ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"01" квітня 2021 р.                                                            Справа №914/950/20

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді                              Орищин Г.В.
суддів                              Галушко Н.А.
                              Желіка М.Б.
секретар судового засідання Федорів Н.В.
розглянув апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни від 23.12.2020
на рішення Господарського суду Львівської області від 08.12.2020 (повний текст рішення складено 17.12.2020, суддя Бортник О.Ю.)
у справі № 914/950/20
за позовом заступника керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області, м. Миколаїв
до відповідача-1 Новороздільської міської ради, м.Новий Розділ
до відповідача-2 фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни, м.Новий Розділ
про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування державної реєстрації права власності

представники:
прокурор - Яворський Я.Т.,
від відповідача-1 - Ратич М.П.,
від відповідача-2 - Ратич Т.М.

15.04.2020 до Господарського суду Львівської області звернувся заступник керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області із позовом до відповідачів Новороздільської міської ради та фізичної особи-підприємця (надалі - ФОП) Шайноги Світлани Степанівни про:
1) визнання недійсним рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017 «Про внесення змін в частині «Завдання та Заходи» до Програми приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 рік та прогноз на 2018-2019 роки» в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу - нежитлового приміщення площею 67,2 кв.м на вул. Чорновола, 6 в м. Новий Розділ;
2) визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 04.04.2018 загальною площею 67,2 кв. м за адресою: на вул. Чорновола, 6 в м. Новий Розділ;
3) скасування державної реєстрації за Шайногою Світланою Степанівною права власності на частку житлового будинку, що становить собою вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 67,2 кв.м. (номер запису про право власності № 26084740, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1549554346108).
Позовні вимоги мотивовано тим, що нежитлове приміщення площею 67,2 кв.м на вул. Чорновола, 6 в м. Новий Розділ було безпідставно включено до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу на підставі спірного рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017 та, надалі, безпідставно відчужено на підставі договору купівлі-продажу від 04.04.2018. В силу приписів статей 2, 13, 15, 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», приватизація згаданого приміщення могла відбуватись лише шляхом його продажу на аукціоні, оскільки відповідачкою-2, як орендарем нежитлового приміщення, не здійснювались поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна. В той же час, лише наявність цієї обставини, відповідно до Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», надає орендарю право приватизувати об`єкт оренди шляхом викупу.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 08.12.2020 позов у даній справі задоволено.
Ухвалюючи рішення, місцевий господарський суд виходив з наступного:
1) з матеріалів справи безперечно випливає те, що Новороздільська міська рада як орган приватизації ухвалила спірне рішення про приватизацію нерухомого майна шляхом його викупу орендарем із порушенням вимог законодавства про приватизацію, а саме, за відсутності: а) власної згоди на здійснення орендарем невід`ємних покращень орендованого майна; б) передбаченого договором оренди права орендаря на приватизацію спірного майна; в) будь-яких доказів, на підставі яких можна було б встановити факт здійснення орендарем невід`ємних покращень орендованого майна та вартісно визначити їх розмір. Зокрема, в матеріалах справи відсутній аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого майна чи звіти про незалежну оцінку майна, про яке йдеться у договорі оренди;
2) оскільки спірний договір оренди укладено на підставі незаконного рішення відповідача-1 щодо приватизації нерухомого майна шляхом викупу, а дотримання приватизаційних процедур є необхідною передумовою для визнання укладеного договору таким, що відповідає вимогам цивільного законодавства, то встановлення судом їх порушення є підставою для визнання недійсним укладеного договору на підставі ст. 215, ч. 1 ст. 203 ЦК України;
3) щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації за відповідачем-2 права власності на спірне майно, то така підлягає задоволенню, оскільки є похідною від інших позовних вимог, які судом визнані обґрунтованими й такими, що підлягають задоволенню.

