Постанова
Іменем України 
 
19 квітня 2021 року
м. Київ
 
справа № 328/2512/18
 
провадження № 61-4498 св 20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Білоконь О. В., Сакари Н. Ю.,
 
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Геолан-агро»; 
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ;
третя особа - Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Запорізькій області; 
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Геолан-агро» на рішення Токмацького районного суду Запорізької області від 30 жовтня 2019 року у складі судді Коваленка П. Л. та постанову Запорізького апеляційного суду від  29  січня 2020 року у складі колегії суддів: Бєлки В. Ю., Кухаря С. В., Онищенко Е. А., 
 
ВСТАНОВИВ :
 
1.     Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У вересні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Геолан-агро» (далі - ТОВ «Геолан-агро») звернулася до суду з позовом до                     ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Запорізькій області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.
 
Позовна заява мотивована тим, що 20 серпня 2017 року між ТОВ «Геолан-агро» та відповідачем ОСОБА_2 був укладений попередній договір, відповідно до якого сторони зобов`язались в майбутньому, до 20 серпня                    2018 року, укласти договір оренди земельної ділянки, площею 6,0981 га, що розташована на території Новомиколаївської сільської ради Токмацького району Запорізької області, кадастровий номер 2325282800:09:003:0020, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за яким ТОВ «Геолан-агро» буде орендарем, а                   ОСОБА_2 - орендодавцем.
Відповідно до пункту 7 попереднього договору сторони домовились, що основний договір буде укладений строком на 10 років.
Також між сторонами були узгоджені інші суттєві умови основного договору оренди земельної ділянки, який мав бути укладений між сторонами у визначені строки.
Згідно з умовами укладеного попереднього договору (пункт 11), на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору, відповідач ОСОБА_2 передано ТОВ «Геолан-агро» копію свого паспорту та ідентифікаційного номеру, які повинні надаватись ТОВ «Геолан-агро» органу державної реєстрації, що буде здійснювати реєстрацію речового права згідно із основним договором оренди земельної ділянки.
На виконання умов попереднього договору між сторонами протягом встановленого строку (до 20 серпня 2018 року) було укладено договір оренди земельної ділянки від 17 серпня 2018 року № 679, який містив положення узгоджені в попередньому договорі та інші умови визначені положеннями діючого законодавства.
ТОВ «Геолан-агро» з метою реєстрації речового права - права оренди за договором оренди земельної ділянки від 17 серпня 2018 року № 679, звернувся до державного реєстратора Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області.
03 вересня 2018 року державним реєстратором було прийняте рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень. Причиною відповідної відмови була наявність суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, а саме земельну ділянку кадастровий № 2325282800:09:003:0020.
Всупереч досягнутої домовленості, незважаючи на наявність попереднього договору, ОСОБА_2 уклала договір оренди відповідної земельної ділянки із ОСОБА_1 , а саме 15 листопада 2017 року, строком                   на 15 років. Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 27 листопада 2017 року                    № 105129812, відповідне право оренди за орендарем - ОСОБА_1 , було зареєстроване в державному реєстрі.
Вважало, що договір оренди земельної ділянки від 15 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , є незаконним і має бути визнаний недійсним в судовому порядку, оскільки укладання спірного договору оренди земельної ділянки, при наявності попереднього договору, суперечить статей 203, 215, 629, 635 ЦК України, також порушує первинно досягнуту домовленість позивача з ОСОБА_2 (волевиявлення сторін) щодо укладання саме з позивачем договору оренди земельної ділянки.
Ураховуючи викладене, ТОВ «Геолан-агро» просило суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2325282800:09:003:0020 від 15 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 38348431 від 27 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області Фещенко Є. О. (запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер 23572134) та стягнути з відповідачів понесені товариством судові витрати.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Рішенням Токмацького районного суду Запорізької області від 30 жовтня 2019 року у задоволенні позову ТОВ «Геолан-агро» відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що укладаючи договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2325282800:09:003:0020 з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ухилилась від виконання попереднього договору, укладеного з ТОВ «Геолан-Агро», та на даний час зобов`язання, встановлене попереднім договором від 20 серпня 2017 року, між сторонами припинилось. 
Даних про те, що позивач наділений переважним правом оренди належної ОСОБА_2 земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оренду землі», суду не надано.
За вказаних обставин, порушення відповідачем зобов`язання, що ґрунтується на попередньому договорі, не тягне за собою недійсність договору оренду землі, укладеного з іншим контрагентом. Вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є похідною від вимоги про визнання оспорюваного договору оренди земельної ділянки, а тому задоволенню не підлягає.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Запорізького апеляційного суду від 29 січня 2020 року апеляційну скаргу ТОВ «Геолан-агро» залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції залишено без змін. 
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що укладення ОСОБА_2 спірного договору оренди земельної ділянки з іншим контрагентом всупереч попереднього договору від 20 серпня 2017 року не тягне за собою його недійсність. ОСОБА_2 мала право на свій розсуд обрати контрагента при укладанні договору оренди належної їй земельної ділянки. Разом з тим, позивач має право на відшкодування збитків, завданих ОСОБА_2 у зв`язку із невиконанням нею умов укладеного попереднього договору, проте зазначених вимог позивач не пред`явив.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У березні 2020 року ТОВ «Геолан-агро» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просила оскаржуване судове рішення апеляційного суду скасувати, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й ухвалити нове судове рішення, яким позов ТОВ «Геолан-агро» задовольнити. 
 
