У Х В А Л А
 
16 червня 2021 року
м. Київ
Справа № 761/11601/19
Провадження № 14-102цс21
 
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ситнік О. М.,
суддів Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В.,               Гриціва М. І., Данішевської В. І., Єленіної Ж. М., Катеринчук Л. Й., Князєва В. С., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Пророка В. В., Рогач Л. І.,                  Сімоненко В. М., Ткача І. В., Штелик С. П.
 
перевірила дотримання порядку передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду 
цивільної справи за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Руслани Тарасівни, Акціонерного товариства «Альфа-банк» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно
за касаційною скаргою Акціонерного товариства «Альфа-банк» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року у складі судді Фролової І. В. та постанову Київського апеляційного суду від 20 січня               2021 року, у складі колегії суддів: Слюсар Т. А.,  Семенюк Т. А., Білич І. М. та
ВСТАНОВИЛА:
У березні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т., Акціонерного товариства «Альфа-банк» (далі - АТ «Альфа-банк») про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Позов мотивований тим, що 21 серпня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 031/709284-КУ, відповідно до умов якого банк надає позичальнику в тимчасове користування грошові кошти в межах максимального ліміту заборгованості до 250 000 доларів США, зі сплатою 13, 50 % річних та кінцевим терміном повернення кредиту до 20 серпня 2018 року.
21 серпня 2008 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором між АКБ СР «Укрсоцбанк» та  ОСОБА_1  було укладено договір іпотеки № 031/709308-Ю за реєстровим № 4836, відповідно до якого в іпотеку банку майновим поручителем було передано 4-кімнатну квартиру НОМЕР_1 загальною площею 176, 30 кв. м, жилою площею 98, 80 кв. м, що розташована на АДРЕСА_2 та належить йому на праві власності. 
28 лютого 2019 року ним було отримано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у якому власником вказаної квартири значилося АТ «Укрсоцбанк», підставою внесення запису стало рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44823037, від 26 грудня                   2018 року, номер запису про право власності 29644634 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т. При цьому підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки, серія та № 4836, від             21 серпня 2008 року, видавник - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С., дублікат якого виданий 07 грудня                  2018 року за реєстровим № 3540. 
Вважав, що такий перехід права власності на належну йому квартиру до банку є незаконним, таким, що призвів до порушення його прав власника та охоронюваних законом інтересів. 
З урахуванням зазначеного, а також заяви про зміну предмета і підстав позову від 05 серпня 2019 року просив: 
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т., індексний № 44823037, від 26 грудня               2018 року щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на об`єкт житлової нерухомості - квартиру загальною площею 176, 30 кв. м, житловою площею 98, 80 кв. м, що знаходиться за адресою: квартира НОМЕР_1, АДРЕСА_3 (номер запису про право власності: 29644634); 
визнати протиправним та скасувати запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на об`єкт житлової нерухомості - квартиру загальною площею 176,30 кв. м, житловою площею 98, 80 кв. м, що знаходиться за адресою: квартира НОМЕР_1, АДРЕСА_3 (номер запису про право власності: 29644634), повернути в первинний стан, застосувавши реституцію.
24 вересня 2020 року рішенням Шевченківського районного суду міста Києва позовну заяву ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т., індексний номер 44823037, 
від 26 грудня 2018 року щодо реєстрації за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 176,30 кв. м, житловою площею 98,80 кв. м у АДРЕСА_3 (номер запису про право власності: 29644634). 
У задоволенні іншої частини позову відмовлено. 
Вирішено питання щодо розподілу витрат по сплаті судового збору.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що, враховуючи умови кредитного договору щодо дострокового виконання кредитних зобов`язань, останню оплату позичальником процентів за кредитним договором                    (17 липня 2009 року), зміну строку виконання основного зобов`язання, банком було пропущено строк давності для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. 
