СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" квітня 2021 р.                                                                           Справа № 922/3834/19  

          Колегія  суддів  у  складі:  головуючий суддя Бородіна Л.І., суддя Здоровко Л.М., суддя  Лакіза В.В., 
за участю секретаря судового засідання Дзюби А.О.,
розглянувши апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області, м.Харків,
на рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 (суддя Хотенець П.В.), ухвалене в приміщенні Господарського суду Харківської області в м.Харкові о 15год 14хв, повний текст якого складений 19.06.2020,
у справі №922/3834/19
за позовом: Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2, м.Харків,
до 1-го відповідача: Харківської міської ради, м.Харків,
до 2-го відповідача: Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, м.Харків,
до 3-го відповідача: Фізичної особи-підприємця Манжай Альбіни Володимирівни, м.Харків,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання повернення майна,

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/3834/19 у позові відмовлено повністю (т.2, а.с. 16-31).
Рішення місцевого господарського суду із посиланням на ст. ст. 19, 41, 140 Конституції України, ст. 289 ГК України, ст. ст. 203, 215, 228, 327, 777 ЦК України, ст. ст. 1, 10, 26, 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування України», ст. ст. 3, 15 Закону України «Про приватизацію державного майна», ст. ст. 4, 5, 7, 11, 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств», ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022 роки, затверджену рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17, мотивовано тим, що: по-перше, рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17      "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" відповідає вимогам чинного законодавства та Програмі приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки; по-друге, орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення майна на більш ніж 25% його вартості; по-трете, відповідачем дотримано спосіб прийняття оскаржуваного рішення, оскільки воно прийнято на черговій сесії ради, яка є правомочною, вказане питання було включено до порядку денного сесії.                                                                                                                                                                                                                         
Щодо вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації, місцевий господарський суд зазначив, що сторони уклали договір купівлі-продажу при їх вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття їх до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про безпідставність посилання прокурора на невідповідність спірних правочинів ст.203 ЦК України. Крім того, суд дійшов висновку про недоведеність позивачем жодними належними та допустимими доказами наявності у сторін наміру на укладення правочину, який би завідомо суперечив інтересам держави та суспільства. 
Заступник прокурора Харківської області із рішенням місцевого господарського суду не погодився та 09.07.2020 звернувся до Східного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/3834/19 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
В обґрунтування заявлених вимог апелянт зазначає, що нежитлові будівлі, щодо яких прийнято оскаржуване рішення, віднесені до групи А та перебували у комунальній власності міста Харкова, а отже, відповідно до статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продаж майна, що є предметом спору, мав бути проведений виключно шляхом аукціону або конкурсного продажу. У даному випадку продаж майна шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, можливий лише якщо орендарем за згодою орендодавця за власні кошти здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за якою воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. На думку скаржника, обраний спосіб приватизації суперечить інтересам держави та територіальної громади, оскільки він фактично спрямований на непроведення конкурсного продажу цих об`єктів, що виключає можливість отримання за об`єкти приватизації ринкової вартості, що суперечить меті, принципам та завданням приватизації.
У відзиві на апеляційну скаргу від 07.06.2019 Харківська міська рада просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення. При цьому зазначає, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку; рішення «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 20.09.2017 №757/17 прийнято на підставі Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки; рішення прийнято на черговій сесії ради, ця сесія є правомочною, питання щодо відчуження об`єкта нерухомості було включено до порядку денного; проводилась доповідь і обговорення рішення тощо. Крім того, вважає, що відповідачами повністю дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації нежитлових приміщень (т.2,а.с.74-77). 
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.03.2021 у зв`язку з перебуванням судді Здоровко Л.М. на лікарняному       для розгляду справи №922/3834/19 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Бородіна Л.І., суддя Лакіза В.В., суддя Мартюхіна Н.О. (т.2,а.с.106).
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.03.2021 поновлено апеляційне провадження у справі №922/3834/19, зупинене ухвалою суду апеляційної інстанції від 11.12.2020 до перегляду справи №922/623/20 у подібних правовідносинах Об`єднаною палатою касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (т.2, а.с.91-94, 108,109).
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.04.2021 у зв`язку з відпусткою судді Мартюхіної Н.О. для розгляду справи №922/3834/19 визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Бородіної Л.І., судді Здоровко Л.М., судді Лакізи В.В.
В судовому засіданні апеляційної інстанції прокурор підтримав вимоги апеляційної скарги та просив скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/3834/19 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов прокурора з підстав, визначених в апеляційній скарзі.
  1-й та 2-й відповідачі  повідомлені про час та місце розгляду справи, про що свідчать підписи уповноважених представників сторін на повідомленні про перенесення розгляду справи (т.2,а.с.132).
  3-й відповідач також повідомлений про час та місце розгляду справи, про що свідчить довідка АТ «Укрпошта» за формою ф.20 з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що в розумінні статті 120 ГПК України є належним повідомленням сторони про час та місце розгляду справи, оскільки Манжай А. В. не повідомила про зміну свого місцезнаходження чи місце проживання. Суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що вся поштова кореспонденція, надіслана ОСОБА_1 , повернулась на адресу суду апеляційної інстанції з довідкою про причини повернення за формою ф.20 з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою»; матеріали справи не містять інформації щодо наявності у 3-го відповідача офіційної електронної адреси, відповідна інформація відсутня також у ЄДРПОУ.                                     
 Враховуючи належне повідомлення сторін про час та місце засідання суду, а також те, що явка представників сторін не була визнана судом обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників відповідачів за наявними у справі матеріалами.

          Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення  прокурора, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин справи та відповідність їх наданим доказам,  колегія суддів встановила таке. 

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого  майна  08.07.2015 внесений запис про право власності №10856715, згідно з яким Територіальна громада міста Харкова в особі Харківської міської ради є власником нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Електровозна, 9 (т.1,а.с.29).
12.07.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем) та ФОП Манжай А.В.  (орендарем) укладений       договір оренди №557, п. 1.1 якого встановлено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові будівлі 1-го поверху №1-:-8 загальною площею 92,9кв.м в житловому будинку (технічний паспорт КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» інвентаризаційна справа №58592 від 27.11.2014), далі -"майно", яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: місто Харків, вул. Електровозна, 9, літ. «А-5» та відображається на балансі КП «Жилкомсервіс». Майно, яке є предметом цього договору, належить на праві комунальної власності територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 19.08.2015, виданим Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області (т.1, а.с.38-44). 
Відповідно до п.3.1 цього договору вартість об`єкта оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 204700,00грн станом на 18.05.2017.
Згідно з п.4.8 цього договору орендар зобов`язаний: здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця. За свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством.
Пунктом 5.6 цього договору встановлено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передано в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп. 
21.09.2017, тобто через два місяці з моменту підписання договору оренди №557, ОСОБА_1 звернулась до       Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з заявою, в якій просила надати згоду на приватизацію орендованих приміщень площею 92,9кв.м, що розташовані на першому поверсі житлового будинку, який знаходиться за адресою: місто Харків, вул. Єлектровозна, 9 (т.1, а.с.45).
20.09.2017 Харківською міською радою прийнято рішення №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова»,       згідно з яким з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м.Харкова та поповнення бюджету міста Харкова, на підставі Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради       7 скликання від 21.12.2017 №691/17, керуючись статтею 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», вирішено       провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу згідно з додатками 1,2       (т.1, а.с.56,57).       
У п.46 додатку 1 до вказаного рішення визначено спірне майно (т.1,а.с.57).
Згідно звіту про оцінку нежитлових приміщень загальною площею 92,9кв.м, розташованих  за адресою: АДРЕСА_1 , здійсненого з метою визначення вартості об`єкта для приватизації шляхом викупу ФОП Остащенко К.Ю. на підставі договору від 30.09.2017 №30-09/17-1, укладеного з ФОП Манжай А.В., ринкова вартість нежитлових приміщень, загальною площею 92,9кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Електровозна,9, становить 174100грн (т.1,а.с.48,49).
24.11.2017 між Територіальною громадою міста Харкова, від імені якого діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, як виконавчий орган Харківської міської ради (продавцем) та ФОП Манжай А.В. (покупцем), на підставі рішення 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17 «Про програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022 рр.» та рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова»       укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Манжай Альбіною Володимирівною, № 5514-В-С, п.1 якого встановлено, що продавець зобов`язується передати у власність, а покупець зобов`язується прийняти нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-8 в житловому будинку літ. «А-5», зазагльною площею 92,9кв.м, розташовані за адресою: місто Харків, вулиця Електровозна, будинок 9, орендовані ФОП Манжай А.В. згідно з договором оренди від 12.07.2017 №557 (т.1,а.с.50-24).
Відповідно до п.2 цього договору оціночна вартість приміщень, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891, зафіксована у висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки, станом на 30.09.2017, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 24.10.2017, і складає 174100,00грн. Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану варість становить 20 відсотків від вартості нежитлових приміщень та складає 34820грн. Разом ціна продажу нежитлових приміщень, вказаних у розділі 1, становить 208920грн. 
