ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

13 квітня 2021 року                                                                 м. Чернівці
справа № 717/913/19
провадження №22-ц/822/178/21

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого Височанської Н. К.
суддів: Литвинюк І.М., Перепелюк І.Б.
секретар Тодоряк Г.Д.
за участю: представника АТ «Альфа-Банк» Матвійчука М.З. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накая Юрія Вікторовича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 листопада 2020 року, ухвалене під головуванням судді Кириляк А.Ю.,
В С Т А Н О В И В:
Короткий зміст позовних вимог
У  липні  2019 року ОСОБА_1  звернувся до суду з позовом до державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накая Ю.В., Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі –АТ «Альфа-Банк») про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію.
Позовна заява обґрунтована тим, що 8 грудня 2006 року між ним та АТ "Укрсоцбанк" було укладено договір іпотеки № 334, згідно якого банку було передано в іпотеку житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
11 березня 2019 року державним реєстратором КП Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації Накай Ю.В. на підставі договору іпотеки зареєстровано право власності на вказаний житловий будинок за АТ «Укрсоцбанк». 
Вважає, що вказана реєстраційна дія та запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено з порушенням норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а запис про державну реєстрацію прав спірний будинок за АТ «Укрсоцбанк» є протиправним та підлягає скасуванню.
Зокрема зазначав, що державний реєстратор не перевірив повноваження представника АТ «Укрсоцбанк» Кисилиці Є.І. щодо можливості звернення до державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірний будинок за АТ « Укрсоцбанк », адже у нього таких повноважень станом на 11 березня 2019 року не було, що підтверджується копією довіреності.
Посилався на те, що вищевказане майно було зареєстровано за новим власником всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Водночас відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, щодо спірного майна 08 грудня 2006 року було внесено обтяження, що є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій допоки таке обтяження не буде знято.
Крім того, у порушення вимог п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державним реєстратором не було належним чином перевірено факту отримання ОСОБА_1 письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, а також документів, що підтверджують наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги.
Також вказував, що укладення 11 березня 2019 року оспорюваного правочину без згоди власника суперечить закону, а тому він не відповідає вимогам ст.203 ЦК України.
Посилаючись на вказані обставини, просив суд:
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накая Ю.В. про державну реєстрацію права від 11 березня 2019 року на нерухоме майно: житловий будинок, що розташований за адресою:  АДРЕСА_1 ;
скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності №30637356, який був внесений на підставі рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45895101 від 11 березня 2019 року, а також стягнути з відповідачів понесені ним судові витрати.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 листопада 2020 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що реєстрація права власності за банком на житловий будинок, що є предметом іпотеки, проведена з дотриманням Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а тому підстав для задоволення позову ОСОБА_1 немає.

Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційних скарг та позиції інших учасників
На дане рішення ОСОБА_1  подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 листопада 2020 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити пред`явлені ним позовні вимоги.
Вказує на те, що, що судом першої інстанції відхилено та не прийнято до уваги ту обставину, що в день переєстрації власників будинку АДРЕСА_1 , на вказаний будинок було застосовано обтяження, що підтверджується копією Інформаційної довідки.
Судом першої інстанції не перевірено належним чином доводів того, що до державного реєстратора із заявою про здійснення реєстрації зміни власника на житловий будинок звернувся ОСОБА_2 , який не мав на це повноважень, а не ОСОБА_3 .
В той же час позивачем надано суду докази того, що саме ОСОБА_2 , як представник банку, але без відповідних повноважень, звернувся до державного реєстратора, зокрема надано копію протоколу додаткового допиту свідка ОСОБА_4 в кримінальному провадженні внесеному до ЄРДР за N9 12019260100000208 від 25 липня 2019 року.
Так, будучи допитаним в якості свідка гр.. ОСОБА_4 пояснив, що 11 березня 2019 року представник АТ «Укрсоцбанк» Кисилиця Є.І. прийшов до Кельменецького РБТІ та надав йому, як державному реєстратору, доручення від АТ «Укрсоцбанк» № 02-03/2741 від 31 серпня 2017 про те, що він уповноважений вчиняти дії від його імені та надав пакет документів, на підставі яких він змушений був здійснити перереєстрацію об`єктів нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 від ОСОБА_1 до АТ «Укрсоцбанк».
Судом першої інстанції під час прийняття оскаржуваного рішення, також не застосовано норми матеріального права з огляду на встановлену Законом України від 3 червня 2014 року № 1304-УІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» заборону примусового стягнення нерухомого житлового майна, яке вважається предметом іпотеки, який є єдиним житлом позивача та членів його сім`ї.
Окрім того, під час звернення до державного реєстратора представником Киселицею Є.І, об`єктивно не могло бути наданим звіту про незалежну оцінку вартості житлового будинку АДРЕСА_1 виходячи з того, що лише 11 березня 2019 року ввечері представник банку звернувся до оцінювача ОСОБА_5 і у той же вечір фізично не міг отримати звіт для надання державному реєстратору. Про це яскраво свідчить світлина спірного будинку, яку зроблено при світлі в його вікнах (дивитись арк. 230 Т.1).
Судом першої інстанції також не було застосовано вимоги ст. 241 ЦК України, якою регламентується вчинення правочинів з перевищенням повноважень.

