ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 травня 2021 року 
м. Київ

Справа №  923/196/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю помічника судді, який виконує обов`язки секретаря судового засідання:  Бойчук А. П., 

за участю представників сторін:
позивача  - Ільченка Д. О. (адвоката) в режимі відеоконференції,
відповідача - Гладишевої О. О. (адвоката),

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Лазурненської селищної ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 (колегія суддів: Савицький Я. Ф. - головуючий, Головей В. М., Разюк Г. П.) у справі

за позовом Лазурненської селищної ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Табіті"

про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків недійсності,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У лютому 2020 року Лазурненська селищна рада звернулася до Господарського суду Херсонської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Табіті" (далі - ТОВ "Табіті"), з урахуванням уточненої позовної заяви від 12.03.2020, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки № 808 від 30.08.2019, укладений між Лазурненською селищною радою та ТОВ "Табіті" (далі - спірний договір), та повернути земельні ділянки до комунальної власності.

1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що спірний договір укладений з порушеннями положень статті 134 Земельного кодексу України, оскільки продаж земельної ділянки не був здійснений на конкурентних засадах. Позивач зазначав, що під час укладання спірного договору позивач виходив із того, що на земельній ділянці з кадастровим номером 652475500:01:063:0099, площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне (далі - земельна ділянка) перебував об`єкт нерухомості, який належав на праві приватної власності відповідачу. Однак, як зазначав позивач, у подальшому з`ясувалося, що відповідач ввів в оману стосовно зазначеної обставини. Лазурненська селищна рада, посилаючись на повідомлення прокуратури Херсонської області, стверджувала, що 21.10.2008 між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "ПР Трейдінг Компані" (далі - ТОВ "ПР Трейдінг Компані") був укладений договір оренди земельної ділянки  з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 для будівництва та обслуговування об`єкту нерухомого майна - бази відпочинку. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 16.04.2013 у справі № 923/239/13, яке набрало законної сили, зазначений договір оренди визнано недійсним. Однак, 24.03.2017 ТОВ "ПР Трейдінг Компані" зареєструвало декларацію про початок будівництва за № ХС 082170802344 (далі - декларація № ХС 082170802344). За рішенням загальних зборів ТОВ "ПР Трейдінг Компані" учаснику товариства ОСОБА_1 під час виходу з товариства було виділено майно у вигляді об`єкта незавершеного будівництва. В подальшому об`єкт незавершеного будівництва був внесений засновником відповідача (ОСОБА_1) до статутного фонду ТОВ "Табіті".  Проте, як зазначав позивач, на момент здійснення такого внеску реєстрація декларації № ХС 082170802344 була скасована наказом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Херсонській області від 17.04.2018 у зв`язку із тим, що заявник вніс до неї недостовірні відомості щодо земельної ділянки. Тому, за твердженням позивача, на момент подання відповідачем заяви про викуп земельної ділянки ТОВ "Табіті" не було власником нерухомого майна, а тому не мало права на викуп земельної ділянки на неконкурентних засадах. Окрім того, позивач зазначав, що викуплену земельну ділянку було поділено відповідачем на 6 окремих земельних ділянок, а саме: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 (суддя Закурін М.К.) повністю задоволені позовні вимоги Лазурненської селищної ради до ТОВ "Табіті"; визнано недійсним спірний договір; зобов`язано ТОВ "Табіті" повернути Лазурненській селищній раді земельні ділянки з кадастровими номерами: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га.

