ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"14" квітня 2021 р.                                                                   Справа №914/612/20

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:
головуючого судді                                                                      Б.Д. Плотніцького,
суддів                                                                                          Г.Т. Кордюк,
                                                                                          Н.М. Кравчук,
секретар судового засідання Карнидал Л.Ю.,
за участю представників сторін:
від прокуратури: Рогожнікова Н.Б. (посвідчення № 057861 від 05.11.2020),
позивача: не з`явився, 
від відповідача1: не з`явились, 
від відповідача2: не з`явився,
розглянувши матеріали апеляційної скарги ФОП Москалюк Марії Петрівни б/н від 14.12.2020 
на рішення Господарського суду Львівської області від 23.11.2020, повний текст рішення складено 26.11.2020 
у справі № 914/612/20 (суддя Трускавецький В.П.)
за позовом: Заступника керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області, м. Миколаїв Львівської області,
до відповідача 1:Новороздільської міської ради Львівської області, м. Новий Розділ Львівської області,
до відповідача 2:фізичної особи-підприємця Москалюк Марії Петрівни, м. Новий Розділ Львівської області,
про: визнання недійсним пункту рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації про право власності,
                                                            ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Львівської області від 23.11.2020 у справі №914/612/20  задоволено позов Заступника керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області. Визнано недійсним пункт перший рішення Новороздільської міської ради № 498 від 21.12.2017 "Про затвердження програми приватизації майна територіальної громади міста Новий Розділ на 2018 рік та прогноз на 2019 - 2020 роки", в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення площею 179,7 м. кв. по проспекту Шевченка, 34 у м. Новий Розділ; Визнано недійсним Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 24.10.2018 загальною площею 179,7 м.кв. за адресою: Львівська область, м. Новий Розділ, проспект Шевченка, 34; Скасувано державну реєстрацію за Москалюк Марією Петрівною права власності на 31/1000 частки житлового будинку, що являє собою вбудовані нежитлові підвальні приміщення №№ I-X загальною площею 179,7 м.кв. (номер запису про право власності №  28825985, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1657381146108). Стягнуть на користь Прокуратури Львівської області: 4 204, 00 грн з Новороздільскої міської ради Львівської області та 2 102, 00 грн з ФОП Москалюк Марії Петрівни витрат на оплату судового збору.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ФОП Москалюк Марія Петрівна  оскаржила рішення суду в апеляційному порядку. 
В апеляційній скарзі відповідач2 зазначив, що посилання Прокурора про можливість викупу спірного об`єкту нерухомості за умови проведення орендарем поліпшення майна на більше ніж 25 відсотків його вартості, не відповідає дійсності, оскільки:
Положеннями частини першої ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Вказані положення Закону не встановлюють обмеження щодо передбачених спеціальних випадків коли у особи може виникнути право на приватизацію об`єкту шляхом його викупу, лише у рамках цього Закону, а є відсилання до інших законодавчих актів.
Положеннями ст. 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено особливості приватизації окремих груп об`єктів, проте в ній не зазначено, що п. 1 ч. 1 цієї статті встановлює виключний випадок, коли об`єкт оренди може бути приватизований шляхом викупу орендарем. Дана норма встановлює додаткові гарантії орендарю, що за згодою орендодавця здійснив невідокремлені поліпшення, у випадку якщо право на викуп не передбачене договором. Тобто, орган приватизації вправі самостійно обирати такий спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення майна не менше ніж на 25 відсотків.
Також, апелянт звертає увагу на тому, що згідно з п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна", який набрав чинності 07.03.2018, Установлено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.