Покупець сплачує продавцю вартість нежитлових приміщень в сумі 208920грн протягом 30-ти календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору (п.3.2 договору).
Згідно з актом прийому-передачі від 07.12.2017 №5514-В-С Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради передало, а ФОП Манжай А.В. прийняла продані 24.11.2017 нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-8 в житловому будинку літ. «А-5», загальною площею 92,9кв.м, що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Електровозна, буд.9 (т.1,а.с.55).
21.11.2019 заступник керівника Харківської місцевої прокуратури №2 звернувся до Господарського суду Харківської області із позовом до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи-підприємця Манжай Альбіни Володимирівни про:
- визнання незаконним та скасування п.46 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова» від 20.09.2017 №757/17; 
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 24.11.2017 №5514-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Манжай Альбіною Володимирівною, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Тихоновою І.В. і зареєстрованого в реєстрі за №642, скасувавши його державну реєстрацію; 
- зобов`язання ФОП Манжай А. В. повернути на користь територіальної громади м.Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №1-;-8, загальною площею 92,9 кв.м, розташовані в будинку літ. «А-5» за адресою: м.Харків, вул. Елекровозна, 9 (т.1, а.с. 4-57).
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що звертаючись з цим позовом прокурор виходить з необхідності вирішення проблем суспільного значення, існування яких виправдовує застосування механізму скасування рішення органу місцевого самоврядування про відчуження комунального майна та визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу. Про наявність суспільної потреби свідчить той факт, що відчуження комунального майна здійснено не за відповідною процедурою, яка направлена на продаж майна за  максимальною вартістю, а на продаж майна за ціною значно нижчою за ринкову. Позивач вважає, що його звернення до суду спрямовано на задоволення суспільних потреб у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання щодо відчуження майна комунальної власності, з урахуванням принципу справедливої рівноваги між суспільними інтересами і необхідністю дотримання прав власників.  Так, вказує на те, що Харківською місцевою прокуратурою №2 здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №42017221080000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.365-2КК України, в ході якого було вилучено ряд приватизаційних справ, у тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень , розташованих за адресою: м. Харків, вул. Електровозна,9. Крім того, прокурор       зазначив, що згідно з вимогами чинного законодавства Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади. Однак, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу та лише у виключних випадках може бути здійснений шляхом викупу, зокрема, орендарем об`єкта, який вже перебуває у нього в оренді, якщо ним за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше як 25% вартості майна, за яким воно було передано в оренду. На думку позивача, обраний Харківською міською радою спосіб приватизації - шляхом викупу, у правовідносинах, що склалися між відповідачами, є       незаконним, а тому оскаржуване рішення органу місцевого самоврядування підлягає скасуванню, що також свідчить про те, що договори, укладені на підставі цього рішення, суперечать вимогам чинного законодавства і підлягають визнанню недійсними. Також, прокурор наголошує , що обраний спосіб приватизації суперечить інтересам держави та територіальної громади, оскільки фактично він спрямований на уникнення конкурсного продажу об`єкта, що виключає можливість отримання за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, що суперечить меті, принципам та завданням приватизації щодо максимального наповнення бюджету. На думку прокурора, Управління комунального майна та ФОП Манжай А.В.  були обізнані про порушення процедури приватизації, оскільки в оскаржуваному договорі купівлі-продажу наявні посилання на відповідні закони, які регулюють спірні правовідносини.  
09.06.2020 місцевим господарським судом ухвалено оскаржуване рішення з підстав, зазначених вище (т.2,а.с.16-31).

