ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"29" квітня 2021 р.           Справа№ 920/754/19
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Козир Т.П.
суддів:            Кравчука Г.А. 
          Коробенка Г.П. 
 
 при секретарі Вага В.В.
за участю представників сторін:
від позивача:  Харченко О.О. самопредставництво;
від відповідача 1: не з`явився;
від відповідача 2: Матішинця В.В. дов. від 18.08.2019;
від третьої особи: не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв"
на рішення Господарського суду Сумської області від 15.09.2020 (повний текст складено 21.09.2020) 
у справі №920/754/19 (суддя Яковенко В.В.)
за позовом Сумської міської ради 
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремжилкомплект" 
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв" 
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимого щодо предмету спору на стороні позивача - Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради 
про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно,

УСТАНОВИВ:
У липні 2019 року Сумська міська рада (далі - позивач)  звернулось у Господарський суд Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ремжилкомплект"  (далі - відповідач 1)  та Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв" (далі - відповідач 2), у якому просила визнати недійсними чотири договори купівлі-продажу нежитлових приміщень та скасувати рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності за цими договорами.
В процесі розгляду справи судом першої інстанції було закрито провадження у справі в частині вимог щодо трьох договорів (пункти 1, 2, 3, 5, 6,7 прохальної частини позовної заяви), а позовна заява розглядалась в частині пунктів 4, 8 прохальної частини (з врахуванням заяви про зміну предмету позову), відповідно до яких позивач просив:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, пр-т Михайла Лушпи, 23/2, загальною площею 55,3 кв.м, укладений між відповідачами, виданий 13.12.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А., та зареєстрований у реєстрі № 4886;
- скасувати рішення приватного нотаріуса Бурбики Тамари Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44587625 від 13.12.2018 та запис про право власності: 29423647 від 13.12.2018 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 55,3 кв.м, матеріали стін: стовпи з блоку, за адресою: м. Суми, пр-т М.Лушпи, 23/2 за товариством з обмеженою відповідальністю "Брейв".
Позовні вимоги мотивовані тим, що 30.10.2012 між територіальною громадою міста Суми та ТОВ "Ремжилкомплект" був укладений договір оренди земельної ділянки, яка розташовано за адресою: м. Суми, пр-т Михайла Лушпи (зупинка громадського транспорту  "Інтернаціоналістів" біля будинку №23/2), а 08.07.2019 позивачу стало відомо, що державним реєстратором зареєстровано право власності на металеві блоки, що розташовані на вказаній земельній ділянці, за ТОВ "Брейв", однак земельна ділянка для зведення такого об`єкту не виділялась. З витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що реєстрація здійснена на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення №4886 від 13.12.2018. Позивач, як власник земельних ділянок, не надавав згоди на зведення об`єктів нерухомості на цій земельній ділянці, орендар не звертався за згодою на зведення будь-яких об`єктів, термін договору оренди сплив 31.05.2017 і позивачем було відмовлено у його продовженні, тому з моменту спливу терміну дії договору оренди та укладення спірного договору купівлі-продажу відповідач 1 не мав оформленого права користування на земельну ділянку для здійснення будівництва і не отримував будь-яких дозвільних документів. Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Незаконне укладення спірного договору купівлі-продажу та наступна реєстрація права власності фактично обумовлюють незаконний перехід права користування на земельні ділянки, що свідчить спірний договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а ТОВ "Брейв" в обхід процедури, встановленої Земельним кодексом України, намагається оформити право користування на земельну ділянку, що є підставою для визнання його недійсним та скасування відповідних реєстраційних дій, вчинених на його підставі. 
Відповідач 2, заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, посилався на те, що  на момент укладення спірного договору нежитлове приміщення, яке було його предметом, було зареєстровано за ТОВ "Режмжитлкомплект", а відповідна реєстрація на час розгляду справи не була скасована, тому відсутні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Рішенням Господарського суду Сумської області від 15 вересня 2020 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового  приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, пр-т М.Лушпи, буд. 23/2, загальною площею 55,3 кв.м, укладений між ТОВ "Ремжилкомплект" та ТОВ "Брейв", виданий 13.12.2018 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А. та зареєстрований у реєстрі № 4886.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Бурбики Тамари Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44587625 від 13.12.2018, та запис про право власності: 29423647 від 13.12.2018 про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 55,3кв.м, матеріали стін: стовпи з блоку, за адресою: м. Суми, пр-т М.Лушпи, 23/2 за товариством з обмеженою відповідальністю "Брейв".