Апелянт також зазначив, що відповідно до Договору купівлі-продажу 31/1000 (тридцять одної тисячної) частки житлового будинку, посвідченого 24.10.2018 державним нотаріусом Новороздільської державної нотаріальної контори, зареєстрованого в реєстрі за № 3150, територіальна громада міста Новий Розділ в особі Новороздільської міської ради на підставі рішення XXVIII сесії VII демократичного скликання Новороздільської міської ради Львівської області № 498 від 21.12.2017 передано ФОП Москалюк М. П. у власність 31/1000 (тридцять одну тисячну) частки житлового будинку, що знаходиться за адресою: Львівська область, місто Новий Розділ, проспект Шевченка, 34, що являє собою вбудовані нежитлові підвальні приміщення №№І-Х, загальною площею 179,7 кв.м. Продаж вчинено за 400'488,00 грн - п. 2.1 Договору. Вказані кошти сплачено продавцю (Новороздільській міській раді Львівської області) в повному обсязі.
У випадку укладання правочинів із перевищенням органом влади або місцевого самоврядування своїх повноважень, ЄСПЛ застосовуються наслідки такого виходу за межі повноважень, які в узагальненому виді прийнято називати доктриною ultra vires тобто сукупністю правил щодо оцінки такого порушення та встановлення його наслідків для усіх учасників правочину. 
З рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" вбачається, що Європейський суд наголошує на тому, що доктрина ultra vires застосовується державою з урахування принципу пропорційності втручання держави у право приватної особи мирно володіти своїм майном. У зазначеній справі, констатуючи порушення ст. 1 Першого протоколу до вказаної Конвенції, Європейський суд з прав людини обґрунтував його тим, що орган державної влади при укладанні угоди, вважав себе компетентним на її укладання, при цьому національне законодавство не містило чітко вираженої заборони на укладання таких угод і укладання таких угод було звичайною практикою, а відтак особа приватного права мала всі підстави вважати, що орган державної влади діє в межах компетенції.
Відтак, як резюмує апелянт, такий спосіб набуття відповідачем 2 права на майно (31/1000 частку житлового будинку) передбачена національним законодавством.
Також, апелянт звертає увагу на усталену практику як ЄСПЛ, так і Верховного Суду у подібних правовідносинах та просить відмовити повністю у задоволенні позовних вимог.
Прокурор у своєму відзиві зазначив, що відчужений об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення по проспекту Шевченка, 34 в м. Новий Розділ належить до групи А, тому правовий механізм його приватизації (незалежно від того, що це майно належало територіальній громаді) передбачений чинним на час прийняття рішення органу місцевого самоврядування (21.12.2017) Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та станом на момент укладення договору-купівлі продажу (24.10.2018), тобто на момент завершення процесу приватизації комунального майна, передбачений Законом України "Про приватизацію державного та комунального майна".
Також прокурор зазначив, що посилання апелянта на рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006, "Україна-Тюмень проти України" від 04.10.2010 та інші, наголошуючи на тому, що не може існувати солідарного ризику і солідарної відповідальності Новороздільської міської ради та ФОП Москалюк М. П. як орендаря за перевищення органом влади - Новроздільської міської ради своїх повноважень, є безпідставними у зв`язку із тим, що міська рада у даному випадку не зовсім перевищила свої повноваження щодо відчуження нерухомого майна територіальної громади м. Новий Розділ, адже такі повноваження щодо відчуження комунального майна міській раді надано п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". У даному випадку відчуження майна відбулося не внаслідок перевищення органом місцевого самоврядування своїх повноважень, а внаслідок недотримання, встановленої Законом про приватизацію відповідної процедури та порядку, зокрема, приватизація шляхом викупу окремих об`єктів нерухомого майна, з порушенням порядку та вимог частини 2 статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (надалі Порядок), затвердженого наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.04, так і ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Прокурор в судовому засіданні підтримав доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін. 
Представники відповідачів в судове засідання не з`явились.  Про причини неявки суд не повідомили. 
