ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 квітня 2021 року

м. Харків

справа №645/6189/16-ц

провадження № 22-ц/818/1741/21

Харківський апеляційний суд у складі:

головуючого: Маміної О.В. ,

суддів: Кругової С.С., Пилипчук Н.П.,
за участю секретаря – Сізонової О.О.
учасники справи:

позивач:  ОСОБА_1 

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні інвестиції», приватні нотаріуси Харківського міського нотаріального округу Остапенко Євген Михайлович та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 
третя особа: Управління служб у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні інвестиції», приватних нотаріусів Харківського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, визнання недійним договору купівлі-продажу, визнання недійним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, витребування з незаконного володіння, третя особа: управління служб у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради 
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 
на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 21 серпня 2018 року,-

в с т а н о в и в :

У грудні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» (далі за текстом - ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»), приватних нотаріусів Харківського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якому, з урахуванням уточнень від 16.06.2017 (а.с. 169-174), просив визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса ХМНО Остапенка Є.М. про реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ ФК «Приватні інвестиції» від 26 листопада 2016 року (індексний номер 32574331); номер запису про право власності 17657655; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1096880063101); визнати недійсним договір купівлі-продажу від 09 грудня 2016 року, укладений між ТОВ ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Ємець І.О. за реєстраційним номером 6549; визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса ХМНО Ємець І.О. про державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 від 09 грудня 2016 року (індексний номер 32836342; номер запису про право власності 17936162; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1096880063101); витребувати з володіння ОСОБА_3 на користь позивача спірне майно.
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від  21 серпня 2018 року позовні вимоги залишено без задоволення.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі. 
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не встановив обставин у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, та не застосував норму матеріального права, яка підлягала застосуванню. Зокрема зазначає, що приватний нотаріус ХМНО Остапенко І.О. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на підставі документів, яких фактично не існувало, оскільки договори іпотеки, відступлення права вимоги, повідомлення-вимога, поштове відправлення з штрихкодовим ідентифікатором 6243300991418, опис вкладення до цінного листа на адресу ОСОБА_1 та відповідний чек були отримані не позивачем, а іншою особою - ОСОБА_4 , яка теж мала договірні стосунку з ПАТ «Кредобанк», однак не є учасником спірних правовідносин,
23 листопада 2018 року Личкань О.О. – представник ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», приватний нотаріус ХМНО Остапенко Є.М. подали відзиви на апеляційну скаргу, в яких просили залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Відзиви мотивовано тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення норм матеріального та процесуального права.
Приватний нотаріус ХМНО Ємець Є.М., ОСОБА_3 , Управління служб у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики Харківської міської ради рішення суду першої інстанції не оскаржували, правом на відзив на апеляційну скаргу не скористались.
Постановою Харківського апеляційного суду від 10 липня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 21 серпня 2018 року без змін.
Постановою Верховного Суду від 16 грудня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Харківського апеляційного суду від 10 липня 2019 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції від 10 липня 2019 року Верховний Суд зазначив, що суд, встановивши, що за наслідками прийнятого приватним нотаріусом ХМНО Остапенком Є. М. рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», дійшов передчасного висновку про те, що зазначений закон не поширюється на виниклі правовідносини.
Відповідно до ч. 5 ст. 411 ЦПК України висновки суду касаційної інстанції, в зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Частиною 1 статті 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України - в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягаю частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ОСОБА_1 не виконував взяті на себе зобов`язання за кредитним договором, а тому у ТОВ ФК «Приватні інвестиції» виникло право вимоги повернення кредиту та сплати інших передбачених договором платежів, у тому числі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Недотримання вимог закону в момент реєстрації права власності за ТОВ ФК «Приватні інвестиції» та договору купівлі-продажу від імені останнього, на які посилається позивач, не є підставою для визнання правочинів недійсними, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає. 
       Судовим розглядом встановлено, що 08.09.2008 між ВАТ «Кредобанк», правонаступником якого є ПАТ «Кредобанк», та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № Ф79/09-08/В5, відповідно до якого Банк видав позичальнику кредит в сумі 82 000,00 доларів США на строк до 07.09.2013 на поточні потреби позичальника (а.с.11-13 т.1). 
Пунктом 4.1 Кредитного договору передбачено, що Позичальник зобов`язаний повернути Банку кредит у повному обсязі в порядку і терміни, передбачені цим Договором. 