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "Брейв"  подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити постанову, якою відмовити у задоволенні позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки на момент укладання спірного договору право власності на нежитлове приміщення було зареєстровано за ТОВ "Ремжитлобуд", перше рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень позивачем не оскаржувалось, тому є законним, заявник є добросовісним набувачем, а договір спрямований на реальне настання правових наслідків, тому є помилковими висновки суду першої інстанції про те, що на момент вчинення оспорюваного правочину не були додержані вимоги частин 1 та 5 ст.203 ЦК України. Також вказує, що його не було належним чином повідомлено про поновлення провадження у справі, чим порушено право апелянта на участь в судовому засіданні. 
Позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, у якому він заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що спірний договір порушує права позивача, як власника земельної ділянки, за рішенням позивача 05.07.2019 було проведено демонтаж незаконно встановленої/розміщеної металевої конструкції за адресою: пр.М.Лушпи, біля буд.23 (на зупинці громадського транспорту), а з акту обстеження земельної ділянки вбачається, що там відсутнє нежитлове приміщення, яке є предметом договору; на момент укладення спірного правочину ТОВ "Брейв" було достеменно відмово, що ТОВ "Ремжилкомплект" 30.05.2017 вже втратило право користування земельною ділянкою, а без належно оформленого права користування оскаржуваний правочин не міг укладатись, оскільки порушувались вимоги ст.120 Земельного кодексу України.
За клопотанням представника позивача судове засідання проводилось в режимі відеоконференції.
Відповідач 1 повідомлявся про розгляд справи шляхом направлення ухвал суду на адресу державної реєстрації, які повертались поштою з довідкою "адресат відсутній за вказаною адресою", іншої адреси відповідач 1 суду не повідомив, отже, відповідно до ст. 120 ГПК України він належним чином повідомлений про дату та час судового засідання, а неявка його представника не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.
Представник відповідача 2 (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.
Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.
Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача 2, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено матеріалами справи, 30 жовтня 2012 року між Сумською міською радою, від імені територіальної громади м. Суми, як орендодавцем, та ТОВ "Ремжилкомплект", як орендарем, на підставі рішення Сумської міської ради від 30.05.2012 № 1507-МР "Про надання в оренду, поновлення терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям" було укладено договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Суми, пр-т Михайла Лушпи (зупинка громадського транспорту "Інтернаціоналістів", біля будинку № 23/2), кадастровий номер: 5910136300:01:005:0027, на якій знаходиться мала архітектурна форма (далі - договір оренди) (том 1 а.с.43-47).
Пунктом 2.1 договору оренди визначено, що земельна ділянка надається в оренду під розміщеною тимчасовою спорудою для ведення підприємницької діяльності, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - землі громадської забудови.
У відповідності до п. 2.2 договір оренди укладений терміном до 30.05.2017, після закінчення терміну дії договору  орендар має переважене право на його поновлення, у цьому разі він повинен повідомити орендодавця про бажання продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до цього закінчення.
Пунктом 4.1 договору оренди визначено, що орендодавець має, у тому числі, право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням та право вільного доступу до переданої в оренду земельної ділянки для контролю за додержанням орендарем умов договору.
Відповідно до п.4.2 договору оренди за згодою орендодавця, визначеною в окремій угоді, орендар має право, у тому числі, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити тимчасові (на термін оренди), виробничі та інші будівлі і споруди згідно з проектом, затвердженим та погодженим у встановленому порядку.
Цим же пунктом договору оренди встановлено, що орендар зобов`язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.
Також орендар зобов`язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об`єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки.
Договір оренди зареєстрований у Державному реєстрі правочинів, а право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, зі строком дії до 30.05.2017, та вказано, що земельна ділянка площею 0,060 га має частково тверде покриття, надається в оренду під розміщеною тимчасовою спорудою для ведення підприємницької діяльності, що підтверджується відповідними Витягами (том 1 а.с.49 зворот-51).
За актом прийому-передачі об`єкта оренди, який є додатком до договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв вказану земельну ділянку площею 0,0060 га (том 1 а.с.48).
