ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/3384/21 Справа № 211/644/20 	  	Суддя у 1-й інстанції - Чайкіна О. В. Суддя у 2-й інстанції - Барильська  А. П.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 червня 2021 року                                                                м.Кривий Ріг
справа № 211/644/20
Дніпровський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – судді: Барильської А.П.,
суддів: Бондар Я.М., Зубакової В.П.,
секретар судового засідання: Голуб О.О. 
сторони:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідачі - Державний реєстратор виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтунова Ольга Олександрівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «СХІД ФІНАНС»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кривому Розі, в порядку спрощеного позовного провадження, в режимі відеоконференції, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СХІД ФІНАНС»на рішення Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області від 24 грудня 2020 року, яке ухвалено суддею Чайкіною О.В. у місті Кривому Розі Дніпропетровської області та повний текст рішення складено 28 грудня 2020 року, -
ВСТАНОВИВ:
В січні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Державного реєстратора виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтунової Ольги Олександрівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «СХІД ФІНАНС», про визнання рішення про реєстрацію права власності незаконним та зобов`язати вчинити дії.
В обґрунтування позову зазначено, що 30 травня 2007 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» був укладений кредитний договір № 99/в та з метою виконання зобов`язань укладено Іпотечний договір, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй на праві власності 3-х кімнатну квартиру за АДРЕСА_1 .
18 жовтня 2019 року державний реєстратор виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтунова О.О. зареєструвала право власності на належну позивачу квартиру за ТОВ «СХІД ФІНАНС».
Позивач вважає рішення державного реєстратора з реєстрації права власності за ТОВ «СХІД ФІНАНСИ» на належну позивачу на праві власності квартиру неправомірним, тому просила суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 49230022 від 18.10.2019 року реєстратора виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтуновою Ольгою Олександрівною, яким проведено державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «СХІД ФІНАНС». 
Скасувати реєстраційний запис державного реєстратора виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтунової Ольги Олександрівни про право власності № 33731656 від 15.10.2019 року на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «СХІД ФІНАНС».
Поновити відомості в державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкти нерухомого майна - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , що передували скасованим записам.
Стягнути солідарно з відповідачів на користь позивача витрати, пов`язані зі сплатою судового збору за подання позовної заяви в розмірі 2522,40 грн. 
Рішенням Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області від 24 грудня 2020 року позов задоволено частково.
Визнано протиправними та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 49230022 від 18.10.2019 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтуновою Ольгою Олександрівною щодо нерухомого майна, квартири  АДРЕСА_1 . загальною площею 63,4 м.кв., в тому числі житловою площею 44,0 м.кв. за заявою ТОВ «СХІД ФІНАНС».
Припинено право власності ТОВ «СХІД ФІНАНС» на квартиру  АДРЕСА_1 . загальною площею 63,4 м.кв., в тому числі житловою площею 44,0 м.кв. зареєстрованого за № 33731656 від 15.10.2019 року.
У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до Державного реєстратора виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтунової Ольги Олександрівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «СХІД ФІНАНСИ» сплачений судовий збір у розмірі 840,80 на користь ОСОБА_1 .
В апеляційній скарзі відповідач ТОВ «СХІД ФІНАНС» ставить питання про скасування рішення суду першої інстанції та постановлення нового рішення по справі про відмову в задоволенні позовних вимог позивача посилаючись на те, що 19 липня 2019 року між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк», як Первісним кредитором, та новим кредитором - ТОВ «СХІД ФІНАНС» укладено Договір про відступлення прав вимоги № 24435, у відповідності до умов якого ТОВ «СХІД ФІНАНС» набуло право вимоги, в тому числі і до боржника ОСОБА_1 за кредитним договором на суму його заборгованості перед Банком, станом на дату укладення вищевказаного договору 1 288 571,51 гривень, а ТОВ «СХІД ФІНАНС» сплачує за це Банку відповідну грошову суму. 
19 липня 2019 року між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк», як Первісним кредитором, та новим кредитором - ТОВ «СХІД ФІНАНС» також було укладено нотаріально посвідчений Договір про відступлення прав вимога за іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайловою Н.О., зареєстрованої реєстрі за № 3718, у відповідності до умов якого ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» ТОВ «СХІД ФІНАНС» відступаються в тому числі всі права іпотекодержателя за Іпотечним договором, укладеним між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ОСОБА_1 ; укладення Договору відступлення іпотеки є правовою підставою для заміни іпотекодержателя за Іпотечним договором з ПАТ «ВіЕйБі Банк» на ТОВ «СХІД ФІНАНС». Внаслідок чого останнє стає стороною Іпотечного договору із всіма правами іпотекодержателя (пункт в).
