ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 червня 2021 року
м. Харків
Справа № 640/7669/19
Провадження № 22-ц/818/958/21 
Харківський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого – Хорошевський О.М.
суддів – Бурлака І.В., Яцини В.Б.
за участю секретаря Пузікової Ю.С.
Учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідач – Державне підприємство «СЕТАМ» в особі Харківської філії ДП «СЕТАМ»,
відповідач - приватний виконавець Бабенко Дмитра Анатолійовича, 
відповідач -  ОСОБА_2 
треті особи - Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, АТ «Альфабанк»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Сльоти Романа Сергійовича на рішення Київського районного суду м. Харкова від 25 вересня 2020 року, постановлене суддею Бородіною Н.М., за позовом ОСОБА_1 до Державного підприємства «СЕТАМ» в особі Харківської філії ДП «СЕТАМ», приватного виконавця Бабенко Дмитра Анатолійовича, ОСОБА_2 , третя особа, Департамент служб у справах дітей Харківської міської ради, АТ «Альфабанк» про визнання електронних торгів недійсними, визнання свідоцтва про придбання нерухомого майна недійсним,-
УСТАНОВИВ:
У квітні 2019 року ОСОБА_1  звернувся до суду з позовом в якому просив визнати електронні торги з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , лот №302503, які відбулися 08.10.2018 року, протокол № 361318, організатор Державне підприємство "СЕТАМ", - недійсними; визнати свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів за адресою: АДРЕСА_1 , яке було видане 18.10.2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васильковою Л.Є. переможцю ОСОБА_2 – недійсним. 
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що в житловому будинку АДРЕСА_1 , на момент проведення торгів, був зареєстрований його малолітній син, однак виконавець не отримав дозволу від органу опіки та піклування на реалізацію житла право користування яке має малолітня дитина. Також, на момент проведення торгів він мав державний акт про право власності на земельну ділянку на які розміщений житловий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 , однак електронні торги проведені без зазнчення кадастрового номеру земельної ділянки, що є істотною умовою договору. Відсутність в договорі істотної умови є підстави вважати договір не укладеним, а видане  ОСОБА_2  свідоцтво про право власності недійсним.  
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 25 вересня 2020 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Сльота Р.С. просить рішення суду першої інстанції скасувати, як незаконне та необґрунтоване, постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права та ухвалити нове про задоволення позовних вимог.
Скарга містить посилання на те, що відсутність в протоколі проведення електронних торгів, акті про реалізацію предмета іпотеки кадастрового номеру земельної ділянки, як істотної умови договору, є підставою вважати проведені електронні торги неукладеним правочином, а видане свідоцтво про право власності недійсним..
Відзив на апеляційну скаргу не надходив. 
Перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що у спірному будинку на час укладення договору іпотеки не були зареєстровані іпотекодавець і його малолітній син. Малолітня дитина на час укладення договору іпотеки не мала права користування цим житловим будинком.
Крім того, право власності позивачем на земельну ділянку зареєстровано не було, про наявність акту на землю позивач не повідомляв, а ні банк, а ні приватного виконавця, а ні організатора торгів. Відсутність в протоколі проведення електронних торгів, акті про реалізацію предмета іпотеки кадастрового номеру земельної ділянки, про яку не знав та не міг знати банк, приватний виконавець та організатор торгів, не є підставою вважати проведені електронні торги неукладеним правочином, а видане свідоцтво про право власності – недійсним. Електронні торги з продажу спірного майна відбулися, за наслідками торгів підписаний переможцем ОСОБА_2 та заступником ген.директора електронних торгів ОСОБА_3 протокол №361318, переможець сплатив ціну продажу та отримав нотаріальне посвідчене свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке зареєстрував в Державному реєстрі речових прав, тому підстав вважати електронні торги неукладеним, відсутні.
Судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції.
Судом правильно встановлено, що між ЗАТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (надалі банк) та ОСОБА_1 11.12.2007р. був укладений договір кредиту №SME0006450 від 11.12.2007р., за умовами якого банк надав позичальнику кредит в сумі 74500 дол. США , а позичальник зобов`язався повернути кредитні кошти та сплатити відсотки. Цільове призначення кредиту - придбання нерухомого майна для подальшого використання у підприємницькій діяльності.

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, в той же день між банком та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки № SME0006450/1, предметом якого є житловий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 .

Державний акт на земельну ділянку розміром 0,1000 га по АДРЕСА_1 отримано ОСОБА_1 20.10.2010р. на підставі рішення ХМР Харківської області від 25.11.2009р. №284/09.

06.08.2015р., тобто після передачі спірного нерухомого майна в іпотеку, позивач зареєстрував у спірному будинку свого малолітнього сина – ОСОБА_4 .

Своїх зобов`язань по вчасному погашенню кредиту позичальник не дотримувався, у зв`язку 26.10.2014р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. вчинено виконавчий напис, про звернення стягнення на нерухоме майно - житловий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 , для задоволення вимог ПАТ «Альфа-Банк» про стягнення заборгованості за кредитним договором від 11.12.2007 року в сумі 850870,42 грн. та витрат по вчиненню виконавчого напису.

10.08.2018р. приватним виконавцем виконавчого округу Харківської області Бабенко Д.А. прийнято постанову про відкриття виконавчого провадження по виконанню вказаного виконавчого напису ВП № 5697733.