Суд першої інстанції також виходив з того, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне нерухоме майно за банком за відсутності здійсненої відповідно до вимог статті 37 Закону України від                        05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV), статей 9, 11 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі - Закон № 2658-III), Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10 вересня 2003 року (далі - Національний стандарт № 1), оцінки іпотечного майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності станом на момент переходу права власності до банку та погодженої АТ «Укрсоцбанк» з позивачем як власником майна ціни набуття права власності на предмет іпотеки станом на момент переходу права власності.
Суд першої інстанції встановив, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. порушила підпункти 4 та 5 частини першої статті 24 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) при вчиненні реєстраційних дій щодо реєстрації права власності на квартиру позивача за банком, не перевірила належним чином, чи було взагалі зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності позивача на належне йому нерухоме майно і на підставі яких правовстановлюючих документів.
Також районний суд вважав, що наведена банком заборгованість за кредитним договором у розмірі 339 720, 71 доларів США станом на 06 серпня 2015 року є спірною. 
20 січня 2021 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу АТ «Альфа-банк» задоволено частково.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 
2020 року в частині вирішення вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т. та стягнення судового збору скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні позову в цій частині відмовлено.
Рішення суду першої інстанції в іншій частині задоволених вимог змінено, викладено мотивувальну частину судового рішення в редакції постанови, а в іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Вирішено питання щодо розподілу витрат по сплаті судового збору.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що банком було пропущено строк позовної давності при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. АТ «Альфа-банк» звернулось до приватного нотаріуса із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, реалізуючи свої права іпотекодержателя, іпотека на цей час припинена не була. Законом № 898-IV не передбачено такої підстави для припинення іпотеки, як сплив позовної давності до основної чи додаткової вимог кредитора за основним зобов`язанням, а до компетенції нотаріуса під час вчинення реєстраційної дії перевірка правильності проведеного нарахування заборгованості не віднесена.
Окрім того, судом першої інстанції не враховано, що приватний нотаріус           Гречана Р. Т. не може бути відповідачем у справі. Позовна вимога про визнання незаконним та скасування запису про державну реєстрацію права власності на майно не може бути звернена до державного реєстратора, а звертається до особи, яка порушує право власності.  
У той же час суд апеляційної інстанції визнав, що суд першої інстанції дійшов загалом правильного висновку про часткове задоволення позовних вимог, оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відсутні відомості про реєстрацію права власності позивача на іпотечне майно, а тому приватний нотаріус всупереч вимог частини п`ятої статті 3 Закону № 1952-IV, попередньо не внісши відповідну інформацію до Державного реєстру, не мав правових підстав до перереєстрації іпотечного майна за кредитором. 
Окрім того, підставою звернення до приватного нотаріуса з заявою про вчинення реєстраційних дій шляхом набуття права власності на іпотечне майно банком було зазначено існування заборгованості за кредитним договором, у розмірі 339 720,71 доларів США. Між тим, як свідчать матеріали справи, ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії встановлена не була, а згідно з доводами позивача, вартість іпотечного майна станом на 18 жовтня                   2017 року становить 11 092 972, 00  грн, що еквівалентно 418 850 дол. США. Оцінка іпотечного майна станом на дату вчинення реєстраційної дії відсутня, що свідчить про недотримання положень статті 37 Закону № 898-IV, статей 9,11 Закону № 2658-III, Національного стандарту № 1.
У березні 2021 року АТ «Альфа-банк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 січня 2021 року, у якій просило скасувати  оскаржувані рішення в частині задоволених позовних вимог і ухвалити нове судове рішення - про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 .
Касаційна скарга обґрунтована тим, що суди ухвалили рішення без урахування висновків щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня                    2019 року у справі № 306/2053/16-ц, у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів касаційного суду від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14-ц, від 31 січня 2018 року у справі № 910/6592/16, від 31 липня 2018 року у справі    № 826/9658/15, від 27 березня 2020 року у справі № 711/5575/18, від 08 квітня 2020 року у справі № 755/21962/15, від 18 листопада 2020 року у справі                         № 154/883/19-ц, від 09 лютого 2021 року у справі № 310/823/19 та постановах Верховного Суду України від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12, від                  15 травня 2017 року у справі № 6-786цс17, від 05 липня 2017 року у справі                   № 6-1840цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-1851цс15, від 24 травня 2017 року у справі № 6-1388цс16, а також не дослідили належним чином зібрані у цій справі докази.
