Постанова
Іменем України
 
25 травня 2021 року
м. Київ
 
справа № 208/4147/17
провадження № 61-1563св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Стрільчука В. А. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Карпенко С. О.,
 
учасники справи: 
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кобельницький Сергій Іванович, ОСОБА_3 , 
 
провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою  ОСОБА_2 на постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2019 року у складі колегії суддів: Демченко Е. Л., Куценко Т. Р., Макарова М. О., 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.
 
У липні 2017 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» (далі - ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»), приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу (далі  - Приватний нотаріус) Кобельницького С. І.,   ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна, визнання права власності, посилаючись на те, що 15 вересня 2008 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» було укладено кредитний договір № 014/81-80/139-08Д, за яким банк надав позичальнику кредит у розмірі 40 000 доларів США строком до 14 вересня 2018 року. В цей же деньз метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та  ОСОБА_2  було укладенодоговір іпотеки № 12/81-80/135-08Д, предметом якого є магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 . Рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 05 лютого 2013 року в цивільній справі № 415/10669/12 шлюб між ними розірвано. Рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 19 листопада 2013 року в цивільній справі № 415/6447/12 за ними в порядку поділу майна подружжя визнано право власності на магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 (по 1/2 частині за кожним). Заочним рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 08 грудня 2015 року в цивільній справі № 208/10912/14 з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»стягнуто заборгованість за кредитним договором від 15 вересня 2008 року № 014/81-С8Д в розмірі 40 160,15 доларів США, що за курсом Національного банку України становило 609 856,90 грн, з яких: 34 778,02 доларів США - тіло кредиту; 4 652,29 доларівСША -проценти; 729,84 доларів США - пеня за порушення строків повернення кредиту, звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, не нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом підприємницької діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій. Про вказане рішення їм стало відомо лише в червні 2017 року, коли вони отримали від ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» звіт про поділ коштів від продажу предмета іпотеки, а від ОСОБА_3  - вимоги про звільнення нежитлового приміщення. З цих документів вони дізналися, що за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 31 травня 2017 року, укладеним між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» і ОСОБА_3 , на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечному договорі, ОСОБА_3 придбано у власність магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1). Посилаючись на те, що перехід права власності на нежитлове приміщення є безпідставним, а рішення Приватного нотаріуса Кобельницького С. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - протиправним, позивачі просили: визнати протиправними дії Приватного нотаріуса Кобельницького С. І. щодо прийняття ним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2017 року № 35470604 на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 ; скасувати рішення Приватного нотаріуса від 31 травня 2017 року № 35470604 про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (магазин непродовольчих товарів, вбудоване приміщення № 1) загальною площею 61,9 кв. м, розташоване по АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 31 травня 2017 року № 133; витребувати спірне нерухоме майно з володіння ОСОБА_3 та визнати за ними право власності на це майно, по 1/2 частині за кожним.
 
Рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 11 липня 2019 року позов задоволено. Визнано неправомірними дії Приватного нотаріуса щодо рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2017 року № 35470604 на нерухоме майно - нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 . Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 травня 2017 року № 35470604 про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (магазин непродовольчих товарів, вбудоване приміщення № 1) по АДРЕСА_1 загальною площею 61,9 кв. м. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (магазин непродовольчих товарів, вбудоване приміщення № 1) по АДРЕСА_1 загальною площею 61,9 кв. м, укладений 31 травня 2017 року, серія та номер: 133. Витребувано майно з чужого володіння ОСОБА_3 та визнано право власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 загальною площею 61,9 кв. м за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у розмірі 1/2 частини магазину непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1) за кожним з них. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що заочним рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 08 грудня 2015 року в цивільній справі № 208/10912/14 за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вирішено, зокрема звернути стягнення на предмет іпотеки - магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, не нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом підприємницької діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій. Тобто це рішення слід розглядати як остаточний вибір іпотекодержателем способу задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, проте, не зважаючи на наявність судового рішення, іпотекодержатель здійснив продаж предмета іпотеки не в порядку статті 43 Закону України «Про іпотеку» (продаж з публічних торгів), яка передбачає встановлення ціни продажу предмета іпотеки за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди, - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, а на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зазначеного в іпотечному договорі. Таким чином, прийняття приватним нотаріусом рішення про внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та посвідчення ним договору купівлі-продажу предмета іпотеки здійснено з порушенням вимог чинного законодавства. Вирішуючи питання про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 31 травня 2017 року недійсним, суд виходив з положень частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
 
