ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 червня 2021 року 
м. Київ

Справа №  910/383/20 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,  
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Макушинський М. І.,
відповідача - Гандзюк Т. О., 
третіх осіб - Індульська Н. В., Горобець В. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінджек"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2021 (судді: Мальченко А. О. - головуючий, Чорногуз М. Г., Акрикова О. В.) і рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2020 (суддя Сівакова В. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінджек"     
до     Київської міської ради             
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:  Житлово-будівельний кооператив "Автомат-1" та Житлово-будівельний кооператив "Квазар-4",
про визнання протиправними дій, визнання незаконним та скасування рішення,

ВСТАНОВИВ: 
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У січні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінджек" (далі - ТОВ "Фінджек") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання протиправними рішення Київської міської ради від 14.11.2019 № 248/7821  "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 30.01.2018 № 66-6-00448, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек" для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва", визнання його незаконним і скасування.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що згідно з рішенням Київської міської ради від 14.06.2007 № 851/1512 позивачу було передано земельну ділянку для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі міста Києва, а в подальшому, на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2007 № 30/491, було визнано укладеним договір оренди зазначеної земельної ділянки. 30.01.2008 здійснено реєстрацію договору № 66-6-00448. 
Згідно з постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.02.2017 у справі № 910/12404/16 скасовано рішення місцевого суду у цій справі та прийнято нове рішення про задоволення позовних вимог ТОВ "Фінджек" про визнання поновленим договору оренди землі. Постановою Вищого господарського суду України від 13.04.2017 змінено постанову суду апеляційної інстанції та викладено резолютивну частину в іншій редакції, а саме: договір оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек", зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 30.01.2008 за № 66-6-00448, поновити на 5 (п`ять) років на тих самих умовах.
Отже, позивач зазначив, що дія договору оренди земельної ділянки має сплинути у 2022 році.
23.05.2018 кілька депутатів Київської міської ради зареєстрували проект рішення Київської міської ради № 1765 про розірвання договору оренди від 30.01.2008            № 66-6-00448. Однак управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради у правовому висновку від 22.09.2019 № 08/230-308 до цього проекту дійшло висновку про його безпідставність і повернуло до профільної постійної комісії Київської міської ради без погодження. Рішення постійною комісією на засіданні 09.04.2019 з приводу цього проекту прийнято не було.
Разом з цим 14.11.2019 Київська міська рада прийняла оспорюване рішення                         № 248/7821, яким в односторонньому порядку розірвала договір оренди землі, укладений з ТОВ "Фінджек".
Позивач з посиланням на положення статей 525, 526, 629, 651 Цивільного кодексу України, частини 1, 4 статей 188, статті 193, 291 Господарського кодексу України, статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункт 11.4 договору наголосив на незаконності дій Київської міської ради, оскільки перелік підстав для розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку є вичерпним та інші підстави для його розірвання в односторонньому порядку договором не передбачені.
ТОВ "Фінджек" акцентувало увагу на тому, що за період перебування земельної ділянки в його користуванні товариство сумлінно дотримувалося містобудівного та земельного законодавства, будівництво не розпочинало без отримання всіх необхідних дозволів та погоджень. 
Позивач наголосив, що ним було організовано проектно-вишукувальні роботи, розроблялась проектна документація на будівництво, вирішувалося питання про  отримання необхідних дозволів на будівництво та вчинялися інші дії, які є невід`ємними складовими процесу будівництва житлового комплексу, без яких неможливо розпочати таке будівництво. 
Крім того, 28.05.2015 позивач уклав з департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) договір № 150 щодо пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва та перерахував на спеціальний бюджетний рахунок пайовий внесок у сумі 3  048  403,68 грн. 
Позивач з посиланням на постанову Верховного Суду від 27.06.2018 у справі                       № 910/4198/16 зазначив, що здійснення будівництва без виконання таких дій є більш вагомою підставою для розірвання договору, ніж ті, що вказані та були використані для прийняття оспорюваного рішення.
Таким чином, ТОВ "Фінджек" акцентувало увагу на тому, що ним не було порушено умов договору оренди землі від 30.01.2008 № 66-6-00448, зокрема положень пунктів 8.4, 11.4, а тому підстави для одностороннього розірвання цього договору відсутні, отже рішення Київської міської ради від  14.11.2019 № 248/7821 є незаконним та підлягає скасуванню.
1.3. Київська міська рада у відзиві на позовну заяву, заперечуючи проти її задоволення, наголосила на безпідставності доводів позивача та відсутності підстав для задоволення позову з огляду на порушення позивачем умов договору та наявністю у відповідача підстав для розірвання в односторонньому порядку такого договору.
