ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 травня 2021 року                                                                    Справа № 906/892/20 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Савченко Г.І., суддя Павлюк І.Ю. ,  суддя Демидюк О.О. 
секретар судового засідання Соколовська О.В. 
за участю представників сторін:
позивача - адвокат  Тимошенко О.В.
відповідача -  адвокат Грабчук О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 (повний текст складено 29.12.2020р., суддя Давидюк В.К.) 
за позовом Товариства  з обмеженою відповідальністю "Волинянка"  
до Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича 
про встановлення нікчемності правочину та застосування наслідків недійсності нікчемного правочину 

ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. позов задоволено частково. Встановлено нікчемність договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013р., що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем. Фізичній особі-підприємцю Ковальському Віталію Деонізовичу повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. В решті позову відмовлено.
Стягнуто з Фізичної особи - підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" 3153,00 грн судового збору.
З метою  захисту прав власника, суд першої інстанції встановив нікчемність договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013р., що належить до приватної власності, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем, а також застосував наслідки недійсності правочину шляхом зобов`язання ФОП Ковальського В.Д. повернути ТОВ             "Волинянка" частину одноповерхової будівлі  площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. Місцевим господарським судом відмовлено в задоволенні вимоги про стягнення з фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на користь ТОВ "Волинянка" вартості користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська,110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, відповідач Фізична особа-підприємець Ковальський Віталій Деонізович подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення в частині встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013, що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем, а також в частині зобов`язання Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. Прийняти в даній частині нове рішення яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник зазначає, що рішення суду першої інстанції є необґрунтованим внаслідок неповного встановлення обставин, що мають значення для справи. Місцевий господарський суд не взяв до уваги, що максимальний термін дії спірного Договору оренди становить 2 роки і 363 дні (якщо не враховувати, що згідно з п. 5.5 Договору, він набирає чинності через два тижні після його укладення). Скаржник вважає, що Договір оренди не підлягав нотаріальному посвідченню, і суд першої інстанції не міг встановити його нікчемність. Крім того, всі істотні умови в Договорі оренди були передбачені, позивачем фактично даний Договір оренди виконувався. Позивач протягом вказаного періоду часу будь яких претензій до ФОП Ковальського В.Д. в частині визнання Договору оренди нікчемним або його невиконання не заявляв. 
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021р. апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 залишено без руху. Встановлено апелянту строк для усунення недоліків апеляційної скарги шляхом надання Північно-західному апеляційному господарському суду доказів сплати судового збору у розмірі 6306,00 грн протягом 10 днів з дня вручення копії ухвали про залишення апеляційної скарги без руху. Роз`яснено скаржнику, що у разі невиконання вимог даної ухвали у строк, встановлений судом, апеляційна скарга вважається неподаною та повертається апелянту.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.03.2021р. відкрите апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20. Розгляд апеляційної скарги призначено на 06.04.2021р. 
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.04.2021р. розгляд апеляційної скарги відкладено на 11.05.2021р. об 11:00 год. в режимі відеоконференції з господарським судом Житомирської області.
21.04.2021р. на адресу суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить апеляційну скаргу без задоволення, а рішення залишити без змін. Вирішити питання про розподіл судових витрат, а саме стягнути з ФОП Ковальський В.Д. на користь ТОВ "Волинянка" витрати, понесені на правничу у розмірі 3500,00 грн.
Безпосередньо судовому засіданні представник відповідача повністю підтримав вимоги і доводи, викладені в апеляційній скарзі.
Представник позивача заперечила доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.
Відповідно до приписів ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи приписи ст. 269 ГПК України, колегія суддів вважає за необхідне розглядати апеляційну скаргу і в межах доводів та вимог апеляційної скарги в частині встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013, що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем, а також в частині зобов`язання Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. Прийняти в даній частині нове рішення яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Колегія суддів, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзив до неї, перевіривши надану судом юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що вимоги апеляційної скарги слід задоволити частково.
При цьому колегія суддів виходила з наступного.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек,  Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, Товариству з обмеженою відповідальністю "Волинянка" належить нежиле приміщення за адресою: Житомирська область, м.  Новоград-Волинський, вул. Житомирське шосе,  4 /а.с. 17-18, т.1/. 
Як зазначено у  листі Виконавчого комітету Новоград-Волинської  міської ради (вих. №01/630 від 28.07.2020р.), який долучено до матеріалів позовної заяви,  рішенням виконавчого комітету міської ради від 23.01.2008р. №7 "Про впорядкування нумерації будинків" змінено, зокрема, номер та адресу, кафе "Волинянка"  з  вул. Житомирське шосе, 4  на вул. Житомирська, 110 /а.с. 73, т.1/.