Відповідачка-2, не погодившись з вказаним судовим рішенням, подала апеляційну скаргу, в якій послалася на те, що вирішуючи спір, місцевий господарський суд неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, а також неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, у зв`язку з чим просив вказане рішення скасувати та ухвалити нове, яким в позові відмовити.
У своїй апеляційній скарзі відповідачка-2 послалася на наступне:
1) договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04.04.2018 був укладений на підставі рішення Новороздільської міської ради, нотаріально посвідчений та виконаний сторонами, зокрема, відповідачкою-2 було сплачено кошти за цим договором в повному обсязі. Вказане свідчить про те, що відповідачка-2 у законний спосіб набула право власності на відповідне нерухоме майно;
2) невірне обрання Новороздільською міською радою способу приватизації є порушенням, допущеним виключно цим органом місцевого самоврядування, а не відповідачкою-2 як набувачкою майна, оскільки очевидним є той факт, що вона як набувачка жодним чином не могла вплинути на виконання органом місцевого самоврядування своїх функцій. Та обставина, що відповідачка-2 на підставі рішення органу місцевого самоврядування здійснила викуп майна, не свідчить про порушення, допущене з її боку;
3) відповідно до висновків щодо застосування норм права, які викладені в постановах Верховного Суду, самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними та повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця (постанови від 29.10.2019 у справі № 905/2236/18 та від 14.03.2007 у справі № 21-8во07);
4) оскаржуване рішення суду першої інстанції суперечить практиці Європейського суду з прав людини із застосування ст.1 Першого протоколу до Конвенції (право особи на мирне володіння своїм майном) у справах "Федоренко проти України (рішення від 30.06.2006), "Стретч проти Сполученого Королівства" (рішення від 24.06.2003), "Україна-Тюмень проти України" (рішення від 22.02.2008), "Рисовський проти України" (рішення від 20.10.2011), зокрема, щодо дотримання державою принципу "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності втручання у право особи на мирне володіння своїм майном, а також принципу "належного урядування", відповідно до якого, ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а не виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються;
5) із висновку про ринкову вартість майна (дата оцінки 30.09.2009) вбачається вартість спірного об`єкта на момент укладення договору оренди. В той же час, вартість об`єкта на момент продажу визначено у розмірі 316200 грн., що свідчить про значне збільшення його вартості та проведення орендарем ремонтних робіт (невід`ємних поліпшень), хоча і за відсутності письмового дозволу відповідача-1;
6) оскаржуване рішення Новороздільської міської ради є актом індивідуальної дії, який вичерпав свою дію, а тому визнання його недійсним не є ефективним способом захисту. З правових позицій, викладених у постановах Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц та від 12.02.2020 у справі № П/811/1640/17, вбачається, що ефективним способом захисту права власника буде його звернення з віндикаційним позовом до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном;
7) прокурор у даній справі не довів наявності підстав для його звернення з позовом в порядку, що передбачений статтею 23 Закону України «Про прокуратуру». Зокрема, прокурор не довів факту невиконання або неналежного виконання Новороздільською міською радою, її виконавчим комітетом, виконавчими органами, які є самостійними юридичними особами з повним обсягом процесуальної дієздатності, своїх функцій щодо захисту майнових інтересів територіальної громади міста Новий Розділ. Крім того, зі змісту наданих прокурором матеріалів не вбачається доказів повідомлення Новороздільської міської ради про намір звернення до господарського суду.