2.2. Суд першої інстанції виходив із того, що "об`єкт незавершеного будівництва" не ототожнюється з "об`єктом нерухомості", а тому продаж земельної ділянки, на якій він розміщений, повинен відбуватися на конкурентних засадах відповідно до  положень частини 1 статті 134 Земельного кодексу України. Земельна ділянка згідно з умовами спірного договору була продана без застосування попередньої процедури проведення земельних торгів, визначеної положеннями статей 128 та 135 Земельного кодексу України, тому укладення спірного договору не відповідає положенням наведеного законодавства. Суд зазначив, що об`єкт "незавершеного будівництва" був збудований самочинно, тому відповідно до частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України відповідач не набув права власності на нього як на "об`єкт нерухомого майна". Суд дійшов висновку, що спірний договір є недійсним, оскільки не відповідає положенням статей 128, 134, 135 Земельного кодексу України. Тому місцевий господарський суд зазначив, що необхідно застосувати наслідки недійсності договору, а саме позивач повинен повернути вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400 грн, а відповідач - земельні ділянки з кадастровими номерами: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га.

2.3. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 у справі № 923/196/20 скасовано, у задоволенні позову Лазурненської селищної ради відмовлено, вирішено стягнути з Лазурненської селищної ради на користь ТОВ "Табіті" 27 484,50 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

2.4. Суд апеляційної інстанції зазначив, що доказів незаконності та скасування рішення Лазурненської селищної ради № 729 від 19.04.2019 "Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення", відповідно до якого селищна рада передала у власність ТОВ "Табіті" земельну ділянку, у матеріалах немає. Факт скасування Управлінням ДАБІ у Херсонській області реєстрації Декларації №   ХС082170802344 не має наслідком позбавлення ТОВ "Табіті" права власності на об`єкт нерухомого майна - незавершеного будівництва готовністю 18 %, який знаходиться на земельній ділянці. Доказів на спростування інформації, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності щодо права власності ТОВ "Табіті" на об`єкт нерухомого майна (незавершеного будівництва "бази відпочинку"), у матеріалах справи немає. Отже, оскільки власником незавершеного будівництва з 10.05.2018 і станом на даний час є ТОВ "Табіті", таке право власності зареєстровано, доказів зворотного матеріали справи не містять, тому суд дійшов висновку, що сторонами під час укладання спірного договору не було порушено вимог чинного законодавства України та відсутні підстави для визнання спірного договору недійсним.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020, Лізурненська селищна рада звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить постанову  Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 скасувати, а рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 залишити в силі. 

3.2. Підставами касаційного оскарження скаржником визначено пункти 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Лазурненська селищна рада зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та процесуального права. Суд апеляційної інстанції не врахував висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19 (щодо визначення правового статусу об`єкта незавершеного будівництва в контексті статей 181, 331 Цивільного кодексу України), від 09.02.2018 у справі №   910/4528/15 (щодо порядку викупу земельної ділянки у разі, якщо площа нової будівлі значно перевищує площу отриманої в оренду земельної ділянки). Лазурненська селищна рада вважає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо належного способу захисту свого порушеного права, а саме - можливості застосування наслідків недійсності правочину щодо земельної ділянки, що підлягає поверненню, і яка була поділена набувачем. Скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статті 134 Земельного кодексу України, зокрема в частині можливості незастосування конкурентної процедури продажу земельної ділянки у разі розташування на ній об`єкта незавершеного будівництва, який не є будівлею або спорудою.

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Суди попередніх інстанцій установили, що згідно з рішенням Лазурненської селищної ради № 729 від 19.04.2019 "Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення", селищна рада вирішила передати у власність ТОВ "Табіті" земельну ділянку з кадастровим номером 652475500:01:063:0099, площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне; під об`єктом: "літнє кафе, вбиральня з душовими, побутові приміщення, склад, навіс, альтанка, огорожа, зовнішні рукомийники, водонапірний бак, мостіння". 

4.2. 30.08.2019 між Лазурненською селищною радою, як продавцем, та ТОВ "Табіті", як покупцем, укладений спірний договір купівлі-продажу земельної ділянки.

4.3. Згідно з умовами спірного договору Лазурненська селищна рада передала у власність ТОВ "Табіті" земельну ділянку кадастровий номер 652475500:01:063:0099, площею 1,0814 га, в межах згідно з планом, шляхом викупу" (пункт 1.1), місце розташування земельної ділянки: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне" (пункт 1.2).

