Постанова 
Іменем України                                       
13 травня 2021 року
м. Київ
справа № 363/3583/15-ц
провадження № 61-784св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого -Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач (відповідач за позовом третьої особи) - акціонерне товариство «Універсал Банк»,
представники позивача: Чорний Олександр Вікторович, Приходько Людмила Аркадіївна,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «К.Альтернатива», ОСОБА_1 , 
третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , 
представник товариства з обмеженою відповідальністю «К.Альтернатива» та ОСОБА_2 - ОСОБА_3 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватне підприємство «Фортуна Групп»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «К.Альтернатива» та ОСОБА_2 , від імені яких діє представник ОСОБА_3 , на рішення Вишгородського районного суду Київської області,          у складі судді Баличевої М. Б., від 12 грудня 2019 року і постанову Київського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Рейнарт І. М., Кирилюк Г. М., Семенюк Т. А., від 03 листопада 2020 року, а також касаційну скаргу акціонерного товариства «Універсал Банк» на постанову Київського апеляційного суду від 03 листопада 2020 року.
Короткий зміст позовних заяв та їх обґрунтування 
У серпні 2015 року акціонерне товариство «Універсал Банк» 
(далі - АТ «Універсал Банк», банк) звернулось до суду з позовом 
до товариства з обмеженою відповідальністю «К.Альтернатива» 
(далі - ТОВ «К.Альтернатива»), ОСОБА_1 , третя особа, 
яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватне підприємство «Фортуна Групп» (далі - ПП «Фортуна Групп»), про застосування наслідків недійсності правочину, звернення стягнення на предмет іпотеки.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 07 серпня 2007 року між банком та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № 001-2902/840-0031, за умовами якого останній отримав кредит в сумі 357 082,46 доларів США строком до 01 серпня 2027 року зі сплатою 13,45 % річних за користування кредитом. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 07 серпня 2007 року між банком та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки, за яким він передав в іпотеку житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку за цією ж адресою, загальною площею 0,1124 га, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку. Позивач зазначав, що рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 22 листопада 2010 року у справі № 22ц-2176/2011, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 04 квітня 2011 року, з 
ОСОБА_2 на користь ПАТ «Універсал Банк» стягнуто заборгованість за кредитним договором № 001-2902/840-0031 у розмірі 2 917 514,04 грн. Під час виконання зазначеного судового рішення 30 квітня 2013 року приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» проведено прилюдні торги з реалізації предметів іпотеки, переможцем яких визнано 
ПП «Фортуна групп», яке придбало іпотечне майно за ціною 685 тис. грн, у зв`язку із чим обтяження було знято. Рішенням Господарського суду Київської області від 03 листопада 2014 року у справі № 911/2999/13 вищезазначені прилюдні торги з реалізації вказаних предметів іпотеки визнані недійсними. Позивач вважав, що недійсний правочин не створює правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю, отже іпотека ПАТ «Універсал Банк» не може вважатися припиненою в силу 
статті 17 Закону України «Про іпотеку», тому є чинною для набувача майна відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку», а єдиним належним способом захисту банку як іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки. Позивач вказував, що згідно інформаційної довідки             № 35247388 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна власником спірного будинку та земельної ділянки на момент формування довідки було ТОВ «К. Альтернатива» на підставі договорів купівлі-продажу від 10 липня 2014 року № 966 та № 967, укладених з ПП «Фортуна групп». У подальшому нерухоме майно було передано в іпотеку відповідно до договору іпотеки від 13 серпня 2014 року № 1242, укладеного між ТОВ «К. Альтернатива» та ОСОБА_4 . Позивач вважав, що договір іпотеки від 07 серпня 2007 року має вищий пріоритет порівняно з договором іпотеки від 13 серпня 2014 року, враховуючи те, що його державна реєстрація відбулася раніше.
