Номер провадження: 22-ц/813/2787/21 
Номер справи місцевого суду: 520/12418/16-ц
Головуючий у першій інстанції Калініченко Л. В.
Доповідач Князюк О. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.04.2021 року                                                                         м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого Князюка О. В.,
суддів: Таварткіладзе О.М., Погорєлової С.О.,
за участю секретаря – Кузьмук А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою АТ «Альфа-Банк» на заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року у справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Поведьонкова Ірина Іванівна, про визнання іпотечного договору частково недійсним, зняття заборони відчуження квартири та виключення з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою, -

ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
Позивач ОСОБА_1 11.10.2016 року звернулась до Київського районного суду міста Одеси з позовом до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Поведьонкова Ірина Іванівна, про визнання іпотечного договору частково недійсним, зняття заборони відчуження квартири та виключення з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою, в якій позивач просить суд:
- визнати іпотечний договір від 02 лютого 2007 року частково недійсним, а саме пункт 1.1 у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ;
- зняти заборону відчуження квартири;
- виключити з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.
Позивач в обґрунтування позовних вимог в позові посилається на те, що 11 січня 2006 року між Приватним підприємством «Прогрес-Риелт» та ОСОБА_1 було укладено договір інвестування №ЗБ/ПР-3-82, який відповідно до своєї природи є договір купівлі-продажу майнових прав з метою отримання житла на об`єкт інвестування: квартири АДРЕСА_1 .
02 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №2007/686-Ф03.7/110, за умовами якого кредитор надає у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання грошові кошти в сумі 53326,00 доларів США, зі сплатою процентів 12,25% процентів річних.
Кредит надавався на наступні цілі: фінансування інвестування житла - квартири АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 75,20 кв.м. на 4 поверсі, секції А, житлового будинку АДРЕСА_3 , відповідно до договору інвестування №ЗБ/ПР-3-82 від 11 січня 2006 року та Додаткової угоди від 02 лютого 2007 року до Договору інвестування №ЗБ/ПР-3-82 від 11 січня 2006 року, що укладена між позичальником та ПП «Прогрес-Риелт».
02 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки відповідно до якого іпотекодавець - ОСОБА_1 передає іпотекодержателю - ПАТ «Укрсоцбанк» в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №2007/686-Ф03.7/110 від 02 лютого 2007 року майнові права на незакінчену будівництвом квартиру.
Позивач також в обґрунтування позову зазначила, що під час укладання договору іпотекодавець був запевнений іпотекодержателем, що договір відповідає всім вимогам закону.
Так, позивачем зазначено, що відповідно до ст. 5 ЗУ «Про Іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об`єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном. (статтю 5 доповнено частиною сьомою згідно із Законом № 3201-IV (3201-15) від 15.12.2005 року). Тобто спеціальним законом був визначено вичерпний перелік предметів іпотеки.
Позивач зазначила, що на час укладення спірного договору іпотеки, а саме 02 лютого 2007 року, стаття 5 Закону «Про іпотеку» № 898-ІV не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону № 898-ІV.
У зв`язку з чим, позивач вважає, що на час укладання спірного договору іпотеки від 02 лютого 2007 року не можна було передавати майнові права об`єкта незавершеного будівництва, оскільки майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки відповідно до ст. 5 ЗУ «Про іпотеку».
Однак, у зв`язку із тим, що іпотечний договір порушує майнові права позивача та на момент укладення не відповідав ЗУ «Про Іпотеку» ОСОБА_1 змушена звернутись до суду, оскільки позивач вважає договір іпотеки від 02 лютого 2007 року недійсним частково, а саме пункт 1.1. у частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Поведьонкова Ірина Іванівна, про визнання іпотечного договору частково недійсним, зняття заборони відчуження квартири та виключення з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою – задоволено, постановлено:
визнати недійсним п. 1.1 Іпотечного договору від 02 лютого 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою Іриною Іванівною, зареєстрований в реєстрі за №185, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв`язку зі зміною організаційно-правової форми - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») та ОСОБА_1 в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 75,20 квадратних метрів, що розташована на 4 поверсі секції А житлового будинку АДРЕСА_3 ;
зняти заборони відчуження та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження іпотекою - в частині передачі в іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 75,20 квадратних метрів, що розташована на 4 поверсі секції А житлового будинку АДРЕСА_3 ;
стягнути з  Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (адреса: м. Київ, вул. Ковпака, 29, ідентифікаційний код 00039019) на користь  ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , витрати по сплаті судового збору в сумі 1653 (одна тисяча шістсот п`ятдесят три) гривні 60 (шістдесят) копійок. 
При ухваленні рішення судом першої інстанції враховано той факт, що іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що майнові права на спірну квартиру, власником якої є позивач, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки за договором від 02.02.2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та АКБ СР «Укрсоцбанк».