4.4. Відповідно до пункту 2.1 спірного договору, продаж земельної ділянки здійснено за  ціною 1 081 400,00 грн.

4.5. У пункті 3.7 спірного договору зазначено, що незавершене будівництво "бази відпочинку" готовністю 18%, що розміщена на відчужуваній земельній ділянці належить покупцю на праві приватної власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийнятого державним реєстратором, від 10.05.2018 за № 41024700, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним № 125878165247.

4.6. Суди зазначили, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 12436855 від 10.05.2018 до Реєстру були внесені відомості про реєстрацію об`єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва "Бази відпочинку" готовністю 18 %", який знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер 652475500:01:063:0099 площею 1,0814 га та зазначено, що власником об`єкта нерухомого майна є ТОВ "Табіті". 

4.7. Місцевий господарський суд установив, що рішенням Херсонського окружного адміністративного суду 21.06.2018 у справі № 821/723/18, яке залишене без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 14.11.2018, встановлено, що 24.03.2017 Управління ДАБІ у Херсонській області зареєструвало Декларацію № ХС 082170802344, а саме: будівництво бази відпочинку між пансіонатом "Канни" та дитячим оздоровчим табором "Чорноморська хвиля" за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Причальна, 4; вид будівництва - нове; замовник -ТОВ "ПР Трейдінг Компані". Відповідно до цієї Декларації №   ХС 082170802344 будівництво здійснювалося на земельній ділянці з кадастровим номером 6524755500:01:063:0099. Однак 17.04.2018 Управлінням ДАБІ у Херсонській області виданий наказ № 57-ск, яким було скасовано реєстрацію Декларації №   ХС082170802344 з будівництва бази відпочинку між пансіонатом "Канни" та дитячим оздоровчим табором "Чорноморська Хвиля" за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Причальна, 4.

4.8. Скасування Управлінням ДАБІ у Херсонській області Декларації №   ХС082170802344 з будівництва бази відпочинку між пансіонатом "Канни" та дитячим оздоровчим табором "Чорноморська Хвиля" за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Причальна, 4, стало підставою для звернення Лазурненської селищної ради до господарського суду з позовом. 

5. Позиція Верховного Суду 

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

5.2. Як підставу касаційного оскарження скаржником визначено пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Лазурненська селищна рада зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та процесуального права, оскільки не врахував висновки викладені у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №   916/633/19, від 09.02.2018 у справі №   910/4528/15-г. 

5.3. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах. 

5.4. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №   696/1693/15-ц (провадження №   14-737цс19).

5.5. Предметом позову є матеріально-правова вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та застосування наслідків недійсності правочину. Підставою позову зазначено порушення під час укладання спірного договору положень статті 134 Земельного кодексу України - продаж земельної ділянки комунальної власності здійснений не на конкурентних засадах, оскільки на земельній ділянці  розташовано об`єкт незавершеного будівництва, будівництво об`єкта  здійснено самочинно попереднім власником, попередній власник об`єкта не мав речових прав на земельну ділянку. 

Таким чином, для правильного вирішення спору суд повинен встановити фактичні обставини продажу земельної ділянки відповідачеві та дотримання вимог, додержання яких є необхідним для чинності спірного правочину. Зокрема, у цьому спорі необхідно встановити наявність або відсутність правових підстав продажу земельної ділянки без проведення земельних торгів, правовий режим об`єкта, розташованого на земельній ділянці, підстави його набуття відповідачем, наявність/відсутність прав на земельну ділянку у попереднього власника об`єкта незавершеного будівництва.

5.6. Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, виходив із того, що сторонами під час укладення спірного договору не було порушено вимог чинного законодавства. Право власності на об`єкт нерухомого майна - об`єкт незавершеного будівництва підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, а скасування Управлінням ДАБІ у Херсонській області реєстрації декларації  № ХС 082170802344 не позбавило ТОВ "Табіті" права власності на об`єкт незавершеного будівництва. Посилаючись на те, що на земельній ділянці перебуває об`єкт нерухомості, право власності на який зареєстровано за відповідачем, суд апеляційної інстанції визнав, що укладення спірного договору не суперечить положенням статей 127, 128, 134 Земельного кодексу України.  