Відповідно до п. 4.9 Кредитного договору, Банк у випадках, передбачених п. 2.9 цього Договору вправі вимагати дострокового повернення кредиту, процентів, комісій та інших належних до сплати платежів з цим Договором, про що письмово повідомляє Позичальника.
Згідно до п. 4.10 Кредитного договору, позичальник зобов`язаний протягом 30 банківських днів, з моменту отримання письмової вимоги Банку (п. 4.9), достроково повернути кредит, проценти, комісії та інші належні до сплати платежі за цим Договором. 
       В забезпечення виконання зобов`язання 08.09.2008 року між ВАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, предметом якого є нерухоме майно: трикімнатна квартира, загальною площею 63,8 кв.м., житловою площею 44,9 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_2 , право власності на яке зареєстроване за Іпотекодавцем на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Звєрєвим А.М. 27.10.2006 року (а.с.14-17 т.1). 
- п. п. 1.5, 1.6 Договору іпотеки від 08.09.2008 року передбачено, що відповідно до звіту, проведеного 01.09.2008 року, суб`єктом незалежної експертної оцінки експертом-оцінювачем ОСОБА_5 , ринкова вартість предмета іпотеки становить 588 800 грн. 00 коп. заставна вартість предмета іпотеки визначається сторонами в сумі 529 920 грн. 00 коп. 
- п.п.5.4.2 У випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу предмету предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, визначеної у п.1.6 цього договору з урахуванням зносу або шляхом експертної оцінки. Витрати на проведення експертної оцінки предмету іпотеки покладаються на Іпотекодавця. Розподіл виручки від продажу предмету іпотеки між Іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав та вимог. Решта виручки повертається Іпотекодавцю. 
Відповідно до акту оцінки майна, що передається в іпотеку від 08.09.2008 року, ОСОБА_1 передав, а відділення №5 Харківської філії ВАТ «Кредобанк» прийняло в іпотеку трикімнатну квартиру, загальною площею 63,8 кв.м., житловою площею 44,9 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_2 .
На підставі розпорядження Харківського міського голови «Про перейменування об`єктів топоніміки міста Харкова» від 02.02.2016 року № 7 вул. Корчагінців перейменовано в вул. Амосова.
У зв`язку із невиконанням ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань за кредитним договором № Ф79/09-08/В5 від 08.09.2008 року, ПАТ «Кредобанк» звернувся до Фрунзенського районного суду м. Харкова з позовом про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором. 
Право ПАТ «Кредобанк» на дострокове повернення кредиту випливає з положень статей 1050, 1054 ЦК України і умов кредитного договору № Ф79/09-08/В5 від 08.09.2008 року, яким встановлено обов`язок позичальника повернути кредит частинами (із розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини передбачено право кредитодавця вимагати дострокового повернення частини кредиту, що залишилася, та сплати процентів, належних йому від суми кредиту.
       Заочним рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 15 вересня 2011 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Кредобанк» заборгованість за кредитним договором № Ф79/09-08/В5 від 08.09.2008 станом на 30.06.2011 у розмірі 753202 грн. 89 коп., що дорівнює 94477,49 доларів США за курсом Національного банку України станом на 15.09.2011 року гривні до долара США за 100 доларів США 797,2300 грн. ( яка складається з заборгованості по кредиту 73792,00 долара США, не сплачених нарахованих процентів у розмірі 1069,98 доларів США, не сплачених прострочених процентів у розмірі 14859,56 доларів США, пені за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань у розмірі 4755,95 доларів США), а також судовий збір у розмірі 1820 грн. 00 коп.( а.с. 242-243 т.1).
Із змісту судового рішення убачається, що 22.09.2010; 09.03.2011 з боку ПАТ «Кредобанк» на адресу відповідача ОСОБА_1 надсилалися письмові вимоги про порушення кредитного зобов`язання, дострокове повернення кредиту та усіх його складових, задоволення вимог за рахунок предмету іпотеки, проте вказані вимоги ОСОБА_1 виконані не були. 
Факт невиконання обов`язків щодо належного та своєчасного повернення кредиту та сум заборгованості по кредиту, стягнутих на підставі рішення суду, навіть після постановлення такого рішення 15.09.2011 з боку позивача ОСОБА_1 в процесі розгляду справи визнавався.
Крім того, із змісту рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 29.09.2015 за позовом ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором вбачається факт обізнаності позивача ОСОБА_1 із рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 15.09.2011 та згодою з його висновками (а.с.244-245 т.1). 
       Із змісту вищезазначеного рішення встановлено, що 29.11.2011 між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» було укладено договір факторингу, відповідно до умов якого Банк продає та відступає новому кредитору права вимоги, а новий кредитор купує та приймає від банку зазначені права вимоги, визначені у Додатку №1. Відповідно до Акту прийому-передачі портфеля заборгованості 14.11.2011 ПАТ «Кредобанк» передало ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» портфель заборгованості. Таким чином до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» перейшло право вимоги за Кредитним договором № Ф79/09-08/В5 від 08.09.2008 року з ОСОБА_1 на тих самих умовах, які вони належали ПАТ «Кредобанк». 
Відповідно до договору про відступлення прав за договорами іпотеки від 16.12.2011 року, укладеного між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», ПАТ «Кредобанк» продає та відступає новому кредитору права вимоги, а новий кредитор, ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», купує та приймає від ПАТ «Кредобанк» зазначені права вимоги, визначені у Додатку№ 1, в тому числі і договору іпотеки № Ф79/09-08/В5 від 08.09.2008 з ОСОБА_1 (а.с.149-151 т.1).