Між сторонами спору досягнуто домовленості та укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя у формі іпотечного застереження, яке міститься в іпотечному договорі. У зв`язку з неналежним виконанням боржником кредитного договору утворилася заборгованість, а тому в кредитора виникло законне право звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, визначеному статтею 37 Закону № 898-IV. 
Указує, що при вирішенні спору позивачем не заперечувалося, що грошове зобов`язання за кредитним договором виконано не було. При вирішенні спору судами попередніх інстанцій не було враховано положення статті 18 Закону № 1952-IV, а також пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), якими визначено вичерпний перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності. Оцінка суб`єкта оціночної діяльності відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно з Порядком № 1127. 
Сам по собі факт порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, передбаченої договором, не дає підстав для висновку про порушення прав чи законних інтересів позивача. Судами не враховано, що позивач має право на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відповідно до положень статті 37 Закону № 898-IV, а тому доводи позивача щодо суми заборгованості не є предметом розгляду цієї справи.
Закон № 1952-IV, який був чинним на момент державної реєстрації права власності на заставну квартиру за кредитором 26 грудня 2018 року, не передбачав обов'язку нотаріуса щодо перевірки реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності позивача на спірну квартиру. На момент державної реєстрації права власності на квартиру за кредитором законодавство передбачало можливість проведення державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення дії, пов'язаної з переходом такого права на об`єкт нерухомості. 
Вважає, що приватний нотаріус правомірно прийняла рішення про державну реєстрацію права власності за банком.
19 березня 2021 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі.
У квітні 2021 року  ОСОБА_1 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому зазначав, що доводи касаційної скарги є безпідставними, оскільки суди забезпечили повний та всебічний розгляд справи, надавши належну оцінку доказам та обставинам справи, тому оскаржувані судові рішення просив залишити без змін.
12 травня 2021 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справу призначено до судового розгляду. 
У травні 2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гречана Р. Т. подала до Верховного Суду пояснення, доводи яких зводяться до незгоди з мотивувальною частиною оскарженої постанови апеляційного суду.
26 травня 2021 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду прийнято ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на частину п`яту статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), оскільки справа містить виключну правову проблему і питання, яке потребує пояснення, а тому передача справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.
Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів керувалася такими міркуваннями.
Суди встановили, що 21 вересня 2008 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є AT «Укрсоцбанк») та ОСОБА_2 було укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 031/709284-KV, відповідно до умов якого банк надає позичальнику в тимчасове користування грошові кошти в межах максимального ліміту заборгованості до 250 000 доларів США, зі сплатою 13,50 % річних та кінцевим терміном повернення кредиту до                20 серпня 2018 року.
Згідно з пунктом 1.2 договору про надання відновлювальної кредитної лінії кредит надається позичальникові на такі цілі: поточні потреби, тобто є споживчим кредитом у розумінні статті 11 Закону України від 12 травня                   1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» у редакції, чинній на дату укладення кредитного договору.
Для забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором 21 серпня 2008 року між банком та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки                     № 031/709308-10, відповідно до умов якого в іпотеку банку майновим поручителем було передано 4-кімнатну квартиру НОМЕР_1 загальною площею 176,30 кв. м, жилою площею 98, 80 кв. м, що розташована на АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_1 на праві власності.
У пункті 1.3 договору іпотеки визначено, що загальна заставна вартість предмета іпотеки становить 3 148 000 грн, що еквівалентно 650 026, 84 дол. США.