1.4. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.03.2020, зокрема залучено до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Житлово-будівельний кооператив "Автомат-1" (далі - ЖБК "Автомат-1") та Житлово-будівельний кооператив "Квазар-4" (далі -                          ЖБК "Квазар-4").
1.5. ЖБК "Автомат-1" та ЖБК "Квазар-4" у поясненнях на позовну заяву акцентували увагу на її безпідставності, а отже, і відсутності підстав для задоволення позову. Так,  ЖБК "Квазар-4" та  ЖБК "Автомат-1", зокрема, вказують, що користування земельною ділянкою ТОВ "Фінджек" з урахуванням намірів будівництва нового житлового будинку на ній обмежує право кооперативу на належне користування всією прибудинковою територією, на якій розташований багатоквартирний будинок (вул. Райдужна, 65 у місті Києві), та обмежує у праві отримання від Київської міської ради у власність земельної ділянки під прибудинкову територію.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2021, у задоволенні позову відмовлено.
2.2. Суди установили порушення позивачем (орендарем) умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки у визначені проектною документацією терміни, а отже, наявність передбачених законом та договором підстав для розірвання договору оренди в односторонньому порядку шляхом прийняття Київською міською радою оскаржуваного рішення.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2020 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2021,                              ТОВ "Фінджек" у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог, обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Скаржник зазначає про неправильне застосуванням судом апеляційної інстанції норм матеріального права у подібних правовідносинах та застосування норм права без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 04.04.2019 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 15.05.2018 у справі № 910/15297/17, від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18.
Заявник касаційної скарги зазначає, що необхідність врахування судами зазначених висновків Верховного Суду обґрунтовується тим, що активні дії, спрямовані на розірвання договору оренди земельної ділянки, розпочалися через 11 місяців з дня його поновлення за судовим рішенням. Зміст стенограми засідання Київської міської ради від 14.11.2019, наявної у матеріалах справи, свідчить про ненадання можливості позивачеві здійснити забудову земельної ділянки з мотивів звернення окремих громадян. Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради у правовому висновку 22.02.2019 № 09/230-308 до проекту оскаржуваного рішення Київської міської ради (від 14.11.2019 № 248//7821) дійшло висновку про його безпідставність і повернуло до профільної постійної комісії Київської міської ради без погодження, а 09.04.2019 постійна комісія Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування не змогла прийняти рішення з приводу цього проекту.
Проте суди проігнорували висновок Верховного Суду стосовно того, що аналогічні дії, вчинені відповідачем при розірванні договору оренди в цій справі, свідчать про неправомірне втручання відповідача в розірвання договору оренди земельної ділянки і, як наслідок, відсутність вини орендаря щодо розірвання договору.
Отже, судами неправильно застосовано норму матеріального права щодо наявності вини позивача.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу треті особи, заперечуючи проти задоволення позову, просять постанову суду апеляційної інстанції у справі залишити без змін, акцентуючи увагу на невиконанні ТОВ "Фінджек" умов договору щодо забудови земельної ділянки, що є наслідком його розірвання.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з огляду на таке.
4.2. За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, після подання касаційної скарги.
З урахуванням наведеного суд касаційної інстанції не приймає і не розглядає доводи скаржника, пов`язані з переоцінкою доказів та встановленням обставин справи.
Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
4.3. Як установили господарські суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 14.06.2007 Київською міською радою прийнято рішення № 851/1512 "Про передачу ТОВ "Фінджек" земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва", яким вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Фінджек" для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі  м. Києва, а також передати ТОВ "Фінджек", за умови виконання пункту 3 цього рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,33 га для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування                            (том 1, а. с. 37-38).
Як свідчать матеріали справи, згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 24.12.2007 у справі № 30/491 задоволено позовні вимоги ТОВ "Фінджек", визнано укладеним договір оренди земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва між ТОВ "Фінджек" та Київською міською радою в редакції, що підписана ТОВ "Фінджек" та відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" та типовому договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220. Земельну ділянку вважати такою, що передана з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених договором у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення (том 1, а. с. 93- 103).
30.01.2008 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстровано договір оренди земельної ділянки № 66-6-00448 (далі - договір), укладений між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Фінджек" (орендар), в якому, зокрема, передбачені такі умови:
- орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором (пункт 1.1);
- об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Райдужна у Дніпровському районі м. Києва; розмір - 0,3305 га; цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком; кадастровий номер - 8000000000:66:079:0038 (пункт 2.1);
- договір укладено на 5 (п`ять) років, тобто до 30.01.2013 (пункт 3.1);
- після закінчення строку, на який укладено договір, орендар, за умови належного виконання своїх  обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (пункт 11.7);
- передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації цього договору (пункт 6.1);
За актом приймання-передачі від 30.01.2008 орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку за адресою: м. Київ, вул. Райдужна у Дніпровському районі м. Києва, загальною площею 0,3305 га, кадастровий номер - 8000000000:66:079:0038.
