Справа № 301/650/20

ПОСТАНОВА
 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

 
13 квітня 2021 року м. Ужгород
Закарпатський апеляційний суд у складі: 

Головуючого - судді Бисага Т.Ю.
суддів: Фазикош Г.В., Мацунич М.В.,
за участі секретаря:Волощук В.І.,
       за участі представників сторін - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 , яка діє в інтересах ОСОБА_4 на рішення Іршавського районного суду від 14 липня 2020 року, головуюча суддя Пітерських М.О., у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року,

В С Т А Н О В И В:
           ОСОБА_4 звернулася в суд із позовом до ОСОБА_5 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.07.2007 року.
Позовні вимоги мотивовано тим, що 19 липня 2007 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до п.1.2. якого відповідачу передано в оренду земельну ділянку № НОМЕР_1 площею 0,76 га, яка належить ОСОБА_4 на праві приватної власності згідно Державного акту на право власності на землю серії ІІ-ЗК №008705, виданого Вільхівською сільською радою Іршавського району 14 листопада 2000 року на підставі рішення 10 сесії 23 скликання №77 від 12.05.2000 року, сертифікат ЗК 0101248. Державний акт зареєстровано в книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №556. Дана земельна ділянка знаходиться на території Вільхівської сільської ради у контурі НОМЕР_2 та має кадастровий номер 2121986400:06:003:0007. Договір нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Іршавського районного нотаріального округу Ожеледою П.М. 19.07.2007 року та зареєстровано в реєстрі за № 2072. Право власності у державному земельному кадастрі зареєстровано 05.08.2019 року. Згідно п.п. 2.1., 2.2. Договору, земельна ділянка була передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 49 років. Пунктом 1.3. Договору також передбачено, що грошова оцінка земельної ділянки згідно довідки Іршавського районного відділу земельних ресурсів №1069 від 11.07.2007 року становила 10420,43 грн., а орендна плата відповідно до п.2.3. Договору становить 100 грн. на рік, що в загальній сумі становить 4900 грн., яка сплачується щорічно не пізніше 15 числа наступного року. 

Відповідач у порушення умов Договору орендну плату не сплачує, у зв`язку з чим позивач звернулася до ОСОБА_5 із листом-попередженням для вирішення питання про розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.07.2007 року та повернення орендованої земельної ділянки. 

Також, з огляду на те, що відповідач використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, 23 грудня 2019 року позивач звернулася до Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області зі скаргою на неправомірні дії відповідача щодо порушення ним вимог земельного законодавства. За результатом розгляду вказаної скарги, працівниками Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області зроблено виїзд на місце, проведено позапланову перевірку дотримання вимог земельного законодавства при використанні вказаної земельної ділянки та 27.01.2020 року складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкту - земельної ділянки, яку передано в оренду відповідачу.

Згідно даного акту встановлено, що на час проведення перевірки інформація про наявність державної реєстрації договору оренди відсутня. У випадку відсутності державної реєстрації зазначеного документу, договір оренди не відповідає вимогам ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в чинній на час його укладення редакції, а саме: договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. 

Окрім того, вимогами частин 2, 3 ст.125 Земельного кодексу України (діючої на той час редакції) також зазначалося, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. 

Під час виїзду на місце розташування земельної ділянки встановлено, що вищезгадана земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, що призвело до її заростання однорідним трав`яним покривом та чагарником, що в свою чергу суперечить вимогам пунктів а),  ґ) ч.1 ст. 96 Земельного кодексу України.
З часу підписання договору оренди по теперішній час ОСОБА_5 орендну плату за користування вказаною земельною ділянкою не вносить. З огляду на викладене, просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 19.07.2007 року та зобов`язати ОСОБА_5 повернути власнику ОСОБА_4 земельну ділянку площею 0,76 га, що знаходиться на території Вільхівської сільської ради Іршавського району у контурі НОМЕР_2 та має кадастровий номер 2121986400:06:003:0007.
Рішенням Іршавського районного суду від 14 липня 2020 року у задоволенні позову відмовлено. 
В своєму рішенні суд зазначив, що положення Договору повністю узгоджуються з вимогами закону і добросовісно виконані орендарем. Підстав для розірвання договору оренди суд не вбачає, оскільки договір оренди набув чинності тільки після його державної реєстрації 15.05.2020 року з вини (бездіяльності) відповідачки. Факт отримання плати за оренду підтверджуєься розпискою позивачки 19.07.2007 року.
На рішення суду ОСОБА_3 , яка діє в інтересах ОСОБА_4 , подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду, ухвалити по справі нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. 
Відзив на апеляційну скаргу не надходив. 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія приходить до наступного висновку.