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2019 року апеляційні скарги ОСОБА_3 та ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» задоволено. Рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 11 липня 2019 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що підписавши договір іпотеки нерухомого майна, сторони обумовили всі його умови, в тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору, оскільки в іпотечному договорі міститься відповідне застереження, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в разі порушення кредитних зобов`язань. Позивачі не заперечують, що ними порушені права банку у зв`язку з допущенням заборгованості за кредитним договором. Банком було дотримано всі законодавчо передбачені вимоги під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.Оспорюваний договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений в порядку та на підставі Закону України «Про іпотеку». Доводи позивачів про наявність підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним є необґрунтованими. Наявність судового рішення від 08 грудня 2015 року у справі № 208/10912/14 про стягнення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки не може бути підставою для задоволення позову, оскільки позивачі зазначають про його оскарження, тобто про не набрання ним законної сили, а отже, і відсутність можливості його виконання. Крім того, позивачами не надано копії вказаного судового рішення, в Єдиному державному реєстрі судових рішень України судове рішення за № 208/10912/14 відсутнє, а за цим номером міститься лише ухвала від 27 вересня 2017 року, якою заяву ОСОБА_2 про скасування заочного рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 08 грудня 2015 року в цивільній справі за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на майно, задоволено, а заочне рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 08 грудня 2015 року скасовано. Також в реєстрі наявна ухвала Заводського районного суду міста Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 21 березня 2018 року, якою продовжено розгляд цивільної справи за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на майно.
 
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи.
 
16 січня 2020 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2019 року, а рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 11 липня 2019 року залишити в силі.
 
Касаційна скарга ОСОБА_2 мотивована тим, що відповідно до положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України законодавцем визначено три способи задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду та два позасудових: на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Банк скористався наданим йому правом на задоволення вимог шляхом звернення до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, ухвалюючи рішення, суд першої інстанцій правильно виходив з того, що заочне рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 08 грудня 2015 року у справі № 208/10912/14, яким звернено стягнення на предмет іпотеки - спірне нерухоме майно - слід розглядати як остаточний вибір іпотекодержателем способу задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Судом апеляційної інстанції не надано правової оцінки тим обставинам, що в червні 2017 року позивачами було отримано від банку лише звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, а від ОСОБА_3  - вимогу про звільнення нежитлового приміщення. Відповідно до вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодавець вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. В судах першої та апеляційної інстанцій вона неодноразово наголошувала на тому, що їй не було відомо про те, що позичальник не в повному обсязі виконує свої кредитні зобов`язання перед банком та має заборгованість за кредитним договором. Ухвалюючи оскаржуване рішення, апеляційний суд не врахував, що позивачам не було надіслано повідомлення про усунення порушень за кредитним договором та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з іншою особою. Надані банком докази на підтвердження його доводів, а саме: копії вимог, поштові квитанції, поштові повідомлення про вручення не є належними доказами того, що вимоги від 07 жовтня 2014 року та від 02 березня 2017 року є повідомленнями про намір укласти угоду купівлі-продажу нежитлового приміщення чи узгодженням ціни його продажу. Крім того, надані докази викликають сумнів стосовно того, що саме позивачі отримали вказані вимоги. При дослідженні цих доказів суд першої інстанції правильно оцінив їх критично, оскільки підписи в зазначених документах суттєво відрізняються від підписів позивачів. Незважаючи на заперечення позивачів щодо отримання ними від банку вимог, а також явної невідповідності їх підписів на поштовому повідомленні, жоден з відповідачів не виявив бажання заявити клопотання про проведення почеркознавчої експертизи. Також судом апеляційної інстанції проігноровано доводи позивачів про порушення Приватним нотаріусом Кобельницьким С. І. порядку посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна. Іпотекодержателем не було узгоджено з іпотекодавцем ціну предмета іпотеки, а оцінка майна незалежним експертом не проводилася. 
 