Прокурор подав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечив доводи та вимоги апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції - залишити без змін. Стосовно доводів скаржника зазначив наступне:
1) матеріали справи свідчать про те, що оспорюване рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017 прийнято з порушенням вимог, визначених ст. 11 та ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», оскільки у спірних правовідносинах відсутні докази існування: дозволу органу місцевого самоврядування на проведення невід`ємних покращень; фактичного здійснення орендарем невід`ємних покращень орендованого майна; перевищення вартості таких покращень 25% вартості орендованого майна;
2) прийняття органом місцевого самоврядування рішень попри встановлену законом процедуру приватизації не відображає волю територіальної громади як власника комунального майна, оскільки її інтереси визначаються доцільністю, економністю та ефективністю використання майна (висновки Верховного Суду України у постановах від 02.11.2016 у справі № 6-2161цс16, від 23.11.2016 у справі № 3-1058гс16 та Великої Палати Верховного Суду у постанові від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц);
3) при приватизації державного і комунального майна волевиявлення наявне як у покупця, так і у продавця такого майна. Воля та волевиявлення орендаря формується з чіткого розуміння меж його цивільних прав на комунальне майно та наявності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу. Волевиявлення покупця виражається в юридично значущій дії - поданні ним заяви про приватизацію шляхом викупу, яка є підставою для початку спрощеної процедури приватизації для органу місцевого самоврядування;
4) оскільки порушення у спірних правовідносинах були допущені також і внаслідок недобросовісності орендаря, який не здійснив покращень орендованого майна, однак, ініціював процедуру його викупу, вказаним спростовуються покликання скаржника на судову практику Європейського Суду з прав людини. На переконання прокурора, ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула його у власність;
5) у спірних правовідносинах прокурор самостійно заявив позов на підставі ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» та абз.2 ч.5 ст 53 ГПК України. Оскільки позов у даній справі прокурор заявив з підстав відсутності органу, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, вказане не потребує доведеності бездіяльності такого компетентного органу та попереднього повідомлення про звернення до суду з таким позовом.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та відповідачів, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення, з огляду на наступне:

01.02.2014 між Виконавчим комітетом Новороздільської міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Шайногою С.С. (орендар) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ (нова редакція), який зареєстровано за № 152 (надалі - договір оренди).
Відповідно до п. 1.1 цього договору, об`єктом оренди були нежитлові вбудовані приміщення площею 68,9 м кв., розміщені за адресою: м.Новий Розділ, вул. Чорновола, 6, у півпідвалі триповерхового житлового будинку. Майно передавалось в оренду з метою організації магазину роздрібної торгівлі продуктами харчування, алкогольними та тютюновими виробами.