Згідно з  правовстановлюючими документами, ТОВ "Волинянка" є власником 1/2 частини  земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська 110 /а.с. 26-33, т. 1/. 
15.11.2013р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (орендодавець/позивач) та Фізичною особою-підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем (орендар/відповідач) підписано договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності /а.с. 34 - 35, т.1/, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - одноповерхову будівлю площею 200 кв. м та земельну ділянку, на якій вона розміщена, необхідну для використання будівлі за призначенням, передбаченим в договорі (надалі - майно), що належить орендодавцю на праві приватної власності та розташована за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 (п. 1.1 договору).
За пунктом 1.2 договору оренди, майно передається для розміщення кафе.
Пунктом 2 договору визначені обов`язки сторін.
Так, орендодавець зобов`язується надати в оренду майно по вул. Житомирській 110, в придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013р. до 15.11.2016р. (п. 2.1 договору оренди), сприяти наданню комунальних послуг, облаштуванню території навколо кафе, приміщень, інтер`єру (п. 2.2 договору).
Серед обов`язків орендаря зазначено: використовувати надане йому майно за призначенням (п. 2.4 договору); забезпечити доступ до  огляду (контролю) за утримання майна (п. 2.6 договору); своєчасно  вносити орендну плату в розмірі 1700 (одна тисяча сімсот) гривень на місяць. Орендна плата коригується щорічно з урахуванням інфляції (п. 2.8 договору).
Договір набирає чинності з 01.12.2013р. і діє протягом трьох років (п. 5.5 договору).
У п. 5.7 договору визначено, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, договір вважається поновленим на строк, встановлений цим договором.
15.12.2013р. сторони підписали додаток №1 до договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності, в якому вказано, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізична особа-підприємець Ковальський Віталій Деонізович уклали договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - одноповерхову будівлю площею 200 кв. м, що належить орендодавцю на праві приватної власності та розташоване за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. Орендна плата становить 1700 гривень на місяць і коригується щорічно з урахуванням інфляції. Разом з приміщенням земельна ділянка біля нього в оренду не передається /а.с. 36, т.1/.
За  актом  прийому-передачі нерухомого майна від 01.12.2013р. орендодавець передав, а орендар прийняв,  згідно з договором оренди від 01.12.2013р., приміщення №1 площею 200 кв.м за адресою: м. Новоград - Волинський, вул. Житомирська, 110. Разом з приміщенням передається  обладнання, відповідно до переліку /а.с. 37, т.1/.  Водночас в акті зазначено, що під час передачі приміщення, сторони провели візуальний огляд його технічного стану, в результаті огляду та перевірки сторони дійшли згоди та визначили, що приміщення, яке передається хоч і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребує  повного ремонтного оновлення інтер`єру та екстер`єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт. Приміщення передається на весь термін дії договору оренди. 
Як стверджує позивач, договір оренди від 15.12.2013р. укладений у простій письмовій формі строком на три роки, а тому відповідно до ст. ст. 793, 794 ЦК України, підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню, а право користування - державній реєстрації.
В матеріалах справи наявний лист вих. №5/1 від 19.06.2020р., адресований ФОП               Ковальському В.Д., в якому ТОВ "Волинянка",  посилаючись на ст. ст. 220, 793, 794 ЦК України, вказала, що договір оренди є нікчемним правочином, тому  приватний підприємець користується будівлею без належних правових підстав. Водночас  просило протягом п`яти календарних днів з моменту отримання вказаного листа, звільнити займану одноповерхову будівлю площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 /а.с. 41-43, т.1/.
ФОП Ковальський В.Д. у відповідь на лист №5/1 від 19.06.2020р. вказав, що укладений 15.11.2013р. договір оренди  діяв до 15.11.2016р., а не по 15.11.2016р. включно, а тому не підлягав нотаріальному посвідченню /а.с. 44-47, т.1/.
Враховуючи відсутність домовленостей щодо користування одноповерховою будівлею площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, ТОВ "Волинянка" звернулося з позовом до суду, в якому просить:
- встановити нікчемність договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем;
- застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме: зобов`язати                               фізичну особу-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м  за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110; зобов`язати фізичну особу-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича відшкодувати ТОВ "Волинянка" вартість користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі.

Щодо позовної вимоги про встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна, який укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України, статті 20 Господарського кодексу України і статті 4 Господарського процесуального кодексу України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу.
Статтею 204 Цивільного кодексу України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюванний правочин).
