СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" травня 2021 р.                                                                      Справа № 922/3814/19  

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Тихий П.В. , суддя  Хачатрян В.С. 
за участю секретаря судового засідання - Чумак Д.В.
за участю представників сторін:
від позивача - начальник відділу Здор Т.О., посвідчення №057664 від 22.10.2020; 
від відповідача-1 - Цуварев О.Ф., згідно виписки з ЄДРЮО ФОП та ГФ;
від відповідача-2 - Цуварев О.Ф., згідно витягу з ЄДРЮО ФОП та ГФ;
від відповідача-3 - адвокат Коротенко О.І., згідно ордеру серія АО№1030861 від 24.05.2021; ФОП Кононенко Н.В. - особисто;
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Заступника прокурора Харківської області (вх. № 3332 Х/1) 
на рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 (повний текст складено 06.03.2020), ухвалене о 12 год 45 хв. у складі судді Аріт К.В.,
у справі №922/3814/19
за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №3,                           м. Харків,
до відповідачів:
1) Харківської міської ради, м. Харків,
2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, м. Харків, 
3) фізичної особи-підприємця Кононенко Наталі Валеріївни, м. Харків,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення майна

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2019 року заступник керівника Харківської місцевої прокуратури №3 звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, фізичної особи-підприємця Кононенко Наталі Валеріївни про: 1) визнання незаконним та скасування пункту 26 додатку до рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 № 412/16; 2)визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2017 № 5448-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради і ФОП Кононенко Н. В., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №353, скасувавши запис про проведену державну реєстрацію права власості; 3) зобов`язання ФОП Кононенко Н.В. повернути територіальній громаді міста Харкова нежитлове приміщення першого поверху № ХХ-1 загальною площею 15,1 кв.м, розташоване у житловому будинку літ."А-9" за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35.
Позовна заява обґрунтована тим, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного майна шляхом його викупу орендарем, позаяк такий спосіб приватизації суперечить інтересам держави і територіальної громади, а саме Міськрада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації (Управління) - укласти відповідний договір купівлі-продажу, як правило, за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж), тобто лише у виняткових випадках такий продаж може бути проведено шляхом викупу, проте у випадку продажу шляхом викупу орендарем об`єкта, який вже перебуває у нього в оренді, орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів повинен здійснити поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за якою воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна; натомість звіт про оцінку майна, договір оренди комунального майна від 05.08.2016 № 548 (далі - договір оренди від 05.08.2016), договір купівлі-продажу № 5448-В-С, заява Орендаря від 17.11.2016 про надання дозволу на приватизацію не містять будь-яких відомостей про такі поліпшення, отже, Підприємець не подавав до органу приватизації документів на підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень, виконаних за час оренди спірного майна, а тому рішення від 26.10.2016 № 412/16 в оспорюваній частині підлягає скасуванню як незаконне, договір купівлі-продажу № 5448-В-С - визнанню недійсним, а спірне приміщення - поверненню власнику.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 у справі №922/3814/19 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Прокурор із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить це рішення скасувати, постановити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі. 
Як вказує прокурор, Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління комунального майна, укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Однак, у даному випадку відповідач-3 не подавав документи, передбачені пунктом 2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. 
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 10.06.2020 у справі №922/3814/19 рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 залишено без змін.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.11.2020 у справі №922/3814/19 касаційні скарги заступника прокурора Харківської області, Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.06.2020 у справі №922/3814/19 скасовано, справу № 922/3814/19 передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.12.2020 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Хачатрян В.С., суддя Тихий П.В.
Ухвалою Східного апеляційного суду від 07.12.2020 прийнято справу №922/3814/19 до провадження, встановлено сторонам строк до 28.12.2020 для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами його надсилання іншим учасникам справи, зупинено апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника прокурора Харківської області на рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 у справі № 922/3814/19 до закінчення перегляду об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №922/623/20 та опублікування повного тексту постанови.
У відзиві на апеляційну скаргу від 18.12.2020 Харківська міська рада просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення. Зазначає, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку; рішення "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 №412/16 прийнято на підставі Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки; рішення прийнято на черговій сесії ради, ця сесія є правомочною, питання щодо відчуження об`єкта нерухомості було включено до порядку денного; проводилась доповідь і обговорення рішення тощо. Крім того, вважає, що відповідачами повністю дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації нежитлових приміщень.
24.12.2020 до Східного апеляційного господарського суду надійшов відзив від Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, за яким відповідач-2 не погоджується з доводами апеляційної скарги, вважає рішення законним та обґрунтованим, прийнятим у відповідності до норм матеріального та процесуального права. Просить залишити рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 по справі №922/3814/19 без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
В обґрунтування безпідставності доводів прокурора Управлінням зазначено, що приймаючи рішення "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 №412/16, Харківська міська рада діяла в межах своїх повноважень, відповідно до Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки. Посилається на те, що на момент прийняття вказаного рішення єдиним законним власником нежитлового приміщення була територіальна громада м. Харкова в особі Харківської міської ради, договором оренди було передбачено переважне право орендаря перед іншими особами на його викуп; Харківською міською радою дотримано спосіб прийняття оскаржуваного рішення, а Управлінням комунального майна та приватизації, як уповноваженим органом, дотримано спосіб та порядок приватизації.
28.12.2020 до Східного апеляційного господарського суду від фізичної особи-підприємця Кононенко Наталі Валеріївни надійшов відзив, в якому просить апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №3 в інтересах держави до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, фізичної особи-підприємця Кононенко Наталі Валеріївни про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення майна - залишити без задоволення, а судове рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 без змін. 
В обґрунтування своїх доводів зазначає, що з 2002 року орендарем спірного нерухомого приміщення було ПП "ШАРМ" директором та єдиним засновником якого є Кононенко Н.В.  