4.4. Як свідчать матеріали справи, рішенням Господарського суду міста Києва від 01.09.2016 у справі № 910/12404/16 відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Фінджек" до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки від 30.01.2008 № 66-6-00448 поновленим.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.02.2017 рішення Господарського суду міста Києва від 01.09.2016 скасовано та прийнято нове рішення, яким задоволено позовні вимоги, визнано укладеним договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 30.01.2008 № 66-6-00448 на 5 (п`ять) років та викладено договір оренди земельної ділянки в новій редакції, наведеній у резолютивній частині постанови. 
Постановою Вищого господарського суду України від 13.04.2017 постанову Київського апеляційного господарського суду від 09.02.2017 у справі                               № 910/12404/16 змінено, а саме, визнано з дня проголошення даної постанови договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек", зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу (Київської міської державної адміністрації) 30.01.2008 за № 66-6-00448, укладеним в  редакції, викладеній у цій постанові. 
За змістом частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
4.5. 14.11.2019 Київською міською радою прийнято рішення № 248/7821 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки № 66-6-00448 від 30.01.2008, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек "для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва" (далі - оспорюване рішення), згідно з яким вирішено: 
1. Розірвати в односторонньому порядку договір оренди земельної ділянки площею 0,3305 га (кадастровий номер 8000000000:66:079:0038) від 30.01.2008 № 66-6-00448, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек" для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва на підставі п. 34 рішення Київської міської ради від 27.11.2003 № 236/1111 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".
2. Виконавчому органу Київської міської ради (Київській міській державній адміністрації):
2.1 Вчинити організаційно-правові дії щодо зняття з реєстрації договору оренди земельної ділянки, визначеної пунктом 1 цього рішення.
2.2. Проінформувати ТОВ "Фінджек" про прийняття цього рішення у семиденний строк з моменту набрання ним чинності.
3. Офіційно оприлюднити це рішення у спосіб, визначений чинним законодавством України.
4. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування.
Суди установили, що при прийнятті оспорюваного рішення Київська міська рада керувалась статтями 9, 83, 93, 95, 96, 141 Земельного кодексу України, статтею 651 Цивільного кодексу України, пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтею 31 Закону України "Про оренду землі", пунктами 8.4, 11.4- 11.6 договору оренди земельної ділянки від 30.01.2008                             № 66-6-00448, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек" для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва, враховуючи невиконання позивачем обов`язку завершити забудову земельної ділянки площею 0,3305 га на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, та використання вказаної земельної ділянки не за цільовим призначенням.
4.6. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога ТОВ "Фінджек" про визнання протиправним рішення Київської міської ради від 14.11.2019 № 248/7821  "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 30.01.2018 № 66-6-00448, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Фінджек" для будівництва житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва", визнання його незаконним і скасування.
4.7. За змістом статті 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї). 
За змістом частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку (частини 1, 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
Відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. 
4.8. За змістом статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і статті 193 Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не  допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільного кодексу України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За змістом статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором (частина 1 статті 651 Цивільного кодексу України). Аналогічні положення наведено у частині 1 статті 188 Господарського кодексу України.
Згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац 2 частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України).
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. 
Наведену правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 13.02.2018 № 925/1074/17, від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18.
4.9. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, згідно з пунктом 12.2 договору в разі невиконання орендарем його умов та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.
За змістом пункту 11.5 договору договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.
За умовами пункту 11.4 договору останній може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 цього договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
Отже, суди дійшли висновку, що при укладенні договору сторони погодили можливість його розірвання в односторонньому порядку, що не суперечить статті 651 Цивільного кодексу України та статті 31 Закону України "Про оренду землі".
Пунктом 11.6 договору визначено, що розірвання цього договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.
Суди зазначили, що за умовами договору однією з підстав для його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою відповідача сторонами визначено порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору. 
Відповідно до пункту 8.4 договору орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.
Суди також установили такі обставини:
- Державним підприємством "Укрдержбудекспертиза" було підготовлено позитивний експертний звіт за № 00-0032/1-12/ЦБ щодо розгляду проектної документації проекту "Будівництво житлового комплексу з вбудованими нежитловими приміщеннями, паркінгами та спортивним майданчиком на вул. Райдужній у Дніпровському районі м. Києва". За результатами розгляду проектної документації та внесення до неї змін згідно із зауваженнями та пропозиціями зазначена проектна документація рекомендована до затвердження в установленому порядку з такими основними показниками: характер будівництва - нове будівництво; площа ділянки - 0,3305 га; площа забудови  - 735,0 м2; тривалість будівництва - 21 місяць.