01.06.2016 та 21.06.2016 з боку ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на адресу ОСОБА_1 направлялося повідомлення – вимога про порушення зобов`язання по кредитному договору від 08.09.2008 року в розмірі 94 477,49 доларів США протягом 30 календарних днів з дати отримання цього повідомлення, та попередження про те, що у випадку непогашення заборгованості у вищевказані терміни буде ініційоване примусове стягнення суми боргу відповідно до умов кредитного договору в судовому порядку або спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: квартиру АДРЕСА_3 . Факт отримання вказаних повідомлень з боку ОСОБА_1 в ході розгляду справи заперечувався, що відповідачем не спростовано (а.с.108-113 т.1, а.с.116-122 т.2) . 
Судовим розглядом встановлено, що 26.11.2016 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Остапенком Є.М. було зареєстроване право власності на квартиру АДРЕСА_3 за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на підставі заяви представника ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» Личкань О.О. та договору іпотеки, серія та номер: 2033, виданого 08.09.2008 року, видавник: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко Л.Л.; договору про відступлення прав за договорами іпотеки, серія та номер: 5389, виданий 16.12.2011 року, видавник: приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Кулиняк І.Я. (а.с.24-27 т.1, а.с.90-92 т.2).
06.12.2016 у зв`язку з відчуженням спірного житлового приміщення, керуючись ч.1 ст.7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання» та п.26 Правил реєстрації місця проживання, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.2016 року № 207, було прийнято рішення про зняття з реєстрації місця проживання осіб, зареєстрованих у квартирі АДРЕСА_3 , що підтверджується відповіддю відділу реєстрації місця проживання у Фрунзенському районі м. Харкова від 06.12.2016 за № 3321, а також довідками Департаменту реєстрації Управління ведення реєстру територіальної громади Харківської міської ради (а.с.107, 163, 195-199 т.1). 
На підставі звіту про оцінку майна № 1496647_08122016_VA_2016-00415 від 08.12.2016 року суб`єкту оціночної діяльності ПП «ВІПАГЕНТ» визначено ринкову вартість квартири АДРЕСА_3 , без ПДВ, 328 686 грн.(а.с.164 т.1). 
09.12.2016 між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Ємець І.О., з якого убачається, що ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» передає, а ОСОБА_3 приймає у власність квартиру АДРЕСА_3 , і зобов`язується сплатити за неї обговорену грошову суму. Продаж здійснено за 330 000 грн., ринкову вартість квартири визначено на підставі звіту про оцінку майна № 1496647_08122016_VA_2016-00415 від 08.12.2016 року суб`єкту оціночної діяльності ПП «ВІПАГЕНТ» без ПДВ, 328 686 грн. (а.с.123-125 т.2). 
Відповідно до п. 1.2 Договору купівлі-продажу від 09.12.2016, вищевказана квартира належала на праві власності ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харченко Л.Л. 08.09.2008, зареєстрований в реєстрі за № 2033, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.11.2016 року, номер запису про право власності 17657655, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1096880063101. 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Статтями 12, 81 ЦПК України передбачено обов`язок сторін доводити ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Суд оцінює докази відповідно до вимог статей 77 - 78, ч.ч. 3-4 ст. 82, 89 ЦПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть вважатися встановленими в цивільній справі, якщо такі засоби доказування відсутні.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Аналогічні положення норм цивільного процесуального законодавства діяли в редакції ЦПК України, яка була чинною до 15 грудня 2017 року. 
Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 , з урахуванням уточнень, мотивував свої вимоги тим, що 08 вересня 2008 року між ПАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № Ф79/09-08/В5, відповідно до умов якого позичальник отримав грошові кошти в розмірі 82 000 дол. США з кінцевим строком повернення 07 вересня 2023 року. 
Цього ж дня, на забезпечення виконання позичальником взятих на себе зобов`язань щодо повернення кредитних кошті між банком та позивачем був укладений договір іпотеки, предметом якого є трикімнатна квартира АДРЕСА_3 . 
16 грудня 2011 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» був укладений договір про відступлення прав за договором іпотеки. 
09 грудня 2016 року між ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_3 був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» передало, а ОСОБА_3 прийняв у власність трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 . 
Жодних повідомлень про відступлення прав за договором іпотеки без згоди іпотекодавця, яке не було зареєстровано в установленому законом порядку, він не отримував. Крім того, вказує, що він не отримував від ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» повідомлень щодо усунення порушень за договором іпотеки.
Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Остапенко І. О. не дослідив документи, які підтверджують права ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» на іпотечне майно, та не врахував, що зазначена квартира є єдиним місцем проживання позивача, зазначене нерухоме майно як таке, що відповідає вимогам підпункту 1 пункту першого Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення вимог кредиторів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуто (відчужено без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Крім того, продаж вчинено за заниженою ціною - 330 000 грн.
Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п. 5.2 Договору іпотеки, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за Кредитним договором, забезпеченого цією іпотекою, а якщо його вимога не буде задоволена протягом 30 днів, - звернути стягнення на Предмет іпотеки.
Пунктами 5.3, 5.4.,п.п.5.4.1 Договору іпотеки передбачено, що Іпотекодержатель у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, або у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність, згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя. 
За рішенням Іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися наступним чином (договір про задоволення вимог Іпотекодержателя):
У випадках звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодавець передає у власність Іпотекодержателя предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмету іпотеки на день придбання. Якщо ціна предмету іпотеки, який передається Іпотекодержателю у власність, є меншою від суми заборгованості, Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за рахунок іншого майна Іпотекодавця. Витрати на проведення експертної оцінки предмету іпотеки покладаються на Іпотекодавця. Рішення про прийняття у власність предмету іпотеки приймається Іпотекодержателем одноособово. Підписанням цього Договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду на перехід на перехід права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за рішенням Іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення Іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Цей договір та письмове рішення Іпотекодержателя силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем. 
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор, зокрема   встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
За змістом статті 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Пунктом 40 Порядку № 1127 встановлено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону та Порядком.
Відповідно до пункту 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Відповідно до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Матеріали справи містять копію реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_3 (т. 2 а.с. 82 -125), надану Департаментом реєстрації Харківської міської ради, в якій у переліку документів на підставі яких 26.11.2016 проведено державну реєстрацію прав власності на спірну квартиру відсутній такий документ, як звіт про оцінку майна, що виконаний ПП «ВІПАГЕНТ» 08.12.2016, а також документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вивозі.
Таким чином, приватним нотаріусом ХМНО Остапенком Є.М. під час прийняття оскаржуваного рішення щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не було перевірено відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації, оскільки державним реєстратором проведено оскаржувану державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за відсутності необхідних для оскаржуваної реєстрації прав документів, передбачених пунктом 61 Порядку № 1127, а саме не додано документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-го строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, письмової вимоги іпотекодержателя.
Також, під час здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не здійснювалася оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності та не надсилалася позивачу ОСОБА_1 , що є порушенням статті 37 Закону України «Про іпотеку» та порушує права власника нерухомого майна.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком № 1127 щодо надіслання боржнику та іпотекодавцям повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі й шляхом набуття права власності, приходить до висновку, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» проведена всупереч норм чинного законодавства, що є самостійною підставою для скасування реєстрації права власності.
Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції від 10 липня 2019 року Верховний Суд зазначив, що суд, встановивши, що за наслідками прийнятого приватним нотаріусом ХМНО Остапенком Є. М. рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», дійшов передчасного висновку про те, що зазначений закон не поширюється на виниклі правовідносини.
Так, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII) підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.
Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).
Так, в матеріалах справи наявна довідка про реєстрацію місця проживання особи №04-07/2044/17 від 21.06.2017 (т. 1, а.с. 199), відповідно до якої позивач ОСОБА_1 був зареєстрований у спірній квартирі АДРЕСА_3 з 09.12.2006 по 06.12.2016 та, як встановлено судом, постійно в ній мешкав разом зі своєю родиною, що також підтверджується відповідними довідками (т. 1, а.с. 196-198).
Площа спірної квартири не перевищує 140 кв.м.
Також, в матеріалах справи наявні докази відсутності у власності позивача ОСОБА_1 іншого нерухомого майна - інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна щодо суб`єкта № 97808118 від 19.09.2017 (т. 1 а.с. 248-250). 
Крім того, 22.02.2021 така інформація була підтверджена і на час розгляду справи судом апеляційної інстанції (т. 4 а.с. 93-100). 
Відповідно до вказаних документів у власності позивача ОСОБА_1 відсутнє будь- яке інше нерухоме майно.
Вказані фактичні обставини належними та допустимими доказами відповідачами не спростовано. 
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верхового Суду, викладеного у постанові від  20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», отже зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки не залежно від наявності згоди іпотекодавця. 
Обмеження, встановлені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.
