ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 червня 2021 року
м. Харків
справа № 624/926/19
провадження № 22-ц/818/2672/21

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Хорошевського О.М.,
суддів        Бурлака І.В., Яцини В.Б.,
за участю секретаря Пузікової Ю.С.
Учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідач – приватно - орендне сільськогосподарське підприємство «Мажарка»
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 05 листопада 2020 року, постановлене суддею Куст Н.М., у справі за позовом ОСОБА_1 до приватно - орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації,-
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом в якому просила визнати недійсним договір оренди землі укладений 10.07.2014 року між нею та ПОСП «Мажарка» строком на 10 років та скасувати державну реєстрацію права оренди згідно договору оренди землі б/н від 10.07.2014 року, зареєстрованого 18.07.2014 року Реєстраційною службою Кегічівського районного управління юстиції Харківської області строк дії речового права 10 років.
В обґрунтування зазначено, що у власності ОСОБА_1 знаходиться земельна ділянка, кадастровий номер 6323182500:02:000:0017, загальною площею 3,1242 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до Державного акт на право приватної власності на земельну ділянку серії ІV-ХР №022912 що знаходиться на території Мажарської сільської ради Кегичівського району Харківської області. 24 квітня 2007 року між сторонами по справі було укладено договір оренди земельної ділянки, строком на 10 років. Позивачкою було направлено лист відповідачеві про припинення договору оренди земельної ділянки, у якому вона висловила небажання продовжувати його дію. Проте позивачці стало відомо, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію договору оренди, укладеного 10 липня 2014 року між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка». Так, державним реєстратором реєстраційної служби Кегичівського районного управління юстиції у Харківській області, зареєстровано право оренди, згідно договору оренди землі б/н від 10 липня 2014 року, строк дії оренди 10 років.
Позивачка вказує, що одночасно не можуть діяти два договори оренди на одну земельну ділянку, договір оренди, що укладений у 2007 році на момент реєстрації іншого договору у 2014 році не закінчився, вона цей договір не підписувала, отже відповідачем порушене право позивача, як власника земельної ділянки, таким чином він має бути визнаний недійсним.
Рішенням Кегичівського районного суду Харківської області від 05 листопада 2020 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції, як таке, що ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Зазначає, що висновком експертизи від 30 червня 2020 року №11986 встановлено, що підпис від імені ОСОБА_1 в «договорі оренди землі №» від 10 липня 2014 року, який укладений між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» строком на 10 років на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,1241 га, кадастровий номер 6323182500:02:000:0017, що належить ОСОБА_1 згідно державного акту на землю від 05 червня 2002 року серії ІV-ХР №022912, за яким орендна плата вноситься в грошовій формі, розташований в графі «Орендодавець», в рядку «П.І.Б ОСОБА_1 », - виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. (а.с.103-111, із зворотними сторінками та додатками).
Посилалась на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі № 322/1178/17 в якій зроблено такий висновок: орендодавець є більш вразливою стороною у договорі ніж орендар та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та як наслідок протиправного збільшення строку оренди. Що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.
Судом не вірно визначені правові норми які повинні були бути застосовані.
Судом при винесенні рішення не враховано, що позов заявлено з підстав подвійної реєстрації договорів оренди на одну земельну ділянку, що порушує права Орендаря на реєстрацію договору оренди укладеного з СТОВ «НАДІЯ» 26.06.2019 році після закінчення строку дії договору оренди укладеного 24.04.2007 року з ПОСП «Мажарка», даний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» від 26.06.2009 року за № 040969600018. А те, що Орендодавець не підписував договір від 10.07.2014 року, зареєстрований в державному реєстрі 19.07.2014 року, підтверджує факт відсутності волевиявлення у Орендодавця передавати земельну ділянку в оренду ПОСП «Мажарка» та порушення його права.
Оскільки оспорюваний правочин Позивачем не підписувався відповідно сторони не дійшли згоди щодо істотних умов, а тому такий договір є неукладеним, та відповідно його реєстрація підлягає скасуванню що узгоджується з правовою позицією викладеною в Постанові ВС від 19 серпня 2020 року № 385/344/16-ц, та відповідно строки давності на них не розповсюджуються, але всупереч вимогам закону даний договір зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та порушує право на реєстрацію укладеного договору з СТОВ "НАДІЯ".
Вважає, що скасування запису про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ПОСП "Мажарка" за договором оренди б/н від 10.07.2014 рокує ефективним способом захисту порушених прав позивача, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення таких прав. У пункті 32 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 755/9555/18 (провадження № 14-536цс18) вказано, що під час розгляду справи суди мають врахувати висновок Великої Палати Верховного Суду стосовно того, що після внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно належним способом захисту права є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію, яке вичерпало свою дію, а скасування запису про проведену державну реєстрацію відповідного права (пункт 5.17 постанови від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18).
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з їх необгрунтованості та обранням позивачкою неефективного способу захисту.
Судова колегія з таким висновком погодитись не може.
Відповідно до Державного акту  на право власності на земельну ділянку серії ІV-ХР №022912 земельна ділянка загальною площею 3,12 га, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Мажарської сільської ради Кегичівського району Харківської області, з кадастровим номером 6323182500:09:002:0017 належить ОСОБА_1 (а.с.8, із зворотною сторінкою).