Частинами 1-5 ст. 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відтак, нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
На підставі викладеного, колегія суддів зазначає, що такий спосіб захисту, як встановлення нікчемності правочину, не є способо захисту прав та інтересів, установленим законом.
Така ж правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019р. у справі №916/3156/17.
При цьому згідно з частиною 2 статті 5 ГПК України суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у своєму рішенні спосіб захисту, який не встановлений законом, лише за умови, що законом не встановлено ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу. Отже, суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної у позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018р. у справі №338/180/17, від 11.09.2018р. у справі №905/1926/16, від 30.01.2019р. у справі №569/17272/15-ц.
З огляду на викладене, визнання нікчемним правочину не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.
Отже, позовна вимога ТОВ "Волинянка" про встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013р., який укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем, не може бути задоволена, оскільки позивач просив застосувати неналежний спосіб захисту цивільного права. В задоволенні позовної вимоги про встановлення нікчемності Договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013р., укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем, слід відмовити.

Щодо застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини 5 статті 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Факти щодо підтвердження обставин нікчемності правочину встановлюються, зокрема, у випадку наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, що відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19).
Оскільки у даному спорі, окрім встановлення нікчемності правочину, була заявлена вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, колегія суддів зазначає, що необхідно дослідити обставини нікчемності спірного правочину, оскільки за наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №463/5896/14-ц).
Як підставу нікчемності спірного договору, позивач вказує на те, що договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013р., був укладений у простій письмовій формі строком на три роки, а тому відповідно до вимог ст.ст. 793, 794 ЦК України підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації. Однак, договір нотаріально не посвідчений, не здійснено державної реєстрації.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно з ч. 1 ст. 760 ЦК України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).
Статтею 793 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013р.) передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої  капітальної  споруди (їх окремої   частини)   строком   на   три  роки  і  більше  підлягає нотаріальному  посвідченню.
Згідно ст. 794 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013р.) право користування нерухомим  майном,  яке  виникає   на підставі  договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини),  укладеного  на  строк  не  менш  як  три  роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ст. 796 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013р.), одночасно  з  правом  найму  будівлі або іншої капітальної споруди   (їх   окремої   частини)   наймачеві   надається   право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки,  яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у  договорі не визначений,  наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо  наймодавець  не  є  власником   земельної   ділянки, вважається,  що  власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування  земельною  ділянкою,  якщо  інше  не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки. 
Плата,  яка  справляється  з  наймача  будівлі  або  іншої капітальної споруди (їх окремої частини),  складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ст. 797 ЦК України, в редакції, чинній від 11.10.2013р.). 
Згідно з ч.  3 ст. 640 ЦК України (в редакції,  чинній від 11.10.2013р.) договір, що підлягає  нотаріальному  посвідченню,  є укладеним з дня такого посвідчення.
Позивач ТОВ "Волинянка" в позовній заяві зазначає, що відповідно до п. 5.5 договору оренди нежитлового приміщення, договір набрав чинності з 01.12.2013р., а  строк дії договору становить три роки.
Відповідач ФОП Ковальський В.Д. в апеляційній скарзі зазначає, що згідно з п. 2.1. договору, майно передавалося терміном з 15.11.2013р. до 15.11.2016р. (не включно цієї дати), а тому максимальний термін дії договору становить 2 роки 363 дні, якщо не враховувати, що  за пунктом  5.5 договір набирає чинності через два тижні після його укладення, тому договір не підлягав нотаріальному посвідченню.
Колегія суддів відзначає, що п. 2.1 Договору оренди передбачено, що орендодавець зобов`язується надати в оренду майно по вул. Житомирській 110, в придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013р. до 15.11.2016р., а у п.  5.5. договору - договір набирає чинності з 01.12.2013р. і діє протягом трьох років.
Як зазначалося вище, 01.12.2013р. ТОВ "Волинянка" передало, а ФОП Ковальський В. Д. прийняв приміщення площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 за актом приймання-передачі. Водночас в акті-приймання передачі зазначено, що приміщення передається на весь термін дії договору оренди. 
Згідно з частинами 1, 2  ст. 251 ЦК  України, строком є певний період у часі, зі спливом  якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Відповідно до ч. 1  ст.  252 ЦК України, строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Частина 2 цієї статті передбачає, що термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Частиною 1 ст. 795 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013) передбачено, що  передання наймачеві будівлі або іншої капітальної  споруди (їх  окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення   строку  договору  найму, якщо  інше  не  встановлено договором. 
Згідно з ч. 1 ст. 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.
