові.
29.06.2021 відповідач подав до суду заяву, у прохальній частині якої просив скасувати рішення суду першої інстанцій і постанову суду апеляційної інстанції, а справу передати на новий розгляд, однак зі своєю касаційною скаргою до Верховного Суду не звертався.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.05.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Міськради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 у справі №  922/2434/20 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 15.06.2021.
9. Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.06.2021 і 22.06.2021 розгляд справи відкладався на 22.06.2021 і 29.06.2021 відповідно.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Рішенням Міськради від 24.11.2004 № 198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" Товариству з обмеженою відповідальністю "Галіон Плюс" (далі - ТОВ "Галіон Плюс") надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,4133 га, розташовану за адресою: просп. П`ятдесятиріччя СРСР, 2-В, у м. Харкові, для обслуговування стаціонарної АЗС (ділянка № 1), для експлуатації та обслуговування магазину супутніх товарів, кафе та допоміжних приміщень (ділянка № 2), для благоустрою та утримання у належному санітарному стані (ділянка № 3) строком до 01.12.2029.
11. На підставі зазначеного рішення між Міськрадою та ТОВ "Галіон Плюс" укладено договір оренди, за змістом якого:
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період експлуатації становить 613  882 грн (пункт 5);
- розмір орендної плати за земельну ділянку на період експлуатації становить 2  286,30 грн на місяць (пункт 9);
- обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10);
- розмір орендної плати переглядається у тому числі "в інших випадках, передбачених законом" (пункт 13).
12. Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.12.2014 у справі №  922/4759/14, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 12.02.2015 та постановою Вищого господарського суду України від 15.04.2015, внесено зміни до договору оренди, відповідно до яких розмір орендної плати за рік згідно з розрахунком від 14.11.2013 №  592/14 становить 8,4 % від її нормативної грошової оцінки, що складає 330  997,30 грн, або 27 583,11 грн на місяць. Зазначене рішення суду набрало законної сили 12.02.2015.
13. З 25.02.2016 нежитлова будівля літ. "А-1" загальною площею 200,6 м2, розташована за адресою: просп. Льва Ландау, 2-В (П`ятдесятиріччя СРСР, 2-В) належить на праві приватної власності відповідачу (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 865734963101), на підставі протоколу загальних зборів засновників від 15.06.2011 № 1, протоколу загальних зборів засновників від 16.02.2016 № 5, акта приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ "Т.М.І." від 22.02.2016 № 1, наказу від 23.06.2011 № 2, свідоцтва про право власності від 14.04.2004, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. Таким чином, з 25.02.2016 нерухомість, для обслуговування якої надавалась земельна ділянка за договором оренди, перейшла до приватної власності ТОВ "Т.М.І".
14. Відповідно до листа Головного управління ДПС у Харківській області від 04.12.2019 № 12152/10/20-40-58-08-07 відповідач не є платником орендної плати з юридичних осіб, платежі відсутні.
15. Позивач зазначав, що з дати переходу власності на спірну нерухомість (дата реєстрації 25.02.2016) до ТОВ "Т.М.І." автоматично перейшло право оренди земельної ділянки, розташованої на просп. Льва Ландау, 2-В у м.  Харкові, загальною площею 0,4133 га та всі права і обов`язки за договором оренди, у тому числі і зі сплати орендної плати.
16. Проте відповідач після переходу спірної земельної ділянки в його користування орендну плату не сплачує, за розрахунком позивача заборгованість ТОВ "Т.М.І." зі сплати орендної плати за договором оренди за період з 01.08.2017 по 01.12.2019 складає 1 456 368,03 грн. 
Позиція Верховного Суду
17. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
18. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу Міськради необхідно задовольнити з таких підстав.
19. Предметом позову у цій справі є вимога позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором за період з 01.08.2017 по 01.12.2019.
20. Частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
21. За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
22. У розумінні наведених положень законодавства у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходять права на земельну ділянку, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.
23. Таким чином, особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.02.2020 у справі № 922/510/19 (пункт 5.15)).
24. З моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (пункт 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).
