Постанова
Іменем України
 
29 квітня 2021 року
місто Київ
 
справа № 761/37287/16-ц
провадження № 61-9727св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року у складі колегії суддів: Желепи О. В., Іванченко М. М., Рубан С. М.,
ВСТАНОВИВ:
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
ОСОБА_1 у жовтні 2016 року звернулася до суду з позовом, який у подальшому змінила, зокрема щодо підстав позову, та збільшила позовні вимоги, просила:
- визнати неукладеним договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 03 березня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений 03 березня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим № 361;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим № 3298;
- витребувати у ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач обґрунтовувала позовні вимоги тим, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 03 березня 2010 року підлягав державній реєстрації, однак не був зареєстрований як правочин щодо нерухомого майна, а речове право відчужити чуже майно не внесено до Реєстру, а тому ОСОБА_2 не набув його у власність, а тому договір не є укладеним відповідно до положень статей 182, 210, 640 ЦК України, статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Стверджувала, що сторони не досягли згоди щодо всіх істотних умов договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки в договорі не зазначено, що є невиконанням або неналежним виконанням зобов`язань; договір не містить жодного посилання на певний договір іпотеки; сторони не досягли згоди щодо ціни продажу, яка є істотною умовою відповідно до пункту 4 договору, не погодили, на який момент має бути проведена оцінка майна (на момент укладення договору чи на момент реалізації майна).
Враховуючи неукладеність договору про задоволення вимог іпотекодержателя та порушення відповідачем ОСОБА_2 вимог закону, якими врегульовано порядок звернення стягнення на майно, позивач просила визнати недійсним договір купівлі-продажу іпотечного майна з посиланням на порушення вимог статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» та статей 203, 215 ЦК України.
Позивач стверджувала, що не знала про підписання нею договору про задоволення вимог іпотекодержателя та обставини продажу квартири до моменту витребування документів із нотаріальної справи, відповідно, у позивача не було ані волі, ані волевиявлення на відчуження свого майна, що є підставою для витребування квартири у ОСОБА_4 відповідно до положень статті 388 ЦК України.
Стислий виклад заперечень відповідачів
Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна В. М. надала до суду пояснення, в яких зазначила, що не є відповідачем у спорах, що виникають із цивільних відносин, пов`язаних з нотаріальною дією.
ОСОБА_2 заперечував проти задоволення позову у зв`язку з його безпідставністю, зазначив, що позивач була обізнана про можливість вчинення ОСОБА_2 договору купівлі-продажу на предмет іпотеки при укладенні та підписанні позивачем договорів іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 03 березня 2010 року.
Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 19 жовтня 2018 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Суд першої інстанції дійшов висновків, що, враховуючи відсутність вимог закону щодо державної реєстрації договору про задоволення вимог іпотекодержателя та недоведеність факту недосягнення згоди з істотних умов договору, не підлягають задоволенню вимоги позивача щодо визнання неукладеним договору про задоволення вимог іпотекодержателя виходячи із визначених у позові підстав.
Суд зазначив, що позивач не надала доказів виконання основного зобов`язання за договором позики станом на час укладення договору купівлі-продажу від 20 жовтня 2015 року; договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений нотаріально 03 березня 2010 року за № 361, є правовою підставою для продажу іпотекодержателем предмета іпотеки, що, відповідно, спростовує доводи позивача про відсутність у іпотекодержателя такого права.
Посилання позивача на продаж предмета іпотеки за заниженою ціною, за висновками суду першої інстанції, не свідчить про недійсність укладеного договору купівлі-продажу від 20 жовтня 2015 року, оскільки правочин може бути визнано недійсним лише з підстав, визначених законом (стаття 215 ЦК України). Наслідки продажу предмета іпотеки за ціною, встановленою на нижчому рівні за звичайні ціни на цей вид майна, визначені в законі, такими є відповідальність іпотекодержателя за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Обставини відчуження майна позивача особою, яка не мала на це права, не були підтверджені під час розгляду справи, а виходячи із встановлених обставин, суд першої інстанції встановив, що відсутні підстави вважати, що вибуття нерухомого майна з володіння позивача відбулося не з її волі, посилання на те, що про підписання та укладення договорів іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя позивач не пам`ятає, не свідчить про їх неукладення чи недійсність, а згідно з положеннями статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Постановою Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 19 жовтня 2018 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М. про визнання договору недійсним та витребування майна скасовано та ухвалено в цій частині позовних вимог нове рішення про задоволення цих вимог.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. та зареєстрований в реєстрі за № 3298.