Відповідач-3 зазначає, що протягом часу оренди останній за власні кошти здійснював утримання спірного об`єкту, здійснював відповідні капітальні та поточні ремонти. У зв`язку з цим, відповідач-3 вважає, що є правомірним набувачем спірного майна. А отже вимоги прокурора про повернення територіальній громаді є необґрунтованими та суперечать положенням статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Однак зазначені обставини, на думку відповідача-3, не були взяті судом першої інстанції до уваги. 
Учасниками справи не було повідомлено Східний апеляційний господарський суд про результати розгляду об`єднаною палатою Касаційного господарського суду справи №922/623/20, однак із відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень судом було встановлено, що Верховним Судом у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у справі №922/623/20 ухвалено 22.01.2021 постанову, повний текст якої оприлюднено 16.02.2021.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 19.04.2021 поновлено провадження у справі №922/3814/19 за апеляційною скаргою Заступника прокурора Харківської області на рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020; розгляд справи призначено на 25.05.2021 об 11:30 год.
25.05.2021 у судовому засіданні апеляційної інстанції був присутній прокурор, який наполягав на доводах апеляційної скарги, просив суд її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати, та ухвалити нове, яким позов прокурора задовольнити у повному обсязі. 
Присутній у судовому засіданні апеляційної інстанції 25.05.2021 представник відповідачів 1 та 2 проти задоволення апеляційної скарги заперечував, посилався на викладені у відзивах доводи. Рішення суду першої інстанції вважає законним та обґрунтованим, а тому просив залишити його без змін. 
У судовому засіданні апеляційної інстанції 25.05.2021 були присутні                                         ФОП Кононенко Н.В. та її представник. Представник відповідача-3 заперечував проти задоволення апеляційної скарги прокурора, вважає її необґрунтованою, посилався на доводи, викладені у відзиві, просив залишити рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 у справі № 922/3814/19 без змін, а скаргу прокурора без задоволення. 
Крім того, представником відповідача-3 було заявлено усне клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи з метою встановлення обставин здійснення відповідачем поліпшень орендованого майна. 
Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази у справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Рішенням 12 сесії Харківської міської Ради народних депутатів 1 скликання від 28.09.1992 "Про комунальну власність міста Харкова"  житловий будинок за адресою м. Харків, вул. Грицевця, 35 зараховано до комунальної власності територіальної громади м. Харкова (т. 1 а.с 126-141). 
На підставі договору оренди №548 від 05.08.2016, укладеному між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Кононенко Н.В., у останньої в оренді перебувало нежитлове приміщення 1-го поверху №ХХ-1, загальною площею 15,1 кв.м, розташоване в житловому будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35 (т.1 а.с. 78-81)
Відповідно до п.3.1. договору вартість об`єкта оренди складала 44700,00 грн, без ПДВ.
Згідно з п.4.7. договору змінювати стан орендованого майна орендар зобов`язаний виключно за письмовою згодою орендодавця.
Відповідно до п.4.8. договору орендар зобов`язаний здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця. За свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з чинним законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.
Пунктом 5.2 договору оренди передбачено, що орендар має право здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності відповідного рішення Харківської міської ради чи її виконкому.
Згідно з п. 5.3. договору орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.
Відповідно до п. 10.1. договору строк його дії - до 05.07.2019.
У подальшому, 26.08.2016 ФОП Кононенко Н.В. звернулася до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом (вх. № 14689 від 29.08.2016), у якому просить дозволити приватизацію вказаних приміщень (а.с. 60 т. 1).
Матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що орендарем - ФОП Кононенко Н.В. здійснювались будь-які поліпшення орендованих ним приміщень за договором оренди від 05.08.2016 №548.
Проте, за результатами розгляду вказаного листа Харківською міською радою прийнято відповідне рішення, а саме відповідно до п.26 Додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 №412/16, міська рада дозволила приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу (а.с. 82-83 т. 1).
Також, 03.11.2016 ФОП Кононенко Н.В. звернулась до Управління комунального майна та приватизації з листом (вх.№19648), у якому просить доручити проведення оцінки для приватизації вказаного майна ФОП Прокоп`євій І.Б. (а.с. 61 т. 1).
На виконання рішення Харківської міської ради від 26.10.2016 №412/16 ФОП Кононенко Н.В.  до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради подала заяву про приватизацію № 3611 від 28.02.2018 (а.с. 62 т. 1).
Як вбачається з матеріалів справи, Управління комунального майна та приватизації звернулося до ФОП Прокоп`євої І.Б. з пропозицією провести оцінку вказаного нежитлового приміщення, на підставі договору з суб`єктом оціночної діяльності ФОП Кононенко Н.В. 
Суб`єктом оціночної діяльності ФОП Прокоп`євою І.Б. складено звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 30.11.2016, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 30.11.2016 складає 37227,00 грн без ПДВ, у звіті відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємні поліпшення (а.с. 63-68 т. 1).
У подальшому, 08.02.2017 між ФОП Кононенко Н.В. та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено договір купівлі-продажу №5448-В-С, відповідно до якого ФОП Кононенко Н.В. приватизувала вказане нежитлове приміщення за 37227,00 грн, без ПДВ (разом з ПДВ за 44672,40 грн) (а.с. 69-71).
При цьому, у договорі купівлі-продажу зазначено, що його укладено на підставі Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 рр., затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання № 565/11 від 23.12.2011 та на підставі рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання №412/16 від 26.10.2016 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова".
10.08.2017 складено Акт прийому - передачі № 5448-В-С щодо передачі за вищезазначеним договором купівлі - продажу нежитлового приміщення першого поверху №ХХ-1, розташованого у житловому будинку літ "А-9" загальною площею 15,1 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35 (а.с. 84 т. 1).