В подальшому сторони укладали додаткові угоди №1 - 3 до цього договору, у яких продовжували термін його дії до 01.02.2018, змінювали умови щодо вартості об`єкта оренда та розміру орендної плати (в сторону збільшення) та порядку виставлення рахунків (а.с. 126-128, 135-139, т.1).
З матеріалів даної справи вбачається, що 15.06.2017 рішенням Новороздільської міської ради №228 було затверджено Програму приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 рік та прогноз на 2018-2019 роки (а.с. 119-124, т.1). У вказаній Програмі передбачено низку завдань та заходів, спрямованих на наповнення спеціального фонду міського бюджету за рахунок відчуження об`єктів комунального майна.
15.06.2017 Новороздільською міською радою було прийнято рішення №370 «Про внесення змін в частині «Завдання і заходи» до Програми приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 та прогноз на 2018-2019 роки» (а.с. 118-124, т.1).
Вказаним рішенням внесено зміни до відповідної Програми шляхом доповнення переліку об`єктів комунальної власності, які підлягають приватизації, у тому числі, завданням 8 «Наповнення спеціального фонду міського бюджету від відчуження комунального майна шляхом викупу нежитлових приміщень заг. площею 68,9 м кв. на вул. Чорновола, 6 у м.Новий Розділ (орендар - Шайнога С.С.)», в рамках якого передбачено три заходи: 1) проведення інвентаризації нежитлових приміщень; 2) проведення незалежної оцінки об`єкта для відчуження; 3) укладення договору купівлі-продажу.
В преамбулі рішення № 370 від 15.06.2017, зазначено, що підставою його прийняття є звернення Шайноги С.С. від 20.04.2017 за №1403 про приватизацію способом викупу орендованих нежитлових приміщень.
В результаті проведеної на замовлення Новороздільської міської ради  технічної інвентаризації приміщення, Новороздільським МБТІ виготовлено технічний паспорт №93 станом на 07.09.2017, відповідно до якого загальна площа нежитлових приміщень у будинку в м.Новий Розділ на вул. Чорновола, 6, які є предметом спірного рішення, становить 67,2 кв. м. (а.с. 129-131, т.1).
Станом на 01.11.2017 було проведено незалежну оцінку вказаного приміщення та визначено його вартість у розмірі 316200 грн. з ПДВ (висновок про ринкову вартість, складений МП «Стимул», а.с. 125, т.1).
04.04.2018 між територіальною громадою м.Новий Розділ в особі Новороздільської міської ради (продавець) та Шайногою Світланою Степанівною (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення.
Відповідно до умов цього договору продавець на підставі рішень Новороздільської міської ради №228 від 22.12.2016 та №370 від 15.06.2017, передав, а покупець прийняв у власність нежиле приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що становить собою вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 67,2 кв.м, розміщені в цокольному поверсі житлового цегляного триповерхового будинку.
Договір купівлі-продажу від 04.04.2018 був нотаріально посвідчений державним нотаріусом Новороздільської державної нотаріальної контори Шолок О.Я. та зареєстрований у реєстрі за № 1048 (а.с. 32-33, т.1).
Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №201584306 від 24.02.2020 (а.с. 53, т.1) вбачається, що на підставі договору купівлі-продажу №1048 від 04.04.2018, за Шайногою С.С. було зареєстровано право приватної власності на вказане нежитлове приміщення загальною площею 67,2 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1549554346108, номер запису про право власності: 26084740).