24 квітня 2007 року між сторонами по справі укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, строком  на 10 років, державна реєстрація відбулась 26 червня 2009 року  (а.с.13-14, із зворотними сторінками).

Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку 18 липня  2014 року відбулася реєстрація права оренди вказаної земельної ділянки, строком на 10 років на підставі договору оренди земельної ділянки б/н від 10 липня 2014 року, між орендарем ПОСП «Мажарка» та ОСОБА_1 (а.с.10-12, із зворотними сторінками). 

Проте, позивачка заперечуючи факт підписання договору оренди з ПОСП «Мажарка», заявила клопотання про проведення судової почеркознавчої експертизи, яка була призначена, ухвалою Кегічівського районного суду Харківської області від 24.01.2020 року.

За висновком експертизи від 30 червня 2020 року №11986 підпис від імені ОСОБА_1 в «договорі оренди землі №» від 10 липня 2014 року, який укладений між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» строком на 10 років на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,1241 га, кадастровий номер 6323182500:02:000:0017, що належить ОСОБА_1 згідно державного акту на землю від 05 червня 2002 року серії ІV-ХР №022912, за яким орендна плата вноситься в грошовій формі, розташований в графі «Орендодавець», в рядку «П.І.Б ОСОБА_1 », - виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою. (а.с.103-111, із зворотними сторінками та додатками).

Суд першої інстанції зазначаючи про необгрунтованість позовних вимог виходив з того, що відповідно до оспорюваного договору, а саме абз.2 п.45 договір укладено у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один знаходиться у ОСОБА_1 , другий у ПОСП «Мажарка», третій у органі, який провів його державну реєстрацію. Проте експертиза була проведена лише, щодо одного примірнику договору, що наданий ПОСП «Мажарка». Також екземпляр договору був наданий реєстраційною службою, проте ніяких клопотань від сторони позивача, щодо проведення судово-почеркознавчої експертизи, відносно ньогоне надійшло та його копія до суду не надана. 

Надані до суду два договори оренди земельної ділянки від відповідача та реєстраційної  служби, різняться за змістом.

Судово-почеркознавча експертиза проведена лише, щодо примірника договору, який надав відповідач.

У зв`язку з цим суд позбавлений можливості, у повній мірі з`ясувати усі обставини справи, а саме те, що всі примірники договору оренди позивачем підписані не були, оскільки ті два, що надані суду різняться за змістом, третього взагалі не надано. 

Проте, такі висновки суду спростовуються наявними в матеріалах справи однаковими примірниками договору від 10.07.2014 року надані ПОСП «Мажарка» та Сектором державної реєстрації Кегічівської районної державної адміністрації (а.с. 40-43, 141-143).

Також, слід зазначити, що ПОСП «Мажарка» для експертизи надавало оригінал, який є одним з зазначених чотирьох примірників в договорі.

Разом із тим, відповідачем не спростовані посилання позивачки на те, що примірнику договору від 10.07.2014 року вона не отримала.

Надані суду примірники договорів не містять підпису ОСОБА_1 .