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
02.11.2020 року Акціонерним товариством «Альфа-Банк» через представника – адвоката Дзундзу Ольгу Володимирівну подано апеляційну скаргу на заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року, відповідно до якої апелянт просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Поведьонкова Ірина Іванівна, про визнання іпотечного договору частково недійсним, зняття заборони відчуження квартири та виключення з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою – відмовити у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, що подала апеляційну скаргу
Згідно Рішення №5/2019 єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» від 15 жовтня 2019 року було затверджено Передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк» які зазначені у передавальному акті, виникає у АТ «Альфа-Банк» з дати, визначеної у Передавальному акті, а саме - з 15 жовтня 2019 року.
Згідно п. 1 Передавального акта від 15 жовтня 2019 року, внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк», правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за цим актом є АТ «Альфа-Банк».
Таким чином, АТ «Альфа-Банк», вважаючи себе правонаступником відповідача у справі АТ «Укрсоцбанк», звернувся до суду з апеляційною скаргою на заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року.
Апелянт із оскаржуваним рішенням суду першої інстанції не погоджується, вважає його постановленим з порушенням норм матеріально права. при неповному з`ясуванні обставин справи, що мають значення для справи, виходячи з наступного.
Зазначає, що основною підставою задоволення позовних вимог ОСОБА_1 вказано те, що Закон України «Про іпотеку» не визначає майнові права як предмет іпотеки, а тому на думку суду, майнові права не можуть бути предметом іпотеки, іпотечний договір в цій частині підлягає визнанню недійсним.
Із вказаним висновком суду апелянт не погоджується, та відповідно посилається на п. 35 Постанови Пленуму ВССУ №5 від 30.03.2012 року відповідно до якого, предметом іпотеки згідно із положенням частини другої статті 5 Закону України «Про іпотеку» може виступати як нерухоме майно, зокрема, якщо його будівництво ще не завершено, але яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець при укладенні договору може документально підтвердити право набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так і майнові права на нерухоме майно, які можуть бути відчужені іпотекодавцем і на які може бути звернено стягнення.
Апелянт наголошує на тому, що саме передача в іпотеку майнових прав на об`єкт будівництва без згоди особи (зокрема інвестора), яка вчинила необхідні дії, спрямовані на набуття майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, або для набуття права власності на кінцевий обєкт будівництва, порушує її права та не відповідає вимогам статті 583 ЦК України, ст. 5 ЗУ «Про іпотеку». Проте в даній ситуації такі обставини відсутні. ОСОБА_1 власноруч підписала іпотечний договір, розуміла та усвідомлювала наслідки такої дії.
Таким чином, представник апелянта вважає, що предмет іпотеки відповідає ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у зв`язку з чим, підстави для визнання іпотечного договору від 19.12.2006 року недійсним відсутні.
Зазначає, що Верховним судом у постанові від 20.03.2019 року у справі № 760/10136/16-ц зроблено висновок про можливість та правомірність передачі майнових прав інвестором в іпотеку.
Апелянт також зазначає, що ОСОБА_1 було пропущено строк позовної давності на звернення до суду із позовною заявою про визнання іпотечного договору частково недійсним. Зазначає, що у поданій відповідачем заяві про перегляд заочного рішення відповідна обставина вказувалась, проте в ухвалі про залишення зазначеної заяви без задоволення судом не було надано належної правової оцінки заявленому.
Враховуючи викладені у апеляційній скарзі обставини та аргументи, Акціонерне товариство «Альфа-Банк» вважає, що висновки, зазначені у заочному рішенні Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року не відповідають обставинам справи, судом неправильно застосовані норми матеріального права, а відтак рішення підлягає скасуванню.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
Відзиву на апеляційну скаргу матеріали справи не місять.
Надходження апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 11.12.2020 року провадження у справі за апеляційною скаргою АТ «Альфа-Банк» на заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року у справі за позовною заявою ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Поведьонкова Ірина Іванівна, про визнання іпотечного договору частково недійсним, зняття заборони відчуження квартири та виключення з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.
Ухвалою від 11.12.2020 року вказану цивільну справу було призначено до розгляду на 29 квітня 2021 року на 10:15 год.
В судове засідання з`явився представник відповідача – адвокат Попроцький Д.М., просив суд апеляційну скаргу задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати.
Інші учасники справи до суду не з`явилися, про причини неявки не повідомили. Про дату, час та місце розгляду справи були сповіщені належним чином.