Апеляційний господарський суд, розглянувши наявні в справі докази, давши належну оцінку доводам та запереченням, які містяться в апеляційній скарзі, дійшов висновку, що рішення господарського суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Щодо представництва прокурора, колегія суддів зазначає наступне. Прокурором заявлено позов самостійно, мотивуючи таке звернення до суду тим, що чинне законодавство України не визначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у даних правовідносинах - звертатись з позовом до суду про визнання незаконним та скасування рішення Дрогобицької міської ради. Також прокурор  обґрунтовував підстави заявлення позову, що дотримання вимог закону при відчуженні майна територіальної громади безумовно становить суспільний (державний) інтерес, який визначено з урахуванням рішення №1-1/99 від 08.04.1999 Конституційного Суду України, а інтерес держави у цій справі полягає в тому, щоб орган місцевого самоврядування розпоряджався об`єктами комунальної власності в порядку та спосіб, передбачені чинним законодавством.
Відповідно до пункту 3 частини 1    статті 131-1 Конституції України    в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Згідно з абзацами 1 і 2 частини 3    статті 23 Закону України "Про прокуратуру"      прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Відповідно до абзаців 1 - 3 частини 4      статті 23 Закону України "Про прокуратуру"      наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.
Одночасно згідно з положеннями частин 3-5  статті 53 ГПК України  у визначених законом      випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені      законом      підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених     статтею 174 цього Кодексу. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Таким чином, зі змісту вищезазначених законодавчих положень вбачається, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.
Перший "виключний випадок" передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак, підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.
Прокурор набуває право на представництво, якщо є порушення або загроза порушення інтересів держави.
Таким чином, прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва. 
Дотримання чинного законодавства є запорукою дотримання прав територіальної громади, а тому перевірка діяльності органів місцевого самоврядування на предмет дотримання ними відповідних нормативно-правових актів становить суспільний інтерес. Отже, прокурор правомірно оцінив дії органу місцевого самоврядування і самостійно звернувся з позовом до суду для захисту інтересів держави.
У постанові від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що процедура, передбачена абз.3 і 4 ч.4 ст.23 Закону України "Про прокуратуру" застосовується тільки до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист інтересів держави не здійснюється або неналежним чином здійснюється компетентним органом. Така процедура не застосовується, якщо компетентний орган відсутній. У даному випадку має місце саме така ситуація.

28 березня 2011 року Виконавчим комітетом Новороздільської міської ради Львівської області прийнято рішення №    114 "Про надання ФОП Москалюк М. П. в оренду нежитлових півпідвальних приміщень по пр. Шевченка, 34", яким вирішено надати Відповідачу 2 в оренду нежиле півпідвальне приміщення по пр. Шевченка, 34 загальною площею 179,7 м.кв. з метою влаштування об`єкту оренди підприємницької діяльності строком на 2 роки 11 місяців, встановивши орендну плату в розмірі 7,90 грн/м.кв. (з ПДВ)    (Т. 1, а.с. 27).
01 квітня 2011 року між Новороздільською міською радою та фізичною особою-підприємцем Москалюк Марією Петрівною укладено Договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ (Т. 1, а.с. 19-21). Згідно з п. 1.1., 1.2. цього Договору, Орендодавець, на підставі Положення "Про оренду майна територіальної громади міста Новий Розділ", протоколу засідання конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади м. Новий Розділ від 18.03.2011 №    3 та рішення Виконавчого комітету Новороздільської міської ради від 28.03.2011 №    114, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі півпідвальні приміщення за адресою: пр. Шевченка, 34, м. Новий Розділ, загальною площею 179,7 м.кв., вартість якого визначена згідно звіту про оцінку вартості майна ДП "Новороздільське МБТІ" і становить за незалежною оцінкою  113000,00 грн з ПДВ. Майно передається в оренду з метою влаштування об`єкту підприємницької діяльності, а саме організації магазину промислових товарів.
Також 01.04.2011 між сторонами вищевказаного Договору оренди підписано Акт приймання-передачі нерухомого майна, що здається в оренду (Т. 1, а.с. 26), згідно з яким, ФОП Москалюк М. П. прийняла Майно в оренду.