При цьому, дата закінчення строку в даному випадку поєднана з прийменником "до", у зв`язку з чим така прийменникова конструкція в українській мові прямо вказує на зазначення кінцевої календарної дати чинності або виконання чого-небудь.
Верховний Суд у постановах від 25.04.2018р. у справі №803/350/17 та у справі №815/4720/16, від 13.06.2018р. у справі №815/1298/17, від 14.08.2018р. у справі №803/1387/17, від 28.08.2018р. у справі №814/4170/15, від 08.10.2018р. у справі №927/490/18 від 10.10.2019р. у справі №919/116/19 зазначив, що прийменник "до" з календарною датою в українській мові вживають на позначення кінцевої календарної дати чинності включно або виконання чого-небудь.
Відповідно до ст. 220 ЦК України, у  разі недодержання  сторонами   вимоги   закону   про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України).
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Отже, договір підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках встановлених законом або за домовленістю сторін. Нормами Цивільного кодексу України в редакції, чинній на момент укладання договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної  власності,  передбачено про обов`язковість нотаріального посвідчення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який укладено строком на три роки і більше.
При цьому, з 01.01.2013р. скасовано державну реєстрацію договорів, а запроваджено  державну реєстрацію речових прав, зокрема право користування  (найму,  оренди)  будівлею  або  іншими капітальними спорудами,  їх окремими  частинами відповідно до  п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, від 13.11.2013р.).
Тобто відповідне право вважається таким, що виникло лише з моменту його державної реєстрації. За відсутності державної реєстрації права користування відповідне право не виникло.
На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що Договір оренди, що належить до приватної власності, укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В.Д. від 15.11.2013р., є нікчемним. Оскільки Договір оренди від 15.11.2013р. було укладено на три роки з 15.11.2013р. до 15.11.2016р., а тому такий договір підлягав нотаріальному посвідченню, а набуті на його підставі права на нерухоме майно - державній реєстрації.
ТОВ "Волинянка" звернулося до суду з позовними вимогами про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом зобов`язання ФОП Ковальського Віталія Деонізовича повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 та відшкодувати вартість користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі.
Як зазначалося вище, у відповідності з частиною 2 статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (частина 1 статті 236 ЦК України).
Стаття 216 ЦК України визначає особливі правові наслідки недійсності правочину. Зокрема, кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Реституція як спосіб захисту цивільного права застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.
Колегія суддів зазначає, що орендар користується приміщенням з моменту підписання акта приймання-передачі і до теперішнього моменту.
Враховуючи, що судом встановлено нікчемність Договору оренди від 15.11.2013р., колегія суддів вважає, що з метою захисту прав власника необхідно застосувати наслідки недійсності правочину шляхом зобов`язання ФОП Ковальського В. Д. повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м.Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110.

Щодо вирішення питання про розподіл судових витрат, а саме стягнення з ФОП Ковальський В.Д. на користь ТОВ "Волинянка" витрат, понесених на правничу у розмірі 3500,00 грн, колегія суддів зазначає наступне.
За змістом частин 1, 3 ст. 124 ГПК України разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи. Попередній розрахунок розміру судових витрат не обмежує сторону у доведенні іншої фактичної суми судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами за результатами розгляду справи.
Згідно з ч. 8 ст. 129 ГПК України розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
На підтвердження понесених позивачем витрат на правову допомогу у розмірі 3500,00 грн в суді апеляційної інстанції подано копію Договору про надання правової допомоги №73/21 від 05.04.2021р., копію акту №1 від 12.04.2021р. про надання правової допомоги, копію меморіального ордеру №2PL862917 від 15.04.2021р. про сплату 3500,00 грн.
Відповідно до Договору про надання правничої допомоги №73/21 від 05.04.2021р. Адвокатське об`єднання "Удовиченко і партнери" (Об`єднання) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (Клієнт) уклали даний договір, відповідно до якого Об`єднання приймає на себе доручення Клієнта про надання останньому правничої допомоги у справі за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 про встановлення нікчемності правочину та застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, а Клієнт зобов`язується сплатити Об`єднанню гонорар за надану правову допомогу, а також у випадку необхідності - фактичні витрати, пов`язані з виконанням Договору.
Відповідно Акту №1 про надання правової допомоги від 12.04.2021р., сторони договору про надання правничої допомоги №73/21 від 05.04.2021р. підтверджують, що адвокатське об`єднання "Удовиченко і партнери" надало, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Волинянка" отримало правову допомогу наступного характеру:
- ознайомлення з матеріалами справи №906/892/20 в Північно-західному апеляційному господарському суді - 500 грн;
- підготовка проекту відзиву на апеляційну скаргу у справі №906/892/20 - 2000,00 грн;
- представництво інтересів клієнта у справі №906/892/20 в Північно-західному апеляційному господарському суді (1 засідання оплачується авансом) - 1000 грн.