Під час апеляційного розгляду справи знайшли своє підтвердження доводи позивача, що у позичальника ОСОБА_1 у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно, а також, що трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 63, 8 кв.м., яка виступає як забезпечення зобов`язань позичальника ОСОБА_1 за споживчим кредитом, наданим йому в іноземній валюті, використовується позичальником як місце постійного проживання.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції, встановивши, що за наслідками прийнятого приватним нотаріусом ХМНО Остапенком Є.М. рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», дійшов до висновку про те, що зазначений закон поширюється на виниклі правовідносини.
У зв`язку з чим запис про реєстрацію права власності за іпотекодержателем, вчинений на підставі вказаного рішення, підлягає скасуванню. 
З огляду на наведене, спірна квартира на момент проведення державної реєстрації приватним нотаріусом ХМНО Остапенком Є.М. за ТОВ «ФК ««Приватні інвестиції» підпадала під заборону встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та внаслідок незаконних дій відповідача ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» вибула з володіння позивач ОСОБА_1 поза його волею. В подальшому на підставі відплатного договору купівлі-продажу від 09.12.2016, посвідченому приватним нотаріусом ХМНО Ємець І.О., вказана квартира ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» відчужена на користь ОСОБА_3 , за яким на підставі рішення приватного нотаріуса ХМНО Ємець І.О. зареєстровано право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 від 09 грудня 2016 року (індексний номер 32836342; номер запису про право власності 17936162; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1096880063101).
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частиною першою статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Аналогічні приписи містяться у статті 41 Конституції України.
Главою 29 ЦК України визначено такі способи захисту права власності, як витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) та усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов).
Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Отже, згідно з тлумаченням статті 330 ЦК України виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатними договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.
Отже, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. 
Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна. 
Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Основним речово-правовим способом захисту права власності є віндикаційний позов. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Аналіз статті 387 ЦК свідчить, що віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.
Належним відповідачем у віндикаційному позові є володіючий невласник.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, яка викладена у постанові від 17.12.2014 року по справі №6-140цс, за положеннями статей 330, 387, 388 ЦК України власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.
При цьому, норма ч.1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було в наступному набувачем відчужене третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним.
Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
До такого ж правового висновку дійшов Верховний Суд України у своїй постанові від 18.01.2017 року у справі №6-2723цс16.
У пунктах 142, 146, 147 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16-ц (провадження № 14-208цс18) зроблено висновок, що «метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника».
Дана практика правозастосування положень ст. 388 ЦК України підтримується Великою Палатою Верховного Суду, зокрема в Постанові від 29 травня 2019 року по справі № 367/2022/15-ц, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що погоджується з цим висновком Верховного Суду України, оскільки задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Стаття 330 ЦК України чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред`являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, потрібно звертатися з віндикаційним позовом.
Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то слід визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Проте в цьому випадку немає перешкод для задоволення лише віндикаційного позову, оскільки право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді.
Тобто незаконне позбавлення власника права володіння нерухомим майном, у тому числі, шляхом безпідставного виключення відповідного запису про державну реєстрацію права власності із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з подальшим його неодноразовим відчуженням, передбачає наявність у такого власника права на захист порушених прав шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Таким чином, право на витребування майна з чужого незаконного володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісностю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді.
Враховуючи вищевикладене, спосіб захисту прав позивача в частині пред`явлення віндикаційних вимог є ефективним не тільки з точки зору повернення майна у власність позивача, від якого воно вибуло незаконно, але й забезпечення підстав для подальшого внесення запису про поновлення права власності позивача на нерухоме майно в Державному реєстрі прав.
Враховуючи, що спірне нерухоме майно вибуло у позивача поза його волею, позовна вимога про витребування майна з незаконного володіння ОСОБА_3 за яким спірна квартира зареєстрована на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав позивача як власника цього майна.