Отже, як вбачається зі змісту договору оренди, на земельній ділянці була розміщена належна орендарю тимчасова споруда для ведення підприємницької діяльності  і орендар мав право зводити тимчасові, виробничі та інші будівлі і споруди за згодою орендодавця, а також мав право відчужити об`єкти, розташовані на цій земельній ділянці, повідомивши орендодавця щодо вчинення відповідного правочину.
26.05.2017 ТОВ "Ремжилкомплект" подало до Сумської міської ради заяву про поновлення терміну дії договору оренди на 5 років, з доданим проектом додаткової угоди до договору (том 1 а.с.72).
Однак, строк дії договору оренди закінчувався 30.05.2017 і згідно його умов орендар повинен був повідомити орендодавця про бажання продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до цього закінчення, отже, вказаний строк ним був пропущений.
Рішенням Сумської міської ради від 21.06.2017 №2286-МР було відмовлено у поновлені договору оренди (том 1 а.с.73)
Рішенням Сумської міської ради від 27.09.2017 №2568-МР було повторно відмовлено ТОВ "Ремжилкомплект" у поновленні вказаної угоди (т.1 а.с.74).
13.12.2019 між ТОВ "Ремжилкомплект", як продавцем, та ТОВ "Брейв", як покупцем, було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (далі - договір купівлі-продажу), відповідно до якого продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у приватну власність (купує) нерухоме майно: нежитлове приміщення і сплачує за нього встановлену договірну ціну на умовах, передбачених цим договором (том 1 а.с.78-79).
Пунктом 1.1 договору купівлі-продажу продавець за цим договором передає у власність (продає), а покупець приймає у приватну власність (купує) нерухоме майно: нежитлове приміщення і сплачує за нього встановлену договірну ціну на умовах, передбачених цим договором. 
Відповідно до п. 1.3 договору купівлі-продажу право власності на відчужене нерухоме майно у продавця підтверджується: Витягом з Державного реєстру речового права на нерухоме майно, виданим 21 листопада 2018 року, Комунальним підприємством "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради Сумської області. Номер запису про право власності: 29041639. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1700426759101. Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого 13 листопада 2018 року Реєстраційним органом "Центр ДЗК", відчужуване нежитлове приміщення, будівля магазину, знаходиться на земельній ділянці, загальною площею 0,0060 га, яка є комунальною власністю та належить Сумській міській раді. Кадастровий номер земельної ділянки 5910136300:01:005:0027, цільове призначення землі: (03.07) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Відповідно до цього Витягу у Відомостях про обмеження у використанні земельної ділянки данні відсутні.
У доданому до договору Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку зазначено, що ТОВ "Ремжилкомплект" є орендарем, строк дії речового права - 30.05.2017 (том 1 а.с.83 зворот).
Договір посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Бурбикою Т.А., та зареєстрований у реєстрі за №4886.
18.01.2019 Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради направив директору ТОВ "Ремжилкомплект" лист, у якому повідомив про закінчення строку дії договорів, та просив підписати додані акти приймання-передачі земельних ділянок (том 1 а.с.75).
08.07.2019 року на ім`я Сумського міського голови надійшов лист Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 04.07.2019 №06.01-16/2337, в якому повідомлялось, що державним реєстратором КП "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради Сумської області - Лєпковою О.О. 07.11.2018 зареєстровано право власності на металеві блоки, один з яких розташовано в тому числі і на земельній ділянці по пр.М.Лушшпи,23/2. У цьому листі департамент вказав, що земельні ділянки для зведення таких об`єктів не виділялись і вважає, що їх будівництво має ознаки самочинного і реєстрація зазначених об`єктів проведена незаконно (том 1 а.с.59).
До листа додані Витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, зокрема, №172625315 від 04.07.2019 (том 1 а.с.68-69).
Зі змісту вказаного витягу вбачається наступне.
Актуальна інформація про об`єкт нерухомого майна: Реєстраційний номер - 1700426759101; Об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення; Опис об`єкта -  загальна площа 55,3 кв.м., матеріали стін: стовпи з блоку, нежитлове приміщення "літ.Б-1"; адреса: м.Суми, проспект Лушпи Михайла, буд. 23/2.
Актуальна інформація про право власності: номер запису про право власності - 29423647; дата - 13.12.2018; державний реєстратор - приватний нотаріус Бурбика Тамара Анатоліївна; підстава виникнення права власності -  договір купівлі-продажу нежитлового приміщення №4886, укладений 13.12.2018, видавник - приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Бурбика Т.А.; підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44587625 від 13.12.2018, приватний нотаріус  Бурбика Т.А.; форма власності - приватна; власники - ТОВ "Брейв".