01 березня 2014 року згідно з Договором оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ (нова редакція) (Т. 1. а.с. 22-24) ). Пунктами 1.1., 1.2. якого закріплено, що Орендодавець, на підставі Положення про оренду майна територіальної громади міста Новий Розділ, затвердженого рішенням сесії Новороздільської міської ради від 04.01.2013 №    332, протоколу засідання конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади м. Новий Розділ від 18.03.2011 №    3 та рішення Виконавчого комітету Новороздільської міської ради від 28.03.2011 №    114 передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі підпідвальні приміщення (далі - Майно) площею 179,70 м.кв., розміщені за адресою: м. Новий Розділ, пр. Шевченка, 34 у підвалі дев`яти поверхового житлового будинку, що перебуває на балансі комунального підприємства "Розділжитлосервіс" (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно звіту про оцінку вартості майна МП "Стимул" становить за незалежною оцінкою 113600,00 грн з ПДВ. Майно передається в оренду з метою організації магазину промислових товарів.
Пунктами 5.1.9. Договору закріплено, що Орендар зобов`язується у разі здійснення Орендарем з дозволу Орендодавця невід`ємних поліпшень орендованого майна, Орендар зобов`язаний надати аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого ним нерухомого майна згідно діючого законодавства.
Орендодавець зобов`язаний відшкодувати Орендарю вартість зроблених необхідних невід`ємних покращень орендованого майна, за наявності письмового дозволу Орендодавця на такі покращення в межах суми збільшеної вартості орендованого майна при припиненні чи розірванні договору відповідно до законодавства та поверненні майна Орендодавцю (п. 7.3. Договору).
01 березня 2017 року між Виконавчим комітетом Відповідача 1 та Відповідачем 2 укладено Додаткову угоду №    1 до Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ від 01.03.2014, викладеного в новій редакції згідно додаткової Угоди №     1 до Договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ №    165 від 01.04.2011 (Т. 1, а.с. 25).
21 грудня 2017 року Новороздільська міська рада Львівської області рішенням №    498 (Т. 1, а.с. 13-18) "Про затвердження програми приватизації майна територіальної громади міста Новий Розділ на 2018 рік та прогноз на 2019 - 2020 роки", затверджено відповідну програму з ідентичною назвою, яка є додатком до вказаного рішення. Так, першим завданням вказаної вище програми є: наповнення спеціального фонду міського бюджету від відчуження комунального майна, шляхом викупу - нежитлові приміщення загальною площею 179,7 м.кв. по пр. Шевченка. 34 м. Новий Розділ (орендар ФОП Москалюк М. П.).
На підставі Договору купівлі-продажу 31/1000 частки житлового будинку від 24.10.2018 Територіальна громада міста Новий Розділ передає у власність, а Москалюк Марія Петрівна приймає 31/1000 частку житлового будинку, що знаходить за адресою: Львівська область, місто Новий Розділ, проспект Шевченка, будинок 34 , що являє собою вбудовані нежитлові підвальні приміщення №№ I-X, загальною площею 179,7 кв.м., розміщені в підвалі дев`яти поверхового житлового будинку і оплачує відповідно до умов цього договору (п. 1.1. Договору (Т. 1, а.с. 28-29). Вказаний Договір посвідчено державним нотаріусом Новороздільської державної нотаріальної контори Шолок О. Я., та зареєстровано в реєстрі за №    3150.
Згідно з Актом №    АП/70-18 прийому-передачі 31/1000 часток житлового будинку, що знаходиться за адресою: Львівська область, м. Новий Розділ проспект Т. Шевченка, будинок 34 від 26.10.2018 (Т. 1, а.с. 42) продавець передав, а покупець прийняв приватизоване 24.10.2018 спірне майно.
Листом від 26.12.2019 №    05/47/1-2882вих-19 Золочівська місцева прокуратура звернулась до Новороздільської міської ради, в якому повідомила, що у зв`язку із здійсненням процесуального керівництва у кримінальному провадження останній необхідно надати інформацію/документи щодо прийнятих рішень про приватизацію орендованих об`єктів нерухомого майна, зокрема, щодо 31/1000 частки житлового будинку по                     пр. Шевченка, 34, заг. пл. 179,7 м.кв., м. новий Розділ (Договір купівлі-продажу від 24.10.2018 (покупець Москалюк М. П. ) (Т. 1, а.с. 33).