На підставі зазначеного, рішенням приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №34029775 від 24.02.2017 зареєстровано право власності за ФОП Кононенко Н.В. на нежитлове приміщення першого поверху №ХХ-1, розташоване у житловому будинку літ "А-9" загальною площею 15,1 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35 (номер запису про право власності 19194586 від 20.02.2017) (а.с. 85-86 т. 1). 
Прокурор вказує на те, що рішення Харківської міської ради №412/16 від 26.10.2016  "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади                м. Харкова" щодо надання дозволу на проведення вищевказаної приватизації шляхом викупу є незаконним та підлягає скасуванню у зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог статті 345 Цивільного кодексу України, статей 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що і стало підставою для звернення до суду з позовом.
Як зазначалося, оскаржуваним судовим рішенням у задоволенні позову прокурора відмовлено у повному обсязі. 
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що Харківська міськрада прийняла оспорюване рішення у межах компетенції та з дотриманням вимог законодавства про приватизацію, так як Міськрада мала повноваження самостійно обирати спосіб приватизації комунального майна, зокрема шляхом його викупу без проведення Орендарем відповідних поліпшень.
На думку суду першої інстанції позивач належними та допустимими доказами не довів того, що оспорюваний договір суперечить вимогам чинного законодавства та інтересам держави і суспільства, які були би співрозмірні з наслідком таких порушень у виді визнання правочину недійсним, а відтак і не довів наявності підстав для вилучення придбаного нерухомого майна у власника.

Розглянувши усне клопотання відповідача-3 про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи, колегія суддів зазначає про таке. 
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно зі ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.
Отже висновок експерта є одним із передбачених господарським процесуальним законодавством видом доказів.
Пунктом 3 ч. 1 ст. 177 ГПК України передбачено, що завданнями підготовчого провадження є зокрема є визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів.
Відповідно до ч. 3, 4 ст. 80 ГПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Згідно з п. 6 ч. 1 ст. 267 ГПК України суддя-доповідач у порядку підготовки справи до апеляційного розгляду зокрема за клопотанням сторін та інших учасників справи вирішує питання про виклик свідків, призначення експертизи, витребування доказів, судових доручень щодо збирання доказів, залучення до участі у справі спеціаліста, перекладача.
Тобто, процесуальним законодавством передбачено певний порядок подання сторонами до суду доказів, а також звернення до суду та вирішення питання щодо призначення у справі судової експертизи. 
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
В обґрунтування клопотання відповідач-3 зазначає, що за тривалий час оренди спірного нежитлового приміщення орендарем здійснювалися ремонтні роботи зазначених приміщень. А тому встановлення судовою експертизою факту здійснення орендарем ремонтних робіт, вартість яких становить 25% вартості нежитлового приміщення свідчитиме про наявність правових підстав для продажу спірного майна шляхом викупу, а також про добросовісність поведінки набувача.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем-3 ні до суду першої інстанції, ні під час першого розгляду справи судом апеляційної інстанції, ні після надходження справи з Верховного Суду на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду не заявлялося клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи. 
При цьому, відповідачем-3 жодним чином не обґрунтовано, чому він не звертався з таким клопотанням до суду першої інстанції та під час здійснення підготовчих дій судом апеляційної інстанції, а заявив його саме під час розгляду справи судом апеляційної інстанції по суті. 
А тому колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення клопотання ФОП Кононенко Н.В. про призначення експертизи на стадії розгляду справи по суті судом апеляційної інстанції.
Разом з тим, в матеріалах справи відсутні будь-які документи, які б свідчили про здійснення орендодавцем будь-яких будівельних чи ремонтних робіт щодо орендованого нерухомого майна.
Посилання представника ФОП Кононенко Н.В. на ту обставину, що з 2002 року по 2016 рік орендарем спірних приміщень було Приватне підприємство "ШАРМ", директором якого є Кононенко Н.В. жодним чином не свідчить про здійснення орендарем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна.
Згідно з       статтею 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 99 ГПК України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів. У разі необхідності суд може призначити декілька експертиз, додаткову чи повторну експертизу.
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Дульський проти України" від 01.06.2006, яке відповідно до положень статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується судом як джерело права, зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури.
Зі змісту зазначеного випливає, що судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях   для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.
Відповідно до ст. 77 ГПК  України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Пунктом 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004, визначено перелік підтверджувальних  документів  про здійснені орендарем  поліпшення,  що подаються ним до відповідного органу приватизації, та включають: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем  поліпшень  орендованого нерухомого майна за його кошти;      погоджену орендодавцем  проектно-кошторисну  документацію  на проведення  поліпшень,  підписані  замовником  і  підрядником акти виконаних будівельних робіт,  копії документів,  що  підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна,  у тому числі  придбані  матеріали,  конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених  поліпшень  орендованого  нерухомого  майна  за рахунок коштів орендаря;  довідку, видану орендарем та  завірену  аудитором,  про  суму витрат,  понесених  орендарем  у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення  вартості  його  необоротних активів,  у  розмірі,  який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для  включення  їх  до  валових витрат;    інші документи,   необхідні   для  виконання  положень  цього Порядку.
Водночас, зазначеним Порядком №377 від 27.02.2004 також передбачено, що доказом на підтвердження обставин здійснення невід`ємних поліпшень майна є звіт проведеної оцінки такого майна.
Так, в матеріалах справи міститься звіт про оцінку майна, а саме нежитлового приміщення загальною площею 15,1 кв.м, що розташоване за адресою м. Харків, вул. Грицевця, 35, що здійснений суб`єктом оціночної діяльності під час здійснення процедури приватизації спірного майна. 
Отже, чинним законодавством передбачено певний перелік доказів, які можуть підтверджувати здійснення орендарем поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна.
