Постанова
Іменем  України
 
31 березня 2021 року
м. Київ
 
справа № 233/3366/19
провадження № 61-5085св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Мартєва С. Ю.,    Стрільчука В. А.,
 
позивач (за первісним позовом) - приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
відповідач (за первісним позовом) - ОСОБА_1 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (за первісним позовом) - ОСОБА_2 ,
позивач (за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
відповідач (за зустрічним позовом) - приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (за зустрічним позовом) - ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» на постанову Донецького апеляційного суду від 25лютого 2020 року в складі колегії суддів: Мірути О. А., Агєєва О. В., Космачевської Т. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2019 року приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест» (далі - ПрАТ «АПК-Інвест») звернулося до суду з позовом про переукладення договору оренди земельної частки (паю) на договір оренди землі.
Позов обґрунтовано тим, що 20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та  ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 30, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 2,33 умовних кадастрових гектарів відповідно до сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0091919, виданого 10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області. 20 лютого 2014 року актом приймання-передачі земельної частки (паю) до договору  ОСОБА_1 передала, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 2,33 умовних кадастрових гектарів, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом.
Пунктом 2.3.договору визначенийдвадцятирічний строк його дії, тобто по                        20 лютого 2034 року. Післяукладення договору позивачем сумлінно виконуються усі обов`язки згідно із договором, у тому числі і зі сплати орендної плати ОСОБА_1 .
Уподальшому позивачу стало відомо про факт виділення в натурі відповідачу земельної ділянки площею 1,9489 га, якій присвоєно кадастровий номер 1422481500:36:000:0125 та яка на сьогоднішній день фактично використовується позивачем на підставі укладеного договору орендної земельної частки (паю)                        від 20 лютого 2014 року.
ОСОБА_1 не були дотримані норми, закріплені чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, щодо обов`язку повідомити та в подальшому переукласти відповідний договір з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), у зв`язку із чим вона грубо порушилаправа позивача як орендаря.
Пунктом 3.1.договору оренди передбачено обов`язок орендодавця повідомити орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом п`яти робочих днів з дати такого виділення.  ОСОБА_1 не повідомила ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання нею правовстановлюючого документа, що підтверджує їїправо власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:36:000:0125, не дотримавшись таким чиномвимог договору, чинних нормативних актів та безпосередньо права позивача як орендаря та фактичного користувача земельної частки (паю). На момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та  ОСОБА_1  так само, як і на теперішній час, діють норми Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власнику земельної частки (паю), з яким укладено договір оренди землі, а саме: такий договір переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні вимоги встановлені договором оренди земельної частки (паю) між позивачем та відповідачем.
Отже, під час підписання договору оренди земельної частки (паю)  ОСОБА_1  вчинила волевиявлення щодо укладення цього договору строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації нею права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі із орендарем відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, щоі раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Проте відповідач протиправно вчинилаодносторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди, чим порушилаправа та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки.
У зв`язку із зазначеним позивач просив визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року (невід`ємною частиною якого є акт приймання-передачі земельної частки (паю)), на договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:36:000:0125, площею 1,9489 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, у запропонованій ним редакції.
У вересні 2019 року ОСОБА_1  звернулася до суду із зустрічним позовом, у якому, посилаючись на ті самі фактичні обставини, вказувала, що після виділення земельної частки (паю) в натурі, сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно з вимогами земельного законодавства є недійсним. З 19 березня 2018 року вона набула статусу власника земельної ділянки у зв`язку із реєстрацією її права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю. Разом із цим, з 29 листопада 2018 року новим власником земельної ділянки є ОСОБА_2 . Згідно з пунктом 17 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗК України), сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. З моменту виділення земельної ділянки у натурі (на місцевості) та реєстрації нею 19 березня 2018 року права власності на спірну земельну ділянку, договір оренди втратив чинність, а зобов`язання сторін припинилися, тому земельна ділянка підлягає поверненню їй. У зв`язку із зазначеними обставинами ОСОБА_1 просила суд розірвати відповідний договір оренди земельної частки (паю) від       20 лютого 2014 року, укладений між нею та ПрАТ «АПК-Інвест».
