25.05.21
22-ц/812/1009/21
Провадження 22-ц/812/1009/21 Доповідач апеляційного суду Кушнірова Т.Б.

Постанова
Іменем України

25 травня 2021 року м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:
головуючого Кушнірової Т.Б.,
суддів: Шаманської Н.О., Тищук Н.О.,
із секретарем Лівшенком О.С.,
за участю:
представника позивачки ОСОБА_1 ,
третьої особи ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва, ухвалене 30 березня 2021 року, проголошене о 14 год. 10 хв., під головуванням судді Румянцевої Н.О., в приміщенні цього ж суду, у цивільній справі №489/1277/20, за позовом ОСОБА_3 до державного реєстратора Радсадівської сільської ради Миколаївького району Миколаївської області Прасолової Людмили Михайлівни, Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - ОСОБА_2 , про визнання неправомірним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, скасування запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 

в с т а н о в и л а:
У березні 2020 року ОСОБА_3 звернулася в суд з позовом до державного реєстратора Радсадівської сільської ради Миколаївького району Миколаївської області Прасолової Л.М., Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - ОСОБА_2 , про визнання неправомірним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, скасування запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Позовна заява мотивована тим, що вона є власником двокімнатної квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Машковою С.М. 06 листопада 2004 року за реєстровим номером 4967, зареєстрованим в Миколаївському МБТІ 12 листопада 2004 за №17120.
06 травня 2008 року її син ОСОБА_2 уклав з Акціонерно-Комерційним Банком Соціального Розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ СР «Укрсоцбанк» або Банк) договір про надання відновлювальної кредитної лінії №Ф080606П та отримав в якості кредиту 29 000,00 дол. США, які зобов`язався повернути у термін до 05 травня 2023 року.
В цей же день ОСОБА_2 укладено з АКБ СР «Укрсоцбанк» ще один кредитний договір про надання відновлювальної кредитної лінії №Ф080607П та отримано в якості кредиту 17 000,00 дол. США, які він зобов`язався повернути у термін до 05 травня 2023 року.
В забезпечення виконання зазначених кредитних договорів, 06 травня 2008 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 укладені іпотечні договори за реєстровими номерами 3722, 3720, предметом іпотеки за якими виступила вказана вище квартира.
29 січня 2020 року державним реєстратором Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасоловою Л.М. прийнято рішення за №50867463 та зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» право власності зазначену квартиру, що належить на праві власності ОСОБА_3 . 
Вважає, що право власності на вказану вище квартиру за АТ «Альфа-Банк» було зареєстровано незаконно оскільки реєстраційні дії державним реєстратором вчинено з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 та Закону України «Про іпотеку» через те, що вона вимоги про усунення порушення від іпотекодержателя не отримувала, а реєстратору не було надано документ, що підтверджує сплив 30-денного строку з моменту отримання такої вимоги іпотекодавцем.
Посилаючись на наведене, просила суд визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, скасувати запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 березня 2021 року в задоволенні позовної заяви ОСОБА_3 відмовлено.
Суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні позову вказав на те, що умови укладеного між сторонами іпотечного договору не пов`язують перехід права власності на іпотечне майно з моментом отримання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про виконання порушеного зобов`язання. Таке право пов`язується виключно закінченням 30 денного строку, визначеного для виконання порушеного зобов`язання в письмовому повідомленні Банку, направленому на адресу боржника. Оскільки Банком надано докази направлення на адреси позичальника та поручителя повідомлення про правонаступництво, в якому також містилася інформація щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору, порушення не усунуті, заборгованість не сплачена, тому звернення стягнення відбулось з дотриманням вимог Закону, а рішення державного реєстратора є правомірним. 
В апеляційній скарзі ОСОБА_3 , посилаючись на порушення районним судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити її позовну заяву.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, ОСОБА_3 посилалась на те, що перехід права власності на предмет іпотеки відбувся з порушенням вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», умов договору іпотеки від 06 травня 2008 року, а також вказаного вище Порядку № 1127, оскільки відповідачем не надано доказів належного інформування її про необхідність усунення порушень та повідомлення про реалізацією іпотекодержателем свого права звернення на предмет іпотеки. 
Суд не врахував, що до обов`язку іпотекодержателя входить не лише надсилання повідомлення рекомендованим листом письмової вимоги в разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а й отримання іпотекодавцем відомостей, які мають бути повідомлені, у тому числі і щодо вартості предмета іпотека. Звертає увагу, що перехід права власності на спірну квартиру відповідачем було здійснено без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна. 
Перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що вона підлягає задоволенню із наступних підстав. 
Судом встановлено, що 06 травня 2008 року ОСОБА_2 уклав з Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» кредитний договір № Ф080606П, відповідно до умов якого отримав кредит 29 000,00 дол. США, який зобов`язався повернути у термін до 05 травня 2023 року, зі сплатою процентів за користування кредитними коштами у розмірі 11,4% річних.
Цього ж дня ОСОБА_2 уклав з Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» ще один кредитний договір № Ф080607П, отримавши кредит в розмірі 17 000,00 дол. США, який зобов`язався повернути у термін до 05 травня 2023 року, зі сплатою процентів за користування кредитними коштами у розмірі 11,4% річних.
В цей же день, в забезпечення виконання зазначених кредитних договорів, між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 укладені іпотечні договори за реєстровими №№ 3722; 3720, за якими остання передала в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 , що належала їй на праві власності на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 06 листопада 2004 року. 
Також судом встановлено, що 03 грудня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» припинило свою діяльність, правонаступником його прав та обов`язків став АТ «Альфа-Банк», що також підтверджується витягом з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. 
АТ «Альфа-Банк» набуло прав вимоги, у тому числі й за укладеними між АКБСР «УкрСиббанк» і ОСОБА_2 кредитними договорами, договорами іпотеки від 06 травня 2008 року.