Тому відповідач, належно користуючись своїми процесуальними правами, повинен був надати до суду першої інстанції всі докази, на підтвердження своїх доводів щодо здійснення ФОП Кононенко Н.В. будь-яких будівельних чи ремонтних робіт щодо орендованого приміщення, які відповідають визначенню невід`ємних поліпшень. 
В силу      статті 104 ГПК України, висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.
Так, висновок експерта є рівноцінним з іншими видами доказів.
Судова колегія зазначає, що заявлене третім відповідачем клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи є недоцільним, оскільки при вирішенні справи відсутня необхідність призначення такої експертизи, а матеріали справи дозволяють повно і всебічно з`ясувати фактичні обставини справи, необхідні для вирішення спору.
Крім того, колегія суддів зазначає, що висновок експерта у даній справі жодним чином не спростовує факту ненадання відповідачем-3 до заяви про надання дозволу на приватизацію спірного приміщення документів, передбачених п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004, а також прийняття відповідачем-1 спірного рішення, та укладення відповідачем-2 спірного договору за відсутності таких доказів.

Щодо наявності підстав представництва прокурором інтересів держави, суд виходить з наступного.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. 
Зазначене конституційне положення встановлює обов`язок органам державної влади, органам місцевого самоврядування та їх посадовим особам дотримуватись принципу законності при здійсненні своїх повноважень. 
Як підкреслив Конституційний Суд України у своєму рішенні від 01.04.2008 №4-рп/2008, неухильне додержання органами законодавчої, виконавчої та судової влади Конституції та законів України забезпечує реалізацію принципу поділу влади і є запорукою їх єдності, важливою передумовою стабільності, підтримання громадського миру і злагоди в державі.
Відповідно до пункту 3 статті 131-1 Конституції України, в Україні діє прокуратура, яка здійснює, зокрема представництво інтересів держави в суді у випадках, визначених законом.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про прокуратуру", прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту, зокрема, загальних інтересів суспільства та держави.
На прокуратуру покладаються такі функції: зокрема, представництво інтересів громадянина або держави в суді у випадках, визначених цим Законом, та главою 12 розділу III Цивільного процесуального кодексу України (пункт 2 частини першої статті 2 Закону).
Статтею 53 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Відповідно до частини 4 цієї статті, прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци перший і другий частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (абзаци перший - третій частини четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру").
Конституційний Суд України у рішенні від 08.04.1999 №3-рп/99, з`ясовуючи поняття "інтереси держави" дійшов висновку, що державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорони землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.
Із врахуванням того, що інтереси держави є оціночним поняттям, прокурор у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах (частина 4 мотивувальної частини рішення Конституційного Суду України).
Прокурор набуває право на реалізацію своїх функцій, визначених законом, якщо відповідний суб`єкт владних повноважень не здійснює захист або здійснює його неналежно.
Не здійснення захисту виявляється в усвідомленій пасивній поведінці уповноваженого суб`єкта владних повноважень - він усвідомлює порушення інтересів держави, має відповідні повноваження для їх захисту, але всупереч цим інтересам за захистом до суду не звертається.
Здійснення захисту неналежним чином виявляється в активній поведінці (сукупності дій та рішень), спрямованій на захист інтересів держави, але яка є належною.
Неналежність захисту може бути оцінена з огляду на встановлений порядок захисту інтересів держави, який серед іншого включає досудове з`ясування обставин порушення інтересів держави, обрання способу їх захисту та ефективне здійснення процесуальних прав позивача.
Захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимог закону не здійснює захист або робить це неналежно. У кожному такому випадку прокурор повинен навести причини, які перешкоджають захисту інтересів держави належним суб`єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду.
У справах за позовами прокурорів, заявлених в інтересах держави в особі уповноважених органів, позивачами є відповідні уповноважені органи, а прокурор у таких справах здійснює представництво їх інтересів в суді. Статус позивача прокурор набуває лише у випадках, коли звертається з позовом в інтересах держави у разі відсутності уповноваженого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду.
У справі, яка розглядається, прокурор звернувся до суду в інтересах держави з господарським позовом до 1) Харківської міської ради, 2) Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, 3) ФОП Кононенко Наталі Валеріївни.
Звертаючись до суду з даним позовом, прокурор зазначає, що згідно із ст.327 ЦК України та ч.5 ст.16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", матеріальною основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.
Як вказує прокурор, недотримання під час проведення приватизації вимог чинного законодавства, принципів відкритості, максимальної ефективності та економії, унеможливлює  раціональне та ефективне використання комунального майна, що у свою чергу, порушує матеріальні інтереси держави, а також безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади.
Недотримання під час проведення приватизації вимог чинного законодавства, принципів відкритості, максимальної ефективності та економії, унеможливило раціональне та ефективне використання комунального майна громади, що в свою чергу порушує матеріальні інтересів держави, а також безпосередньо порушує права та інтереси мешканців територіальної громади, утвердження і забезпечення яких є головним обов`язком держави відповідно до ст.3 Конституції України.
З огляду на висновки, викладені Європейським судом з прав людини у рішенні в справі Трегубенко проти України від 02.11.2004, питання правомірності відчуження об`єктів нерухомості з комунальної власності становлять не тільки державний, а й суспільний інтерес.
Колегія суддів зазначає, що захист інтересів держави в особі територіальної громади міста має здійснювати відповідна міська рада, проте, у разі, коли саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення, яке є незаконним та порушує інтереси держави в особі територіальної громади міста, правомірним є звернення до суду прокурора та визначення міської ради відповідачем, оскільки іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади міста, не існує. 
Аналогічна правова позиція викладена, зокрема у постанові Верховного Суду від 24.09.2020 у справі №922/3272/18 та в ухвалі від 01.09.2020 у справі №922/1441/19.