Виконавчий комітет Новороздільської міської ради у відповідь на вищевказаних лист прокурора, листом №    02-13/06/1880 від 31.12.2019 повідомив останнього, що запитані документи уже надавались на виконання ухвали Миколаївського районного суду Львівської області від 07.05.2019.(Т. 1, а.с. 34)
Додатково, до листа №    02-13/06/1880 від 31.12.2019 Міська рада надала наявні в останньої документи, та повідомила, що документів, які стосуються невід`ємних покращень майна згаданого у запиті надати не може, адже з заявами про проведення невід`ємних покращень майна до виконавчого комітету чи міської ради не звертались (Т. 1, а.с. 36).
22 січня 2020 року Прокурор повторно звертався з листом до Новороздільської міської ради та просив надати необхідні документи щодо приватизації орендованих об`єктів нерухомого майна, зокрема, і щодо спірного майна.
Міська рада листом від 28.01.2020 надала Прокурору наявні у неї копії документів, а також повідомила зокрема, що міською радою інших рішень, окрім затвердження програми приватизації майна територіальної громади міста Новий Розділ на 2018 рік та прогноз на 2019 - 2020 роки Т. 1, а.с. 13-18 не приймалось.
Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 12.02.2020 спірне майна зареєстроване за Москалюк М. П. (Т. 1, а.с. 46).
Як вірно зазначив суд першої інстанції, підставою позову є неправомірне включення Новороздільською міською радою спірного майна до об`єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу. З огляду на це подальше його відчуження на таких умовах порушило визначений законом порядок приватизації об`єктів комунальної власності. Зазначене є підставою для визнання укладеного договору недійсним на підставі статті 215, частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України.
Так, статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Отже, для правильного вирішення спору суду необхідно проаналізувати 
1)          компетенцію органу місцевого самоврядування з розпорядження майном комунальної власності, 
2)          законність включення спірного приміщення до об`єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу, а відтак - 
3)          зробити висновок про відповідність чи невідповідність укладеного договору купівлі-продажу встановленим законом вимогам.
Відповідно до приписів частини 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Частиною 5 статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності. Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Новороздільська міська рада.
При цьому статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами. Територіальна громада міста Новий Розділ як власник спірного об`єкта нерухомості делегує Новороздільській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом. Тобто воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади.
Таким чином, здійснення Радою права власності, зокрема розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади. Такий правовий висновок міститься в постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі №3-604гс16, від 15.03.2017 №916/2130/15.
Чітке та неухильне дотримання органом місцевого самоврядування вимог закону, особливо в частині розпорядження майном, що належить відповідній територіальній громаді, покликане забезпечити не просто дотримання прав цієї громади, а й забезпечити ефективне управління цим майном, що призведе (має на меті призвести) до підвищення доходів з такого управління.
Отже, завданням суду у цій справі є визначити відповідність дій органу місцевого самоврядування вимогам законодавства у сфері приватизації майна, що належить територіальній громаді.
Станом на час укладення Договору та виникнення відповідних правовідносин чинними були два основні законодавчі акти, які регулювали порядок та особливості здійснення приватизації державного та комунального майна: Закони України "Про приватизацію державного майна" та "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Так, Закон України "Про приватизацію державного майна" регулював правові, економічні та організаційні основи приватизації державного майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, з метою створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки України. Згідно з ст. 1 та ч. 4 ст. 3 цього Закону приватизація державного майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки. Законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законів України з питань приватизації. Відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Статтею 15 вказаного Закону визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців; продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей, викупу.