Звертаючись до суду за захистом свого порушеного права власності,  ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір оренди землі  скасувати його державну реєстрацію оскільки вона не була обізнана про наявність оскаржуваного договору та не підписувала його.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (ч. 4 статті 202 ЦК України).
При укладенні сторонами різних видів договорів, вони передбачають як наслідок їх виконання та отримання кожною з них певних благ, задля яких і укладаються такі договори.
Сутність терміну «договір» визначено Цивільним кодексом України, який полягає у взаємній домовленості сторін договору, що виражає їх згоду на укладення певного виду договору у порядку та у формі, передбаченій законом, що передбачає виникнення, зміни, припинення конкретно визначених прав і обов`язків.(частина 1 статті 626 ЦК України)
Цивільним законодавством також передбачено момент укладення сторонами договору (ч. 1 статті 639 ЦК України), який починає свій відлік з моменту досягнення ними згоди щодо всіх істотних умов договору, які передбачені законом щодо певного виду договору та щодо необхідності викладення його у певній формі.
На практиці укладення сторонами договорів реалізується шляхом їх підписання такими сторонами (уповноваженими представниками сторін) або направлення однією стороною пропозиції стосовно укладення договору та прийняття (погодження) такої пропозиції іншою стороною.
Отже, підписання (погодження) сторонами (уповноваженими представниками) договору є моментом його укладання.
І навпаки, за наявності неузгодженостей щодо будь-яких істотних умов договору, матиме місце його неукладення і для сторін не виникне будь-яких прав та обов`язків.
Звертаючись з відповідним позовом, ОСОБА_1 посилалась на те, що договір оренди земельної ділянки від 10.07.2014 не підписувала, а, відтак, її волевиявлення не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, що обумовленим ним.
За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди землі укладається в письмовій формі.
За частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони,яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина другастатті 15 Закону України «Про оренду землі»).
Аналізуючи зазначені норми законодавства, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що у разі, коли сторони не досягли згоди щодо усіх обов`язкових умов, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Згідно з положеннями ч. 2 статті 16 ЦК України захист судом прав та законних інтересів юридичних і фізичних осіб здійснюється у спосіб, який визначено законом або договором.
Водночас, передбачено, що у разі, коли закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, суд вправі у відповідності до зазначеної у позові вимоги визначити у судовому рішенні спосіб захисту, який не суперечитиме вимогам закону.
Суд першої інстанції, із посиланням на практику Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), дійшов правильного висновку про те, що неукладений договір не потребує визнання недійсним, однак відмовив у задоволенні позову за його недоведеністю.
Судова колегія вважає, що матеріали справи містять докази того, що договір оренди, укладений між сторонами є неукладеним, а тому визнати його недійсним не потребується. 
В той же час, судова колегія доходить висновку, що державна реєстрація такого правочину порушує права власника майна на користування та розпорядження своєю власністю, а тому вимоги позивача про її скасуванні є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Відповідно до вимог статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.
Виникнення спірних правовідносин обумовлено наявністю між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» спору про право оренди на вказану вище земельну ділянку, оскільки, орендодавцем ОСОБА_1 договір оренди не підписувався, тому він є неукладеним, а тому державна реєстрація такого правочину порушує права власника майна на користування та розпорядження власністю. Вказана вимога свідчить про приватноправовий характер спірних правовідносин, тому ця позовна вимога правильно заявлена в порядку цивільного судочинства та підлягає розгляду судом загальної юрисдикції.
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Як встановлено в судовому засіданні, оспорений договір оренди землі зареєстрований в установленому законом порядку.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
У відповідності до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Разом з тим, реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивачки на розпорядження власністю - земельною ділянкою загальною площею 3,1242 га, розташованої на території Мажарської сільської ради Кегичівського району Харківської області, з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Отже, реєстрація права оренди ПОСП «Мажарка» на вищевказану земельну ділянку на підставі неукладеного договору не відповідає вимогам закону.
За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права. При цьому, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права.
Враховуючи вищенаведене, судова колегія вважає, що позовні вимоги в частині скасування державної реєстрації договору оренди щодо спірної земельної ділянки обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду постанові від 9 вересня 2020 року у справі № 478/777/17, який суд відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України враховує при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин.
Керуючись положеннями ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки судом першої інстанції неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, оскаржуване рішення підлягає зміні згідно приписів п. 1 ч. 1 ст. 376 ЦПК України.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Кегичівського районного суду Харківської області від 05 листопада 2020 року скасувати.
Позовні вимоги  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Скасувати запис про проведену реєстраційною службою Кегичівського районного управління юстиції Харківської області від 18 липня 2014 року державну реєстрацію договору оренди від 10 липня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» щодо оренди земельної ділянки загальною площею 3,1242 га, що належить ОСОБА_1 та розташована на території Мажарської сільської ради Кегичівського району Харківської області, з цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6323182500:02:000:0017.
Позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди землі договір оренди землі укладений 10.07.2014 року між ОСОБА_1 та ПОСП «Мажарка» залишити без задоволення з підстав викладених у мотивувальній частині цієї постанови.
Стягнути з приватно - орендного сільськогосподарського підприємства «Мажарка», ідентифікаційний код ЄДРПОУ 31929749, на користь ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) судовий збір за подання позовної заяви в розмірі 768,40 грн. та за подання апеляційної скарги в сумі 1152,60 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Головуючий                                                                              О.М. Хорошевський

Судді:                                                                                   І.В. Бурлака 

В.Б. Яцина

Повний текст судового рішення складено 11.06.2021року.