З урахуванням обставин цієї справи, прокуратурою визначено відповідачами Харківську міську раду та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, які розпорядилися спірним майном в порушення вимог законодавства про приватизацію, а отже прокурор мав право звернутися до суду для захисту відповідних публічних інтересів територіальної громади.
Посилання міської ради на висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 не можуть бути застосовані до правовідносин, які виникли між учасниками спору у даній справі, оскільки стосуються вони у випадку, коли прокурор звертається з позовом в інтересах держави через те, що захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, в той же час у даній справі позов заявлено прокурором самостійно у зв`язку з тим, що міська рада є одним із співвідповідачів, рішення якого оскаржуються через недотримання процедури приватизації нежитлових приміщень, передбаченої нормативно-правовими актами України.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 31.03.2021 у справі №922/3272/18.
Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи відповідачів 1 та 2 щодо відсутності у прокурора підстав для представництва інтересів держави у суді.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, суд апеляційної інстанції виходить з такого.
Згідно з частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин. 
Підставами для визнання акту незаконним і скасування рішення є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акту незаконним і його скасування є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб. 
Відповідно до статті 143 Конституції України, територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції. 
Згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України, територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.
У частині 1 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.                                                                                                                        
Згідно із частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду.
Відповідно до частини 4 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування), приватизація державного майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.
Статтею 15 вказаного Закону визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців;  продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; викупу об`єктів приватизації; продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей.
Згідно із статтею 16-2 Закону України Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній, на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) викуп акцій (часток, паїв), що належать державі в статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій та підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності, здійснюється відповідно до законодавства з питань приватизації та з урахуванням установчих документів таких товариств. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" установлено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності,  є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими радами.
Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено способи приватизації об`єктів малої приватизації. Приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж.
Частиною шостою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" установлено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
Таким чином, орган місцевого самоврядування, її виконавчий комітет, міський голова (в межах їх компетенції) у спірних правовідносинах реалізують права власника майна, що перебуває у комунальній власності, щодо володіння, користування та розпорядження таким майном на підставі та у порядку, визначеному чинним законодавством України. 
В оспорюваному рішенні Харківської міської ради від 26.10.2016 №412/16 зазначено, що його прийнято на підставі Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016р.р., затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 №565/11. 
Відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
У Програмі визначено основні цілі, пріоритети, завдання, способи приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2012-2016р.р.
Пунктом 1.6. Програми визначено, що об`єктами приватизації групи А є: цілісні майнові комплекси комунальних підприємств, їх структурні підрозділи, які виділені в самостійні підприємства, у тому числі ті, що знаходяться в оренді, а також виділені в результаті реструктуризації комунальних підприємств із середньо - обліковою чисельністю працюючих до 100 осіб включно або понад 100 осіб, вартість основних фондів яких недостатня для формування статутних капіталів відкритих акціонерних товариств; індивідуально визначене рухоме майно, що знаходиться в комунальній власності, нежитлові будівлі, споруди та приміщення -незалежно від їх вартості (в тому числі такі, що не увійшли до статутних капіталів ВАТ); майно підприємств, ліквідованих за рішенням господарського суду і майно підприємств, що ліквідуються за рішенням Харківської міської ради; майно підприємств, що не були продані як цілісні майнові комплекси; майно підприємств охорони здоров`я, освіти, культури, фізичної культури і спорту, відпочинку та туризму, видавничої справи та преси, телебачення та радіомовлення, яке не використовувалось за прямим призначенням більше трьох років або виключене з реєстру відповідної групи (закладів освіти, охорони здоров`я та ін.).
Відповідно до пункту 3.1 Програми приватизації, ініціатива щодо приватизації об?єктів комунальної власності може виходити як від Управління комунального майна, так і від інших виконавчих органів Харківської міської ради, осіб, які можуть бути покупцями відповідно до законодавства.
Ініціатива щодо визначення способу приватизації належить Управлінню комунального майна. 
Продаж об?єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою для кожної групи об`єктів (пункт 5.1.).
Одним із способів, що застосовується при індивідуальній приватизації, є конкурсний продаж як інструмент збалансування досвіду та переваг, наявних у покупців, які можуть посилити конкурентні переваги підприємства, та збільшення розміру ціни об`єкта (пункт 5.3.).
Згідно з пунктом 5.4. Програми приватизації, продаж об`єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та цієї Програми шляхом викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.
Відповідно до пункту 5.7. Програми приватизації, орендар має переважне право на викуп орендованого майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснені за рахунок власних коштів поліпшення, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків залишкової вартості майна (будинки, споруди, приміщення).
За змістом частини 1 статті 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" (в редакції чинній на час прийняття рішення про відчуження об?єктів комунальної власності), з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно. 
Частиною 2 статті 5-1, частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до статті 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.
Викуп застосовується до об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України (частини 1, 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 №439 (далі Порядок №439).
Згідно з пунктом 8.1 Порядку №439, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Отже, виходячи з системного аналізу змісту положень законодавства про приватизацію (статей 51, 162 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), статей 3, 8, 10, 11, 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації (у цьому випадку Управління комунального майна Харківської міськради) має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виняткових випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме у цьому випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Аналогічний правовий висновок сформовано усталеною судовою практикою, відображеною, зокрема у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19, від 17.06.2020 у справі № 922/1958/19, від 23.06.2020 у справі № 922/1970/19, від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19, від 08.07.2020 у справі № 922/1969/19, від 23.07.2020 у справі № 922/2762/19, від 03.11.2020 у справі № 922/3814/19, від 16.03.2021 у справі № 922/1009/20, від 22.01.2021 у справі № 922/623/20, від 18.03.2021 у справі № 922/4169/19, від 24.03.2021 у справі № 922/2244/19, від 24.03.2021 у справі № 922/3276/19, від 31.03.2021 у справі № 922/3272/18, від 01.04.2021 у справі № 922/250/20, від 06.04.2021 у справі № 922/1668/20, від 13.04.2021 у справі № 922/2934/19, від 13.04.2021 у справі № 922/3852/19, від 20.04.2021 у справі № 922/2811/19 зі спорів, що виникли із подібних правовідносин приватизації способом викупу комунального майна територіальної громади м. Харкова за участю Харківської міськради та Управління комунального майна Харківської міської ради.