Посилаючись на зазначене, уточнивши позовні вимоги, ПАТ «Універсал Банк» просило суд в якості застосування наслідків недійсності правочину поновити обтяження нерухомого майна іпотекою та забороною на його відчуження, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 5437806, яке було погашено внаслідок його перенесення до новоствореного спецпідрозділу (номер запису про обтяження 1158046) та припинено                 03 червня 2013 року, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 2813447 від 03 червня 2013 року; в якості застосування наслідків недійсності правочину поновити обтяження нерухомого майна іпотекою та забороною на його відчуження, а саме земельної ділянки АДРЕСА_1 , загальною площею 0,1124 га, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, реєстраційний номер 5437894, що було погашено внаслідок його перенесення до новоствореного спецпідрозділу (номер запису про обтяження 1156665) та припинено 03 жовтня 2013 року, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 2810115 від 03 червня 2013 року; визнати вищим пріоритет іпотеки АТ «Універсал Банк» у відповідності до договору іпотеки від 07 серпня 2007 року, порівняно із іпотекою, встановленою у відповідності до договору іпотеки № 1242                 від 13 серпня 2014 року, укладеного між ТОВ «К. Альтернатива»                             та ОСОБА_4 ; в рахунок часткового погашення заборгованості               ОСОБА_2 перед АТ «Універсал Банк» за кредитним договором № 001-2902/840-0031 від 07 серпня 2007 року в розмірі 364 279, 66 доларів США, що станом на 01 жовтня 2009 року за курсом Національного банку України складає 2 915 694, 40 грн, звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме: на вказаний будинок та земельну ділянку, а також на всі будівлі, споруди, побудови та інші об`єкти нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227, що належить                              ТОВ «К. Альтернатива», шляхом продажу предмету іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
У березні 2017 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом                           до АТ «Універсал Банк» про стягнення коштів у розмірі 685 000 грн, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що оскільки банк звернувся до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки внаслідок недійсності правочину, йому повинна бути повернута в якості реституції сплачена сума, за яку реалізовано предмет іпотеки на прилюдних торгах, а саме 685 000 грн.
13 серпня 2019 року ТОВ «К.Альтернатива» пред`явило зустрічний позов до АТ «Універсал Банк» про визнання кредитного договору № 001-2902/840-0031 та договору іпотеки від 07 серпня 2007 року припиненими з 17 вересня 
2009 року.
Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 13 серпня 2019 року у прийнятті зустрічного позову ТОВ «К.Альтернатива» відмовлено, оскільки вимоги, викладені в зустрічному позові, визнані такими, що не є зустрічними відносно предмету спору.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 12 грудня 2019 року позов АТ «Універсал Банк» задоволено. 
В якості застосування наслідків недійсності правочину поновлено обтяження нерухомого майна іпотекою та забороною на його відчуження, а саме житлового будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 5437806, яке було погашено внаслідок його перенесення до новоствореного спецпідрозділу (номер запису про обтяження 1158046) і припинено 03 червня 2013 року, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 2813447 
від 03 червня 2013 року. В якості застосування наслідків недійсності правочину поновлено обтяження нерухомого майна іпотекою 
та забороною на її відчуження, а саме земельної ділянки АДРЕСА_1 , загальною площею 0,1124 га, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, реєстраційний номер 5437894, що було погашено внаслідок 
його перенесення до новоствореного спецпідрозділу (номер запису 
про обтяження 1156665) та припинено 03 жовтня 2013 року, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 2810115 
від 03 червня 2013 року. 
Визнано вищим пріоритет іпотеки АТ «Універсал Банк» у відповідності до договору іпотеки від 07 серпня 2007 року, порівняно із іпотекою, встановленою у відповідності до договору іпотеки № 1242 від 13 серпня 
2014 року, укладеного між ТОВ «К. Альтернатива» та ОСОБА_4 . 
В рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 перед              АТ «Універсал Банк» за кредитним договором № 001-2902/840-0031                  від 07 серпня 2007 року в розмірі 364 279, 66 доларів США, що станом            на 01 жовтня 2009 року за курсом Національного банку України складає           2 915 694, 40 грн, звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме: на вказані вище будинок та земельну ділянку, а також на всі будівлі, споруди, побудови та інші об`єкти нерухомості, які знаходяться на земельній ділянці, що належать ТОВ «К.Альтернатива», шляхом продажу предмету іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. 
У задоволенні позову ОСОБА_2 до АТ «Універсал Банк» про стягнення коштів відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позовні вимоги 
АТ «Універсал Банк» є обґрунтованими та доведеними. Також суд першої інстанції вважав, що позивачем не було пропущено строк звернення до суду з вимогами про звернення стягнення на предмет іпотеки, який необхідно обраховувати з 03 листопада 2014 року, з моменту ухвалення судового рішення про визнання прилюдних торгів недійсними. Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2 , районний суд виходив із того, що  переможцем прилюдних торгів, які відбулись 30 квітня 2013 року, було визнано ПП «Фортуна Групп», яким було придбано спірне нерухоме майно за ціною 685 тис. грн, а позовна заява ОСОБА_2 не містить жодного аргументу про стягнення саме на його користь з АТ «Універсал Банк» грошових коштів в розмірі 685 тис. грн.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 03 листопада 2020 року апеляційні скарги ТОВ «К. Альтернатива», представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 , представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задоволено частково.