Витребувано від ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Частково задовольняючи апеляційну скаргу ОСОБА_1 , апеляційний суд зазначив, що обставини справи, які суд вважав встановленими, вирішуючи вимоги про визнання договорів неукладеними, відповідають встановленим обставинам справи та вимогам закону. Доводи апеляційної скарги в цій частині позовних вимог висновків суду не спростовують. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про те, що законом не передбачена обов`язкова реєстрація договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Відсутність такої реєстрації не свідчить про неукладення такого договору, з огляду на встановлені судом обставини з приводу досягнення згоди між сторонами договору щодо його істотних умов. Посилання на те, що договором навіть не був передбачений примірник для позивача, не свідчить про його неукладеність з огляду на те, що позивач не оспорює наявність свого підпису на цьому договорі.
Водночас апеляційний суд зазначив, що встановлені обставини справи свідчать, що невиконання своїх зобов`язань позивачем було пов`язано з небажанням кредитора приймати виконання у стягнутому судом розмірі та вчинення ним дій з метою унеможливлення повернення грошей відповідачем. Обставини справи свідчать про те, що мало місце прострочення кредитора. У 2015 році кредитор звернувся до нотаріуса з заявою про звернення стягнення на майно позивача шляхом його продажу на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Встановлені судом обставини щодо прострочення кредитора та подальші дії відповідача ОСОБА_2 щодо продажу іпотечної квартири без належного повідомлення боржника про такі дії (з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку»), ринкова вартість якої вп`ятеро перевищувала суму боргу позивача, свідчать про те, що відповідачем ОСОБА_2 під час укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна порушені вимоги закону та права позивача, а при посвідченні такого договору допущено порушення вимог закону, яким врегульований порядок звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб, що свідчить про наявність підстав, визначених статтями 203, 215 ЦК України, для визнання такого договору недійсним.
Апеляційний суд встановив обставини, які доводять, що квартира, яка усупереч вимогам законодавства України була продана кредитором, вибула з власності позивача поза її волею, а тому вона обрала належний спосіб захисту порушених прав, який відповідає вимогам статті 16 ЦК України, шляхом визнання недійсним договору про відчуження її майна кредитором та витребування цього майна на підставі статті 388 ЦК України у добросовісного набувача.
Відшкодування на користь позивача збитків, з урахуванням обставин цієї справи, шляхом визначення різниці між ринковою вартістю квартири та розміром боргу буде недостатнім способом захисту порушеного права, оскільки не призведе до відновлення прав позивача на нерухоме майно та не відповідатиме загальним засадам цивільного судочинства, засадам розумності та справедливості.
ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду засобами поштового зв`язку у травні 2019 року, ОСОБА_2 просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року у частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , залишити без змін рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 19 жовтня 2018 року.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Заявник обґрунтовує вимоги касаційної скарги доводами про порушення апеляційним судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
ОСОБА_2 зазначає, що:
-                   апеляційний суд дійшов помилкових висновків, що договір купівлі-продажу від 20 жовтня 2015 року був укладений з порушеннями, а також надав неправильну оцінку доказам, які наявні у матеріалах справи;
-                   вжив усіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість, проте ОСОБА_1 змінила адресу реєстрації та не повідомила про це іпотекодержателя;
-                   апеляційний суд, застосовуючи правила статті 38 Закону України 
«Про іпотеку», не врахував правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 13 червня 2018 року у справі № 644/2494/16-ц (провадження № 61-3632св18), від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц (провадження № 61-224св17), відповідно до яких неналежне повідомлення іпотекодавця про намір здійснити правочин щодо предмета іпотеки не є підставою для визнання правочину недійсним, а є лише підставою для звернення іпотекодавця до іпотекодержателя з вимогою про відшкодування збитків;
-                   не отримував від ОСОБА_1 поштової кореспонденції, в якій боржник повідомляла кредитора про наміри повернути борг, а також боржник не була позбавлена можливості внести грошові кошти на депозитний рахунок нотаріуса;
-                   незгода іпотекодавця з укладенням договору купівлі-продажу за ціною, яка його не влаштовує, не є обставиною, з якою закон пов`язує недійсність договору купівлі-продажу у розумінні статті 215 ЦК України (правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17, від 12 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц (провадження № 61-17792св18), від 10 квітня 2019 року у справі 
№ 643/8134/16-ц (провадження № 61-224св17));
-                   власником нерухомого майна відповідно до вимог закону і у передбачений законом спосіб передано право на відчуження майна іншій особі - іпотекодержателю, а тому помилковими є посилання позивача, що майно вибуло з її володіння поза її волею;
-                   враховуючи, що договір купівлі-продажу укладений з дотриманням вимог законодавства України, відсутні підстави для застосування наслідків недійсності правочину, а також для витребування майна.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
У поданому відзиві ОСОБА_1 просить касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення. Зазначає, що зміст оскаржуваного судового рішення дає підстави для висновку, що воно ухвалено з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.
ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ
Ухвалою Верховного Суду від 24 травня 2019 року відкрито касаційне провадження у справі.
Провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи (частина третя статті 3 ЦПК України).
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-IX), який набрав чинності 08 лютого 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Враховуючи, що касаційна скарга у справі, що переглядається, подана у травні 2019 року, вона підлягає розгляду в порядку, що діяв до набрання чинності Законом № 460-IX.
За частиною першою статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. 
З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 ЦПК України, відповідно до яких під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені у статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд перевірив доводи касаційної скарги та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив такі висновки.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що відповідно до договору купівлі-продажу від 21 листопада 1996 року ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору позики від 03 березня 2010 року, який посвідчено нотаріально приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. та зареєстровано в реєстрі за № 358, та договору про внесення до нього змін від 02 червня 2010 року, посвідченого нотаріально та зареєстрованого за № 1162, ОСОБА_1 є позичальником грошових коштів у розмірі 2 260 582, 00 грн, що за середнім курсом продажу євро приватним особам комерційними банками міста Києва становить 229 721, 00 євро.
За умовами договору позики факт одержання суми позики підтверджується розпискою, власноручно написаною позичальником у момент передачі суми позики. ОСОБА_2 є позикодавцем зазначеної суми грошових коштів, які згідно з пунктом 1 договору позики мали бути повернуті частинами у строк до 03 вересня 2010 року.
03 березня 2010 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладені також договір іпотеки, посвідчений нотаріально та зареєстрований за № 359, та договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який посвідчений нотаріально та зареєстрований за № 361.
Згідно з договором іпотеки від 03 березня 2010 року цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору позики, посвідченого 03 березня 2010 року Анохіною В. М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 358, на суму 1 811 912, 00 грн (пункт 1.1 договору). На забезпечення виконання зобов`язань за основним договором іпотекодавець передає в іпотеку чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (пункт 1.2 договору).
Відповідно до пункту 1 договору про задоволення вимог іпотекодержателя за цим договором сторони домовилися, що іпотекодержатель має право продати від свого імені в порядку, передбаченому чинним законодавством України, квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 71, 80 кв. м, загальною площею 110, 40 кв. м.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 10 грудня 2012 року у справі № 2-4113/12, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 14 березня 2013 року, стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 1 044 582, 00 грн неповернутої частини заборгованості за договором позики від 03 березня 2010 року та договором про внесення змін та доповнень до нього від 02 червня 2010 року, 31 234, 44 грн - 3 % річних, 3 605, 75 грн - інфляційних втрат, 250, 00 грн - неустойки (пені).
20 жовтня 2015 року ОСОБА_2 , від імені якого діяв його представник, відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого нотаріально 03 березня 2010 року за № 361, уклав договір купівлі-продажу квартири на користь ОСОБА_3 .
Апеляційний суд встановив, що письмова вимога, обов`язковість надсилання якої мала передувати зверненню стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, ОСОБА_1 не надсилалася. Належних та допустимих доказів надсилання такої вимоги та її отримання позивачем ОСОБА_2 до суду не надав.
У матеріалах справи містяться телеграми ОСОБА_1 , яка після ухвалення рішення про стягнення з неї боргу неодноразово їх направляла ОСОБА_2 за відомою їй адресою та просила його з`явитися для повернення нею суми боргу, стягнутої за рішенням суду.
Як пояснила позивач і ці пояснення не спростовані представником відповідача ОСОБА_2 , вона зверталася до представника кредитора у справі про стягнення боргу ОСОБА_5 з проханням повідомити, де і коли вона може зустрітися з ОСОБА_2 та повернути борг у сумі, визначеній судом. Проте останній не повідомляв, де вона може знайти кредитора, посилався на те, що вона заборгувала значно більше, ніж та сума, що стягнув суд, з урахуванням відсотків та штрафних санкцій, а тому він це питання має узгодити з кредитором.