Тобто, викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення статті 11, статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об?єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб?єктом оціночної діяльності - суб?єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Пунктом 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004, передбачено підтверджувальні  документи  про здійснені орендарем  поліпшення,  що подаються ним до відповідного органу приватизації, які включають: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем  поліпшень  орендованого нерухомого майна за його кошти;      погоджену орендодавцем  проектно-кошторисну  документацію  на проведення  поліпшень,  підписані  замовником  і  підрядником акти виконаних будівельних робіт,  копії документів,  що  підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна,  у тому числі  придбані  матеріали,  конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених  поліпшень  орендованого  нерухомого  майна  за рахунок коштів орендаря;  довідку, видану орендарем та  завірену  аудитором,  про  суму витрат,  понесених  орендарем  у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення  вартості  його  необоротних активів,  у  розмірі,  який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для  включення  їх  до  валових витрат;    інші документи,   необхідні   для  виконання  положень  цього Порядку.
Проте, як встановлено судом апеляційної інстанції, відповідачем-3 разом із заявою про надання дозволу на приватизацію не надавалися докази, які б підтверджували здійснення орендарем поліпшень орендованого майна.
Звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 30.11.2016, виконаний в межах процедури приватизації також не містить жодних зазначень про здійснення орендарем будь-яких поліпшень орендованого майна. 
Отже, як встановлено судом і не спростовується відповідачами 1 та 2, матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що орендарем - ФОП Кононенко Н.В. здійснювалися будь-які поліпшення орендованого нею приміщення за договором оренди №548 від 05.08.2016, а тому безпідставними є доводи 1-го та 2-го відповідачів про те, що Харківська міська рада як орган місцевого самоврядування має право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень.
Посилання ФОП Кононенко Н.В. на ту обставину, що з 2002 року по 2016 рік орендарем спірних приміщень було Приватне підприємство "ШАРМ", директором якого є Кононенко Н.В., жодним чином не свідчить про здійснення орендарем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, оскільки жодних доказів на підтвердження здійснення відповідачем-3 невід`ємних поліпшень орендованого майна останнім до матеріалів справи не надано. 
Доводи 1-го та 2-го відповідачів, що орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення майна на більш ніж 25% його вартості, суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованими та безпідставними, оскільки органи місцевого самоврядування зобов`язані діяти у відповідності до вимог законодавства, що регулює порядок приватизації комунального майна задля дотримання законності при прийнятті рішень і недопущенні порушення прав територіальної громади, інтереси якої він представляє.
Посилання суду першої інстанції на рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації) як на підтвердження права міської ради самостійно обирати будь-який спосіб приватизації, колегія суддів вважає безпідставним, оскільки Конституційний Суд України в цьому рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Наведені 1-им та 2-им відповідачами положення Господарського кодексу України (статті 289) та Цивільного кодексу України (стаття 777), якими передбачено переважне право наймача перед іншими особами на  придбання, у разі продажу речі, переданої у найм, є загальними, у той час як спеціальним законом, який регулює порядок приватизації об`єктів малої приватизації, зокрема шляхом викупу, є Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Безпідставними є і посилання 1-го та 2-го відповідачів на пункт 5.6 договору оренди, яким встановлено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передано в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп, оскільки таке право виникає у орендаря лише за умов, визначених Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Статтею 13 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено, що продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.
У статті 14 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" зазначено, що продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу.
З наведених норм права вбачається,  що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.
З огляду на викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду доходить висновку, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, оскільки матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що орендарем - ФОП Кононенко Н.В. здійснювалися будь-які поліпшення орендованого нею приміщення за договором оренди №548 від 05.08.2016, а обраний спосіб приватизації шляхом викупу за відсутності доказів здійснення поліпшень суперечить інтересам територіальної громади, у зв`язку з тим, що він фактично свідчить про не проведення конкурсного продажу нежитлових приміщень (аукціон або конкурс), що виключає можливість отримати за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, адже на аукціон або конкурс такий об`єкт виставляється з початковою вартістю, що дорівнює ринковій, та в ході їх проведення ціна продажу може збільшитись.
Згідно із частиною 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції доходить висновку, що рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.10.2016 №412/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" в частині пункту 26 додатку до рішення прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", а відтак є незаконним.
Отже, обґрунтованими є вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування п. 26 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.10.2016 №412/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова".

В частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2017 №5448-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Кононенко Н.В., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрованого в реєстрі за №353, суд апеляційної інстанції зазначає таке.
Пунктом 6 статті 3 Цивільного кодексу України до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.
Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;  волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей
За приписами статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що продовжує змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду. 
Таким чином, у разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Як зазначено вище, договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2017 №5448-В-С укладений на підставі, зокрема, рішення Харківської міської ради 9 сесії 7 скликання від 26.10.2016 №412/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова", яке з мотивів, зазначених вище, визнано незаконним та скасовано, а також з порушенням вимог статті 18-1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням 13 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 23.12.2011 № 565/11.
Відповідно до приписів частини п`ятої статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частиною 5 статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.
Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Харківська міська рада.
Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" установлено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності,  є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими радами.