Пунктом 4.2 договору іпотеки визначено, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель вправі вимагати дострокового виконання позичальником зобов`язань за основним договором, а в разі невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з пунктами 2.4.4, 3.1 договору іпотеки іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання іпотекодавцем хоча б одного зі своїх обов`язків, встановлених умовами договору, вимагати дострокового виконання позичальником зобов`язань за основним договором, а в разі його невиконання - задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Положеннями пункту 2.3.1 договору передбачено, що якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, останній зобов`язаний повернути різницю іпотекодавцю.
У пункті 4.5 договору іпотеки сторони погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізація здійснюється або за рішенням суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV, або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV, або шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем у порядку, встановленому статтею 6 Закону України від 19 червня 2003 року № 979-IV«Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
AT «Укрсоцбанк» ліквідовано та його правонаступником є АТ «Альфа-банк».
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав нерухоме майно власником квартири, реєстраційний номер 1731529480000, за адресою: квартира АДРЕСА_2 є AT «Укрсоцбанк», підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44823037, від 26 грудня 2018 року 10:55:08, номер запису про право власності 29644634 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Р. Т. Підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки, серія та № 4836, від 21 серпня 2008 року, видавник - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округуКравченко І. С., дублікат якого виданий 07 грудня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко І. С. за реєстровим № 3540.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, статтями 35 - 37 Закону № 898-IV.
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону № 898-IV(тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За змістом статті 36 Закону № 898-IVсторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IVвизначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку № 1127, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. 
Згідно з пунктом 57 Порядку  № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Зміст наведених правових норм засвідчує, що визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, які мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені  у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора в ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Такий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від            23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Колегія суддів вказала, що, вирішуючи спір у справі № 306/1224/16-ц, Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення                     30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за кредитором була проведена всупереч норм чинного законодавства. Також у цій справі встановлено невідповідність вартості нерухомого майна (предмета іпотеки) дійсній ринковій вартості, однак ця обставина була не єдиною підставою для задоволення позовних вимог.
При вирішенні спору у справі № 306/2053/16-ц основною підставою задоволення позову виступала відсутність відомостей про отримання іпотекодавцем вимоги іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності. Крім того вказано на те, що оцінка предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась. Велика Палата Верховного Суду погодилася з такими висновками судів попередніх інстанцій.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19 з посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі  № 306/1224/16-ц зроблено висновок про необхідність подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки. 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19 із посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 березня 2020 року у справі № 306/2053/16-ц, враховуючи положення статті 37 Закону № 898-IV, виходив з того, що ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності. Відповідно нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Подібні висновки з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду в постановах від 29 січня 2020 року у справі № 607/8488/18 (провадження № 61-7603св19), від 04 лютого 2021 року у справі № 275/2881/19 (провадження № 61-727св19).
Застосовуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справах № 306/1224/16-ц та 306/2053/16-ц, суди висловлюють різні висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вказала, що у справі, яка є предметом розгляду, підставою звернення до приватного нотаріуса в грудні 2018 року із заявою про вчинення реєстраційних дій шляхом набуття права власності на іпотечне майно банком було зазначено існування заборгованості за кредитним договором у розмірі   339 720, 71 дол. США. 
Ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, а згідно з даними, вказаними позивачем, вартість іпотечного майна станом на 18 жовтня 2017 року становила                 11 092 972, грн, що еквівалентно 418 850 дол. США. 
Суд першої інстанції, з висновком якого в незмінній частині погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог, зважаючи на те, що державна реєстрація права власності проведена за відсутності здійсненої відповідно до вимог статті 37 Закону № 898-IV, статей 9, 11 Закону № 2658-III, Національного стандарту № 1 оцінки іпотечного майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності станом на момент переходу права власності до банку, та погодженої АТ «Укрсоцбанк» з позивачем як власником майна ціни набуття права власності на предмет іпотеки станом на момент переходу права власності. 