- 17.08.2012 у зв`язку із отриманням позитивного висновку щодо проектної документації Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві позивачеві надано дозвіл на виконання будівельних робіт № КВ 11412140967.
Разом з цим, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що з огляду на те, що проектною документацією рекомендовано тривалість будівництва - 21 місяць, а пунктом 8.4 договору передбачено, що орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією, позивач повинен був здійснити забудову земельної ділянки у строк до 17.05.2014, однак доказів на підтвердження того, що з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт у 2012 році до теперішнього часу позивачем вчинено дії щодо початку виконання будівельних робіт до матеріалів справи не надано.
4.10. Водночас колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не  встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Проте суди попередніх інстанцій залишили поза увагою положення статті 614 Цивільного кодексу України, доводи позивача  стосовно того, що за час перебування земельної ділянки у користуванні ТОВ "Фінджек" він сумлінно дотримувався містобудівного та земельного законодавства і не приступав до будівництва без отримання усіх необхідних документів.
Суди не надали оцінки доводам позивача стосовно укладення ТОВ "Фінджек" з департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 28.10.2015 договору № 150 щодо пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва та перерахування позивачем пайового внеску у сумі 3  048  403,68 грн. 
Суди не врахували обставини щодо вчинення позивачем дій стосовно поновлення договору оренди землі, який було укладено за судовим рішенням, розгляд спору про поновлення такого договору оренди землі у судовому порядку та не з`ясували питання про наявність або відсутність вини ТОВ "Фінджек" у нездійсненні будівництва на земельній ділянці, наданій у користування на підставі договору оренди землі, а отже, не встановили наявність передбачених договором підстав для його розірвання в односторонньому порядку та факту порушення спірним рішенням прав та законних інтересів позивача. 
Про необхідність встановлення наявності/відсутності вини орендаря земельної ділянки, наданої для здійснення будівництва, зазначено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18 та від 13.09.2019 у справі                № 910/10643/18.
4.11. Крім того, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол, Конвенція, відповідно) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування.
Перший протокол ратифікований Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР і з огляду на положення частини 1 статті 9 Конституції України, статті 10 Цивільного кодексу України застосовується судами України як частина національного законодавства. При цьому розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), яка згідно зі статтею 17 Закону України від 23.02.2006 № 3477-IV "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.
Відповідно до сталої практики ЄСПЛ (рішення від 23.09.1982 у справі "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", рішення від 21.02.1986 у справі "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства") положення статті 1 Першого протоколу містить три правила: перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання правомірним втручання у право на мирне володіння майном; третє визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього. Зазначені правила не застосовуються окремо, вони мають тлумачитися у світлі загального принципу першого правила, але друге та третє правила стосуються трьох найважливіших суверенних повноважень держави: права вилучати власність у суспільних інтересах, регулювати використання власності та встановлювати систему оподаткування.
Проте суди попередніх інстанцій не з`ясували питання стосовно того, чи прийняття Київською міською радою оспорюваного рішення про одностороннє розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ "Фінджек", не свідчить про втручання у право товариства користуватися земельною ділянкою, наданою відповідно до положень чинного законодавства уповноваженим на її розпорядження органом.
5. Висновки Верховного Суду
5.1.    Згідно зі статтею    236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеного цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
5.2. У частині  2 статті  287 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті  300 цього Кодексу суд касаційної інстанції не    має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3.   За змістом пункту  2 частини  1 статті    308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Згідно із частиною    3 статті    310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не    дослідив зібрані у справі докази.
5.4.    За наведених обставин колегія суддів вважає висновок судів передчасним і таким, що зроблений без дослідження всіх зібраних у справі доказів на підтвердження наявності, чи навпаки, відсутності порушення права позивача, за захистом якого він звернувся до суду, а доводи скаржника про неврахування судами висновків Верховного Суду, викладених, зокрема у постановах від 18.06.2019 у справі № 910/8424/18, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18 норми права (статті 614 Цивільного кодексу України) знайшли своє підтвердження, тому судові рішення у справі належить скасувати, а справу  передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже, і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.
6. Розподіл судових витрат
6.1.    Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не    змінює та не  ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не    здійснюється (частина 14 статті  129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями  300, 301, пунктом  2 частини  1 статті  308, статтями  310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В:
1.   Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінджек" задовольнити частково. 
2.    Постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2021 і рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2020 у справі № 910/383/20 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не    підлягає.
Головуючий                                                                                             Т. Б.  Дроботова

Судді                                                                                                        Н. О. Багай

                                                                                                             Ю. Я. Чумак