Перевіривши матеріали справи, правильність їх юридичної оцінки та застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.

Предметом спору у даній справі є визнання незаконним та скасування п. 46 додатку №1  до  рішення Харківської міської ради  від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова»; визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 24.11.2017 №5514-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна Харківської міської ради та ФОП Манжай А.В., скасування його державної реєстрації; зобов`язання повернення майна на користь територіальної громади міста Харова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-8, загальною площею 92,9кв.м, розташовані в будинку літ. «А-5» за адресою: м. Харків, вул. Електровозна,9.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно з частиною 3 статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин. 
Підставами для визнання акту недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акту недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб. 
Відповідно до статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування України" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. 
Відповідно до статті 1 Закону України "Про місцеве самоврядування України" право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 143 Конституції України  територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції. 
Згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.
У частині першій статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" установлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом відумерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.           
Згідно із частинами п`ятою, шостою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду. Доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

Рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17 "Про Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр." з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м. Харкова та поповнення бюджету м. Харкова, на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст.ст. 26, 59, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр. (далі - Програма), у п. 1.2 якої визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017-2022 рр. Метою приватизації є, зокрема: підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету (т.1, а.с.31-37).
Згідно з п. 2.2 Програми основними принципами індивідуальної приватизації є: досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта приватизації; вибір способу приватизації об`єкта; виявлення перешкод в приватизації та їх усунення, здійснення необхідних регуляторних заходів; індивідуальний підхід при підготовці об`єкта до приватизації та прийняття рішень про приватизацію; визначення економічної доцільності приватизації об`єкта.
Відповідно до п. 3.3 Програми приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою.
Приватизація об`єктів здійснюється шляхом: викупу; продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (конкурсу); іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей. 
Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом. 
Продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну. 
Продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови (п. 3.4 Програми).

Відповідно до частини 4 статті 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про приватизацію державного майна»  приватизація державного майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.
Згідно з частиною 1 статті 5-1 Закону України «Про приватизацію державного майна» з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - єдині майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів, які можуть бути виділені в самостійні суб`єкти господарювання - юридичні особи (у тому числі ті, що передані в оренду, перебувають у процесі реструктуризації), на яких середньооблікова чисельність працюючих за звітний (фінансовий) рік не перевищує 100 осіб, а обсяг валового доходу від реалізації продукції (робіт, послуг) за такий період не перевищує 70 мільйонів гривень та/або вартості майна яких недостатньо для формування статутного капіталу господарського товариства, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані; окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно державних підприємств (у тому числі будівлі, споруди, нежитлові приміщення), майно, що залишилося після закінчення процедури ліквідації державних підприємств, визнаних банкрутами; майно підприємств, що ліквідуються за рішенням органу, уповноваженого управляти державним майном; майно державних підприємств, що не були продані як єдині майнові комплекси; державне майно, що не увійшло до статутного капіталу господарських товариств.

Статтею 15 Закону України «Про приватизацію державного майна» визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців;  продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; викуп об`єктів приватизації; продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей, викупу.
Згідно із частиною 2 статті 16-2 Закону України Закону України «Про приватизацію державного майна» викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" установлено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими радами.
Статтею 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено способи приватизації об`єктів малої приватизації. Приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж.
Таким чином, порядок та процедура приватизації комунального майна на момент прийняття рішення Харківською міською радою від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади» визначалась Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», який на час звернення прокуратури з позовом втратив чинність на підставі п. 8  Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності 07.03.2018, та Програмою приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022рр., затвердженою рішенням  13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/11.