Враховуючи, що протягом визначеного строку позивач так і не здійснила погашення заборгованості за Кредитним договором, ТОВ «СХІД ФІНАНС» вирішило скористатись належним йому правом на позасудовий спосіб звернення стягнення на квартиру - шляхом набуття права власності на квартиру. З цією метою ТОВ «СХІД ФІНАНС» і звернулось до державного реєстратора, надавши йому при цьому всі документи, які підтверджували б підстави для вчинення відповідної реєстраційної дії та оформлення права власності на квартиру за ТОВ «СХІД ФІНАНС» згідно з нормами Закону про реєстрацію та пунктів 57 і 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Відзив на апеляційну скаргу не подано.
Рішення суду першої інстанції не оскаржено позивачем в частині відмови в задоволенні позовних вимог позивача до Державного реєстратора виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтунової Ольги Олександрівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, тому, відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України, в цій частині рішення суду першої інстанції не підлягає перегляду судом апеляційної інстанції.
Заслухавши суддю-доповідача, представника ТОВ «СХІД ФІНАНС» - Глуховецького О.С., в режимі відеоконференції, який підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, представника позивача ОСОБА_1 – ОСОБА_2 , який заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити без змін рішення суду першої інстанції, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.
Як встановлено судом та вбачається із матеріалів справи, відповідно до договору дарування квартири від 09.10.2003 року ОСОБА_3 , даруватель з однієї сторони, та ОСОБА_1 , як обдарована з другої сторони, уклали цей договір про те, що ОСОБА_4 подарувала, а Обдарований прийняла у дар трикімнатну квартиру, загальною площею 63,4 м.кв., в тому числі житловою площею 44,0 м.кв., що знаходиться у АДРЕСА_2 (а.с.10).
09 жовтня 2003 року вказаний договір дарування посвідчено приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області (а.с.10).
30 травня 2007 року між ВАТ Всеукраїнський Акціонерний Банк, правонаступником якого є ТОВ «СХІД ФІНАНС», та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 99/в,відповідно до умов якого ОСОБА_1 було надано кредит в сумі 23 000 доларів США зі сплатою нею на користь Банку процентів за користування кредитними коштами в розмірі 14% річних. Крім того, відповідно до умов вказаного кредитного договору, ОСОБА_1 зобов`язалась повернути кредит в строк не пізніше 16-00 години 29 травня 2017 року (а.с.11).
В якості забезпечення виконання  ОСОБА_1  грошових зобов`язань за Кредитним договором перед Банком, між ВАТ Всеукраїнський Акціонерний Банк, як іпотекодержателем, та ОСОБА_1 , як іпотекодавцем, 30 травня 2007 року було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Кульбіда Н.М., зареєстрований в реєстрі за № 3094, згідно умов якого ОСОБА_1 передала в іпотеку Банку трикімнатну квартиру, загальною площею 63,4 м.кв., житловою площею 44,0 м.кв., що знаходиться у АДРЕСА_2 (а.с.14).
19 липня 2019 року між Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський акціонерний банк», як Первісним кредитором та Новим кредитором - ТОВ «СХІД ФІНАНС» укладено Договір про відступлення прав вимоги № 24435 у відповідності до умов якого ТОВ «СХІД ФІНАНС» набуло право вимоги, в томи числі і до боржника ОСОБА_1 за Кредитним договором № 99/в від 30 травня 2007 року на суму його заборгованості перед Банком, яка станом на дату укладення вищевказаного договору склала 1 288 571,51 гривень, а ТОВ «СХІД ФІНАНС» сплачує за це Банку відповідну грошову суму (а.с.69-70,72,74).
Укладення Договору відступлення кредиту здійснено на підставі того, що ТОВ «СХІД ФІНАНС» визначено переможцем торгів із придбання прав вимоги за Кредитним договором, що підтверджено Протоколом електронного аукціону № 14А-ЕА-2019-05-31-000037-b від 21.06.2019 року(а.с.76).
Крім того, 19 липня 2019 року Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський акціонерний банк», як Первісним кредитором та Новим кредитором - ТОВ «СХІД ФІНАНС» також було укладено Договір про відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайловою Н.О., зареєстрованої реєстрі за № 3718, у відповідності до умов якого Банком відступаються ТОВ «СХІД ФІНАНС», в тому числі всі права іпотекодержателя за Іпотечним договором від 30 травня 2007 року; укладення Договору відступлення іпотеки є правовою підставою для заміни іпотекодержателя за Іпотечним договором з Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський акціонерний банк» на ТОВ «СХІД ФІНАНС», внаслідок чого останнє стає стороною Іпотечного договору із всіма правами іпотекодержателя (а.с.77,79, 81-82, 83).