Короткий зміст судових рішень 
Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року первісний позов задоволено, зустрічний позов залишено без задоволення; вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що реєстрація 19 березня 2018 року ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку площею 1,9489 га з кадастровим номером 1422483900:36:000:0125 автоматично не припиняє дію укладеного між нею та товариством договору оренди земельної частки (паю) на двадцятирічний строк, що узгоджується з правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14. Дії ОСОБА_1 щодо відмови від договору оренди земельної частки (паю) в односторонньому порядку, а також від його переукладення, суперечать умовам укладеного договору та Закону України «Про оренду землі».
Постановою Донецького апеляційного суду від 25 лютого 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено, рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» та задоволено зустрічний позов ОСОБА_1 ; вирішено питання про перерозподіл судових витрат.
Рішення судуапеляційної інстанції обґрунтоване тим, що позивач уклав договір оренди з власником сертифіката на право земельної частки (пай). Вказаний сертифікат був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельноїділянки та отримання їївласником- ОСОБА_1 права власності на землю. Отже, із часу отримання права приватної власності на землю  ОСОБА_1  набула статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) від               20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 слід вважати припиненим. Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі                     № 6-7167сво06, а також у пункті 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ». А тому суд дійшов висновку, щозустрічний позов  ОСОБА_1  про розірвання договору оренди земельної частки (паю) підлягає задоволенню, оскільки наявність волевиявлення учасника правочину на укладення угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину. При цьому з урахуванням вищезазначених обставин, у задоволенні первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест» слід відмовити. 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги:
У березні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Донецького апеляційного суду від 25 лютого 2020 року та залишити без змін рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року.
Рух справи в суді касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 01 квітня 2020 року відкрите касаційне провадження за касаційною скаргою.
Справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 03 березня 2021 року справу № 233/3366/19 призначено до судового розгляду.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд: не застосував до спірних правовідносин абзац другий розділу ІХ Перехідних положень Закону України «Про оренду землі»; не надав оцінку встановленим у справі № 233/4171/18 обставинам, заочне рішення у якій не оскаржувалось та набрало законної сили; договір оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року між сторонами не припинив своєї дії; посилався на позицію, викладену у постановах Верховного Суду України, що суперечить частині п`ятій статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів». Суд апеляційної інстанції не врахував, що норма, наведена у пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, є відсильною і підлягає застосуванню лише разом із нормами матеріального права, які б передбачали припинення зобов`язання сторін у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та/чи відсутності бажання власника на переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки на місцевості (в натурі), однак наразі відсутні такі законодавчі норми; згідно зі статтями 525, 526, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та ЦК України та не допускається одностороння відмова від зобов`язання або його зміна. Апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи та не врахував при ухваленні оскаржуваного судового рішення правові висновки Верховного Суду, які викладені в постановах від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, згідно з якими оформлення державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв, а такі договори підлягають переукладенню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі». Крім того, апеляційний суд не врахував положення частини другої розділу IX Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», згідно з якою договір оренди при вказаних вище обставинах переукладається, а не припиняється автоматично.Заявник у касаційній скарзі вказує на застосування апеляційним судом норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у вищезазначених постановах Верховного Суду (касаційна скарга подана на підставі пункту 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України, далі - ЦПК України).
У березні ПрАТ «АПК-Інвест» звернулося до суду із клопотанням про передачу даної справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою формування єдиної парвозастосовчої практики у вирішенні спорів, що виникли з правовідносин про переукладення та розірвання договорів оренди земельної частки (паю) у зв`язку із виділенням орендодавцю відповідної земельної ділянки в натурі (на місцевості).
У статті 403 ЦПК України наведено підстави для передачі справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду. Однією із таких підстав є те, що справа має містити виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики (частина п`ята цієї статті).
Однак, доводи клопотання ПрАТ «АПК-Інвест» про необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду не знайшли підтвердження, оскільки у постанові від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (касаційне провадження  № 14-65цс20) Велика Палата Верховного Суд уже висловила позицію щодо застосування норми матеріального права в аналогічних спорах, у зв`язку з чим клопотання задоволенню не підлягає.
У травні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулося до суду із заявою про зупинення касаційного провадження, в якійпросило зупинити касаційне провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19.
Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2020 року клопотання задоволено та зупинено касаційне провадження у цій справі до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 233/3676/19 (касаційне провадження № 14-65цс20).
У вересні 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест»звернулося до Верховного Суду із клопотанням про поновлення касаційного провадження.
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2020 року поновлено касаційне провадження у справі.
У вересні 2020 року ПрАТ «АПК Інвест» звернулося до Верховного Суду із клопотанням про долучення до матеріалів справи постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (касаційне провадження № 14-65цс20).
Зазначене клопотання не підлягає задоволенню, оскільки Верховний Суд здійснює касаційний перегляд рішень судів першої та апеляційної інстанцій на підставі документів (доказів), наявних у справі на час постановлення оскаржуваних рішень. 
Доводи інших учасників справи:
У березні 2020 року представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , звернулася до суду із клопотанням про відмову у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест».
Ухвалою Верховного Суду від 01 квітня 2020 року відмовлено у задоволенні цього клопотання.
У травні 2020 року представник ОСОБА_1  та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , надіслала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ПрАТ «АПК-Інвест», у якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, оскільки вона є безпідставною, а оскаржуване судове рішення - без змін, оскільки воно є законним та обґрунтованим.
У квітні 2020 року представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , звернулася до суду із клопотанням про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ПрАТ «АПК-Інвест», посилаючись на пункти 4 та 5 частини першої статті 396 ЦПК України.
Згідно пункту 4 частини першої статті 396 ЦПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові вже викладав висновок щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норм права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку, коли Верховний Суд вважає за необхідне відступити від такого висновку. Якщо ухвала про відкриття касаційного провадження мотивована також іншими підставами, за якими відсутні підстави для закриття провадження, касаційне провадження закривається лише в частині підстав, передбачених цим пунктом.
Відповідно до пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилається скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Висновок щодо застосування норм права у спірних правовідносинах викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 01 вересня 2020року в справі № 233/3676/19 (касаційне провадження № 14-65цс20), тому зважаючи на це та враховуючи частину третю статтю 400 ЦПК України, посилання заявника у клопотанні на підстави закриття провадження у справі не заслуговують на увагу, а клопотання не підлягає задоволенню.
У жовтні 2020 року представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 -    ОСОБА_4 , звернулася доВерховного Суду із клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення справи № 1-25/2020 (395/20), що розглядається в порядку конституційного провадження Великою Палатою Конституційного Суду України за конституційним поданням 45 народних депутатів України, постановивши відповідну ухвалу.
Ухвалою Верховного Суду від 12 жовтня 2020 року відмовлено у задоволенні цього клопотання.
У жовтні 2020 року представником ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , подано до Верховного Судузаперечення проти клопотання ПрАТ «АПК-Інвест» щодо долучення до справи постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (касаційне провадження № 14-65цс20).
Фактичні обставини справи, встановлені судами
20 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та  ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 30, згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 2,33 умовних кадастрових гектарів, згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0091919, виданим     10 січня 1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією.
20 лютого 2014 року, на підставі акта приймання-передачі земельної частки (паю) до договору ОСОБА_1 передала, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 2,33 умовних кадастрових гектарів, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом.
Сторони узгодили розмір орендної плати - 9 647,06 грн. та її виплату один раз на рік - грудень поточного року (п. 2.2. договору).
Відповідно до п. 3.1. договору,   ОСОБА_1 зобов`язалася протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.
Пунктом 2.3. договору встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Договір зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської с/р за № 30 від 20 лютого 2014 року за підписом посадової особи    ОСОБА_5 , скріплено печаткою Білокузьминівської сільської ради, що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.
На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати на користь    ОСОБА_1 позивачем надано копії платіжних документів: від         07 червня 2018 року від 25жовтня 2018 року, від 21грудня 2018 року від 27січня 2015 року, від 27 серпня 2015 року, від 20січня 2016 року, від 23серпня 2016 року, від 25жовтня 2016 року, від 19січня 2017 року, від 26квітня 2017 року, від             19 червня 2018 року.