Згідно з статтею 162 Закону України Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) викуп акцій (часток, паїв), що належать державі в статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій та підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності, здійснюється відповідно до законодавства з питань приватизації та з урахуванням установчих документів таких товариств. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Правовий механізм приватизації єдиних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу визначено Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Статтями 1 та 2 цього закону визначено, що сферою застосування закону є галузі, які підлягають першочерговій приватизації: переробна і місцева промисловість, промисловість будівельних матеріалів, легка і харчова промисловість, будівництво, окремі види транспорту, торгівля і громадське харчування, побутове обслуговування населення, житлово-експлуатаційне і ремонтне господарство. Відповідно до цього Закону можуть також приватизуватися підприємства інших галузей, якщо вони відповідають вимогам частини першої статті 2 цього Закону або якщо це передбачено планами їх приватизації. До відносин щодо приватизації невеликих державних підприємств, не врегульованих цим Законом, застосовується Закон України "Про приватизацію майна державних підприємств". До об`єктів малої приватизації належить єдині майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, які можуть бути виділені в самостійні суб`єкти господарювання - юридичні особи (у тому числі ті, що передані в оренду, перебувають у процесі реструктуризації), на яких середньооблікова чисельність працюючих за звітний (фінансовий) рік не перевищує 100 осіб, а обсяг валового доходу від реалізації продукції (робіт, послуг) за такий період не перевищує 70 мільйонів гривень та/або вартості майна яких недостатньо для формування статутного капіталу акціонерного товариства, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група А); окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А); об`єкти незавершеного будівництва, законсервовані об`єкти, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група Д); об`єкти соціально-культурного призначення, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані, крім тих, що не підлягають приватизації (група Ж).
Статтею 3 вказаного Закону визначено способи приватизації об`єктів малої приватизації: викуп; продаж на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продаж за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж. Особливості кожного з цих способів визначаються в подальших статтях цього Закону. Проте лише викуп не допускає конкурентного продажу об`єкту приватизації.
Відтак, як вірно встановив суд першої інстанції, відчужений об`єкт нерухомості нежитлове приміщення за адресою: Львівська область, місто Новий Розділ, проспект Шевченка, 34, площею 179,7 м.кв. належить до групи А об`єктів малої приватизації.
Відповідно до частини 5 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" приватизація (відчуження) майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону. Статтею 6 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що суб`єктами приватизації є: державні органи приватизації; місцеві ради, органи приватизації територіальних громад; покупці.
У статті 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено три способи малої приватизації: викуп; продаж на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продаж за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. Особливості кожного з цих способів визначаються в подальших статтях цього закону. Проте лише викуп не допускає конкурентного продажу об`єкту приватизації.
Відповідно до частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей:
1)          у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Отже, обов`язковою передумовою приватизації орендованого комунального майна (нежитлового приміщення) групи А шляхом викупу є виникнення права в орендаря на такий викуп. Це право виникає за сукупності таких умов:
-          орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди;
-          розмір такого поліпшення становить не менше як 25 відсотків ринкової вартості майна, за якими воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Отже, чинне цивільне законодавство містить право орендаря здійснювати різного роду поліпшення наймачем орендованого майна. Так, стаття 778 Цивільного кодексу України розмежовує два основні види поліпшення наймачем речі, переданої в найм: поліпшення, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, а також такі, які не можуть. Абзацом 4 частини 3 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати … поліпшення орендованого майна.
В будь-якому разі наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Зазначена норма покликана забезпечити право наймача на реалізацію різного роду прав, які виникають внаслідок проведеного поліпшення. Отже, наявність згоди наймодавця на поліпшення наймачем переданої в найм речі є обов`язковою передумовою для виникнення у наймача прав, які виникають з такого поліпшення.
Особливим правом, яке виникає внаслідок проведення наймачем невідокремлюваних поліпшень переданого в найм майна територіальної громади, яке належить до групи А, є право на приватизацію такого майна шляхом викупу, яке може бути реалізовано в порядку, визначеному статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до частини 1 ст. 345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.