20.09.2017 Харківською міською радою прийнято рішення №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова»,  згідно з яким з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м.Харкова та поповнення бюджету міста Харкова, на підставі Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради  7 скликання від 21.06.2017 №591/17, керуючись статтею 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», вирішила провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу згідно з додатками 1, 2. У п.46 додатку до вказаного рішення визначено спірне майно (т.1,а.с.91-92).
З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України; публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації; а також вчиненні інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.
Згідно із частинами 1,3 статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Статтею 13 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.
Відповідно до статті 14 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу.
З наведених норм права вбачається,  що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.

Відповідно до частини 4 статті 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Частиною 1 статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» встановлено, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: 1) у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна; 2) продаж нежитлових приміщень, будівель та споруд, які згідно із законодавством можуть бути об`єктами приватизації, незалежно від підпорядкування здійснюється державними органами приватизації відповідно до законодавства з питань приватизації; 3) майно, що залишилося після задоволення вимог кредиторів державного підприємства, визнаного банкрутом за рішенням господарського суду (якщо господарський суд прийняв постанову про його ліквідацію), передається ліквідаційною комісією відповідному державному органу приватизації для подальшої приватизації за актом приймання-передачі в порядку, встановленому Фондом державного майна України. Продаж зазначеного майна здійснюється виключно на аукціонах; 4) державний орган приватизації з власної ініціативи приймає рішення про приватизацію об`єктів групи А, які утворюються на базі державного майна підприємств, що реструктуризуються, нежитлових приміщень, об`єктів, щодо яких скасовано заборону на приватизацію в установленому законом порядку, та інших неприватизованих об`єктів групи А.
Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі Порядок № 439).
Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Таким чином, викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах, в силу приписів статті 18-2 з урахуванням статті 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022рр., затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання №691/17, може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Аналізуючи наведені положення Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 22.01.2021 у справі №    922/623/20   дійшла висновку про те, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Тобто, за висновком Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положень статті 11, статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути здійснений лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 24.03.2021  у справі 922/2244/19.

Як вбачається з матеріалів справи, 12.07.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавцем) та ФОП Манжай А.В.  (орендарем) укладений       договір оренди №557, п.3.1 якого встановлено, що  вартість об`єкта оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 204700,00грн без ПДВ  станом на 18.05.2017 (т.1, а.с.38-44).
Згідно звіту про оцінку нежитлових приміщень загальною площею 92,9кв.м, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Електровозна, 9, здійсненого з метою визначення вартості об`єкта для приватизації шляхом викупу ФОП Остащенко К.Ю. на підставі договору від 30.09.2017 №30-09/17-1, укладеного з ФОП Манжай А.В., ринкова вартість нежитлових приміщень загальною площею 92,9кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Електровозна, 9, становить 174100грн.
Тобто, вартість майна за час його перебування в оренді у ФОП Манжай А.В.  зменшилась, що свідчить про відсутність здійснення останнім поліпшень орендованого майна. 
Суд апеляційної інстанції зазначає, що матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що орендарем - ФОП Манжай А.В.  здійснювались будь-які поліпшення орендованого нею приміщення за договором оренди від 12.07.2017 №557. 

Згідно із частиною 10 статті 51 Закону України «Про місцеве самоврядування» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до  частини 1 статті 21 ЦК України  суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що п.46 додатку №1 до рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади» прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022рр., затвердженої рішенням 13 сесії  Харківської міської ради 7 скликання 21.06.2017, а відтак є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки спрямований не на досягнення мети, визначеної у цих Законах і Програмі, і тим самим порушує права територіальної громади на отримання максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі №      922/623/20.

Висновок місцевого господарського суду про те, що орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення майна на більш ніж 25% його вартості, суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованим та безпідставним, оскільки органи місцевого самоврядування зобов`язані діяти у відповідності до вимог законодавства, що регулює порядок приватизації комунального майна задля дотримання законності при прийнятті рішень і недопущенні порушення прав територіальної громади, інтереси якої він представляє. 

Місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення застосував положення пункту 5 Рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 №4-рп/2000 у справі №1-16/2000, в якому зазначено, що доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається цим органом самостійно, окрім випадків, визначених законами. Зокрема, викуп застосовується у випадках, передбачених статтею 11 Закону та іншими законами, і є в такому разі обов`язковим для органів приватизації та органів, які затверджують переліки об`єктів малої приватизації.
Отже, Конституційний Суд України в цьому рішенні роз`яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
При цьому місцевий господарський суд не зауважив, що свобода вибору органом місцевого самоврядування способу приватизації визначена та обмежена статтею 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", в якій визначний перелік підстав, які надають можливість застосування  такого способу приватизації як викуп.
Також суд апеляційної інстанції вважає безпідставним посилання відповідачів на  п.5.6 договору  оренди від 12.07.2017 №557, яким встановлено, що  орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передано в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп, оскільки таке право виникає у орендаря лише за умов, визначених Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

В частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Манжай А.В., від 24.11.2017 №5514-В-С, укладеного на підставі п.46 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади», суд апеляційної інстанції зазначає таке.
Пунктом 6 статті 3 ЦК України до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;  волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей
За приписами статті 207 ГК України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що продовжує змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду. 
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Як зазначено вище, договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Манжай А.В., від 24.11.2017 №5514-В-С укладений на підставі, зокрема, рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 «Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади», п. 46 додатку 1 якого  з підстав, зазначених вище, визнано незаконним та скасовано, а також з порушенням вимог статті 18-1 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр., затвердженої рішенням Харківської міської ради 13 сесії 7 скликання 21.06.2017 і Закону України "Про місцеве самоврядування". 
Воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.
Таким чином, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади.
Таку правову позицію наведено у постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі № 3-604гс16, від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Манжай А.В., від 24.11.2017 №5514-В-С, як такого, що укладений з порушенням вимог статей 203, 215 Цивільного кодексу України.

Також, суд апеляційної інстанції зазначає, що згідно з частиною 1   статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно із частиною 1 статті  657 ЦК України (в редакції до 11.02.2010) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а тому після 01.01.2013 договори купівлі-продажу нерухомого майна не підлягають державній реєстрації. 
Відповідно до статті 657 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного правочину) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2012 №824 «Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка відповідно до пункту 5 набрала чинності з 01.01.2013, затверджено  Перелік постанов Кабінету Міністрів України, що втратили чинність, зокрема, Постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 N 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів".
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування.
Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Манжай А.В., від 24.11.2017 №5514-В-С в силу вимог чинного законодавства не підлягає державній реєстрації, а отже позовні вимоги про скасування державної реєстрації правочину не підлягають задоволенню, оскільки спірний правочин не був зареєстрований.
 