Апеляційний суд розглядає цивільні справи, які не віднесені до справ, зазначених у ч. ч. 1, 2 ст. 369 ЦПК України, у відсутності учасників справи та осіб, які не залучалися до участі у справі судом першої інстанції, за наявності відомостей про їх повідомлення про дату, час і місце розгляду справи. У разі відсутності таких даних, а також у разі подання заяви (заяв) про бажання прийняти участь у справі особисто, суд відкладає судове засідання на іншу дату.
Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними. 
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у її якнайшвидшому розгляді, усвідомленість учасників справи про розгляд справи, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, наявності у справі достатніх матеріалів для її розгляду по суті, колегія суддів ухвалила справу розглянути за вищевказаною явкою сторін.

Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини.
Судом встановлено, що 11 січня 2006 року між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Прогрес-Риелт» був укладений договір №3Б/ПР-3-82 про інвестування, за умовами якого в порядку передбаченому цим договором підприємство – ПП «Прогрес-Риелт» зобов`язується передати у власність інвестора – ОСОБА_1 об`єкт інвестування, а інвестор зобов`язується прийняти об`єкт інвестування і сплатити за цього підприємству інвестиції. Термін проведення ремонтних робіт інвестором в новозбудованому майні – один рік з дати введення об`єкту будівництва в експлуатацію Орієнтований строк закінчення будівництва і здачі об`єкту будівництва в експлуатацію – третій квартал 2008 року. Розмір інвестиції становить 369964 гривні 26 копійок.
За цим договором об`єктом будівництва - багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (будинок №3 комплексу) на АДРЕСА_4 . Підприємство має право укладати договори щодо продажу (відчуженню) об`єкту інвестування відповідно договору №3Б-ПР-1 від 29.12.2005 року між підприємством та ТОВ «ПРОГРЕСБУД». Новозбудованим майном – квартира будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 75,20 кв.м., розташована на 4 поверсі в секції А жилого будинку АДРЕСА_5 об`єкту будівництва. Новозбудоване майно є новозбудованим житлом, що буде використовуватись інвестором як місце проживання. Право власності інвестора на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.
02 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (на цей час – Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») – (кредитор) та ОСОБА_1 (позичальник) був укладений договір кредиту №2007/686-Ф03.7/110, за умовами якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 53260 доларів США, зі сплатою 12,25 % процентів річних та наступним порядком погашення суми основної заборгованості: з березня 2007 року по січень 2022 року щомісячно рівними частками по 296 доларів США; у лютому 2022 року - 276 доларів США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 01 лютого 2022 року. Кредит надається Позичальнику на наступні цілі: фінансування інвестування житла - квартири, будівельний номер АДРЕСА_6 , відповідно до договору про інвестування від 11 січня 2006 року №3Б/ПР-3-82, що укладені між позичальником та приватним підприємством «Прогрес-Риелт».
Згідно з пунктом 1.3 вказаного договору, в якості забезпечення позичальником виконання своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги, кредитор укладає: в день укладення цього договору - з позичальником, іпотечний договір, за умовами якого позичальник передає кредитору в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_6 , що належить позичальнику на підставі договору, визначеного в п.1.2 цього договору, заставною вартістю 369964 гривні 26 копійок, договір підлягає нотаріальному посвідченню, а обтяження майнових прав на квартиру іпотекою - реєстрації в державному реєстрі іпотек у встановленому порядку.
02 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (на цей час – Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») – (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І., зареєстрований в реєстрі за №185.
За умовами вказаного договору іпотеки, а саке пункт 1.1, Іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодерджателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту №2007/686-Ф03.7/110 від 02.02.2007 року, укладеним між іпотеко держателем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_6 .
Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору про інвестування від 11 січня 2006 року №3Б/ПР-3-82, що укладені між позичальником та ПП «Прогрес-Риелт», а також документа, який підтверджує фінансування іпотекодавцем будівництва за рахунок власних коштів. Договором встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Мотивувальна частина
Застосовані норми права та висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.2,4-5,12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.
Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повного і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України, сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст.. 76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів.
Судом встановлено, що 11 січня 2006 року між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Прогрес-Риелт» був укладений договір №3Б/ПР-3-82 про інвестування, за умовами якого в порядку передбаченому цим договором підприємство – ПП «Прогрес-Риелт» зобов`язується передати у власність інвестора – ОСОБА_1 об`єкт інвестування, а інвестор зобов`язується прийняти об`єкт інвестування і сплатити за цього підприємству інвестиції. Термін проведення ремонтних робіт інвестором в новозбудованому майні – один рік з дати введення об`єкту будівництва в експлуатацію Орієнтований строк закінчення будівництва і здачі об`єкту будівництва в експлуатацію – третій квартал 2008 року. Розмір інвестиції становить 369964 гривні 26 копійок.