Деталізована інформація про право власності: дата  - 17.11.2018, державний реєстратор - Лєпкова О.О. КП "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради; підстава виникнення права власності: довідка серія та номер 6, виданий 17.10.2018, видавник ТОВ "Ремжилкомплект"; довідка про об`єкт нерухомого майна 504-18 видана 15.11.2018, видавник ФОП Будко Є.Б.; технічний паспорт 1277  виданий 14.11.2018, видавник ФОП Будкшо Є.В,; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер - 44178280 від 21.11.2018 Лєпокова О.О. ; форма власності - приватна, власники ТОВ "Ремжилкомплект", Право власності припинено - 13.12.2018; підстава  - договір купівлі-продажу №4886 від 13.12.2018, видавник - приватний нотаріусу Бурбика Т.А.; відомості внесено 13.12.2018 приватним нотаріусом Бурбика Т.А., номер рішення 44587625.
З реєстраційної справи №1700426759101, щодо реєстрації права власності на вказане приміщення, вбачається, що ТОВ "Ремжилкомплект" надало державному реєстратору: заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень; квитанції про сплату адміністративного збору, копію паспорту директора, копію договору оренди земельної ділянки від 31.08.2017 з додатками, довідку про залишкову вартість приміщень (9000 грн), довідку-характеристику об`єкта (складену ФОП Будко Є.Б.), у якій зазначено, що приміщення збудоване у 1991 році та не належить до самочинного будівництва і реконструкція не проводилась, копію технічного паспорту (у якому вказано - фундамент та цоколь - бетон, стіни - стовпи з блоку, осклення)  (том 2 а.с.57-90). 
Листом від 09.07.2019 №757/08.01.22 Управління архітектури та містобудування повідомило начальнику правового управління Сумської міської ради, що на виконання рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 04.07.2019 №362 було демонтовано об`єкт "металева конструкція (мала архітектурна форма) за адресою: проспект Михайла Лушпи, біля буд.23 (на зупинці громадського транспорту, власник невідомий (том 1 а.с.77).
З листа Управління архітектури та містобудування від 16.07.2019 вбачається, що ТОВ "Ремжитлокомплект" з 05.05.2016 не видавались містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва на земельних ділянках, у тому числі по просп.М.Лушпи 23/2 (том 1 а.с.76).
14.07.2019 Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради складено Акт обстеження земельної ділянки №25, яка знаходиться за адресою: м.Суми, пр-т М.Лушпи, 23/2, кадастровий номер 2910136300:01:005:0027, яким встановлено, що на земельній ділянці відсутнє нежитлове приміщення, яке зареєстроване у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.12.2018 за №29423647 як стовпи з блоку, власником якого є ТОВ "Брейв". На доданих до акту  фотографіях по центру відображена частина тротуару, на якій знаходиться  зупинка громадського транспорту без архітектурних споруд, а у лівій частині вбудовано-прибудоване приміщення до житлового будинку - пекарня "Сімейна" (том 1 а.с.138-141).
У зв`язку із викладеними обставинами Сумська  міська рада звернулась до суду із даним позовом, посилаючись на те, що уклавши договір купівлі-продажу нежитлового приміщення та в подальшому зареєструвавши право власності на нього, як на нежитлові об`єкти нерухомості, відповідачі порушили права Сумської міської ради, як власника згаданої земельної ділянки, на якій розташовано відповідний об`єкт.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що спірний договір купівлі-продажу не створює правових наслідків у вигляді переходу права власності на об`єкт нерухомості від ТОВ "Ремжилкомплект" та ТОВ "Брейв", оскільки предмет відчуження не мав офіційно визнаного державою правового статусу нерухомого майна, а також правового статусу належності цього майна на праві власності ТОВ "Ремжилкомплект",  яке з 31.05.2017 не мало належним чином оформленого права користування на земельну ділянку для здійснення на ній будівництва, тому зміст договору суперечить нормам Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", порушує права територіальної громади м. Суми в особі Сумської міської ради, не спрямований на реальне настання правових наслідків, отже, підлягає визнанню недійсним, а вчинені його підставі реєстраційні дії - скасуванню.