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що при вирішенні питання про визнання недійсним договору купівлі-продажу 24.11.2017 №5514-В-С, укладеного на підставі пункту 46 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17, має надаватись юридична оцінка необхідності позбавлення покупця права мирного володіння приватизованим майном, враховуючи рішення Європейського суду з прав людини про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Згідно з положеннями статті 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) друге речення того ж абзацу охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) другий абзац визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), пункти 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, а останнє - характеризуватися доступністю для заінтересованих осіб, чіткістю, наслідки його застосування мають бути передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, то Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), пункт 68, «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07), пункт 45).
Європейський суд з прав людини констатує порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо хоча б один із зазначених критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Втручання держави у право особи на мирне володіння своїм майном повинно здійснюватися на підставі закону, під яким розуміється нормативно-правовий акт, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм.
Європейський суд з прав людини у рішенні «Щокін проти України» від 14.10.2010 зазначив, що позбавлення власності можливе тільки при виконанні певних вимог. Суд вказує у своєму рішенні, що перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним. Так, друге речення першого пункту передбачає, що позбавлення власності можливе тільки «на умовах, передбачених законом», а другий пункт визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». Говорячи про «закон», стаття 1 Першого протоколу до Конвенції посилається на ту саму концепцію, що міститься в інших положеннях Конвенції. Ця концепція вимагає, перш за все, щоб такі заходи мали підстави в національному законодавстві. Вона також відсилає до якості такого закону, вимагаючи, щоб він був доступним для зацікавлених осіб, чітким та передбачуваним у своєму застосуванні.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що продаж майна на неконкурентних засадах порушує такі основоположні принципи приватизації, як рівність прав участі громадян України у процесі приватизації, створення сприятливих умов для залучення інвестицій, забезпечення конкурентності продажу, передбачених статтею 2 Закону України «Про приватизацію державного майна».
Порушення Харківською міською радою умов та порядку приватизації      призвели не тільки до можливих економічних збитків (недотримання територіальною громадою коштів від відкритого продажу майна конкурентним способом), а позбавили інших зацікавлених фізичних та юридичних осіб можливості придбати комунальне майно на відкритому конкурсі, створили для них і орендаря несправедливі умови конкуренції на ринку продажу комунального майна. При цьому орендар, відповідно, отримав непередбачені законом привілеї викупити майно неконкурентним способом.
Харківська міська рада, розпорядившись таким чином майном, діяла всупереч суспільним інтересам, поставивши в нерівні умови орендаря, який лише декілька місяців орендував комунальне майно і не здійснив його невід`ємних поліпшень, і інших потенційних покупців комунального майна, фактично протиправно позбавивши останніх права на участь у приватизації.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що першим та другим відповідачами не дотримано процедури розпорядження комунальною власністю вимогам законодавства; при цьому ФОП Манжай А.В. мала усі можливості ознайомитися з порядком та умовами викупу орендованого майна, та могла усвідомлювати невідповідність обраної нею процедури чинному законодавству при зверненні з заявою про приватизацію шляхом викупу. 
За таких обставин суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позбавлення набувача його майна, шляхом часткового скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є пропорційним втручанням з боку держави, а отже є законним в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.      При цьому суд враховує і те, що покупець не буде нести "індивідуальний і надмірний тягар", оскільки часткове скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна у комунальну власність є єдиним законним та справедливим способом усунення виявленого судом порушення, а правовим наслідком задоволення позову є повернення сторонами усього, що вони одержали на виконання спірного правочину, тобто фактично повернення набувачу коштів, сплачених на виконання правочину.
У постанові Об`єднаної палати Верховного Суду від 22.01.2021 у справі №922/623/20 зазначено, що передача права власності на майно, у тому числі в результаті приватизації, передбачає наявність волевиявлення як у продавця, так і у покупця такого майна. Отже, покупець, звертаючись до органів місцевого самоврядування про приватизацію орендованого нежитлового приміщення, та достовірно знаючи, що поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, ним здійснені не були та жодні дії, які б свідчили про намір здійснити такі поліпшення, ним не вчинялись, усвідомлював що його звернення є протиправним оскільки суперечить пункту 1 частини 1      статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) фізичній особі органом місцевого самоврядування переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.
Таким чином,  порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також протиправна поведінка самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, свідчить про недобросовісність дій орендодавця та орендаря. А отже, позбавлення покупця майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що 11.03.2020 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесений запис 24800060002235637 про припинення підприємницької діяльності ФОП Манжай А.В. 
Суд апеляційної інстанції зазначає, що за змістом статей 51, 52, 598-609 ЦК України, статей 202-208 ГК України,      статті 46 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців» однією з особливостей підстав припинення зобов`язань для ФОП є те, що у випадку припинення суб`єкта підприємницької діяльності - фізичної особи (виключення з реєстру суб`єктів підприємницької діяльності) її зобов`язання за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за нею як фізичною особою, оскільки фізична особа не перестає існувати. ФОП відповідає за своїми зобов`язаннями, пов`язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати  Верховного Суду від 09.10.2019 у справі №127/23144/18.