Розпорядженням Голови Костянтинівської районної державної адміністрації № 180 від 23квітня 2014 року, зі змінами, внесеними розпорядженням Голови Костянтинівської районної державної адміністрації за № 2 від 02 січня 2018 року, ОСОБА_1 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку власнику сертифікату на пай КСП «Червона зірка», надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельну ділянку, кадастровий номер1422481500:36:000:0125, загальною площею 1,9489 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
19 березня 2018 року ОСОБА_1 зареєструвала право приватної власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
29 листопада 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0125, площею 1,9489 га, яка розташована на території Білокузьминіської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.
Заочним рішенням Костянтинівського районного суду Донецької області від          22 лютого 2019 року у цивільній справі № 233/4171/18, визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий № 1422481500:36:000:0125, площею 1,9489 га, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 04 квітня 2018 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області; скасовано запис № 25623239 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Веліс», що свідчить про користування ПрАТ «АПК-Інвест» спірною земельною ділянкою.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Пунктом 17 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що сертифікати на право на земельну частку (пай) отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
У частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної частки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов`язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов`язкову трансформацію «зобов`язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.
Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.
І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю, не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.
Не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.
Таким чином, зміна правового статусу частини земної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Якщо сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, колегія суддів вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін.
Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (частина перша). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (частина друга). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.
Таким чином, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей  651, 652 ЦК України, зокрема, «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.
Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичного припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.
Відповідні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19 (касаційне провадження               № 14-65цс20).
У зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб. Задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.
Відповідно до частини другої статті 416 ЦПК України та частини першої статті 417 ЦПК України висновок Великої Палати Верховного Суду про те, як саме повинна застосовуватися норма матеріального права, є обов`язковим для застосування судами.
У пункті 2.3. спірного договору ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-Інвест» погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.
Таким чином, сторони чітко виключили можливість автоматичного припинення зобов`язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.
Враховуючи вищевикладене та наведені норми законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією ОСОБА_1 19 березня 2018 року права власності на земельну ділянку. Отже, наміри ОСОБА_1 , про припинення договірних відносин в односторонньому порядку (розірвання договору) та про відмову від переукладення договору, суперечить як умовам укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 20 лютого 2014 року, так і чинному законодавству, зокрема, Закону України «Про оренду землі».
З огляду на викладене, висновок апеляційного суду про те, що з часу отримання орендодавцем державного акта на право приватної власності на землю змінюється предмет оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) вважається припиненим, є помилковим, оскільки зміна статусу земельної ділянки чи її власника, в тому числі, набуття права власності на земельну ділянку, не має наслідком автоматичного припинення договору у правовідносинах щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю).
Таким чином, постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з неправильним застосуванням норм матеріального права та підлягає скасуванню. Разом із цим рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову     ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної частки (паю) підлягає залишенню в силі.
Що стосується вирішення первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест» про переукладення договору оренди земельної частки (паю), то колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частин першої та третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно зі статтею 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд починається спочатку.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї обставини є підставою для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Для визнання відповідача неналежним, крім названої обставини, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Визнати відповідача неналежним суд може тільки в тому випадку, коли можливо вказати на особу, що повинна виконати вимогу позивача, тобто належного відповідача.
Статтею 175 ЦПК України встановлено, що викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (касаційне провадження № 14-61цс18) зробила правовий висновок про те, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо неналежного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Отже, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Звертаючись до суду із вказаним позовом у травні 2019 року, ПрАТ «АПК-Інвест» просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від           20 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та  ОСОБА_1  на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:36:000:0079, площа - 1,9489га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності  ОСОБА_1 на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (19 березня2018 року) в запропонованій ним редакції договору, додатком до якого є акт приймання-передачі земельної ділянки від 19 березня 2018 року.
ПрАТ «АПК-Інвест» просило суд переукласти договір оренди земельної частки (паю) у зв`язку із виділенням орендодавцю в натурі земельної ділянки площею 1,9489 га, якій присвоєно кадастровий номер 1422481500:36:000:0125.