ТОВ «СХІД ФІНАНС» надіслало на адресу ОСОБА_1 повідомлення про заміну кредитора за Кредитним договором від 19 липня 2019 року за № 01-2/5136, в якому до її відома доводилась інформація, що Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський акціонерний банк» на користь ТОВ «СХІД ФІНАНС» були відступлені відповідні права вимоги, зокрема за Кредитним договором № 99/в від 30 травня 2007 року, а новим кредитором за ним стало ТОВ «СХІД ФІНАНС»; за Іпотечним договором від 30 травня 2007 року, а новим іпотекодержателем за ним також стало ТОВ «СХІД ФІНАНС» (а.с.84)
ТОВ «СХІД ФІНАНС» надіслало на адресу ОСОБА_1 . Заяву (вимогу) про порушення основного зобов`язання (усунення порушень) за № 78-2907/19 від 29 липня 2019 року, згідно з якою позивачу запропоновано протягом 30-денного строку з дати отримання вказаної Заяви сплатити ТОВ «СХІД ФІНАНС» в повному обсязі суму заборгованості позичальника за кредитним договором (а.с.85).
З доданих до матеріалів справи підтвердження направлення письмових вимог на ім`я ОСОБА_1 вбачається, що поштова кореспонденція направлялась за адресою: АДРЕСА_3 (а.с.86,87).
Згідно матеріалів справи, ОСОБА_1 зареєстрована з 09 листопада 2016 року у квартирі АДРЕСА_1 .
Відповідно до Звіту про оцінку нерухомого майна трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , ринкова вартість, станом на 21 жовтня 2019 року, становила 160515 грн. (а.с.88-97).
Державним реєстратором виконавчого комітету Троїцької сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області Колтуновою О.О. 18 жовтня 2019 року зареєстровано право власності ТОВ «СХІД ФІНАНС» на квартиру АДРЕСА_1 , індексний номер 49230022 (а.с.20).
Звертаючись до суду з даним позовом позивач посилалась на те, що рішення державного реєстратора з реєстрації права власності за ТОВ «СХІД ФІНАНСИ» на належну позивачу на праві власності квартиру є неправомірним, оскільки позивач не отримувала письмової вимоги ТОВ «СХІД ФІНАНС» про усунення порушення за Кредитним договором № 99/в від 30 травня 2007 року.
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог позивача, суд першої інстанції виходив з того, що під час реєстрації права власності ТОВ «СХІД ФІНАНС» на нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 , було порушено порядок, визначений договором іпотеки в частині належного повідомлення про порушення зобов`язання.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Відповідно до вимог ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» .
Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частин 1 та 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Як вбачається з умов договору іпотеки, позивач надала свою згоду на позасудовий спосіб врегулювання питання щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у разі неналежного виконання умов кредитного договору. В Іпотечному договорі також міститься відповідне застереження за статтею 36 та 38 Закону України «Про іпотеку», що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в разі порушення кредитних зобов`язань.
Так, пунктом 7.4, 7.5 іпотечного договору передбачено, що відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку», цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором. В цьому випадку цей договір (застереження пункт 7.6.1) є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки; згідно зі статтею 38 Закону України «Про іпотеку» продати предмет іпотеки будь-якій особі покупцеві, при цьому ціна продажу предмету іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодержателя або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної в пункті 1.3. цього договору або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб`єктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Таким чином, умовами договору іпотеки від 30 травня 2007 року було передбачено право іпотекодержателя за наявності порушення виконання боржником (іпотекодавцем) умов кредитного або іпотечного договорів, задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в тому числі шляхом продажу іпотекодержателем предмету іпотеки будь-якій особі покупцеві.
Отже, ОСОБА_1 , підписавши іпотечний договір на таких умовах, дала згоду на продаж переданого нею в іпотеку майна при настанні певних обставин, зокрема, порушення виконання боржником (іпотекодавцем) зобов`язань за кредитним або іпотечним договором (існування непогашеної заборгованості).
Таким чином, сторони іпотечного договору передбачили право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Відповідно до правового висновку, який викладений Верховним Судом у Постанові від 17.07.2019 року у справі № 466/2820/16-ц, згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотеко держателя залишається без задоволення, останній вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предметіпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними. 
Отже, відповідно до цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Статтею 15 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень. Так, однією із стадій державної реєстрації прав та їх обтяжень є: встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень.
Частиною 2 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2017 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Частиною четвертою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотеко держателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі та заставна, якщо іпотечним договором передбачено її видачу.