Ухвалу Вишгородського районного суду Київської області від 13 серпня 
2019 року скасовано, зустрічну позовну заяву ТОВ «К.Альтернатива» 
направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 12 грудня 
2019 року у частині визнання вищого пріоритету іпотеки АТ «Універсал Банк» та звернення стягнення на предмет іпотеки скасовано, ухвалено 
в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні вказаних позовних вимог відмовлено.
В іншій частині рішення суду першої інстанції щодо вирішення позовних вимог АТ «Універсал Банк» залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішенням Господарського суду Київської області від 03 листопада 2014 року у справі 
№ 911/2999/13прилюдні торги стосовно спірного іпотечного майна, яке належало ОСОБА_2 , визнані недійсними, отже іпотека АТ «Універсал Банк» не є припиненою. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про задоволення позовних вимог у частині поновлення обтяження спірного майна іпотекою, внесення відповідного запису до державного реєстру. Разом із тим, апеляційний суд зазначив, що враховуючи пред`явлення банком 17 серпня 2009 року вимоги позичальнику про дострокове повернення всієї кредитної заборгованості та умови кредитного договору, згідно яких строк виконання основного зобов`язання настав 
на 30 день після направлення вимоги, строк позовної давності стосовно вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки закінчився 17 вересня 2012 року, а з цим позовом банк звернувся до суду 07 серпня 2015 року, тобто з пропуском строку загальної позовної давності за вимогами до іпотекодателя. Відмовляючи у задоволенні позову в частині визнання вищого пріоритету іпотеки АТ «Універсал Банк», суд апеляційної інстанції виходив із того, що вищий пріоритет іпотеки АТ «Універсал Банк» визначений законом і ухвалення судового рішення з цього питання не є необхідним.
Короткий зміст вимог касаційних скарг та доводи осіб, які їх подали
У касаційній скарзі АТ «Універсал Банк» просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 03 листопада 2020 року в частині відмови у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки і залишити в силі в цій частині рішення суду першої інстанції, посилаючись на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2018 року у справі № 921/107/15-г/16, від 26 листопада 
2019 року у справі № 914/3224/16, у постановах Верховного Суду у складі колегії судів Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2019 року у справі 754/19912/14-ц, від 20 червня 2018 року у справі № 753/1964/16-ц 
(пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), а також не дослідив належним чином зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої 
статті 389 ЦПК України)
Доводи касаційної скарги АТ «Універсал Банк» зводяться до того, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення статті 267 ЦК України, не врахував, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатись про порушення свого права та не взяв до уваги, що права позивача були порушені 30 квітня 2013 року, а банк звернувся до суду з цим позовом у серпні 2015 року, отже в межах строку позовної давності. Заявник зазначає, що право власності 
ТОВ «К. Альтернатива» на іпотечне майно зареєстровано 10 липня 2014 року, отже раніше вказаної дати банк не міг довідатись про нового власника предмета іпотеки.
У касаційних скаргах ТОВ «К.Альтернатива» та ОСОБА_2 , від імені яких діє представник ОСОБА_3 , просять скасувати рішення Вишгородського районного суду Київської області від 12 грудня 2019 року у нескасованій його частині та постанову Київського апеляційного суду від 03 листопада 
2020 року і ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні первісного позову, посилаючись на те, що суди в оскаржуваних судових рішеннях застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 
2019 року у справі № 922/3537/17, у постановах Верховного Суду 
від 25 березня 2018 року у справі № 487/398/15, від 20 травня 2020 року у справі № 905/2947/17 (постанови у справах № 487/398/15 та № 905/2947/17 в єдиному державному реєстрі судових рішень відсутні)(пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), а також не дослідили належним чином зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційні скарги ТОВ «К.Альтернатива» та ОСОБА_2 , від імені яких діє представник ОСОБА_3 , обґрунтовані тим, що новий власник предметів іпотеки набув їх за відсутності обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Крім того, заявники наголошують на тому, що домоволодіння після його придбання ТОВ «К. Альтернатива» повністю перебудовано та має інші характеристики, ніж у договорі іпотеки. Особи, які подали касаційні скарги, наголошують на тому, що справа за позовом 
АТ «Універсал Банк» не підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства, оскільки спір виник між юридичними особами.