Колегія суддів зауважила, що положеннями частини третьої статті 37 Закону               № 898-IVпередбачено, що у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення                  90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
З посиланням на те, що питання застосування наслідків відсутності здійсненої оцінки іпотечного майна при зверненні на нього стягнення шляхом визнання права власності за іпотекодержателем постає в значній кількості спорів, які надходять на розгляд судів різних інстанцій, зокрема й судів касаційної інстанції, на думку колегії суддів, існує необхідність уточнення висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у справах № 306/1224/16-ц та 306/2053/16-ц, щодо застосування статті 37 Закону № 898-IV та пунктів 57, 61 Порядку № 1127, зокрема стосовно обов`язковості подання іпотекодержателем при зверненні стягнення на предмет іпотеки державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки на час набуття майна у власність та обов`язку державного реєстратора проводити перевірку наявності цього документа при проведенні державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а також щодо того, чи може відсутність оцінки предмета іпотеки виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Ураховуючи те, що існує необхідність у формуванні єдиної правозастосовчої практики, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду вважає такі висновки про наявність підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду згідно з частиною п`ятою статті 403 ЦПК України помилковими.
Виключна правова проблема як така має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного показників. Кількісний показник означає, що вона наявна не в одній конкретній справі, а в невизначеній кількості справ, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності.
З точки зору якісного критерію про виключність правової проблеми можуть свідчити такі обставини: з касаційної скарги вбачається, що судами були допущені істотні порушення норм процесуального права, які унеможливили розгляд справи з дотриманням вимог справедливого судового розгляду; судами була допущена явна й груба помилка в застосуванні норм процесуального права, у тому числі свавільне розпорядження повноваженнями, й перегляд справи Великою Палатою Верховного Суду унеможливить її повторення в подальшій судовій діяльності; норми матеріального чи процесуального права були застосовані судами першої чи апеляційної інстанції таким чином, що постає питання щодо дотримання принципу пропорційності, тобто забезпечення належного балансу між приватними та публічними інтересами; наявні колізії в нормах матеріального права, що викликає необхідність у застосуванні аналогії закону чи права, або постає питання щодо дотримання принципу верховенства права.
При цьому справа буде мати принципове значення, якщо йдеться про правове питання, яке потребує пояснення і зустрічається в невизначеній кількості справ, у разі якщо надана на нього відповідь піддається сумніву або якщо існують різні відмінні позиції і це питання ще не вирішувалося вищою судовою інстанцією, а також необхідне тлумачення щодо застосування нових законів. Разом з тим не є виключною правовою проблемою правове питання, відповідь на яке є настільки ясною і чіткою, що вона може бути знайдена без будь-яких проблем.
Європейський суд з прав людини дотримання принципу правової визначеності пов`язує із забезпеченням єдності судової практики. Однак він не наполягає на її незмінності, оскільки неспроможність забезпечити динамічний та еволюційний підхід у тлумаченні може призвести до ризику створення перепон при проведенні реформ або запровадженні покращень.
При визначенні того, чи наявність конфліктуючих судових рішень у подібних справах суперечить принципу правової визначеності, відповідно до              пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від                    04 листопада 1950 року враховується: 1) наявність «глибоких та довгострокових розходжень» у відповідній судовій практиці національних судів; 2) чи передбачає національне законодавство механізми подолання таких розбіжностей та 3) чи були такі механізми запроваджені, якщо так, то чи були вони ефективні.
На думку колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, виключна правова проблема в цій справі пов`язана з визначенням обов`язковості подання іпотекодержателем при зверненні стягнення на предмет іпотеки державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки на час набуття майна у власність та обов`язку державного реєстратора проводити перевірку наявності цього документа при проведенні державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а також з тим, чи може відсутність оцінки предмета іпотеки виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що з`ясування цих питань не можна вважати виключною правовою проблемою в спірних правовідносинах.
Проаналізувавши зміст судових рішень у наведених колегією суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду справах, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити таке.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) за позовом про визнання дій нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно такими, що вчинені з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме  майно та їх обтяжень, та скасування державної реєстрації вказано про правильність висновків судів про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки проведена всупереч норм чинного законодавства, оскільки іпотекодавець ухилився від виконання свого обов`язку щодо надсилання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання.