ОСОБА_2 поштову кореспонденцію не отримував, про зміну своєї адреси боржнику не повідомив, таким чином, позивач була позбавлена можливості сплатити кошти, які стягнув суд, так як не могла розшукати позикодавця. З питанням про повернення боргу позивач також зверталася і до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Анохіної В. М.
У матеріалах справи наявний лист позивача від 05 березня 2013 року, який нотаріус отримала 05 квітня 2013 року, про що свідчить її підпис на копії цього листа. У листі позивач повідомила нотаріуса, що ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_5 ухиляються від отримання суми боргу за договором позики у розмірі, визначеному рішеннями судів, а тому вона просила нотаріуса повернути оригінали правовстановлюючих документів на іпотечне майно.
Відповідно до матеріалів нотаріальної справи нотаріус відповіді на звернення, в якій би роз`яснила про можливість залишити кошти для кредитора на депозитному рахунку, не надала.
Виконавчий лист за рішенням суду, ухваленим у 2012 році, про стягнення боргу ОСОБА_2 не отримував та до виконання його не пред`являв.
Апеляційний суд встановив, що іпотекодержатель не повідомив позивача про свій намір продати квартиру. Повідомлення від 14 травня 2015 року, яке міститься в нотаріальній справі та направлялося за адресою: АДРЕСА_2 , позивачу вручено не було, оскільки вона за зазначеною адресою не проживала, про що було відомо нотаріусу, яка формувала це повідомлення, так як позивач до неї в межах цієї справи зверталася та залишала письмову заяву, на якій міститься підпис нотаріуса про її отримання, у квітні 2013 року. Отже, позивач проживала за іншою адресою.
Нотаріус за відсутності доказів отримання такого повідомлення про намір звернути стягнення на майно, а також будучи проінформованою, що кредитор ухиляється від отримання коштів у розмірі, визначеному судом, 20 жовтня 2015 року посвідчила правочин щодо купівлі-продажу спірної квартири, за яким квартира продана ОСОБА_2 ОСОБА_3 за 991 700, 00 грн.
У подальшому, між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу спірної квартири від 31 березня 2016 року, відомості про ОСОБА_4 як власника квартири підтверджені Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 19 жовтня 2016 року.
Відповідно до висновку судової експертизи, яка була призначена судом 21 березня 2018 року, ринкова вартість квартири станом на час її продажу на 20 жовтня 2015 року, становила 5 410 359, 00 грн.
Кредитор, продавши квартиру та будучи обізнаним, що за рішенням суду позивач мала повернути йому лише 1 044 582, 00 грн неповернутої частини заборгованості за договором позики від 03 березня 2010 року та договором про внесення змін та доповнень до нього від 02 червня 2010 року, 31 234, 44 грн - 3 % річних, 3 605, 75 грн - інфляційних втрат, 250, 00 грн - неустойки (пені), жодних дій, передбачених статтею 38 Закону України 
«Про іпотеку», не вчинив.
Оцінка аргументів, викладених у касаційній скарзі
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
За правилами частини першої статті 3 ЦПК України 2004 року, частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу)).
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України 
«Про іпотеку».
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема він не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).
Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно, правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.
У справі, яка переглядається, апеляційний суд встановив, що письмова вимога, обов`язкове надсилання якої мало передувати зверненню стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, ОСОБА_1 не надсилалася. Належних та допустимих доказів надсилання такої вимоги та її отримання позивачем ОСОБА_2 суду не надав.
Отже, іпотекодержатель не повідомив позивача про свій намір продати спірну квартиру.
Суд апеляційної інстанції встановив, що повідомлення від 14 травня 2015 року, яке міститься в нотаріальній справі та направлялося за адресою: АДРЕСА_2 , позивачу вручено не було, оскільки вона за зазначеною адресою не проживала, про що було відомо нотаріусу, яка формувала це повідомлення, так як позивач до неї в межах цієї справи зверталася та залишала письмову заяву, на якій міститься підпис нотаріуса про її отримання, у квітні 2013 року, відповідно до якої позивач проживала за іншою адресою.
За таких встановлених судом апеляційної інстанції обставин справи Верховний Суд дійшов висновку, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику (іпотекодавцяю) повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення приватним нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18).