Короткий зміст відзивів на касаційну скаргу
У відзивах на касаційну скаргу АТ «Універсал Банк» просить залишити касаційні скарги ТОВ «К.Альтернатива» та ОСОБА_2 , від імені яких діє представник ОСОБА_3 , без задоволення, а оскаржені судові рішення у частині задоволення позовних вимог АТ «Універсал Банк» - без змін, посилаючись на їх законність та обґрунтованість.

Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції
Ухвалами Верховного Суду від 28 січня 2021 року та від 19 березня 2021 року  відкрито касаційне провадження у справі за поданими касаційними скаргами.
Ухвалою Верховного Суду від 22 квітня 2021 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
07 серпня 2007 року між ПАТ «Універсал Банк», який змінив назву на 
АТ «Універсал Банк», та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № 001-2902/840-0031, за умовами якого позичальник отримав кредит в сумі 357 082,46 доларів США, який зобов`язався повернути до 01 серпня 2027 року щомісячними платежами, зі сплатою 13,45 % річних за користування кредитом.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором у цей же день між банком та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки, предметом якого були житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка за цією ж адресою, загальною площею 0,1124 га, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку. 
17 серпня 2009 року ПАТ «Універсал Банк» направило на адресу                ОСОБА_2 вимогу про дострокове погашення заборгованості у розмірі 355 175,62 доларів США.
У пункті 5.2.5 кредитного договору від 07 серпня 2007 року 
№ 001-2902/840-0031 сторони погодили, що у випадку настання будь-якої з обставин, вказаних у договорі, та направлення кредитором на адресу позичальника повідомлення (вимоги) про дострокове повернення кредиту і не усунення позичальником порушень умов за цим договором протягом 
30 календарних днів з дати відправлення кредитором вищевказаного повідомлення (вимоги) позичальника, вважати термін повернення кредиту таким, що настав на 31 календарний день з дати відправлення кредитором позичальнику повідомлення (вимоги) про дострокове повернення кредиту.
Рішенням Вишгородського районного суду Київської області 
від 22 листопада 2010 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 04 квітня 2011 року у справі № 22ц-2176/2011, 
з ОСОБА_2 на користь АТ «Універсал Банк» було стягнуто заборгованість за кредитним договором від 07 серпня 2007 року 
№ 001-2902/840-0031 у розмірі 2 917 514,40 грн.
07 жовтня 2011 року відділом Державної виконавчої служби Вишгородського районного управління юстиції було відкрито виконавче провадження 
№ 29076601 з примусового виконання вищезазначеного рішення Вишгородського районного суду Київської області.
В рамках проведення виконавчих дій 30 квітня 2013 року приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» були проведені прилюдні торги з реалізації нерухомого майна - домоволодіння, до складу якого входять: житловий будинок - загальною площею 148,10 кв. м, гостьовий будинок - 216,70 кв. м, з надвірними господарськими будівлями та спорудами, та земельна ділянка, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227, загальною площею 0,1124 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходяться по АДРЕСА_1 .
Згідно протоколу від 27 травня 2013 року № 1-068/13/ВШ-і проведення прилюдних торгів з продажу майна, що належить боржнику, переможцем прилюдних торгів було визнано ПП «Фортуна Групп», яке придбало майно за ціною 685 тис. грн.
Рішенням Господарського суду Київської області від 03 листопада 2014 року у справі № 911/2999/13 визнано недійсними прилюдні торги (їх результати) з реалізації нерухомого майна - домоволодіння, до складу якого входять: житловий будинок, загальною площею 148,10 кв. м, гостьовий будинок, загальною площею 216,70 кв. м, з надвірними господарськими будівлями та спорудами, та земельна ділянка, кадастровий № 3221886801:29:068:0227, загальною площею 0,1124 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходяться по АДРЕСА_1 та належать на праві власності боржнику - іпотекодавцю ОСОБА_2 , проведені 30 квітня 2013 року приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство «Юстиція» та оформлені протоколом від 27 травня 2013 року 
№ 1-068/13/ВШ-і.
На підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 10 липня 
2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Данич О. Ф., ПП «Фортуна Групп» продало 
ТОВ «К.Альтернатива» житловий будинок, загальною площею 148,10 кв. м, гостьовий будинок, загальною площею 216,70 кв. м, з надвірними господарськими будівлями та спорудами, які знаходяться по АДРЕСА_1 та розташовані на земельній ділянці, загальною площею 0,1124 га, кадастровий номер 3221886801:29:068:0227.
Право власності ТОВ «К. Альтернатива» було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10 липня 2014 року.