Згідно з пунктом 30 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішується відповідно до закону питання прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об`єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади. 
Згідно з статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами.
Станом на момент прийняття Новороздільською міською радою  оспорюваного рішення №370 від 15.06.2017, порядок приватизації майна визначався нормами Закону України «Про приватизацію державного майна» та Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», які, в свою чергу, були чинними до 07.03.2018.
Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна», відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Згідно ч. 4 ст. 15 вказаного Закону, приватизація об`єктів малої приватизації здійснювалась відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», об`єктами малої приватизації є: єдині майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, які можуть бути виділені в самостійні суб`єкти господарювання - юридичні особи (у тому числі ті, що передані в оренду, перебувають у процесі реструктуризації), на яких середньооблікова чисельність працюючих за звітний (фінансовий) рік не перевищує 100 осіб, а обсяг валового доходу від реалізації продукції (робіт, послуг) за такий період не перевищує 70 мільйонів гривень та/або вартості майна яких недостатньо для формування статутного капіталу акціонерного товариства, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група А); окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А); об`єкти незавершеного будівництва, законсервовані об`єкти, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані (група Д); об`єкти соціально-культурного призначення, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких вони розташовані, крім тих, що не підлягають приватизації (група Ж).
Враховуючи вищенаведені положення, об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення загальною площею 67,2 кв.м, яке розміщене в цокольному поверсі житлового цегляного триповерхового будинку та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить до групи «А» об`єктів малої приватизації.
Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж.
Відповідно до ч. 1 ст.7 вказаного Закону, Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають:  продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону, приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей, зокрема, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Пунктом 6.2 договору оренди було передбачено, що орендар має право проводити реконструкцію, капітальний ремонт, технічне переоснащення орендованого майна згідно чинного законодавства. При цьому, пунктом 5.1.9 цього договору передбачено, що у разі здійснення орендарем з дозволу орендодавця невід`ємних поліпшень нерухомого майна, орендар зобов`язаний надати аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого ним майна згідно діючого законодавства.
Однак, у матеріалах справи відсутня заява ФОП Шайноги С.С. про намір здійснити поліпшення орендованого майна, згода орендодавця на здійснення таких поліпшень, а також докази здійснення ФОП Шайногою С.С. відповідних покращень орендованого майна - як відповідно до п. 5.1.9 договору (за допомогою аудиторського висновку), так і в будь-якому іншому порядку, який би надав змогу суду встановити факт здійснення таких поліпшень та їх вартість.
Колегія суддів відхиляє покликання скаржника на те, що факт здійснення поліпшень підтверджується фактом зростання вартості орендованого майна, який підтверджується даними зі звіту про оцінку майна станом на 2009 рік, з договору оренди відповідного майна, а також з висновку про оцінку майна станом на 2017 рік. 
З огляду на те, що зміна вартості об`єкта нерухомості може бути пов`язана із багатьма факторами (в т.ч. з інфляційними процесами в економіці, зі зміною курсу гривні до іноземної валюти, зміною ситуації на ринку нерухомості, тощо), відповідні твердження скаржника є лише необґрунтованими припущеннями, які, в силу положень процесуального закону, не можуть бути покладені в основу судового рішення. Колегія суддів наголошує на тому, що у випадку здійснення відповідачем-2 відповідних поліпшень нерухомого майна, він зобов`язаний був це довести відповідними засобами доказування із дотриманням вимог ст. 76-79 ГПК України, чого ним не було здійснено. Більше того, в матеріалах даної справи наявний лист Новороздільської міської ради №02-13/06/44 від 16.01.2020, у якому міська рада на запит прокуратури не надала документів щодо невід`ємного покращення відповідного нерухомого майна (в т.ч. і спірного), оскільки із заявами про проведення таких покращень до виконавчого комітету чи міської ради орендарі не зверталися (а.с. 40, т.1).
Наведені вище норми матеріального права, виходячи із встановлених судами обставин справи, дають підстави апеляційному господарському суду зробити висновок, що місцевий господарський суд обґрунтовано зазначив про недійсність рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017 в частині включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення площею 67,2 кв.м на вул. Чорновола, 6 в м. Новий Розділ, оскільки таке прийнято з порушенням п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Відповідачами не було спростовано доводів позивача про порушення у ході приватизації спірного майна вимог ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Додатково колегія суддів звертає увагу і на те, що сам договір оренди не містить жодних положень з приводу права орендаря на викуп орендованого приміщення, а, отже, приватизація такого могла здійснюватися виключно в порядку, що встановлений у ст. 18-2 вищезазначеного Закону.
Відповідно до частини 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку. 
Згідно ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позову в цій частині.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 04.04.2018, суд зазначає наступне. 
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.ч. 2, 3  ст. 215 ЦК України).
Підстави визнання правочину недійсним визначено ст.215 ЦК України, відповідно до якої підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч.ч.1, 2, 3, 5,6 ст.203 ЦК України).