Частинами 1, 4 ст. 289 ГК України (у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) передбачено, що орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Приватизація цілісних майнових комплексів, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом. Однак, в порушення вимог зазначеної статті сторони договору не передбачили право орендаря на викуп об`єкта оренди.
Проте в матеріалах справи відсутня як заява фізичної особи-підприємця Москалюк М. П. про намір здійснити поліпшення орендованого майна, так і згода Міської Ради на здійснення таких поліпшень. Радою листом (Т. 1, а.с. 36) підтверджено, що Підприємець на її адресу не звертався із заявою про надання дозволу на здійснення невідємних покращень приміщення.
Матеріали справи не містять доказів здійснення Підприємцем покращень орендованого майна, які були здійснені після укладення договору оренди та до ухвалення рішення про приватизацію. Доводи Відповідача 2 - ФОП Москалюк М. П. про те, що ринкова вартість спірного об`єкту станом на дату укладення оскарженого Договору купівлі-продажу нерухомого майна практично у чотири рази більша, ніж станом на дату укладення Договору оренди від 01.04.2011, жодним чином не підтверджують факту проведення невід`ємних покращень, адже не підтверджені жодними належними та допустимими доказами, а вартість майна зі спливом часу має здатність зменшуватись чи збільшуватись в залежності від тих чи інших характеристик майна. Також суд звертає увагу на тому, що поданий Відповідачем 2 звіт про оцінку спірного майна станом на 2003 рік не має значення для правильного вирішення даного спору, адже спірні правовідносини, зокрема, питання визначення вартості нерухомого майна, мають значення для справи за період часу від моменту отримання майна в оренду та до моменту прийняття рішення про приватизацію.
З аналізу наведених вище обставин встановлено, що орган приватизації - Міська рада за відсутності підстав вартісно оцінити покращення та порівняти їх з вартістю об`єкта оренди, прийняла рішення про приватизацію спірного нерухомого майна всупереч вимогам вищевказаних положень законів.
За таких обставин суд першої інстанції вірно зазначив, що доводи прокурора у цій справі є обґрунтованими, а позовні вимоги такими, що підлягають до задоволення.
Крім того, з огляду на посилання апелянта на необхідність дотримання статті 1 Протоколу 1 Європейської конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, суд вважає за необхідне проаналізувати обставини цієї справи з урахуванням практики Європейського суду з прав людини.
Внаслідок ухвалення національним судом рішення у цій справі Підприємець буде позбавлений права власності на майно. Водночас стаття 1 Першого протоколу Європейської конвенції з прав людини та основоположних свобод 1950 року зобов`язує держави-учасниці гарантувати недоторканість права власності. Як убачається з прецедентної практики суду в цій частині, для аналізу виправданості втручання у право власності необхідним є дослідження трискладового тесту: законність, легітимна мета та пропорційність.
У цій справі вимогу законності дотримано, адже договір визнається судом недійсним на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України, як такий що порушує встановлені статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" імперативні процедури приватизації комунального майна шляхом викупу.
Що стосується переслідування легітимної мети, то суд звертає увагу учасників спору, що в прецедентній практиці Європейського суду з прав людини обґрунтування легітимних цілей для втручання у право власності в більшій мірі належить національним органам. У цій справі суд розглянув заперечення Підприємця стосовно відсутності підстав для представництва прокурором інтересів держави, проте з такими доводами не погодився. Більш детальні мотиви, якими керувався суд, викладені в попередніх ухвалах суду та даному рішенні. Судом було відмовлено у задоволенні двох клопотань, заявлених з різних підстав про залишення позову без розгляду. Додатково суд звертає увагу на тому, що легітимна мета у цій справі полягає в дотриманні законності приватизації (відчуження) об`єкта нерухомого майна, що належить територіальній громаді міста Новий Розділ. Зазначене відіграє важливу роль не лише з точки зору формального дотримання закону, але й переслідує цілком практичну ціль. У випадку неправильного визначення способу приватизації територіальна громада позбавляється можливості відчужити такий об`єкт за більш конкурентними правилами.