5.7. Колегія суддів вважає такий висновок суду апеляційної інстанції передчасним і погоджується з доводами скаржника про неврахування апеляційним судом висновку Верховного Суду щодо застосування частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України, викладеного у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №   916/633/19, а також щодо неврахування висновку про застосування положень статей 127, 128, 134 Земельного кодексу України у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, з огляду на таке.

5.8. За змістом статті 144 Конституції України, статей 12, 128 Земельного кодексу України, пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад належить вирішення питань про передачу землі у власність. 

5.9. Підстави набуття права власності на землю визначено у статті 116 Земельного кодексу України, відповідно до якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Відповідно до частини 1 статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 127 Земельного кодексу України).

Частиною 2 статті 127 Земельного кодексу України передбачено, що продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

5.10. Таким чином, положення абзацу 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України обумовлюють можливість викупу земельної ділянки на позаконкурентних засадах, зокрема, у разі розташування на цій земельній ділянці об`єктів нерухомого майна (певних будівель чи споруд).

У постанові Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, на яку посилається скаржник, за позовом заступника прокурора міста Києва про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради "Про передачу ТОВ "Вагра" земельної ділянки для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку на вул. Волгоградській, 25 у Солом`янському районі м. Києва" та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки; визнання відсутнім у ТОВ "Вагра" права користування земельною ділянкою, касаційний суд дійшов висновку, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки комунальної власності або права на них, якщо на таких земельних ділянках розташовано об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. За встановлених у справі № 910/4528/15-г обставин отримання земельної ділянки відповідачем у розмірі, що у 10 разів перевищує розмір об`єкта нерухомості, належного відповідачу на праві власності, суд касаційної інстанції зазначив, що для отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статтями 134, 135 Земельного кодексу України.

5.11. Відповідно до частини 1 статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України (у редакції Закону від 18.01.2018) передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва .

Подібний правовий висновок викладений і у постанові Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, на яку посилався скаржник як на підставу касаційного оскарження, а також у постановах Верховного Суду від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18, від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15.

5.12. Державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно, здійснюється у порядку, встановленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". 

Відповідно до частини 1 статті 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і надалі у редакції Закону від 07.03.2018 чинного на момент проведення державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.

Статтею 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначений порядок проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва. 

Відповідно до частини 1 цієї стаття для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);

2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);

3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.

Відповідно до положень частини 3, 4 статті 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами першою - третьою цієї статті. 

Таким чином, державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об`єкта, визначеного  частиною 3 статті 331 Цивільного кодексу України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Подібний правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19. 

Отже, суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва свідчить про дотримання умов, з якими закон пов`язує наявність правових підстав набуття земельної ділянки у власність на позакокурентних засадах відповідно до положень абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України. Суд апеляційної інстанції не врахував, що державна реєстрація не змінює правового режиму такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України.  

Таким чином, підстави касаційного оскарження, які стали підставою для відкриття касаційного провадження за пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, підтвердилися, оскільки суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення статей 127, 128, 134 Земельного кодексу України та не врахував висновки Верховного Суду викладені у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №   916/633/19 та від 09.02.2018 у справі №   910/4528/15-г, на які посилався скаржник.

5.13. Щодо оскарження рішення суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів зазначає таке. 

Відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

Лазурненська селищна рада вважає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо належного способу захисту свого порушеного права, а саме - з приводу можливості застосування наслідків недійсності правочину щодо земельної ділянки, що підлягає поверненню, і яка була поділена набувачем. А також  зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування статті 134 Земельного кодексу України, зокрема, в частині можливості незастосування конкурентної процедури продажу земельної ділянки у разі розташування на ній об`єкта незавершеного будівництва, який не є будівлею або спорудою.