У квітні 2020 року ОСОБА_3 , а у травні 2020 року - ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» подали відзиви на касаційну скаргу, в яких просили залишити її без задоволення, посилаючись на те, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим, ухваленим відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 26 березня 2020 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із Заводського районного суду міста Дніпродзержинська.
 
27 травня 2020 року справа № 208/4147/17 надійшла до Верховного Суду.
 
Позиція Верховного Суду.
 
Згідно з частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IX «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ». Пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону встановлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом. 
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України в редакції, чинній на час подання касаційної скарги, підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Згідно з частиною першою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України в редакції, чинній на час подання касаційної скарги).
 
Судами встановлено, що 15 вересня 2008 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 014/81-80/139-08Д, за яким позичальник отримав кредит у розмірі 40 000 доларів США строком до 14 вересня 2018 року.
 
В цей же день з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та  ОСОБА_2  було укладенодоговір іпотеки № 12/81-80/135-08Д, предметом якого є магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 . 
 
В договорі сторони визначили заставну вартість предмета іпотеки в розмірі 513 218 грн (пункт 1.5).
 
Згідно з пунктами 6.1, 6.4, 6.5.1 договору іпотеки у разі порушення боргового зобов`язання, умов кредитного договору або умов договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає позичальнику та іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена за вибором іпотекодержателя або в розмірі вартості предмета іпотеки, визначеної в пункті 1.5 договору іпотеки, або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб`єктом оціночної діяльності; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 05 лютого 2013 року в цивільній справі № 415/10669/12 шлюб між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 розірвано.
 
Рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 19 листопада 2013 року в цивільній справі № 415/6447/12 в порядку поділу майна подружжя за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 визнано право власності на магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 (по 1/2 частині за кожним).
 
Заочним рішенням Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 08 грудня 2015 року вцивільній справі № 208/10912/14 з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» стягнуто заборгованість за кредитним договором від 15 вересня 2008 року № 014/81-С8Д в розмірі 40 160,15 доларів США, що за курсом Національного банку України становило 609 856,90 грн, з яких: 34 778,02 доларів США - тіло кредиту; 4 652,29 доларівСША -проценти; 729,84 доларів США - пеня за порушення строків повернення кредиту, звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме магазин непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, не нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом підприємницької діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
 
Згідно з наданими відповідачами висновком про вартість об`єкта оцінки та звітом про оцінку майна від 04 травня 2017 року № 04052017-050 оціночна вартість об`єкта нерухомості - магазину непродовольчих товарів (вбудоване приміщення № 1), що знаходиться по АДРЕСА_1 становить 411 668 грн.
 
За договором купівлі-продажу від 31 травня 2017 року, укладеним між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (продавець) та ОСОБА_3 (покупець), посвідченим Приватним нотаріусом Кобельницьким С. І., на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, предмет іпотеки було продано ОСОБА_3 за 411 668 грн, що на день продажу еквівалентно 15 621,42 доларів США.
 
На підставі вказаного договору купівлі-продажу право власності позивачів на спірне нежитлове приміщення припинено та здійснено реєстрацію права власності на нього за ОСОБА_3 .
 
Ухвалою Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 27 вересня 2017 року заяву ОСОБА_2 про скасування заочного рішення задоволено, заочне рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 08 грудня 2015 року скасовано. Ухвалою Заводського районного суду міста Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 21 березня 2018 року продовжено розгляд цивільної справи за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
В листі від 04 січня 2018 року Приватний нотаріус Кобельницький С. І. вказав, що договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 31 травня 2017 року ним було посвідчено на підставі застереження іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, і що всі дії були проведені відповідно до чинного законодавства.
 
Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
Згідно з частиною першою статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
 
Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (стаття 599 ЦК України).
 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
 
Згідно з частиною першою статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
Відповідно до частин першої, третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, у разі невиконання або неналежного боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки; звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на іпотекодержателя.
 