       Позовні вимоги ОСОБА_4 мотивовано тим, що відповідачем порушено умови договору оренди земельної ділянки від 19.07.2007 року, які полягають у тому, що ОСОБА_5 не сплачує орендну плату за користування землею у порядку та розмірі, що обумовлено договором, та не використовує земельну ділянку за цільовим призначенням.

       Судом встановлено, що згідно договору оренди земельної ділянки від 19.07.2007 року, який був укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 :

- останньому передано в оренду земельну ділянку № НОМЕР_1 площею 0,76 га, яка належить ОСОБА_4 на праві власності згідно Державного акту на право власності на землю серії ІІ-ЗК №008705 від 14.11.2002 року (п.1.1-1.3); 
- земельна ділянка передається в оренду по акту прийому-передачі, який оформляється в строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності договором (п.1.4);
- земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладається терміном на 49 років (п.п.2.1-2.2);
- орендна плата встановлена у сумі 100 грн. на рік, що в загальній сумі становить 4900 грн. Орендна плата сплачується щорічно не пізніше 15 числа наступного року (п.2.3);
- орендар зобов`язаний приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди (п.3);
- договір оренди набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації в Іршавському районному відділі земельних ресурсів (п.5.3).

Вказаний договір оренди підписаний сторонами та посвідчений приватним нотаріусом Іршавського районного нотаріального округу Ожеледою П.М. 19 липня 2007 року, зареєстровано в реєстрі за № 2672. 

В договорі оренди зазначено, що такий, у відповідності до ст. 210 ЦК України, потребує державної реєстрації.

Суд першої інстанції вказує, що відповідач договір оренди зареєстрував 15.05.2020 року з вини (бездіяльності) позивачки, ділянці не був присвоєний кадастровий номер, а тому такий набув чинності саме з цього моменту.

Однак, колегія констатує, що позивач за захистом свого порушеного права звернувся раніше реєстрації - ще 20.03.2020 року.

Стосовно твердження відповідача про те, що неможливо було здійснити державну реєстрацію договору оренди, оскільки був відсутній кадастровий номер земельної ділянки, то колегія зазначає, що відповідно до переліку документів, які подаються до державного органу земельних ресурсів для проведення державної реєстрації договору оренди землі - кадастровий номер об`єкту оренди не є обов`язковим, згідно п.5 «Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073.

Відповідно до п.2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про Державний земельний кадастр» - земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. Позивач набула право власності на земельну ділянку 14.11.2000 року, а тому на момент передачі її в орендне користування така вважалася об`єктом речових прав.

Позиція щодо обов`язку саме орендаря провести державну реєстрацію укладеного договору оренди відповідачем не оспорювалася, а тому орендар мав можливість здійснити державну реєстрацію правочину з 2007 року , а здійснив тільки 15.05.2020 року.

Що стосується несплати орендної плати, як самостійної підстави розірвання договору. 

Верховний Суд у постанові від 04 грудня 2019 року в справі № 318/433/18 вказав, що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач  не сплачував орендну плату за договором оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року.

    Положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Таку правову позицію висловив Верховний Суд у постанові від 20 червня 2019 року в цивільній справі № 383/708/16-ц.

Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, а тому той факт, що орендар сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди.

Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України.
Зокрема, такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16, від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12.

Відповідно до частини третьої статті 21 Закону України «Про оренду землі» (в редакції 01 січня 2007 року, яка діяла на час укладення договору оренди земельної ділянки ) обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Як вбачається з договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року, таким не передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції.

Отже, виходячи з приписів частини третьої статті 21 Закону України «Про оренду землі», відповідач зобов`язаний сплачувати орендну плату за договором оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року з урахуванням індексів інфляції.

Верховний Суд у постанові від 04 грудня 2019 року в цивільній справа № 318/433/18 вказав, що неналежне виконання умов договору оренди земельної ділянки, зокрема, часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати з урахування її індексації також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.