Згідно інформаційної довідки № 35247388 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 20 березня 2015 року щодо вказаного нерухомого майна 13 серпня 2014 року зареєстровано обтяження у вигляді іпотеки, іпотекодержателем зазначена ОСОБА_4 
ТОВ «К.Альтернатива» подало заяву про застосування наслідків спливу позовної давності до позовних вимог АТ «Універсал Банк».
Позиція Верховного Суду
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частин першої та другої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
До відносин за кредитним договором застосовуються положення       параграфа 1 глави 71 «Позика. Кредит. Банківський вклад» ЦК України, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Частиною другою статті 1050 ЦК України передбачено, що якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то у разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторамицього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Частиною першою статті 575 ЦК України передбачено, що іпотека - це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності (частина четверта статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до вимог статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.
Конституційний Суд України у рішенні від 14 липня 2020 року у справі 
№ 8-р/2020 зазначив, що іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання.
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки виникає також з підстав, встановлених статтею 12 Закону України «Про іпотеку», а саме: у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.
Відповідно до частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
Взаємні права й обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону (частина друга статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, тому така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою статті 203 ЦК України (частина перша статті 215 цього Кодексу). 
Подібний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 910/856/17.
Згідно з частинами першою, третьою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що у зв`язку з переходом права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця         ( ОСОБА_2 ) до ТОВ «К.Альтернатива» (кінцевим беніфіціарним власником якого є ОСОБА_1 ), після визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, ТОВ «К.Альтернатива» набуло статус іпотекодавця, а відтак має всі права та несе всі обов`язки за іпотечним договором від 07 серпня 2007 року. Суд першої інстанції, з яким в цій частині погодився суд апеляційної інстанції, дійшов загалом правильного висновку про те, що іпотекодержатель має право на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки. Судами враховано, що запис про іпотеку на користь АТ «Універсал Банк» було виключено з державного реєстру приватним нотаріусом при видачі                    ПП «Фортуна Групп» свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, які були визнані недійсними рішенням Господарського суду Київської області від 03 листопада 2014 року у справі № 911/2999/13, що набрало законної сили, тому обтяження щодо спірного нерухомого майна іпотекою та забороною на його відчуження продовжують діяти, оскільки результатом визнання прилюдних торгів недійсними є те, що всі учасники правовідносин мають бути повернуті у стан, який передував проведенню прилюдних торгів.
Безпідставними є доводи касаційних скарг ТОВ «К.Альтернатива» та  ОСОБА_2 щодо відсутності предмета іпотеки у зв`язку з його перебудовою новим власником, оскільки статтею 5 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
Новоствореним об`єктом нерухомості вважається виключно об`єкт, створений без прив`язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, не є новоствореним об`єктом нерухомого майна вже існуючий об`єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (постанова Верховного Суд України від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16).
Також слід визнати безпідставними доводи касаційної скарги АТ «Універсал Банк» щодо неправильного застосування судом апеляційної інстанції наслідків спливу позовної давності.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки            (стаття 257 ЦК України).
Перебіг позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України).
За зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (частина п`ята статті 261 ЦК України).
Відповідно до частини четвертої статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Заміна сторін у зобов'язанні не змінює порядку обчислення та перебігу позовної давності (стаття 262 ЦК України).
Звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту незалежно від способу такого стягнення, зокрема шляхом стягнення заборгованості є дією кредитора, яка має наслідком зміну порядку, умов і строку виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором. На час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору в повному обсязі. Рішення суду про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на заставлене майно засвідчує такі зміни.
Подібні за змістом висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 310/11534/13-ц та у постанові від 24 квітня 2019 року у справі 523/10225/15-ц.
Значення позовної давності полягає в тому, що цей інститут забезпечує визначеність та стабільність цивільних правовідносин. Він дисциплінує учасників цивільного обігу, стимулює їх до активності у здійсненні належних їм прав, зміцнює договірну дисципліну, сталість цивільних відносин.