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначав неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, що передбачають вимоги пункту 3 частини другої                            статті 389 ЦПК України.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду                    від 31 березня 2020 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу № 328/2512/18 з Токмацького районного суду Запорізької області. 
 
У квітні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду. 
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що без скасування реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що є наслідком визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 неможливо буде відновити порушені права позивача, який мав переважне право на укладення основного договору оренди землі перед іншими особами із відповідною реєстрацією права оренди у встановленому законом порядку. Укладення спірного договору оренди земельної ділянки між відповідачами, за наявності попереднього договору і основного договору оренди, укладеного на виконання попереднього договору, порушує первинно досягнуту домовленість позивача з ОСОБА_2 .
Звернення до суду з позовною заявою до ОСОБА_2 про відшкодування збитків за ухилення від укладення основного договору не мало змісту, так як остання не ухилялась від укладення основного договору, а навпаки уклала та підписала його.
При цьому, в порушення умов укладеного попереднього договору ОСОБА_2 також уклала з іншою особою договір оренди, який був зареєстрований у встановленому порядку.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
 
У квітні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 - подав відзив на касаційну скаргу, в якому зазначив, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими. Вважав висновки судів такими, що відповідають вимогам закону та обставинам справи.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
ОСОБА_2 є власником земельної ділянки (кадастровий номер 2325282800:09:003:0020) загальною площею 6,0981 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Новомиколаївської сільської ради Токмацького району Запорізької області в порядку спадкування. 
 
20 серпня 2017 року між ТОВ «Геолан-агро» та ОСОБА_2 було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони зобов`язались в майбутньому, до 20 серпня 2018 року, укласти договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 10 років. 
 
15 листопада 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки строком                        на 15 років. 21 листопада 2017 року ОСОБА_1 в державному реєстрі було зареєстровано речове право на спірну земельну ділянку.
 
На виконання умов попереднього договору, 17 серпня 2018 року між                                 ТОВ «Геолан-агро» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 679.
 
З метою реєстрації речових прав на спірну земельну ділянку ТОВ «Геолан-агро» звернувся до державного реєстратора Токмацької районної державної адміністрації Запорізької області. 
 
03 вересня 2018 року державним реєстратором було прийнято рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень у зв`язку з наявністю суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на земельну ділянку (кадастровий номер 2325282800:09:003:0020). 
 
2.     Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
 
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно з пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
 
Відповідно до вимог частин першої, другої статті 400 ЦПК України Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
 
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
 
Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
 
Відповідно до частини другої статті 635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
 
У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до                        статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
 
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
 
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди                землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі.
 
Згідно з частиною першою статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
 
Відповідно до частин першої, третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
 
Виходячи з аналізу зазначених правових норм та змісту спірних правовідносин, колегія суддів приходить до висновку, що спірний договір оренди відповідає вимогам статті 203 ЦК України.
 
Вирішуючи спір, суди, належним чином дослідивши та давши оцінку поданим сторонами доказам, дійшли правильного висновку про те, що укладення ОСОБА_2 спірного договору оренди земельної ділянки з іншим контрагентом всупереч попереднього договору від 20 серпня 2017 року не тягне за собою його недійсність. ОСОБА_2 мала право на свій розсуд обрати контрагента при укладанні договору оренди належної їй земельної ділянки. Разом з тим, позивач має право на відшкодування збитків, завданих ОСОБА_2 у зв`язку із невиконанням нею умов укладеного попереднього договору, проте зазначених вимог позивач не пред`явив.
 
Посилання касаційної скарги на те, що товариство мало переважне право на укладення основного договору оренди землі не спростовують висновки судів про те, що порушення відповідачем зобов`язання, що ґрунтується на попередньому договорі, не тягне за собою недійсність договору оренду землі, укладеного з іншим контрагентом.  
 
Інші доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують, на законність ухвалених судових рішень не впливають, а направлені виключно на переоцінку доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
 
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Геолан-агро» залишити без задоволення.
 
Рішення Токмацького районного суду Запорізької області від 30 жовтня                      2019 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 29 січня 2020 року залишити без змін. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                             О. М. Осіян
 
                                                                                                                  О. В. Білоконь
 
                                                                                                                  Н. Ю. Сакара