Що стосується розписки, як доказу одноразової повної сплати оренди, то колегія не вважає її належним та допустимим доказом в даній справі, оскільки  у розписці не вказано - за яким саме договором позивач отримала гроші за оренду земельної ділянки, за оренду саме якої земельної ділянки позивач отримала гроші та від кого позивач отримала вказані кошти.

Відповідачем на підтвердження факту належного виконання ним умов договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року в частині сплати орендної плати надано копію квитанції від 20 травня 2020 року № 104, згідно якої відповідач сплатив земельний податок у розмірі 49,20 грн.

Вищевказаний документ не є належним доказом у цивільній справі № 301/650/20 оскільки з даної квитанції не вбачається за яку саме земельну ділянку відповідач сплатив земельний податок; згідно квитанції відповідач сплатив земельний податок за земельну дліянку вже після пред`явлення позивачкою позову в цивільній справі № 301/650/20.

Також відповідачем на підтвердження факту належного виконання ним умов договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року в частині сплати орендної плати надано копії квитанцій до прибуткового касового ордера та копії квитанцій на прийом податкових платежів, видані Вільхівською сільською радою Іршавського району Закарпатської області.

Однак вищевказані документи не є належними доказами у цивільній справі № 301/650/20 з огляду на наступне:
з копій квитанцій до прибуткового касового ордера та копій квитанцій на прийом податкових платежів, виданих Вільхівською сільською радою Іршавського району Закарпатської області вбачається, що земельний податок фактично сплачувала позивачка, а не відповідач, який згідно умов договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року (пункту 3.2.) зобов`язаний був сплачувати земельний податок у розмірі та в строки встановлені законом. Зазначені документи лише підтверджують факт неналежного та систематичного порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року.

Верховний Суд у постанові від 04 грудня 2019 року в цивільній справа № 318/433/18 вказав, що відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Вирішуючи спір суд першої інстанції не звернув увагу на вищенаведене, не визначився з характером спірних правовідносин, не перевірив доводів позивача про те, що сторони узгодили істотні умови договору і в них відсутній обов`язок орендодавця щодо звернення до орендаря про отримання орендної плати, а закріплено обов`язок за орендарем сплачувати орендну плату щорічно в строк до 15 числа наступного року. 

Що стосується нецільового використання земельної ділянки.

Використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням були відображені в Акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 27.01.2020 року, складеного начальником відділу контролю за використанням та охороною земель ГУ Держгеокадастру у Закарпатській області. Обставини, викладені в цьому акті відповідачем не оспорювалися. Однак, суд вважав допустимою позицію відповідача про неможливість утримання ним земельної ділянки в належному стані до проведення державної реєстрації договору оренди землі. 

       Верховний Суд у своїй постанові від 22.01.2020 у справі №468/1498/17-ц сформував позицію, згідно якої пунктом «а» ч. 1 ст. 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням, недотримання такої умови є самостійною підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.
Таким чином, суд, приймаючи вказане рішення, неповно встановив обставини справи та прийшов до хибних висновків.
Колегія суддів вважає, що місцевий суд неповно з`ясував обставини, які мають значення для справи, його висновки не відповідають обставинам справи та суперечать матеріальному закону, що відповідно до ст. 376 ЦПК є підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення.
Керуючись ст. 374,6,381-384 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , яка діє в інтересах ОСОБА_4 , задовольнити.

Рішення Іршавського районного суду від 14 липня 2020 року скасувати, ухвалити по справі нове рішення.

Позов ОСОБА_4 до ОСОБА_5 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 19 липня 2007 року задовольнити.

Розірвати договір оренди від 19 липня 2007 року укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 земельної ділянки, площею 0,76 га., що знаходиться на території Вільхівської сільської ради Іршавського району у контурі НОМЕР_2 та має кадастровий номер 2121986400:06:003:0007.

Зобов`язати ОСОБА_5  повернути власнику  ОСОБА_4 земельну ділянку, площею 0,76 га., що знаходиться на території Вільхівської сільської ради Іршавського району у контурі НОМЕР_2  та має кадастровий номер 2121986400:06:003:0007.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Повний текст постанови суду складено 12 травня 2021 року.

Головуючий 

Судді