При цьому статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Територіальна громада міста Харкова як власник спірного об`єкта нерухомості делегує Харківській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом.
Тобто воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.
Таким чином, здійснення Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.
Отже, обґрунтованими та правомірними є доводи прокурора, що  договір №5448-В-С від 08.02.2016 купівлі-продажу нежитлового приміщення першого поверху №ХХ-1, загальною площею 15,1 кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Кононенко Н.В., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №353, підлягає визнанню недійсними, оскільки укладений з порушенням вимог статей 203, 215, 228 Цивільного кодексу України.

Проте, як вбачається із позовних вимог прокурора, останній просить також скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності на спірне нежитлове приміщення.
За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
У частині 2 статті 26 Закону №1952-ІV (у редакції, чинній до 16.01.2020, яка діяла на момент звернення позивача з позовом) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Однак, згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону №1952-ІV викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону №1952-ІV (у редакції, чинній із 16.01.2020 та на час прийняття оскаржуваного рішення) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення оскаржуваного рішення), на відміну від положень частини 2 статті 26 Закону №1952-ІV у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Колегія суддів зазначає, що у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом.
Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16.01.2020 цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України №1952-ІV.
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 01.12.2020 у справі №916/1935/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19 та від 28.10.2020 у справі № 10963/19.Таким чином, колегія суддів звертає увагу, що на час прийняття рішення судом першої інстанції, законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а відтак, визначений у позовній заяві спосіб судового захисту у практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати відновлення порушеного права.
Враховуючи зазначене, вимога позивача про скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності не підлягає задоволенню. 

Щодо вимоги прокурора зобов`язати ФОП Кононенко Н.В. повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлове приміщення першого поверху №ХХ-1, загальною площею 15,1 кв.м, розташоване в житловому будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35, судова колегія зазначає про таке. 
Статтею 216 Цивільного кодексу України визначені правові наслідки недійсного правочину.
Так, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. 
Проте, з матеріалів справи судом встановлено, що ФОП Коненко Н.В. за час оренди нежитлового приміщення першого поверху №ХХ-1, загальною площею 15,1 кв.м, розташованого в житловому будинку літ. "А-9" за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35, не здійснила будь-яких поліпшень орендованого майна, однак звернулась до Управління комунального майна з листом про надання дозволу на приватизацію цих приміщень.
Так, звертаючись до органу місцевого самоврядування із заявою про надання дозволу на приватизацію спірного приміщення ФОП Коненко Н.В. не надала жодного доказу, який би свідчив про здійснення відповідачем-3 невід`ємних поліпшень у розмірі 25 відсотків від ринкової вартості орендованого майна. 
Передача права власності на майно, у тому числі в результаті приватизації, передбачає наявність волевиявлення як у продавця, так і у покупця такого майна.
Закон України "Про приватизацію державного майна" та Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" є загальнодоступними та відкрити. Відповідач-3, який звертався до органів місцевого самоврядування із заявою про приватизацію комунального майна був обізнаний про процедуру приватизації, а тому розумів вимоги, які ставляться чинним законодавством для приватизації орендованого майна шляхом викупу. 
Отже, покупець, звертаючись до органів місцевого самоврядування про приватизацію орендованого нежитлового приміщення, та достовірно знаючи, що поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, ним здійснені не були та жодні дії, які б свідчили про намір здійснити такі поліпшення, ним не вчинялись, усвідомлював що його звернення є протиправним, оскільки суперечить пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Порушення Харківською міською радою та Управлінням комунального майна умов та порядку приватизації  призвели не тільки до можливих економічних збитків (недоотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а й позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. 
При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом.
Харківська міська рада та Управління комунального майна, розпорядившись таким чином майном, діяли всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який не здійснив невід?ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації.
Тобто, у даній справі встановлено обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв?язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об?єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з  такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря. 
Отже, позбавлення покупця майна в даному випадку не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.
Таку правову позицію виклав Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 22.01.2021 у справі №922/623/20.
Враховуючи викладене, судова колегія доходить висновку, що вимога прокурора зобов`язати ФОП Кононенко Н.В. повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення першого поверху № ХХ-1 в житловому будинку літ. "А-9", розташованого за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35, є законною і обґрунтованою.

Як вбачається з матеріалів справи, під час розгляду даної справи Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради у відзиві було заявлено про застосування позовної давності.
Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України).

Відповідно до частин 3, 4 статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Якщо позовні вимоги господарським судом визнано обґрунтованими, а стороною у справі заявлено про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто або відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення - захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму).
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина 1 статті 261 ЦК України).
За змістом частини 1 статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2018 у справі №697/2751/14-ц міститься висновок про те, що для вирішення питання про дотримання строку звернення до суду за захистом прав, суду слід встановити, коли прокурор дізнався чи міг дізнатися про порушення інтересів держави.
Відповідно до ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Крім того, у пункті 66 зазначеної постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц  сформульовано такий правовий висновок:  "Для цілей застосування частин 3 та 4 статті   267 ЦК   України поняття "сторона у спорі" може не бути тотожним за змістом поняттю "сторона у цивільному процесі": сторонами в цивільному процесі є такі її учасники як позивач і відповідач, тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. У спорі з декількома належними відповідачами, в яких немає солідарного обов`язку (до яких не звернута солідарна вимога), один з них може заявити суду про застосування позовної давності тільки щодо тих вимог, які звернуті до нього, а не до інших відповідачів. Останні не позбавлені, зокрема, прав визнати ті вимоги, які позивач ставить до них, чи теж заявити про застосування до цих вимог позовної давності. Для застосування позовної давності за заявою сторони у спорі суд має дослідити питання її перебігу окремо за кожною звернутою до цієї сторони позовною вимогою, і залежно від установленого дійти висновку про те, чи спливла позовна давність до відповідних вимог (пункти   138-140 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16)".