Як вбачається із матеріалів справи, ТОВ «СХІД ФІНАНС» надіслало ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 повідомлення про заміну кредитора за Кредитним договором від 19 липня 2019 року за № 01-2/5136, в якому до її відома доводилась інформація, що Банком на користь Товариства були відступлені відповідні права вимоги:за Кредитним договором, а новим кредитором за ним стало ТОВ «СХІД ФІНАНС»;за Іпотечним договором, а новим іпотекодержателем за ним також стало ТОВ «СХІД ФІНАНС» (а.с.84)
Крім того, ТОВ «СХІД ФІНАНС» надіслало ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 Заяву (вимогу) про порушення основного зобов`язання (усунення порушень) за № 78-2907/19 від 29 липня 2019 року, згідно з якою Позивачу запропоновано протягом 30-денного строку з дати отримання вказаної Заяви сплатити ТОВ «СХІД ФІНАНС» в повномуобсязі суму заборгованості Позичальника за Кредитним договором (а.с.85).
При цьому, як вбачається із матеріалів справи, ОСОБА_1 з 09 листопада 2016 року зареєстрована у квартирі АДРЕСА_1 , тобто позивач по справі не могла отримати направленні на адресу: АДРЕСА_3 повідомлення про заміну кредитора за Кредитним договором від 19 липня 2019 року за № 01-2/5136 та Заяву (вимогу) про порушення основного зобов`язання (усунення порушень) за № 78-2907/19 від 29 липня 2019 року.
На підставі наведеного вище колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що під час реєстрації права власності ТОВ «СХІД ФІНАНС» на нерухоме майно було порушено порядок, визначений договором іпотеки в частині належного повідомлення про порушення зобов`язання, оскільки позивач по справі не отримувала Заяву (вимогу) про порушення основного зобов`язання (усунення порушень) за № 78-2907/19 від 29 липня 2019 року, а державний реєстратор, при здійсненні реєстрації, не надала належної оцінки поданим документам та не перевірила на відповідність вимогам закону, чим порушила  Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. 
Не можуть бути підставою для скасування рішення суду в оскаржуваній частині доводи апеляційної скарги про те, що протягом визначеного строку позивач так і не здійснила погашення заборгованості за Кредитним договором, ТОВ «СХІД ФІНАНС» вирішило скористатись належним йому правом на позасудовий спосіб звернення стягнення на квартиру - шляхом набуття права власності на квартиру та з цією метою ТОВ «СХІД ФІНАНС» і звернулось до державного реєстратора, надавши йому при цьому всі документи, які підтверджували б підстави для вчинення відповідної реєстраційної дії та оформлення права власності на квартиру за ТОВ «СХІД ФІНАНС» згідно з нормами Закону про реєстрацію та пунктів 57 і 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, оскільки матеріалами справи не встановлено, що позивач повідомлялась про намір ТОВ «СХІД ФІНАНС» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, а копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, що міститься у матеріалах справи (а.с.87), не містить підпису позивача про отримання ОСОБА_1 відповідного повідомлення, з указаного поштового повідомлення неможливо встановити який саме документ направлявся позивачеві банком.
Направлення вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Такі ж правові висновки зроблені Верховним Судом у Постанові від 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18-ц, провадження № 61-17518св20, Верховним Судом у Постанові від 21 травня 2021 року у справі № 705/5748/14-ц, провадження № 61-18840св20, підстав відступити від яких не встановлено.
Отже, становивши, що у матеріалах справи відсутні відомості про вручення позивачу Заяви (вимоги) про порушення основного зобов`язання (усунення порушень) за № 78-2907/19 від 29 липня 2019 року, суд першої інстанції, з яким погоджується колегія суддів, дійшов правильного висновку про часткове задоволення позову ОСОБА_1 . 
Суд першої інстанції правильно встановив порушення вимог договору та норм чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, у зв`язку з чим, обґрунтовано захистив порушене право позивача щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача ТОВ «СХІД ФІНАНС» шляхом скасування державної реєстрації права власності та державної реєстрації прав на спірне майно за відповідачем, оскільки є установленим факт порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності.
Наведені вище висновки узгоджуються з Постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, провадження № 14-22цс19, в якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності. 
Вирішуючи спір, суд першої інстанції в достатньо повному обсязі встановив права і обов`язки сторін, що брали участь у справі, обставини справи, перевірив доводи і заперечення сторін, дав їм належну правову оцінку, ухвалив рішення, яке відповідає вимогам закону. Висновки суду обґрунтовані, підтверджуються письмовими доказами та не спростовуються доводами, викладеними в апеляційній скарзі. 
Суд не допустив порушень матеріального або процесуального закону, які могли б бути підставою для скасування рішення суду, а доводи апеляційної скарги не спростовують зроблених в оскаржуваному рішенні висновків, тому колегія суддів вважає, що підстави для його скасування і задоволення апеляційної скарги відсутні.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382, 384 ЦПК України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СХІД ФІНАНС» залишити без задоволення. 
Рішення Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу Дніпропетровської області від 24 грудня 2020 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 23 червня 2021 року. 
Головуючий:
Судді: