ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2021 року м. Херсон

Справа №766/2865/20
Провадження №22ц/819/760/21

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий Бездрабко В.О. (суддя-доповідач)
судді: Базіль Л.В.
Приходько Л.А.
секретар судового засідання: Дундич А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Херсоні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2020 року, ухвалене під головуванням судді Булах Є.М., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Управляюча компанія «Одеський бульвар» про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території, комунальних та додаткових послуг,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар» про визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території, комунальних та додаткових послуг.
Позов мотивований тим, що 03 жовтня 2019 року між нею та відповідачем був укладений договір №19/26-2019 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території, комунальних та додаткових послуг.
Позивач вважає, що зазначений договір підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений внаслідок застосування до неї психічного тиску з боку відповідача, спрямованого на примушування вчинити дії проти її волі.
Так, відповідач змусив її підписати договір від 03 жовтня 2019 року, висунувши протизаконну умову, яка полягає у тому, що спочатку вона повинна підписати Договір і тільки після цього отримає ключі від квартири АДРЕСА_1 , а також технічні паспорти на встановлені в квартирі засоби обліку гарячої води, холодної води та електричної енергії.
Крім того, на момент укладення оспорюваного договору позивач була лише інвестором вищезазначеногооб`єкта будівництва, у зв`язку з чим до оформлення права власності на квартиру не мала правових підстав для укладення будь-яких договорів щодо обслуговування будинку.
Також зазначила, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком може бути укладений лише за рішенням співвласників, а не за індивідуальним рішенням кожного окремо взятого інвестора, тобто до державної реєстрації права власності на квартиру інвестори не можуть укладати такі договори.
Вказала, що лише до повноважень зборів співвласників багатоквартирного будинку належить прийняття рішення про визначення управителя, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Всупереч вимог ч. 2 ст. 1031 ЦК України договір управління нерухомим майном не був нотаріально посвідчений, що підтверджує його недійсність.
Спірний договір за формою та змістом (умовами) не відповідає Типовому договору, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05 вересня 2018 року «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком», зокрема, до договору не включені умови щодо:відшкодування шкоди, права співвласників одержувати пільги та субсидії на оплату послуг з управління; з`явлення для підписання акту- претензії; можливість відмови від пролонгації договору. Натомість, до договору включені додаткові витрати, які не передбачені Типовим договором.
Також позивач зазначає, що договір вчинений з використанням відповідачем нечесної підприємницької практики, оскільки до нього включені умови, які є несправедливими, включаючи ціну договору, а також не врахуванні вимоги Закону України «Про захист прав споживачів».
Виходячи з наведеного, позивач просила визнати недійсним договір №19/26-2019 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території, комунальних та додаткових послуг, укладений 03 жовтня 2019 року між нею та ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар».
Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2020 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Додатковим рішенням суду від 28 січня 2021року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «УК «Одеський бульвар» витрати на правову допомогу у розмірі 5000,00грн.
В апеляційній скарзі  ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права,просить рішення суду від 22 грудня 2020 року скасувати та ухвалити у справі нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Скарга мотивована тим, що відповідач самоправно, всупереч вимогам Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» призначив себе управителем будинку та не мав права на укладення оспорюваного договору.
Зазначила, що управління багатоквартирним будинком має здійснюватися його співвласниками і тільки за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі ці функції належать об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку. Рішення про визначення відповідача управителем багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 зборами співвласників будинку не приймалося.
Також апелянт посилається на те, що статутом ТОВ«Управляюча компанія «Одеський бульвар» не передбачено такого виду діяльності як надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що є обов`язковою умовою для здійснення цього виду діяльності і укладення в подальшому договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Вказала, що в порушення вимог Закону України «Про житлово-комунальні послуги» відповідач не має у своєму штаті найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на заміщення посади менеджер-управитель житлового будинку, що є обов`язковою умовою для здійснення діяльності з управління багатоквартирним будинком.
На момент укладення спірного договору позивач була лише інвестором будівництва житла, а тому до оформлення права власності на квартиру не мала правових підстав для укладення договору з обслуговування будинку.
Оспорюваний договір був укладений внаслідок застосування до неї психологічного тиску з боку відповідача, спрямованого на примушування вчинити дії проти її справжньої волі; він не відповідає Типовому договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком; при його укладенні були порушені свобода волевиявлення позивача, як споживача, принцип рівності сторін договору; до договору включені умови, що є несправедливими та обмежують її права.
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар» просило скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін, як таке, що є законним та обґрунтованим, відповідає встановленим та перевіреним судом фактичним обставинам справи, підтвердженим належними доказами. 
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 – ОСОБА_2 просив апеляційну скаргу задовольнити з підстав, викладених у скарзі. 
Представник ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар» - адвокат Васюк М.М. проти задоволення апеляційної скарги заперечував. Пояснив, що після набуття позивачем права власності на квартиру, ОСОБА_1 не проводить оплату вартості наданих їй на підставі договору від 03 жовтня 2019року житлово-комунальних послуг та має заборгованість, за стягненням якої товариство звернулося до суду.
Заслухавши доповідача, сторони, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 18 січня 2019 року між ПрАТ Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу майнових прав №ОД1/19, предметом якого є купівля останньою майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 183-186).
Відповідно до положень пункту 6.4.4. вищезазначеного договору, покупець зобов`язується протягом 30 календарних днів з моменту введення в експлуатацію Об`єкту, в якому розташована Квартира, на підставі ч. 3 ст. 30 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» укласти договір про надання житлово-комунальних послуг з виконавцем житлово-комунальних послуг на основі розробленого ним договору, при цьому Покупець з дати введення Об`єкту в експлуатацію зобов`язується нести всі витрати по утриманню Квартири в повному обсязі та витрати по утриманню об`єкту в обсязі, пропорційному співвідношенню площі квартири до загальної площі всіх квартир у Об`єкті.
03 жовтня 2019 року між ОСОБА_1 та начальником дільниці ПрАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант» підписано Акт огляду, приймання-передачі квартири АДРЕСА_1 , за умовами якого позивач взяла на себе зобов`язання укласти договір з експлуатаційною організацією ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар».
Цього ж дня, на підставі п. 6.4.4. договору купівлі-продажу майнових прав №ОД1/19 та акту огляду, приймання-передачі квартири, між ОСОБА_1 та ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар» укладений договір №19/26-2019 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території, комунальних та додаткових послуг(а.с.9-14).
Відповідно до умов цього договору №19/26-2019 від 03 жовтня 2019 року, ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар» надає позивачеві послуги з управління спільного майна багатоквартирного будинку, прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів; послуг з централізованого постачання і водовідведення холодної та гарячої води, послуг з централізованого опалення, компенсація вартості спожитої електроенергії за 1 кВт - згідно тарифів, затвердженим енергопостачальною організацією; забезпечення утримання служби адміністраторів (консьєржів) в Будинку та/або контрольно-пропускних постів до Будинку, контрольно-пропускних пунктів в`їзду на територію, патрульної служби в Будинку і на території, інші додаткові послуги з управління будинків і споруд та прибудинкових територій, які не увійшли до тарифу, у зв`язку із домовленістю Сторін про отримання Споживачем послуг, що не враховані у структурі, періодичності та строках надання послуг, затверджених органами місцевого самоврядування (п. п. 2.1, 2.2, 2.3 Договору).
Пунктом 14.4. Договору встановлено, що він є змішаним Договором (ч.2 ст. 628 ЦК України) та містить елементи наступних договорів: 
-договору про надання послуг з управління будинків і споруд та прибудинкових територій (в частині надання Послуг з управління); 
-договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення (в частиш надання Комунальних послуг); 
-договору про надання послуг, передбаченого ст. 901 Цивільного кодексу України (в частині надання Додаткових послуг). 
Крім того, цей Договір містить норми (домовленість Сторін), які не передбачені актами Цивільного законодавства, але відповідають загальним засадам цивільного законодавства (ч. 1, ст. 6 Цивільного кодексу України).
Відповідно до Статуту ТОВ «УК «Одеський бульвар», затвердженого протоколом загальних зборів №1 від 20 травня 2019 року, метою створення товариства є одержання прибутку шляхом задоволення потреб населення у продукції (товарах), роботах, послугах, та реалізації на основі одержаного прибутку інтересів учасників товариства.
Основними видами діяльності товариства є: обслуговування будинків і територій, веб-портали, надання інших інформаційних послуг, будівництво будівель.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, 09 жовтня 2019 року ОСОБА_1 набула у власність квартиру АДРЕСА_3 (а.с.17).
На теперішній час, позивач ОСОБА_1 користується житлово-комунальними послугами, які надаються відповідачем на підставі оспорюваного договору, укладеного з ТОВ «УК «Одеський бульвар», що сторонами не спростовано.
Встановлено, що станом на 07 грудня 2020 року заборгованість позивача перед ТОВ «УК «Одеський бульвар» зі сплати послуг за утримання житла та комунальних послуг складає 9302,97грн.(а.с.187).
Ухвалюючи у справі рішення про відмову у задоволені позовних вимог, суд першої інстанції обґрунтовано виходив із того, що в ході розгляду справи не було встановлено обставин, з яким закон пов`язує можливість визнання спірного договору недійсним, зокрема, примушування та застосування до позивача психологічного тиску, спрямованого на вчинення дій проти її волі, а також не надано доказів порушення прав та інтересів ОСОБА_1 в момент укладання спірного договору.
Положеннями частини першої статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦК України).
Відповідно до частин першої-п`ятої ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою, третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
За положеннями частини першої ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
З урахуванням наведених норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.
Вирішуючи питання про визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території недійсним, необхідно враховувати вимоги статті 4 ЦПК України про те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, тому суд має встановити, чи дійсно право особи порушено та з`ясувати, у чому саме полягає порушення її законних прав чи інтересів.
За позицією позивача порушення її прав полягає, серед іншого, у психологічному тиску на не неї з боку відповідача під час укладення оскаржуваного договору; відсутності у ТОВ «УК «Одеський бульвар» повноважень на його укладення, а також порушення процедури призначення управителя, оскільки рішення про визначення відповідача управителем зборами співвласників не приймалося; невідповідність договору від 03 жовтня 2019року положенням Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, тощо.
Позивач зазначила, що психологічний тиск з боку відповідача щодо підписання нею зазначеного договору полягав у пропозиції протизаконної умови, яка полягала в тому, що спочатку вона має підписати договір, і тільки після цього їй будуть передані ключі від належної їй квартири, проте в ході розгляду справи належними та допустимими доказами ОСОБА_1 ці обставини не довела.
Посилання в апеляційній скарги на те, що оскільки на момент укладення оспорюваного договору позивач була лише інвестором будівництва житла, а тому до оформлення права власності на квартиру не мала правових підстав для укладення договору обслуговування будинку, колегія суддів визнає неприйнятними.
Згідно Закону України «Про інвестиційну діяльність» фінансово-господарська діяльність учасників інвестиційної діяльності є вільною. Такі учасники мають право укладати будь-які договори, у тому числі, спрямовані на майбутнє утримання та збереження об`єкту будівництва. За відсутності належних та допустимих доказів про укладення позивачем спірного договору в порушення вимог ст.203 ЦК України, такий договір не може бути визнаний недійсним. 
Також не можуть бути прийняті до уваги доводи апеляційної скарги позивача про те, що Статутом ТОВ «Управляюча компанія «Одеський бульвар» не передбачено такого виду діяльності як надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки зазначене спростовується п.п.5.2 Статуту, відповідно до якого одним з основних видів діяльності товариства є управління житлом та іншим нерухомим майном. Посилання на відсутність у штаті товариства найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на заміщення посади менеджер-управитель житлового будинку є недоведеними перед судом.
У відповідності до положень статті 10 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», після оформлення квартир у власність, співвласники будинку можуть приймати рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
До повноважень зборів співвласників належить й прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем, визначення тарифів на утримання майна, зміну умов договорів про утримання будинку та прибудинкової території та інше. Наведена норма права надає можливість співвласникам квартир та нежитлових приміщень самостійно визначитися щодо утримання свого майна.
Ураховуючи, що позивачем не доведено обставин, які б свідчили про недійсність укладеного нею договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та прибудинкової території та порушення її прав при його укладанні, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог. 
Інші доводи апеляційної скарги позивача є ідентичними аргументам позову, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, у зв`язку з чим колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав повторно відповідати на ті самі аргументи позивача, при цьому апеляційний суд враховує, що, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення Європейського суду з прав людини у справі «РуїзТорія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland, № 49684/99, § 2)).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, перевіривши доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 , колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2020 року без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2020 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складений 03 червня 2021 року.      

Головуючий:                                                                 В.О. Бездрабко

Судді:                                                                          Л.В. Базіль
                                                                               
Л.А. Приходько