Враховуючи викладене, позовні вимоги щодо повернення майна, придбаного на підставі недійсного договору купівлі-продажу від 24.11.2017 №5514-В-С, підлягають задоволенню, однак зважаючи на припинення Манжай А.В. підприємницької діяльності (виключення з реєстру суб`єктів підприємницької діяльності) під час розгляду справи судом першої інстанції, задля недопущення неможливості виконання судового рішення, суд апеляційної інстанції дійшов висновку зобов`язати фізичну особу ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) повернути на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення №1-:-8 загальною площею 92,9 кв.м, розташовані в будинку літ."А-5", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до статті 75 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
          Згідно із статтею 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідачами не надано будь-яких належних доказів, які б підтверджували наявність у Харківської міської ради права здійснювати приватизацію спірного майна шляхом викупу без урахування положень Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідно до пункту 2 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює: представництво інтересів держави в суді у випадках, визначених законом.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про прокуратуру» прокуратура України становить єдину систему, яка в порядку, передбаченому цим Законом, здійснює встановлені Конституцією України функції з метою захисту, зокрема, загальних інтересів суспільства та держави.
На прокуратуру покладаються такі функції: у випадках, визначених Законом, представництво інтересів громадянина або держави в суді у випадках, визначених цим Законом, та главою 12 розділу III Цивільного процесуального кодексу України (пункт 2 частини першої статті 2 Закону).
Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі      відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци перший і другий частини третьої статті 23 Закону).
Наявність      підстав для представництва      має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу (абзаци перший - третій частини четвертої статті 23 Закону).
Захист інтересів держави в особі територіальної громади міста має здійснювати відповідна міська рада, проте у разі, коли саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у виді прийняття рішення, яке є незаконним та порушує інтереси держави в особі територіальної громади міста, правомірним є звернення до суду прокурора та визначення міської ради відповідачем, іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади міста, не існує. 
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 922/1441/19 та від 29.09.2020 у справі №922/3272/18.
Колегія суддів звертає увагу, що з урахуванням обставин цієї справи прокуратурою визначено відповідачами Харківську міську раду та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, які розпорядилися спірним майном в порушення вимог чинного законодавства, а отже прокурор мав право звернутися до суду для захисту відповідних публічних інтересів територіальної громади та держави.
З огляду на викладене,  колегія суддів Східного  апеляційного господарського суду вважає, що доводи, викладені в апеляційній скарзі заступника прокурора Харківської області є обґрунтованими, а апеляційна скарга - такою, що підлягає частковому задоволенню. Рішення господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/3834/19  слід скасувати через неправильне застосування норм матеріального права та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити частково. Визнати незаконним та скасувати п. 46 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 №757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова"; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 24.11.2017 №5514-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Манжай А.В., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тихоновою І.В. і зареєстрований в реєстрі за №642; зобов`язати фізичну особу ОСОБА_1 повернути на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-8, загальною площею 92,9 кв.м, розташовані в будинку літ."А-5" за адресою: м.Харків, вулиця Електровозна, 9. 
Відповідно до статті 129 ГПК України судовий збір покладається на відповідачів пропорційно розміру задоволених вимог.  
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, п.2 ч.1 ст.275, п.4 ч.1 ст.277, ст.ст. 281-284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Заступника прокурора Харківської області задовольнити частково.
2.Рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/3834/18 скасувати та прийняти нове рішення.
3. Позов задовольнити частково. 
Визнати незаконним та скасувати п. 46 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 №757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова".
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 24.11.2017 №5514-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Манжай Альбіною Володимирівною посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тихоновою І.В. і зареєстрований в реєстрі за №642.
Зобов`язати фізичну особу ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) повернути  на користь територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення №1-:-8, загальною площею 92,9кв.м, розташовані в будинку літ."А-5", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
В решті позовних вимог відмовити.
4.Стягнути з Харківської міської ради (ідентифікаційний код 04059243) на користь Прокуратури Харківської області (ідентифікаційний код 029101108) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 1921,00грн та 2881,50грн за подання апеляційної скарги.
5.Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (ідентифікаційний код 14095412) на користь Прокуратури Харківської області (ідентифікаційний код 029101108) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 960,50грн та 1440,75грн за подання апеляційної скарги.
6.Стягнути з ОСОБА_1 (ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Прокуратури Харківської області (ідентифікаційний код 029101108) витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви у сумі 4094,30грн та 6141,45грн за подання апеляційної скарги.
Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 ГПК України.
                    Повний текст постанови складений 27.04.2021. 

Головуючий суддя                                                                    Л.І. Бородіна

Суддя                                                                                           Л.М. Здоровко  

Суддя                                                                                           В.В. Лакіза