З інформаційної довідки Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку вбачається, що з 29 листопада2018 року, тобто до пред`явлення позову у цій справі, власником спірної земельної ділянки стала  ОСОБА_2 (про що також зазначено позивачем у позовній заяві та судами                      в тексті оскаржуваних рішень), яка залучена до участі у справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (т. 1, а. с. 2-4, 13, 43-44). Натомість у позовній заяві позивач просив переукласти договір оренди земельної ділянки з  ОСОБА_1 .
Відповідно до частини першої статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Заявлені позивачем вимоги безпосередньо стосуються прав та обов`язків ОСОБА_2 і не можуть бути розглянуті судом і вирішені у спорі позивача з третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, та яка в такій ситуації має бути залучена співвідповідачем, оскільки лише за наявності належного складу відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість позовних вимог, однак без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги не можуть бути вирішені.
ОСОБА_2 до участі в справі як співвідповідач не залучена, клопотань про її залучення співвідповідачем за цим позовом позивач не заявляв, що є підставою для відмови у задоволенні позову. Третя особа ОСОБА_2 не є співвідповідачем у вказаній справі, а вказаний спір безпосередньо стосується її прав та обов`язків щодо розпорядження належної їй земельної ділянки.
Вирішуючи спір між сторонами в частині первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест» про переукладення договору оренди земельної частки (паю), суди попередніх інстанцій наведеного не врахували, не звернули уваги, що позов пред`явлено не до всіх належних відповідачів, внаслідок чого ухвалили судові рішення, які не відповідають вимогам закону, оскільки ухваленні з порушенням норм процесуального права.
Колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції в частині вирішення первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест» про переукладення договору оренди земельної частки (паю) та постанова апеляційного суду не можуть вважатися такими, що відповідають вимогам закону, оскільки, встановивши, що місцевим судом не було залучено до участі у справі всіх належних співвідповідачів, суд апеляційної інстанції мав відмовити у задоволенні позову саме з цих підстав. 
Натомість апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест»про переукладення договору оренди земельної частки (паю), не врахував того, що судом першої інстанції не було залучено до участі у справі всіх належних співвідповідачів. Отже, апеляційний суд, переглядаючи справу в апеляційному порядку, допущену судом першої інстанції помилку не виправив, ухваливши необґрунтоване рішення про відмову у задоволенні первісного позову ПрАТ    «АПК-Інвест» з підстав припинення договору оренди земельної частки (паю) у зв`язку із реєстрацією ОСОБА_1 її права власності на відповідну земельну ділянку.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Згідно із частиною першою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Перевіривши в межах доводів касаційної скарги правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Верховного Суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково: постанову Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року скасувати; рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року в частині вирішення первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест» про переукладення договору оренди земельної частки (паю) скасувати, ухвалити нове рішенняпро відмову у задоволенні позову, а в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної частки (паю) залишити в силі.
Щодо судових витрат
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У частині десятій статті 141 ЦПК України визначено, що при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.
Згідно із частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Як вбачається із даної постанови, Верховним Судом задоволено частково касаційну скаргу, оскільки залишено в силі рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_1 , однак не задоволено скаргу в частині залишення в силі рішення суду першої інстанції щодо вирішення первісного позову ПрАТ «АПК-Інвест», тобто скаргу задоволено лише на 50 %.
За подання касаційної скарги ПрАТ «АПК-Інвест» оплачено судовий збір у сумі 5 378,80 грн (1 921,00+768,40*200%)
Отже, із ОСОБА_1 на користь ПрАТ «АПК-Інвест» підлягає стягненню 1/2 частини відповідної суми судового збору, тобто 2 689,40 грн (5 378,80/2).
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» задовольнити частково.
Постанову Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року скасувати.
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року в частині вирішення первісного позову приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_2 , про переукладення договору оренди земельної частки (паю) скасувати, відмовити у задоволенні позову.
Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 29 жовтня 2019 року в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_1 до приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди земельної частки (паю) залишити в силі.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» понесені судові витрати за подання касаційної скарги у розмірі 2 689,40 грн (дві тисячі шістсот вісімдесят дев`ять гривень сорок копійок).
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                   І. М. Фаловська
 
Судді:                                                                                               В. М. Ігнатенко
 
                                                                                                          С. О. Карпенко
 
                                                                                                          С. Ю. Мартєв
 
                                                                                                          В. А. Стрільчук