Що стосується принципу пропорційності, то у цій справі його також не порушено. При цьому суд враховує ту обставину, що об`єкт приватизації було відчужено внаслідок порушення Міською Радою вимог Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" в частині правильності визначення способу приватизації. В Підприємця виникає реституційне право внаслідок визнання недійсним договору купівлі-продажу, результатом чого має стати повернення сплачених коштів за об`єкт приватизації. В ході розгляду справи судом не встановлено, а Підприємцем не обґрунтовано покладення на нього надмірного індивідуального тягаря внаслідок ухваленого рішення у цій справі. В цьому контексті суд також звертає увагу на тій обставині, що Підприємець своїми діями сприяв неправильному визначенню способу приватизації, адже йому було відомо про відсутність будь-яких робіт з поліпшення орендованого майна, які б могли бути здійснені після укладення договору оренди та які могли б бути підставою для реалізації права на викуп такого майна.
Доказів, які б підтверджували протилежне (здійснення поліпшення орендованого майна) суду не подано.
Матеріали справи не містять доказів проведення невід`ємних покращень нежитлового приміщення загальною площею 179,7 м.кв., що знаходиться за адресою: Львівська обл.,           м. Новий Розділ, проспект Шевченка, буд. 34 у період після укладення Договору оренди та до прийняття Радою рішення про включення вказаного приміщення до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Рішення Ради від 21.12.2017 № 498 прийнято з порушенням вимог, визначених статтею 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки відсутні: - Дозвіл на проведення невід`ємних покращень; - Докази перевищення вартості таких покращень 25% вартості орендованого майна; - Докази фактично вчинених покращень до часу звернення до органу приватизації з проханням про приватизацію шляхом викупу.
Дотримання зазначених вище процедур є необхідною передумовою для визнання укладеного Договору купівлі-продажу 24.10.2018 таким, що відповідає вимогам цивільного та приватизаційного законодавства. Їх порушення означає, що зміст Договору суперечить зазначеним вище актам цивільного законодавства. Це, у свою чергу, є підставою для визнання недійсним укладеного Договору на підставі статті 215, частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України.
Статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" закріплено підстави здійснення відповідної реєстрації, однією з яких є судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Абзацом 2 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Згідно з частинами першою, другою статті 26 вказаного Закону записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Тобто у справі № 914/612/20 судом встановлено обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря. Отже, позбавлення такої особи майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до  Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.
Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) фізичній особі органом місцевого самоврядування, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.
Аналогічних висновків дійшов Верховний суд в постанові від 22.01.2021 року у справі № 922/623/20.
Таким чином, оскільки заявлена вимога про скасування державної реєстрації за Москалюк М. П. права власності на 31/1000 частки житлового будинку, що являє собою нежитлові приміщення №№ 1 - 10 загальною площею 179,7 м.кв., є безпосередньо похідною від задоволення інших заявлених вимог, вказана вимога є теж обґрунтованою та правомірно задоволена судом першої інстанції.
Частина 1    ст. 73 ГПК України    визначає, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
При цьому ч. 1    ст. 74 ГПК України    визначає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За приписом ч. 1    ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1    ст. 77 ГПК України).
Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ч. 1    ст. 78 ГПК України).
За приписами    ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Так, за змістом приписів    статті 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів    у їх сукупності.    Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
керуючись ст.ст. 86, 255, 269, 275, 276, 282 ГПК України,  Західний апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:

1.          Апеляційну скаргу ФОП Москалюк Марії Петрівни б/н від 14.12.2020 залишити без  задоволення.
2.          Рішення Господарського суду Львівської області від 23.11.2020 у справі №914/612/20 залишити без змін.
3.          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
4.          Порядок та строки оскарження постанов апеляційного господарського суду до суду касаційної інстанції визначені ст. ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 19.04.2021.

Головуючий -суддя                                                            Плотніцький Б.Д.

Суддя                                                                                Кордюк Г.Т.

          Суддя                                                                                Кравчук Н.М.