Враховуючи зазначене, судова колегія приходить до висновку, що заява Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради про застосування наслідків спливу позовної давності може бути застосована виключно до позовної вимоги, що звернута саме до нього, тобто до вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2017 № 5448-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міськради і ФОП Кононенко Н. В.
Подібного висновку, щодо порядку застосування наслідків спливу позовної давності дійшов Верховний Суд у постанові від 20.04.2021 у справі №922/1030/20.
Судом встановлено, що з даним позовом прокурор звернувся до суду 20.11.2019, про що свідчить штамп реєстрації вхідної кореспонденції Господарського суду Харківської області, що міститься на першому аркуші позовної заяви. 
Отже прокурор звернувся з позовною заявою протягом трьох років з дати підписання Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради і ФОП Кононенко Н. В. оспорюваного прокурором договору купівлі-продажу 08.02.2017 № 5448-В-С. 
А тому прокурором не пропущено позовну даність на звернення до суду щодо зазначених позовних вимог.
Щодо заяви Харківської міської ради про застосування позовної давності, що викладена у відзиві на апеляційну скаргу, судова колегія зазначає, що відповідно до вимог ч. 3 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Тобто відповідно до приписів цивільного законодавства заява сторони про застосування наслідків спливу позовної давності повинна бути подана до суду першої інстанції до ухвалення судового рішення за наслідками розгляду позовних вимог.
Як вбачається з матеріалів справи відповідач-1 був належним чином повідомлений судом першої інстанції про розгляд справи, надав до місцевого суду відзив на позовну заяву та направляв своїх представників для участі у судових засіданнях. Що свідчить, що він не був побавлений права та можливості звернутися із заявою про застосування позовної давності до суду першої інстанції. 
Звертаючись із такою заявою до суду апеляційної інстанції, Харківською міською радою не обґрунтовано причини не звернення з нею до суду першої інстанції, не зазначено, які обставини завадили відповідачу-1 заявити про застосування наслідків спливу позовної давності  у суді першої інстанції. 
Оскільки рішення по суті спору ухвалюється судом першої інстанції, а на стадії апеляційного провадження здійснюється лише перевірка законності й обґрунтованості рішення суду, то заява про застосування позовної давності може бути розглянута, якщо вона подана під час розгляду справи в суді першої інстанції.
Враховуючи, що у суді апеляційної інстанції не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції, у судової колегії апеляційного суду відсутні правові підстави для розгляду такої заяви, здійсненої у суді апеляційної інстанції. 
Подібні правові висновки щодо застосування позовної давності викладені у постанові Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №907/574/16, від 12.12.2018 у справі №367/2259/15-ц.
Оскільки міською радою до суду першої інстанції не заявлялося про сплив стоків позовної даності щодо вимоги, звернутої до неї, у суду відсутні правові відстави відмовляти в задоволенні позову в частині визнання незаконним та скасування рішення Харківської міськради від 26.10.2016 саме з мотивів спливу позовної давності, оскільки про її застосування було заявлено виключно Управлінням, а не радою як видавником оспорюваного правового акта індивідуальної дії.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 20.04.2021 у справі №922/1030/20.
Згідно зі ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Частиною 1 пункту 2 ст.275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно з частиною 1 ст.277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції прийнято при неправильному застосуванні норм матеріального права, а тому апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду - скасуванню, з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Керуючись статтями 129, 269, 270, пунктом 2 статті 275, пунктом 4 частини 1 статті 277, статтями 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 26.02.2020 у справі №922/3814/19 скасувати та прийняти нове рішення.
Позов задовольнити частково. 
Визнати незаконним та скасувати пункт 26 додатку до рішення 9 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 26.10.2016 № 412/16.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.02.2017 № 5448-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради і фізичною особою-підприємцем Кононенко Наталею Валеріївною, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №353.
Зобов`язати фізичну особу-підприємця Кононенко Наталю Валеріївну (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Харкова нежитлове приміщення першого поверху № ХХ-1, загальною площею 15,1 кв.м, розташоване у житловому будинку літ."А-9" за адресою: м. Харків, вул. Грицевця, 35.
В решті позовних вимог відмовити.
Стягнути з Харківської міської ради (майдан Конституції, 7, м. Харків, 61003, ЄДРПОУ 04059243) на користь Прокуратури Харківської області (вул.                                               Б. Хмельницького, 4, м. Харків, 61001, код ЄДРПОУ 02910108) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 1921,00 грн, за подання апеляційної скарги у сумі 2881,50 грн, за подання касаційної скарги у сумі 3842,00 грн.
Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (майдан Конституції, 7,                               м. Харків, 61003, ЄДРПОУ 14095412) на користь Прокуратури Харківської області (вул. Б. Хмельницького, 4, м. Харків, 61001, код ЄДРПОУ 02910108) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 960,50 грн, за подання апеляційної скарги у сумі 1440,75 грн, за подання касаційної скарги у сумі 1921,00 грн.
Стягнути з фізичної особи-підприємця Кононенко Наталі Валеріївни ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Прокуратури Харківської області (вул. Б. Хмельницького, 4, м. Харків, 61001, код ЄДРПОУ 02910108) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 2881,5 грн,  за подання апеляційної скарги  у сумі 4322,25 грн, за подання касаційної скарги у сумі 5763,00 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження постанови апеляційного господарського суду передбачені статтями 287-289 ГПК України.

У судовому засіданні 25.05.2021 було проголошено вступну та резолютивну частини постанови. Повний текст постанови складено та підписано 27.05.2021.

Головуючий суддя                                                                    І.А. Шутенко

Суддя                                                                                           П.В. Тихий  

Суддя                                                                                           В.С. Хачатрян