Також Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів попередніх інстанцій про те, що спірний предмет іпотеки повністю добудовано та він має 100 % готовності. Оцінка предмета іпотеки на момент набуття права власності за іпотекодержателем та визначення його ринкової вартості в розмірі 2 563 480,20 грн є значно нижчою, ніж на момент укладення договорів іпотеки та наступної іпотеки, коли готовність житлового будинку становила 95,9 %. Оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності шляхом застосування порівняльного методичного підходу, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта будівництва, а тому вона не відповідає дійсній ринковій вартості спірного нерухомого майна.
У постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження              № 14-22цс19) за позовом про скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів про задоволення позову через порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, та через відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, проте оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.
Отже, у вказаних постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно висловила правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Також у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17 за позовом про визнання недійсним правочину щодо переходу права власності вказано, що за частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV  визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Звернуто увагу на те, що висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 306/2053/16-ц про істотність обставини ціни набуття права власності на предмет іпотеки при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб є загальним для відповідної категорії спорів. У цій справі встановлено, що відповідач набув право власності на предмет іпотеки за ціною на день його набуття, визначеною експертним звітом про оцінку майна.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 лютого 2020 року у справі № 653/2857/17 за позовом про визнання противоправними дій, скасування рішення державного реєстратора, витребування майна застосовано висновок Великої Палати Верховного Суду, зроблений у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), та вказано, що за відсутності експертної оцінки предмета іпотеки на час набуття його у власність іпотекодержателем відсутні правові підстави вважати про дотримання справедливого балансу інтересів сторін кредитних правовідносин внаслідок вчинення державним реєстратором оскаржуваних у цій справі дій.
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від                   11 червня 2020 року у справі № 914/953/19 за позовом про скасування рішень про державну реєстрацію права власності та записів про право власності вказано про те, що господарські суди попередніх інстанцій застосували норми права щодо звернення іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб та порядок державної реєстрації права власності на таке майно без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 у справі № 306/2053/16-ц та постановах  Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня                2019 року  у справі  №  917/2101/17, від 20 лютого 2020 року у справі                            № 653/2857/17 щодо необхідності подання держаному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки на час набуття його у власність іпотекодержателем.
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від                   12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19 за позовом про скасування державної реєстрації прав власності і визнання договорів недійсними судом касаційної інстанції зазначено, що згідно з частиною п`ятою статті 37 Закону            № 898-IV  іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року  у справі №306/2053/16-ц міститься висновок про те, як саме повинна застосовуватись вказана норма права, та вказано, що нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Цей висновок Великої Палати Верховного Суду є загальним, підтриманий усталеною судовою практикою Верховного Суду та підлягає застосуванню при розгляді спорів щодо скасування державної реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем внаслідок набуття ним права власності на предмет іпотеки у позасудовий спосіб. Ураховуючи викладене, зроблено висновок про те, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в частині проведення експертної оцінки предмета іпотеки на день придбання.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 607/8488/18 за позовом про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та записів про державну реєстрацію права власності суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій про недотримання банком порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на іпотечне майно, вказавши, що в матеріалах справи відсутні відомості про направлення та отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, проте ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, що узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від                 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Наведене свідчить про те, що суди однаково застосовують висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справах № 306/1224/16-ц, 306/2053/16-ц та приходять до подібних висновків про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Велика Палата Верховного Суду зазначає, що неправильне застосування норм права є підставою для скасування судового рішення та ухвалення нового, що передбачено статтею 412 ЦПК України. Такими повноваженнями наділена не лише Велика Палата Верховного Суду, але і Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду відповідно до частини першої статті 25 ЦПК України.
Таким чином, на розгляд Великої Палати Верховного Суду в цій справі передані питання, що можуть бути вирішені Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду як належним судом, який відповідно до законодавчо  визначених повноважень може дійти власного висновку щодо застосування відповідних норм права в спірних правовідносинах.