Суд апеляійної інстанції встановив, що АТ «Універсал Банк» скористалось наданим йому частиною другою статті 1050 ЦК України та пунктом 5.2.5 кредитного договору від 07 серпня 2007 року № 001-2902/840-0031 правом, пред`явивши до позичальника вимогу про дострокове погашення кредитних зобов`язань. Надіславши 17 серпня 2009 року  ОСОБА_2  вимогу про дострокове погашення заборгованості за кредитним договором,                    АТ «Універсал Банк» змінило строк виконання основного зобов`язання по поверненню кредиту на 17 вересня 2009 року. У лютому 2010 року                   АТ «Універсал Банк» подало до суду позов з вимогами про стягнення з позичальника і поручителя всієї суми заборгованості за кредитним договором. Встановивши вказані обставини, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що банк, звернувшись до суду з позовом до іпотекодателя про звернення стягнення на предмет іпотеки 07 серпня           2015 року в рахунок задоволення вимог за кредитним договором                      від 07 серпня 2015 року, пропустив строк позовної давності, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки ТОВ «К.Альтернатива» була подана заява про застосування наслідків спливу позовної давності. 
Колегія суддів відхиляє доводи касаційних скарг ТОВ «К.Альтернатива» та  ОСОБА_2 щодо неможливості розгляду цієї справи в порядку цивільного судочинства з огляду на наступне.
При визначенні юрисдикційності спору слід ураховувати, що критеріями розмежування між цивільною та іншими юрисдикціями є, по-перше, характер спору про право (справи за позовами, що виникають з будь-яких правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами інших видів судочинства), по-друге, однією зі сторін у спорі є, як правило, але не абсолютно, фізична особа.
Відповідно до вимог статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.
Справи, що відносяться до юрисдикції господарських судів, визначено статтею 20 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з пунктом 1 частини першої зазначеної статті господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці.
У пункті 5.22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада
2019 року у справі № 910/9362/19 (провадження № 12-180гс19) зроблено висновок про те, що положення пункту 1 частини першої статті 20 ГПК України пов`язують належність до господарської юрисдикції справ у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, не з об`єднанням позовних вимог до боржника у забезпечувальному зобов`язанні з вимогами до боржника за основним зобов`язанням, а з тим, що сторонами основного зобов`язання мають бути юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 травня          2020 року у справі № 161/6253/15 (провадження № 14-32цс20) звернула увагу, що з 15 грудня 2017 року - дати набрання чинності Законом України
від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» - спір щодо правочину, укладеного для забезпечення виконання основного зобов`язання, належить до юрисдикції господарського суду лише тоді, якщо сторонами основного зобов`язання є тільки юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці. Іншими словами, до юрисдикції господарського суду не належить, зокрема, спір щодо виконання договору, укладеного для забезпечення виконання основного зобов`язання, якщо хоча би однією стороною основного зобов`язання є фізична особа, яка не є підприємцем. Із зазначеної дати, якщо хоча б однією зі сторін основного зобов`язання є фізична особа, яка не є підприємцем, спір щодо правочину, укладеного для забезпечення виконання основного зобов`язання, розглядається за правилами цивільного судочинства незалежно від того, чи заявляє позивач одночасно вимоги до фізичної особи - сторони основного зобов`язання та до сторони (сторін) акцесорного зобов`язання, зокрема, незалежно від того, чи об`єднані позовні вимоги щодо виконання кредитного договору з вимогами щодо виконання договорів іпотеки, поруки тощо, укладених для забезпечення основного зобов`язання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 906/277/18 (провадження № 12-300гс18). 
Вид судочинства (цивільне чи господарське) визначається з урахуванням суб`єктного складу сторін основного зобов`язання, про що зазначено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі
№ 753/12916/15-ц (провадження № 14-409цс18).
Враховуючи те, що спір виник з приводу предмету іпотеки, яким забезпечено виконання зобов`язань за кредитним договором, стороною якого є           ОСОБА_2 , колегія суддів не знаходить підстав для висновку про порушення судами правил юрисдикції при вирішенні спору між учасниками справи.
Посилання касаційних скарг на неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених упостановах Верховного Суду, є необґрунтованими.
Доводи касаційних скарг не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції у нескасованій під час апеляційного перегляду частині та судом апеляційної інстанції норм матеріального права і порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, у значній мірі зводяться до переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції. 
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18). 
Порушень порядку надання та отримання доказів не встановлено, судом апеляційної інстанцій зроблена належна правова оцінка доказів.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційні скарги без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.
Керуючись статтями 402, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
Касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «К.Альтернатива» та ОСОБА_2 , від імені яких діє представник ОСОБА_3 , акціонерного товариства «Універсал Банк» залишити без задоволення. 
Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 12 грудня 
2019 року у нескасованій під час апеляційного перегляду частині і постанову Київського апеляційного суду від 03 листопада 2020 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                        Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                                    О. В. Білоконь
 
                                                                                                                О. М. Осіян
 
      Н. Ю. Сакара
 
      В. В. Шипович