Загальна вартість наданої правничої допомоги, яка вказана в даному акті становить 3500 грн. Сторони підтверджують, що правнича допомога надана відповідно до умов Договору. Претензії щодо об`єму та результатів наданої правничої допомоги відстуні.
Також матеріали справи містять Ордер PH-536 №1190, який виданий адвокатським об`єднанням "Удовиченко і партнери" адвокату Тимошенко О.В. на підставі Договору про надання правової допомоги №73/21 від 05.04.2021р. на представництво інтересів ТОВ "Волинянка" у Північно-західному апеляційному господарському суді у справі №906/892/20.
Отже, колегія суддів вважає, що ТОВ "Волинянка" доведено належними доказами понесення витрат на правничу допомогу адвоката за розгляд справи в суді апеляційної інстанції на суму 3500,00 грн, доведений факт їх обсягу та реального виконання.
За змістом  ст. 1 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність"  договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.
Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 зазначеного Закону).
За змістом  ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: на професійну правничу допомогу; пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 126 ГПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 126 цього Кодексу).
Водночас за змістом ч. 4 ст. 126 ГПК України розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
У разі недотримання вимог частини 4 цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (ч. 5 ст. 126 ГПК України).
Отже в розумінні положень ч. 5 ст. 126 ГПК України зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, можливе виключно на підставі клопотання іншої сторони у разі, на її думку, недотримання вимог стосовно співмірності витрат із складністю відповідної роботи, її обсягом та часом, витраченим ним на виконання робіт. Суд, враховуючи принципи диспозитивності та змагальності, не має права вирішувати питання про зменшення суми судових витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, з власної ініціативи.
Відповідна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду у складі Об`єднаної   палати Касаційного господарського суду від 03.10.2019р. у справі № 922/445/19, у справі від 22.11.2019р. у справі № 902/347/18, у додатковій постанові Великої палати Верховного Суду у справі № 9901/350/18 від 12.09.2019р. 
Оскільки в матеріалах справи відсутні будь-які заперечення відповідача щодо співмірності заявлених позивачем до відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, судова колегія з урахування вищенаведених приписів чинного процесуального законодавства не вбачає правових підстав для їх зменшення в порядку  ст. 126 ГПК України.
Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість та співмірність розміру судових витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції у розмірі 3500,00 грн.
Поряд з цим, частиною 4 статті 129 ГПК України визначено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на те, що апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 задоволено частково, а оскаржуване рішення скасовано в частині встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013р., що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем, то відповідно до вищезазначеної норми діючого законодавства України судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката в суді апеляційної інстанції покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
Враховуючи часткове задоволення апеляційних вимог, сума судових витрат на правничу допомогу адвоката у суді апеляційної інстанції, яка підлягає стягненню, становить 1750,00 грн (50% - пропорційно розміру задоволених апеляційних вимог).
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Відповідно до пунктів 4 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України, неправильне застосування норм матеріального права, є підставою для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення.
Враховуючи вищевикладене, апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 слід задоволити частково. Рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 скасувати в частині встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013р., що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем. Прийняти в цій частині нове рішенння, яким в позові відмовити. В решті рішення залишити без змін. Крім того, слід здійснити розподіл судових витрат. 
Керуючись ст. ст. 269, 270, 271, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 задоволити частково.
2. Рішення господарського суду Житомирської області від 22.12.2020р. у справі №906/892/20 скасувати в частині встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013р., що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем. 
Прийняти в цій частині нове рішенння, яким в позові відмовити.
В решті рішення залишити без змін.
3. Стягнути з Товариства  з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, ідентифікаційний код 13554763) на користь Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) судові витрати за подання апеляційної скарги в розмірі 3153,00 грн.
4. Клопотання Товариства  з обмеженою відповідальністю "Волинянка" про вирішення питання про розподіл судових витрат задоволити частково.
Стягнути з Фізичної особи - підприємця Ковальського Віталія Деонізовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер                   НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, ідентифікаційний код 13554763) витрати, понесені на правничу допомогу, в розмірі 1750,00 грн.
5. На виконання даної постанови господарському суду Житомирської області видати наказ.
6. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
7. Справу №906/892/20 повернути до господарського суду Житомирської області. 

Повний текст постанови складений "17" травня 2021 р.

Головуючий  суддя                                                                      Савченко Г.І. 

Суддя                                                                                              Павлюк І.Ю.  

Суддя                                                                                              Демидюк О.О.