В контексті наведених доводів Лазурненської селищної ради з приводу відсутності висновку Верховного Суду щодо належного способу захисту свого порушеного права, а саме - можливості застосування наслідків недійсності правочину щодо земельної ділянки, що підлягає поверненню, і яка була поділена набувачем, Верховний Суд зазначає наступне. 

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина 2 статті 16 Цивільного кодексу України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання правочину недійсним, відновлення становища, яке існувало до порушення.

Визнання недійсним спірного правочину та застування наслідків недійсності правочину кореспондує передбаченому пунктами 2, 4 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України способу захисту порушеного права шляхом визнання правочину недійсним, відновлення становища, яке існувало до порушення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18). 

Як установлено судом, позивач в уточненій позовній заяві визначив свої позовні вимоги щодо повернення до комунальної власності 6-ти земельних ділянок, які, як установив суд першої інстанції, утворилися внаслідок поділу земельної ділянки, що була предметом спірного договору. Так, у разі поділу земельної ділянки змінюються межі, площа та кадастровий номер цієї земельної ділянки, проте обсяг прав попереднього землекористувача, набутий на таку земельну ділянку у встановленому законом порядку не змінюється. Тому, колегія суддів зазначає, що за встановлених обставин, належним способом захисту порушеного права є вимога про повернення 6-ти земельних ділянок, які утворилися внаслідок поділу земельної ділянки, що була предметом спірного договору, оскільки внаслідок задоволення позовних вимог відбудеться ефективний захист прав позивача.  

Щодо застосування абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, то, як уже зазначалося в пункті 5.10 цієї постанови, положення  Земельного кодексу України обумовлюють можливість викупу  земельної ділянки на позаконкурентних засадах, зокрема, у разі розташування на цій земельній ділянці об`єктів нерухомого майна (певних будівель чи споруд). Об`єкт незавершеного будівництва не є у розумінні статей 181, 331 Цивільного кодексу України нерухомим майном. Тому можливість незастосування конкурентної процедури продажу земельної ділянки у разі розташування на ній об`єкта незавершеного будівництва, який не є будівлею або спорудою, прямо не передбачена законом. 

Під час вирішення спору суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення абзацу 1 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України та не врахував, що  об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, а тому розташування на земельній ділянці такого об`єкта не надає можливості його власнику набути земельну ділянку без дотримання конкурентних засад. 

5.14. Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

Всупереч вимогам статей 86, 236, 269, 282 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд залишив поза увагою та не надав оцінки істотним доводам скаржника про те, що набуттю відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва передувала низка порушень вимог чинного законодавства попереднім власником цього об`єкта, а також те, що відповідач всупереч вимогам статей 120, 127, 128, 134 Земельного кодексу України придбав на позаконкурентних засадах земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва. 

5.15. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Вочевидь, рішення суду апеляційної інстанції не відповідає наведеним в частині 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України критеріям обґрунтованості рішення, оскільки суд апеляційної інстанції скасовуючи рішення суду першої інстанції, не навів відповідних мотивів його скасування, не спростував висновків суду з посиланням на відповідні норми права та досліджені докази, що є порушенням норм процесуального права та, відповідно, тягне за собою скасування рішення суду апеляційної інстанції з направленням справи на новий апеляційний розгляд. 

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Судове рішення наведеним вимогам не відповідає.

6.2. Згідно з частинами 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

6.3. Ураховуючи допущені судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального і процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалену у справі постанову суду апеляційної інстанції слід скасувати із направленням справи на новий розгляд до апеляційного господарського суду, а касаційну скаргу задовольнити частково. 

6.4. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317  Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Лазурненської селищної ради задовольнити частково.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 у справі  № 923/196/20 скасувати, справу передати на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                             Н. О. Багай

Судді                                                                                                          Т. Б. Дроботова  

                                                                                                                    Ю. Я. Чумак