Тобто, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 09 грудня 2016 року, укладеного між ТОВ ФК «Приватні інвестиції» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. за реєстраційним номером 6549 та визнання недійсним та скасування рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ємець І.О. про державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_3 від 09 грудня 2016 року не можуть бути задоволені судом, у зв`язку з тим, що не призведуть до ефективного способу захисту порушених прав позивача. 
Відповідно до ч. ч. 1, 5, 6, 7 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до положень ч.ч. 1, 3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Колегія суддів вважає, що позивачем на підтвердження обставин, на які він посилався як на підставу своїх вимог, надано належні, допустимі та достовірні докази, які є достатніми для висновку про обґрунтованість його вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» від 26 листопада 2016 року у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, вчинений на підставі рішення приватного нотаріуса ХМНО Остапенка Є.М. та витребування з володіння ОСОБА_3 на користь позивача квартири АДРЕСА_3 . 
Тобто, суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про відмову у задоволенні позовних вимог в цій частині. 
Враховуючи наведене, доводи апеляційної скарги спростовують висновки суду першої інстанції. 
Однак, звертаючись з позовом ОСОБА_1 , окрім відповідачів  ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції» та ОСОБА_3  також визначив відповідачами і приватних нотаріусів Харківського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича та ОСОБА_6 , про що суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За загальним правилом державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав (абзац четвертий частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Тобто державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої зацікавленою особою. Відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають між суб`єктом звернення за такою послугою та суб`єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії.
Порядок правового регулювання діяльності нотаріату в Україні встановлено Законом України «Про нотаріат».
Частиною першою статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що нотаріат в Україні - це система органів і посадових осіб, на які покладено обов`язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.
Частиною другою статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси).
Відповідач є обов`язковим учасником цивільного процесу - його стороною. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб`єктами правовідношення, з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач як на порушника свого права.
Відповідно до частин першої та другої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Тлумачення статті 51 ЦПК України свідчить, що належним відповідачем є особа, яка має відповідати за позовом. 
Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі   № 523/9076/16-ц зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
У постанові Великої Палати Верховного Суду 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 зроблено висновок, що «[…] позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18) зазначено, що «спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано».
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 13 січня 2021 року в справі № 753/905/18 (провадження № 61-12528св19).
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39)).
Отже, з огляду на викладене позовні вимоги про визнання незаконними та скасування державних реєстрацій права власності на спірну квартиру не може бути звернена до приватних нотаріусів, які позивачем визначено у якості співвідповідачів. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до положень статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , а саме про скасування запису про державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» від 26 листопада 2016 року у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, вчинений на підставі рішення приватного нотаріуса ХМНО Остапенка Є.М. ; витребування з володіння ОСОБА_3 на користь позивача квартири АДРЕСА_3 . В іншій частині позовних вимог суд апеляційної інстанції відмовляє з вищевикладених підстав. 
Відповідно до вимог ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 141, п. п. «б», «в» ч. 1 ст. 382 ЦПК України та Закону України «Про судовий збір», судовий збір стягується з відповідачів на користь позивача, а саме: з ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»  та ОСОБА_3 по 551,20 грн - за розгляд справи у суді першої інстанції та по 1 928,20 грн. - за перегляд справі у суді апеляційної та касаційної інстанцій, а всього – по 2480,40 грн з кожного.
Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч. І ст.374, п.п.2,3,4 ч. 1 ст.376, 381, 382-384, 389,390 ЦПК України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 21 серпня 2018 року скасувати і ухвалити нове.
Позов ОСОБА_1 – задовольнити частково.
Скасувати запис про державну реєстрацію права власності на трикімнатну квартиру  АДРЕСА_3 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні інвестиції» від 26 листопада 2016 року у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, вчинений на підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Остапенка Є.М. 
Витребувати з володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_3 . 
В іншій частині позовних вимог відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні інвестиції» (Код ЄДРПОУ 37356981) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 2 480 (дві тисячі чотириста вісімдесят) грн.40 коп. 
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 2 480 (дві тисячі чотириста вісімдесят) грн.40 коп. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий: О.В. Маміна

Судді: С.С. Кругова

Н.П. Пилипчук

Повне судове рішення складено 21 квітня 2021 року.