За цим договором об`єктом будівництва - багатофункціональний громадсько-житлово-готельний комплекс « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (будинок №3 комплексу) на АДРЕСА_4 . Підприємство має право укладати договори щодо продажу (відчуженню) об`єкту інвестування відповідно договору №3Б-ПР-1 від 29.12.2005 року між підприємством та ТОВ «ПРОГРЕСБУД». Новозбудованим майном – квартира будівельний номер АДРЕСА_2 , розрахунковою площею 75,20 кв.м., розташована на 4 поверсі в секції А жилого будинку АДРЕСА_5 об`єкту будівництва. Новозбудоване майно є новозбудованим житлом, що буде використовуватись інвестором як місце проживання. Право власності інвестора на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.
02 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (на цей час – Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») – (кредитор) та ОСОБА_1 (позичальник) був укладений договір кредиту №2007/686-Ф03.7/110, за умовами якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 53260 доларів США, зі сплатою 12,25 % процентів річних та наступним порядком погашення суми основної заборгованості: з березня 2007 року по січень 2022 року щомісячно рівними частками по 296 доларів США; у лютому 2022 року - 276 доларів США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 01 лютого 2022 року. Кредит надається Позичальнику на наступні цілі: фінансування інвестування житла - квартири, будівельний номер АДРЕСА_6 , відповідно до договору про інвестування від 11 січня 2006 року №3Б/ПР-3-82, що укладені між позичальником та приватним підприємством «Прогрес-Риелт».
Згідно з пунктом 1.3 вказаного договору, в якості забезпечення позичальником виконання своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги, кредитор укладає: в день укладення цього договору - з позичальником, іпотечний договір, за умовами якого позичальник передає кредитору в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру будівельний номер АДРЕСА_6 , що належить позичальнику на підставі договору, визначеного в п.1.2 цього договору, заставною вартістю 369964 гривні 26 копійок, договір підлягає нотаріальному посвідченню, а обтяження майнових прав на квартиру іпотекою - реєстрації в державному реєстрі іпотек у встановленому порядку.
02 лютого 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (на цей час – Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») – (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І.І., зареєстрований в реєстрі за №185.
Відповідно до статті 1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Відповідно до п. 2.1.9 іпотечного договору іпотекодавець зобов`язаний протягом трьох робочих днів після оформлення та реєстрації права власності іпотекодавця на нерухоме майно. Зазначене в п. 1.1 цього договору, укласти з іпотекодержателем договір про внесення змін, визначений в п. 1.9 цього договору.
Відповідно до п. 1.9 іпотечного договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав свобод чи інтересів.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.
Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.
Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).
За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.
Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.
Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Суди попередніх інстанцій вищевказаному надали належну правову оцінку і, відмовляючи у задоволенні позову, врахували, що за умовами договору в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного пункту договору.
Сам по собі факт того, що на час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки, не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори.( Вказаний висновок викладений постанові Верховного Суду від 09.12.2019 року у справі № 361/5745/16-ц)
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18) викладений правовий висновок, згідно з яким, визнаючи недійсним договір іпотеки, суди попередніх інстанцій не врахували, що спірним договором в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору. Сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. Так, позивач, виступивши іпотекодавцем майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, які у майбутньому стануть її власністю, не довела наявності порушення свого права. При цьому колегія суддів виходить з того, що іпотекодацем виступив не забудовник житла, а позичальник кредиту і особа, яка в силу статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) подала докази того, що нерухоме майно стане її власністю після укладення договору іпотеки. 
З огляду на зазначене колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції неправильно застосовані норми матеріального права, а відтак рішення підлягає скасуванню, а апеляційна скарга Акціонерного товариства «Альфа-Банк» - задоволенню.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові та застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог. Якщо суд дійде висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, то повинен відмовити в задоволенні такого позову саме з цієї підстави.
З огляду на зазначене, колегія суддів не надає оцінку доводам апелянта стосовно пропуску строку давності ОСОБА_1 на звернення до суду з позовом про визнання частини іпотечного договору недійсним.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі "Проніна проти України", N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Отже, за результатами апеляційного розгляду колегія суддів приходить до висновку, що апеляційну скарги слід задовольнити частково, а рішення суду залишити без змін.

РЕЗОЛЮТИВНА ЧАСТИНА
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,

постановив:
Апеляційну скаргу АТ «Альфа-Банк» – задовольнити.
Заочне рішення Київського районного суду м. Одеси від 13.04.2017 року – скасувати.
Ухвалити нове рішення яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватне підприємство «Прогрес-Риелт», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Поведьонкова Ірина Іванівна, про визнання іпотечного договору частково недійсним, зняття заборони відчуження квартири та виключення з державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою – відмовити.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.
Повний текст судового рішення буде складено 11.05.2021 року.
Головуючий:                                                                                О. В. Князюк
Судді:                                                          С.О. Погорєлова
О.М. Таварткіладзе