Проте, Північний апеляційний господарський суд не погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Так, відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.  Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є  договори та інші правочини.
Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Цивільні права та обов`язки відповідачів у даній справі виникли на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 13.12.2018.
Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога позивача про визнання недійсним  укладеного відповідачами договору з тих підстав, що він укладений з порушенням чинного законодавства та порушує права позивача, як власника земельної ділянки.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Статтею 16 ЦК України, положення якої кореспондуються з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Названими нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів і цей перелік не є вичерпним.
Статтею 13 (право на ефективний засіб юридичного захисту) Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абзац 10 пункту 9 Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року № 3-рп/2003).
Згідно сталих правових позицій Верховного Суду, оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
При цьому, вирішуючи господарський спір, суд повинен дотримуватися певного алгоритму дій, а саме, з`ясувати, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 22.08.2018 у справі №925/1265/16, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права.
Згідно сталих правових позицій Великої Палати Верховного Суду, застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначений як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягнути суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Відповідно статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Зі змісту договорів оренди земельної ділянки від 31.08.2007 (том 2 а.с.68) та від 30.10.2012 (том 1 а.с.43) вбачається, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5910136300:01:005:0027, яка надавалась в оренду ТОВ "Ремжилкомплект", знаходилась мала архітектурна форма і земельна ділянка надавалась в оренду під розміщеною тимчасовою спорудою для ведення підприємницької діяльності, і вказане товариство було власником цієї малої архітектурної форми. 
Матеріали справи не містять опису цієї малої архітектурної форми, а також не містять документів щодо її розміщення та/або реконструкції. 
17.11.2018 державний реєстратор - Лєпкова О.О. (КП "Центр реєстрації майнових прав" Лебединської районної ради) на підставі поданих ТОВ "Ремжилкомплект" заяви та документів зареєструвала за останнім право власності на "Об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення; Опис об`єкта -  загальна площа 55,3 кв.м., матеріали стін: стовпи з блоку, нежилове приміщення "літ.Б-1"; адреса: м.Суми, проспект Лушпи Михайла, буд. 23/2".
У матеріалах справи відсутні докази оскарження і скасування вказаного рішення державного реєстратора у встановленому Законом порядку.
Отже, предмет спірного договору купівлі-продажу було зареєстровано державою як нерухоме майно.
Позивач не є стороною спірного договору і вказує, що спірний договір порушує його права, як власника земельної ділянки, тобто, земельні права.
Проте, відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. 
Таким чином, сам факт укладення спірного договору купівлі-продажу майна - будівлі не порушує земельні права позивача, а належним способом захисту у спірних правовідносинах щодо самочинної забудови орендарем земельної ділянки позивача є позов про знесення самочинного будівництва.
Матеріалами справи підтверджується, що позивачем було здійснено демонтаж споруди, яка знаходилась на земельній ділянці, що надавалась ТОВ "Ремжилкомплект" в оренду, а будь-які інші споруди (тимчасові чи постійні) на цій земельній ділянці відсутні. 
Вимог про витребування земельної ділянки позивач не заявив.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
З огляду на викладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, Північний апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що майнові права позивача на будівлю, яка є предметом спірного договору купівлі-продажу, не порушені, а щодо відновлення земельних прав позивач обрав неналежний спосіб захисту, тому рішення Господарського суду Сумської області від 15 вересня 2020 року прийняте із  невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи та з неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому відповідно до положень ч. 1 ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову. Отже, апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Відповідно до положень ст.129 ГПК України з позивача на користь відповідача 2 підлягають стягненню витрати останнього на сплату судового збору за подання апеляційної скарги
Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв" задовольнити.
2. Скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 15 вересня 2020 року.
3. У позові відмовити.
4. Стягнути з Сумської міської ради (40030, м. Суми, м-н Незалежності, 2, ідентифікаційний код 23823253) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Брейв" (40000, м. Суми, пл. Покровська, 15, ідентифікаційний код 41370478) - 5763 (п`ять тисяч сімсот шістдесят три) грн 00 коп. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
5. Видачу наказу доручити  Господарського суду Сумської області.
6. Справу повернути до Господарського суду Сумської області.
7. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
          Повний текст постанови складено 28.05.2021.

Головуючий суддя                                                            Т.П. Козир 

Судді                                                                                Г.А. Кравчук

                                                                                Г.П. Коробенко