У зв`язку з невиконанням ОСОБА_2 умов кредитних договорів та існуванням заборгованості, 18 жовтня 2019 року на адресу ОСОБА_2 та ОСОБА_3 банк направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договорів іпотеки, за змістом цього повідомлення, банк, визначивши суму боргу за договорами кредиту в сумі 151 819 грн 65 коп., станом на 12 жовтня 2019 року, вимагав у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
23 жовтня 2019 року суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна копманія» проведено оцінку предмета іпотеки, відповідно до якої ринкова вартість двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 52 кв. м,  склала 575 000 грн.
27 січня 2020 року за зверненням АТ «Альфа-Банк» державний реєстратор Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасолова Л.М., в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», здійснила перереєстрацію права власності на іпотечне майно (квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 52 кв. м) і зареєструвала право власності на це майно за банком.
Судом першої інстанції встановлено, що позивачка не заперечує наявності боргових зобов`язань.
Звертаючись до суду із даним позовом, ОСОБА_3 вказувала про відсутність підстав для оформлення права власності за банком, з огляду на незаконність дій державного реєстратора через порушення вимог Закону України «Про іпотеку», а також Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені статтями 33-37 Закону України «Про іпотеку».
Так, статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Частиною першою статті 35 вказаного Закону, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.
У даній справі встановлено, що статтею 4 договорів іпотеки, укладених між банком та ОСОБА_3 передбачено право іпотекодержателя на звернення стягнення переданого в іпотеку майна у випадках, передбачених договорами.
За змістом п. 4.1 іпотечних договорів сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в цих договорах. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.5 іпотечних договорів визначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, серед інших способів, - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Частиною першою статті 2  Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом статті 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Як зазначалося вище, 18 жовтня 2019 року на адресу позичальника ОСОБА_2 та іпотекодавця ОСОБА_3 банк направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договорів іпотеки. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, повідомлення банку від 18 жовтня 2019 року не містило.
ОСОБА_3 заперечує отримання нею вищезазначеної письмової вимоги, і у матеріалах справи відсутні належні докази на підтвердження того, що зазначена вимога була нею отримана, оскільки згідно із зворотнім повідомленням про вручення поштового відправлення від 21 жовтня 2019 року, конверти повернулися за зворотною адресою з довідкою АТ «Укрпошта» причина повернення «за закінченням терміну зберігання».
Таким чином, за відсутності доказів про надіслання іпотекодержателем іпотекодавцеві письмової вимоги про усунення порушень, а саме повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, яке було подано державному реєстратору разом із заявою, в якій банк просив зареєструвати за ним право власності на предмет іпотеки та виключити запис про іпотеку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, - у державного реєстратора були відсутні передбачені Порядком підстави для реєстрації права власності на вище зазначене нерухоме майно за АТ «Альфа- Банк».
Зазначене узгоджується з  правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Відповідно до ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Порушення щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача, є істотними, оскільки у разі завчасного отримання повідомлення про усунення порушення, позивачка мала право на їх усунення та збереження майна.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції не звернув уваги на зазначені вище правові норми закону, які регулюють спірні правовідносини щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку, що спірні реєстраційні дії та рішення державного реєстратора не порушують прав позивача. 
Оскільки позивачку було позбавлено права власності з порушенням положень іпотечних договорів, Порядку державної реєстрації та Закону України «Про іпотеку», її порушене право підлягає відновленню шляхом скасування запису про державну реєстрацію права власності №35237844 від 27 січня 2020 року державного реєстратора Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасолової Л.М. про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 . 
Відповідно  до  ч.3 ст.26  Закону  України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
З огляду на те, що  рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно державної реєстрації права власності на спірну квартиру за банком підлягає скасуванню, то запис про  обтяження  вказаного вище нерухомого майна підлягає відновленню у Державному  реєстрі  іпотек. 
Ураховуючи викладене рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, з підстав, передбачених п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України, з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову.
Відповідно до ст.141 ЦПК України з Банку на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню 4 204 грн судових витрат, які складаються із витрат в розмірі 1681 грн 60 коп. по оплаті позивачкою судового збору при подачі позовної заяви і 2 522 грн 40 коп. судового збору за подачу апеляційної скарги.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 381 -384 ЦПК України, колегія суддів 

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.
Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30 березня 2021 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_3 задовольнити частково.
Скасувати запис про державну реєстрацію права власності №35237844 від 27 січня 2020 року державного реєстратора Радсадівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Прасолової Л.М. про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» (ПАТ «Укрсоцбанк») на квартиру АДРЕСА_1 . 
Відновити у Державному реєстрі іпотек записи №№ 35238043, 35238013 про обтяження і заборони відчуження об`єкту нерухомого майна ОСОБА_3 , а саме квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 52 кв.м, що були внесені на підставі іпотечних договорів (із наступними змінами до них), укладених 06 травня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанком» та ОСОБА_3 , зареєстрованих за реєстраційними №№ 3720, 3722, посвідчених нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Машковою С.М.. 
Стягнути із АТ «Альфа-Банк», ЄДРПОУ 23494714, на користь ОСОБА_3 4 204 грн судових витрат. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду за наявності підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту. 

Головуючий 

Судді:

_____________________
Повний текст судового рішення виготовлено 26.05.2021 р.