Згідно зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
 
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
 
У частинах першій, другій, четвертій статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.
 
Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
 
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема він не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
 
Згідно з частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
 
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
 
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
 
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19).
 
Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення в позасудовому порядку, відповідно, правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.
 
Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 29 квітня 2021 року у справі № 761/37287/16 (провадження № 61-9727св19).
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги.
 
Встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з огляду на те, що під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі іпотекодержатель належним чином виконав встановлені Законом України «Про іпотеку» вимоги, зокрема набув права на звернення стягнення в позасудовому порядку, направив на адресу іпотекодавця та боржника письмові вимоги про усунення порушення від 07 жовтня 2014 року та від 02 березня 2017 року, продаж предмета іпотеки - спірного нерухомого майна - здійснив на підставі звіту про оцінку майна від 04 травня 2017 року.
 
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, апеляційний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку згідно зі статтями 76-78, 81, 89, 367, 368 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
 
Доводи касаційної скарги про те, що в банку були відсутні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки заочне рішення Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 08 грудня 2015 року у справі № 208/10912/14, яким звернено стягнення на предмет іпотеки - спірне нерухоме майно - слід розглядати як остаточний вибір іпотекодержателем способу задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, не заслуговують на увагу, оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки не набрало законної сили, ухвалою Заводського районного суду міста Дніпродзержинська від 27 вересня 2017 рокуза заявою  ОСОБА_2 скасовано. Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру судових рішень ухвалою Заводського районного суду міста Дніпродзержинського від 05 березня 2020 року позовну заяву ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором та звернення стягнення на майно залишено без розгляду. 
 
Крім того, навіть наявність рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, що набрало законної сили, не позбавляє іпотекодержателя права після ухвалення такого рішення застосовувати позасудовий спосіб захисту своїх порушених прав шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, що був предметом судового розгляду, оскільки застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості після ухвалення судового рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки (судового способу) не порушує принцип правової визначеності, а направлене на задоволення іпотекодержателем своїх вимог за рахунок предмета іпотеки способом, не забороненим законом (див. постанову Верховного Суду від 28 квітня 2021 року у справі № 720/852/18, провадження № 61-14395св19).
 
Аргументи касаційної скарги про те, що ухвалюючи оскаржуване рішення, апеляційний суд не врахував, що позивачам не було надіслано повідомлення про усунення порушень за кредитним договором та повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з іншою особою, не заслуговують на увагу, так як апеляційний суд на підставі належним чином оцінених доказів встановив факт направлення банком на адресу позивачів вимог про усунення порушення від 07 жовтня 2014 року та від 02 березня 2017 року (том 1 а. с. 73-79), а невстановлення обставин щодо направлення боржнику та іпотекодавцю повідомлення про спосіб звернення стягнення, передбачений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», не має наслідком визнання недійсним правочину щодо предмета іпотеки, тому вказані обставини не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення від 31 травня 2017 року, укладеного на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі.
 
Інші наведені в касаційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанції стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки цим судом, який їх обґрунтовано спростував. В силу вимог вищенаведеної статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.
 
Європейський Суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (пункт 23 рішення від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України»).
 
Обставини справи встановлені судом апеляційної інстанції на підставі оцінки зібраних доказів, проведеної з дотриманням вимог процесуального закону. Тобто суд дотримався принципу оцінки доказів, згідно з яким суди на підставі всебічного, повного й об`єктивного розгляду справи аналізують і оцінюють докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв`язку, в єдності і протиріччі, і ця оцінка повинна спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін. 
 
Згідно з частиною третьою статті 401 та частиною першою статті 410 ЦПК України в редакції, чинній на час подання касаційної скарги, суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і відсутні підстави для його скасування.
 
Оскаржуване судове рішення відповідає вимогам закону й підстави для його скасування відсутні.
 
Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
 
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 17 грудня 2019 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:	В. А. Стрільчук	
 	 	
 	В. М. Ігнатенко	
 	 	
 	С. О. Карпенко