Крім того, за усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням певних критеріїв - кількісного, який свідчить, що така проблема виникла не в одній конкретній справі, а в не визначеній кількості спорів, та якісного, який відображає відсутність усталеної судової практики в застосуванні однієї і тієї ж норми права, у тому числі наявність правових висновків суду касаційної інстанції, які прямо суперечать один одному; невизначеність законодавчого регулювання правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема, у тому числі необхідність застосування аналогії закону чи права; встановлення глибоких та довгострокових розходжень у судовій практиці у справах з аналогічними підставами звернень та подібними вимогами, а також наявність обґрунтованих припущень, що аналогічні проблеми неминуче виникатимуть у майбутньому.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, вказуючи на існування виключної правової проблеми, розкриваючи кількісний критерій виключності правової проблеми в цій справі, вказала, що питання застосування наслідків відсутності здійсненої оцінки іпотечного майна при зверненні на нього стягнення шляхом визнання права власності за іпотекодержателем постає в значній кількості спорів, які надходять на розгляд судів різних інстанцій, зокрема й судів касаційної інстанції.
Указуючи на існування якісного критерію виключності правової проблеми в цій справі, колегія суддів указала, що, застосовуючи висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справах № 306/1224/16-ц та 306/2053/16-ц, суди висловлюють різні висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Разом з тим у наведених в ухвалі про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду постановах Касаційного цивільного суду та Касаційного господарського суду суди касаційної інстанції однаково застосовували висновки Великої Палати Верховного Суду. 
Колегією суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду не наведено правових висновків суду касаційної інстанції, які прямо суперечили один одному, що свідчило б про наявність якісного критеріювиключності правової проблеми в цій справі.
За таких обставин Велика Палата Верховного Суду вважає необґрунтованими підстави для передачі цієї справи на її розгляд та не вбачає, що справа містить виключну правову проблему, що зумовлює необхідність формування єдиної правозастосовчої практики, оскільки в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження                          № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем та вказані висновки не потребують уточнення, а суди касаційної інстанції однаково застосовують ці висновки, що свідчить про усталеність судової практики. 
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду не обґрунтувала наявність підстави, передбаченої частиною п`ятою статті 403 ЦПК України, для направлення справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Згідно із частиною шостою статті 404 ЦПК України якщо Велика Палата Верховного Суду дійде висновку про відсутність підстав для передачі справи на її розгляд, а також якщо дійде висновку про недоцільність розгляду справи Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, через відсутність виключної правової проблеми, наявність висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати Верховного Суду, або якщо Великою Палатою Верховного Суду вже висловлена правова позиція щодо юрисдикції спору в подібних правовідносинах, справа повертається (передається) відповідній колегії (палаті, об`єднаній палаті) для розгляду, про що постановляється ухвала. Справа, повернута на розгляд колегії (палати, об`єднаної палати), не може бути передана повторно на розгляд Великої Палати.
Ураховуючи наведене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що справа підлягає поверненню на розгляд колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду на підставі частини шостої статті 404 ЦПК України.
Керуючись статтями 402-404 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду
УХВАЛИЛА:
Справу за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гречаної Руслани Тарасівни, Акціонерного товариства «Альфа-банк» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за касаційною скаргою Акціонерного товариства «Альфа-банк» на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 24 вересня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 20 січня 2021 року - повернути на розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду.
Надіслати учасникам справи копію цієї ухвали до відома.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання й оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач                                                                                     О. М. Ситнік
Судді:                                    Т. О. Анцупова                                         В. С. Князєв
В. В. Британчук                                      Г. Р. Крет    
Ю. Л. Власов                                             Л. М. Лобойко
І. В. Григор`єва                                         К. М. Пільков
М. І. Гриців                                               В. В. Пророк
В. І. Данішевська                                    Л. І. Рогач
Ж. М. Єленіна                                         В. М. Сімоненко
Л. Й. Катеринчук                                    І. В. Ткач
                                                                  С. П. Штелик