Отже, порушення ОСОБА_2 вимог статті 35 Закону України 
«Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим № 3298.
Ненаправлення письмової вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки цей закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед виконанням частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».
У зв`язку з наведеними висновками Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що належним способом захисту є не визнання договору купівлі-продажу недійсним, а відшкодування збитків.
Також необґрунтованими є доводи касаційної скарги про те, що відсутні підстави для витребування майна.
Верховний Суд врахував, що квартира вибула з володіння ОСОБА_1 поза її волею, у подальшому була повторно відчужена, право власності на неї зареєстровано за ОСОБА_4 , а тому, за встановлених фактичних обставин справи, вона має бути витребувана від останнього володільця на користь її правомірного власника.
В оцінці факту володіння у цій справі Верховний Суд застосовує пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18), згідно з яким особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правомочності власника. Факт володіння нерухомим майном (possessio) може підтверджуватися, зокрема державною реєстрацією права власності на це майно у встановленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння).
У пункті 114 постанови від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. У пунктах 83-86 згаданої постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним.
Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та приводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, суперечать конструкції захисту прав добросовісного набувача, не відповідають нормам права, які побудовані на оцінці балансу інтересів між власником, який втратив володіння майном, та добросовісним набувачем, а отже є неефективними.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Вирішуючи спір, що виник між сторонами у справі, суд апеляційної інстанції правильно визначив характер спірних правовідносин та норми матеріального права, що підлягають застосуванню, належним чином дослідив наявні у справі докази і дав їм відповідну правову оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Верховний Суд встановив, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, на законність ухваленої постанови не впливають. Інші доводи заявника спрямовані на зміну оцінки доказів, здійсненої судами, що перебуває поза межами повноважень суду касаційної інстанції та не може бути здійснене цим судом під час перегляду оскаржуваного судового рішення.
Враховуючи наведене, Верховний Суд зробив висновок, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Вирішення питання про поновлення дії оскаржуваних судових рішень
За правилами статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за заявою учасника справи або за своєю ініціативою може зупинити виконання оскарженого рішення суду або зупинити його дію (якщо рішення не передбачає примусового виконання) до закінчення його перегляду в касаційному порядку. Про зупинення виконання або зупинення дії судового рішення постановляється ухвала. Суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Ухвалою Верховного Суду від 24 липня 2019 року зупинено дію постанови Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
Відповідно до частини другої статті 419 ЦПК України з моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасовані або визнані нечинними рішення, постанови та ухвали суду першої або апеляційної інстанції втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.
Зробивши висновок про залишення касаційної скарги ОСОБА_2 без задоволення, а оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції без змін, Верховний Суд поновлює її дію.
Щодо вирішення клопотання ОСОБА_1 про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін
ОСОБА_1 у поданому у червні 2019 року відзиві на касаційну скаргу просила розглянути справу у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін. 
Підстави для задоволення такого клопотання відсутні.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції (частина друга).
Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу. У абзаці другому частини першої статті 402 ЦПК України передбачено, що у разі необхідності учасники справи можуть бути викликані для надання пояснень у справі.
Відповідно до частин першої, другої третьої та п`ятої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи має бути проведений протягом п`яти днів після складення доповіді суддею-доповідачем колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. У попередньому судовому засіданні суддя-доповідач доповідає колегії суддів про проведення підготовчої дії та обставини, необхідні для ухвалення судового рішення судом касаційної інстанції. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. Суд касаційної інстанції призначає справу до судового розгляду за відсутності підстав, встановлених частинами третьою, четвертою цієї статті. Справа призначається до судового розгляду, якщо хоча б один суддя із складу суду дійшов такого висновку. Про призначення справи до судового розгляду постановляється ухвала, яка підписується всім складом суду.
Разом із тим, як зазначено у частині тринадцятій статті 7 ЦПК України, розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
З огляду на відсутність підстав для скасування оскаржуваного судового рішення та враховуючи, що жоден із суддів Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду не дійшов висновку про призначення справи до судового розгляду, клопотання позивача про розгляд справи з викликом сторін не підлягає задоволенню.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
У задоволенні клопотання ОСОБА_1 про розгляд справи у судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін відмовити.
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 рокузалишити без змін.
Поновити дію постанови Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді                                                                                                  С. О. Погрібний

                                                                                                            І. Ю. Гулейков

                                                                                                            В. В. Яремко