25. Зважаючи на те, що земельна ділянка площею 0,4133 га, кадастровий номер 631013690:09:001:0009, є сформованою, за договором в оренду передавалась земельна ділянка площею 0,4133 га (в тому числі ділянка № 1 - 0,1250 га, ділянка № 2 - 0,0250 га, ділянка № 3 - 0,2633 га), на земельній ділянці знаходився об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літ. А-1, яка належала орендарю на праві колективної власності, інших об`єктів інфраструктури немає, а також те, що з 25.02.2016 нежитлова будівля літ. "А-1" належить на праві приватної власності ТОВ "Т.М.І" (реєстраційний номер нерухомого майна 865734963101), колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що відповідач набув права та обов`язки орендаря за договором, в тому числі і обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, розташованою на просп.  Льва Ландау, 2-В у місті Харкові, загальною площею 0,4133 га.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України
26. Щодо доводів скаржника, викладених у касаційній скарзі на обґрунтування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України, про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права, а саме щодо визначення базового місяця та порядку розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку з урахуванням індексів інфляції, а відповідно, і заборгованості зі сплати орендної плати, то Суд вважає за необхідне зазначити таке.
27. Судом першої інстанції встановлено, що за розрахунком позивача заборгованість зі сплати орендної плати відповідача як землекористувача земельної ділянки на просп. Льва Ландау, 2-В у м. Харкові за період з 01.08.2017 по 01.12.2019 становить 1  456  368,03 грн.
28. Пунктом 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1996 № 786, встановлено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
29. Розмір базової орендної плати за договором оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 на земельну ділянку згідно з розрахунком від 14.11.2013 № 592/14 на рік становить 8,4 % від її нормативної грошової оцінки і складає 330 997,30 грн або 27 583,11 грн на місяць.
30. Базовим місяцем для розрахунку розміру орендної плати за договором оренди землі від 28.04.2005 № 6950/05 (з урахуванням постанови Харківського апеляційного господарського суду від 12.02.2015, залишеної без змін постановою Вищого господарського суду України від 15.04.2015) є лютий 2015 року.
31. Посилаючись на те, що право власності на нежитлову будівлю перейшло до ТОВ "Т.М.І" з 25.02.2016, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що базова сума нарахування сплати орендної плати за землю для відповідача (нового власника) є 27  583,11 грн (на рівні лютого 2016 року, коли право за договором оренди перейшло до набувача будівлі), а не 46 598,26 грн (на рівні серпня 2017 року, коли виникла заборгованість з урахуванням розміру орендної плати згідно з рішенням суду, яке набрало законної сили 12.02.2015, та її індексації за період з лютого 2015 року по серпень 2017 року), як зазначено позивачем у розрахунку.
32. Верховний Суд такий розрахунок апеляційного суду вважає помилковим з огляду на таке.
33. З урахуванням системного аналізу змісту частини 1, 2 статті 120 ЗК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "У разі переходу права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій зазначене майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Індексація орендної плати для нового власника не починається з моменту такого переходу заново, а продовжується на умовах, визначених для попереднього власника".
34. З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати у сумі 1  456  368,03 грн за договором за період з 01.08.2017 по 01.12.2019 є правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі, оскільки щодо відповідача зберігаються умови, які застосовувалися до попереднього власника, у тому числі щодо індексації орендної плати, тобто визначення судом апеляційної інстанції розміру базової орендної плати за договором оренди для відповідача із серпня 2017 року на рівні лютого 2016 року є необґрунтованим.
35. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки на теперішній час відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах щодо визначення базового місяця та порядку розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку з урахуванням індексів інфляції, а відповідно, і заборгованості зі сплати орендної плати.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
36. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладених в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
37. Відповідно до статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
38. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, апеляційний господарський суд, на відміну від місцевого господарського суду, дійшов помилкового висновку про часткове задоволення позовних вимог.
39. Зважаючи на те, що висновок суду апеляційної інстанції про часткове задоволенні позову не можна вважати таким, що відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України щодо всебічного, повного, об`єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, а наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, отримали підтвердження під час касаційного провадження, колегія суддів вбачає підстави для задоволення касаційної скарги позивача шляхом скасування оскаржуваної постанови та залишення в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову у повному обсязі.
Висновки про застосування норм права 
40. З урахуванням системного аналізу змісту частини 1, 2 статті 120 ЗК України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "У разі переходу права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій зазначене майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Індексація орендної плати для нового власника не починається з моменту такого переходу заново, а продовжується на умовах визначених для попереднього власника".
Розподіл судових витрат
41. Судовий збір за подання касаційної скарги Міськради в порядку статті 129 ГПК України покладається на ТОВ "Т.М.І.".
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.
Постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 у справі №  922/2434/20 скасувати.
Рішення Господарського суду Харківської області від 26.10.2020 у справі №  922/2434/20 залишити в силі.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Т.М.І." на користь Харківської міської ради 17 660,73 грн (сімнадцять тисяч шістсот шістдесят) грн 73 коп. витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді касаційної інстанції.
Доручити видати наказ Господарському суду Харківської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий                                                                                Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                          Т. Б. Дроботова

                                                                                          Н. О. Багай