Оскільки, дотримання вищезазначених приватизаційних процедур є необхідною передумовою для визнання укладеного договору таким, що відповідає вимогам цивільного законодавства, а встановлене їх порушення є підставою для визнання недійсним укладеного договору згідно ст.215, ч. 1 ст. 203 ЦК України.
Окрім того, що спірний договір укладався на підставі рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017, яке, як було зазначено вище, прийнято із порушенням законодавства про приватизацію, станом на момент укладення спірного договору набрав чинності новий Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» (дата набрання чинності - 07.03.2018).
Порядок приватизації об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, визначений у статті 18 вказаного Закону, передбачає необхідність наявності наступних умов для отримання права викупу орендованого державного чи комунального майна:
- орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
- орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
- невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
- здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;
- орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
- договір оренди є чинним на момент приватизації.
З матеріалів даної справи не вбачається також наявності жодної із умов, встановлених статтею 18 цього Закону, виконання кожної з яких дає орендарю право на приватизацію об`єкта шляхом його викупу.
Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації за відповідачкою-2 права власності на відповідні нежитлові приміщення загальною площею 67,2 кв.м., то така вимога є похідною від попередніх та із врахуванням статтей 26 та 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», була обґрунтовано задоволена місцевим господарським судом.
Стосовно твердження скаржника про добросовісне отримання ним у власність комунального майна та той факт, що невірне обрання Новороздільською міською радою способу приватизації є порушенням, допущеним виключно цим органом, а не відповідачкою-2 як набувачкою майна, суд апеляційної інстанції зазначає таке:
Приватизаційним законодавством, чинним як станом на 15.06.2017 (дата прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування), так і на 04.04.2018 (дата укладення спірного договору), передбачено необхідність волевиявлення обох сторін для реалізації відповідної приватизаційної процедури (звернення особи із заявою про приватизацію; прийняття органом рішення про приватизацію).
Як вбачається з рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017, підставою для його прийняття було відповідне звернення Шайноги С.С . При цьому, як зазначалося вище, у спірних правовідносинах порушення були допущені не тільки зі сторони Новорздільської міської ради (прийняття спірного рішення), але і зі сторони Шайноги С.С. (нездійснення нею покращень орендованого майна, які є обов`язковою умовою для ініціювання процедури викупу).
В цьому ключі безпідставними є покликання скаржника на постанови Верховного Суду від 29.10.2019 у справі № 905/2236/18 та від 14.03.2007 у справі № 21-8во07 та практику Європейського суду з прав людини із застосування ст.1 Першого протоколу до Конвенції (право особи на мирне володіння своїм майном) у справах "Федоренко проти України (рішення від 30.06.2006), "Стретч проти Сполученого Королівства" (рішення від 24.06.2003), "Україна-Тюмень проти України" (рішення від 22.02.2008), "Рисовський проти України" (рішення від 20.10.2011) щодо дотримання державою принципу "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності втручання у право особи на мирне володіння своїм майном, а також принципу "належного урядування", відповідно до якого, ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а не виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Відповідні висновки суду апеляційної інстанції узгоджуються із правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 22 січня 2021 року у справі №922/623/20.
Стосовно наявності підстав для звернення прокурора до суду із позовом у даній справі, суд зазначає наступне:
Як вбачається з позовної заяви, прокурором заявлено позов самостійно, мотивуючи таке звернення до суду тим, що чинне законодавство України не визначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у даних правовідносинах: звертатись з позовом до суду про визнання незаконним та скасування рішення Новороздільської міської ради. Також прокурор   обґрунтовував підстави заявлення позову, що дотримання вимог закону при відчуженні майна територіальної громади безумовно становить суспільний (державний) інтерес, який визначено з урахуванням рішення №1-1/99 від 08.04.1999 Конституційного Суду України, а інтерес держави у цій справі полягає в тому, щоб орган місцевого самоврядування розпоряджався об`єктами комунальної власності в порядку та спосіб, передбачені чинним законодавством.
Судом зазначено, що дотримання чинного законодавства є запорукою дотримання прав територіальної громади, а тому перевірка діяльності органів місцевого самоврядування на предмет дотримання ними відповідних нормативно-правових актів безсумнівно становить суспільний інтерес.
Таким чином, колегія суддів відхиляє доводи апелянта про відсутність підстав для звернення прокурора з позовом у даній справі.
Відповідно до ч.3 ст.13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.
З огляду на викладене, судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, як такого, що ухвалено відповідно до обставин та матеріалів справи з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
Керуючись ст. 129, 269, 271, 275, 276, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

Відмовити в задоволенні апеляційної скарги фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни.
Рішення Господарського суду Львівської області від 08.12.2020 у справі №914/950/20 залишити без змін.
Судові витрати за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20-ти днів з дня складення повної постанови.
Справу повернути в Господарський суд Львівської області.

Повний текст постанови складено 07.04.2021.

Головуюча суддя          Г.В. Орищин

суддя          Н.А. Галушко

суддя          М.Б. Желік