По ВП № 5697733 приватним виконавцем здійснені заходи по реалізації іпотечного майна та 08.10.2018р. ДП «Сетам», за заявкою виконавця, проведені електронні торги з реалізації предмета іпотеки - житлового будинку з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 , за наслідками яких складений протокол №361318.

Проте інформація стосовно земельної ділянки не була зазначена в лоті № 302503 та не була зазначена в Протоколі про проведення електронних торгів № 361318.

Згідно протоколу №361318 переможцем торгів стала ОСОБА_2 , яка придбала нерухоме майно за 329200 грн.

Приватним виконавцем 16.10.2018р. складений акт про реалізацію предмета іпотеки. 

18.10.2018р. приватним нотаріусом ХМНО Васіковою Л.Є. видано свідоцтво про належність ОСОБА_2 на праві власності житлового будинку з надвірними будівлями по АДРЕСА_1 .
Проведення електронних торгів визначено Порядком реалізації арештованого майна, затвердженого Наказом Мін`юста України від 29.09.2016 № 2831/5 .
За правилами ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Відповідно до ч. 6 ст. 120 Земельного Кодексу України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі 910/18560/16 зроблено висновок, що договір, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, має містити таку істотну умову, як кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку із набуттям права власності на ці об`єкти. 
За приписами статей 638, 639 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Такі правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
З урахуванням викладеного Велика Палата Верховного Суду вказала, що такий спосіб захисту як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Разом з цим, суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.
Також Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17,  від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.
Відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав встановлених ч. 1 ст. 215 ЦК України.
Такого висновок викладений у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 року у справі № 1421/5229/12 та від 21.11.2018 у справі № 465/650/16. 
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що під час проведення електронних торгів, оформлення протоколу та укладення договору не було зазначено кадастрового номеру земельної ділянки, як істотної умови, яка має бути зазначена.
Встановивши обставини справи, за якими спірний договір укладено без додержання зазначення істотних умов судова колегія доходить висновку, що свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів за адресою: АДРЕСА_1 , яке було видане 18.10.2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Васильковою Л.Є. переможцю ОСОБА_2 є неукладеним (недійсним).
Таким чином, судова колегія доходить висновку, що оскільки під час проведення електронних торгів за результатами яких було реалізовано житловий будинок з надвірними будівлями по  АДРЕСА_1  та видано свідоцтво про право власності, що належить до угод купівлі-продажу під час укладення якого не було зазначено кадастровий номер земельної ділянки як істотної умови договору, такий правочин не можна вважати укладеним.
Враховуючи, що оспорюваний позивачем договір є неукладеним не можна вважати обгрунтованим перехід права власності на спірний будинок до ОСОБА_2 .
За таких обставин, судова колегія доходить висновку про обгрунтованість позовних вимог в частині визнання недійсними тих правовстановлюючих документів, на підставі яких було здійснено такий перехід.
Заперечуючи проти позову представник ОСОБА_2 адвокат Мельник Н.О. та приватний виконавець Бабенко Д.А. посилались на те, що позивачем порушено строк звернення до суду передбачений ст. 48 ЗУ «Про іпотеку».
Однак такі посилання не можна вважати обгрунтованими.
За правилами ст. 48 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.
Зміст зазначеної норми дає підстави для висновку про те, що протягом трьох місяців з дня проведення прилюдних торгів їх результат може бути оскаржені будь-яким з іх учасників.
Представником ОСОБА_1 – адвокатом Сльотою Р.С. надавались пояснення про те, що позивач не був обізнаний про підготовку та проведення прилюдних торгів.
Матеріалами справи такі доводи не спростовують.
Оскільки ОСОБА_1 не був учасником торгів правила ст. 48 ЗУ «Про іпотеку» не можуть бути застосовані в такому випадку.
До того ж ОСОБА_1 звертаючись до суду зазначив, що раніше, а саме у жовтні 2018 року звертався до Київського районного суду м. Харкова з позовом про оскарження результатів торгів, які відбулись 08.10.2018 року з інших підстав. Однак матеріалами справи, доказів на підтвердження таких обставин не містять.
Не можна вважати обгрунтованими і посилання приватного виконавця на відсутність відомостей про право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку у реєстрі прав на нерухоме майно.
Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню. 
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374 , 376, 381-384 ЦПК України, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу представника  ОСОБА_1 - адвоката Сльоти Романа Сергійовича задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 25 вересня 2020 року скасувати.
У задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсними електронних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме житлового будинку за адресою:  АДРЕСА_1 , лот №302503, які відбулися 08.10.2018 року відмовити з підстав викладених у мотивувальній частині потанови.
Визнати протокол проведення електронних торгів № 361318 від 08.10.2018 недійсним.
Визнати свідоцтво приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Василькової Л.Є. яким посвідчено, що ОСОБА_2 належить на праві власності майно, що складається з житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 35,1 кв м, житловою площею 12,8 кв м, придбане за 329200,00 грн, що раніше належало ОСОБА_1 недійсним.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Головуючий                                                                              О.М. Хорошевський

Судді:                                                                                   І.В. Бурлака

В.Б. Яцина
Повний текст постанови складено 23.06.2021.