Позиція апеляційного суду 
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, а рішення суду першої інстанції скасуванню з наступних підстав. 

Обставини справи
Судом встановлено, що 08 грудня 2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_1 було укладено договір №334, відповідно до якого банк надав позичальнику кошти в сумі 70 000,00 дол. США зі сплатою 13 % та кінцевим терміном повернення кредиту до 07 грудня 2021 року.
У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, між сторонами 22 червня 2007 року було укладено Іпотечний договір №334, 
відповідно до п. 1.1 якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю житловий будинок (літ. «А») дерево, загальною площею 258,40 кв., житловою площею 135,40 кв. м., літню кухню літ. «Б») дерево, сарай (літ. «В») дерево, (літ. «Г») дерево, сарай (літ. «Д») дерево, убиральня (літ. «Е») цегла, криниця (літ. «К») будова, вигрібна яма («1-3) з/бетон, огорожа №4) дер.штах./'мет. труби, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та належить іпотекодавцю на праві власності.
Рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2018 року позов задоволено. 
В рахунок погашення заборгованості за договором кредиту №334 від 08 грудня 2006 року в розмірі 976 050 гривень (дев`ятсот сімдесят шість тисяч п`ятдесят гривень) станом на 05 лютого 2018 року звернуто стягнення на предмет іпотеки, згідно іпотечного договору №334 від 08 грудня 2006 року, а саме, житловий будинок загальною площею 258,40 кв.м, житловою площею 135,40 кв.м, літню кухню літ. «Б», сарай літ. «В», сарай літ. «Г», сарай літ. «Д», убиральню літ. «Е», криницю літ. «К», вигрібну яму №1-2, огорожу №4, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 , на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 02 листопада 2005 року, зареєстрованого у Вижницькому РБТІ 10 листопада 2005 року за реєстровим №2691, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 12639049, - шляхом проведення прилюдних торгів, встановивши початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації не нижчу, ніж узгоджена у п.1.2 договору іпотеки від 08 грудня 2006 року в сумі 92 000 доларів США (дев`яносто дві тисячі доларів США), що згідно службового розпорядження НБУ від 25 вересня 2018 року становить 2 586 120 гривень (два мільйони п`ятсот вісімдесят шість тисяч сто двадцять гривень ).
Відстрочено виконання рішення суду на час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпеченням кредитів в іноземній валюті».
У задоволенні позову Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 про виселення з житлового приміщення відмовлено.
Вирішено питання про судові витрати.
Постановою Чернівецького апеляційного суду від 11 березня 2019 року рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 вересня 2018 року скасовано.
В задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 про звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено.
У зв`язку з неналежним виконанням взятих за кредитним договором зобов`язань утворилась заборгованість, яка станом на 28 серпня 2018 року становить 155 096,75 доларів США, що за курсом НБУ станом на вказану дату складало 4 324 910,10 грн., з яких: 15 540 дол. США (433 336,63 грн.) - строкова заборгованість за кредитом; 44 875,47 дол. США (1 251 363,63 грн.) - прострочена заборгованість за кредитом ; 893,70 дол. США (42 921,04 грн.) - строкова заборгованість за відсотками; 93 787,58 дол. США (2 615 289,18 грн.) - прострочена заборгованість за відсотками. 
Пунктом 2.4.3 пункту 2.4 іпотечного договору визначено, що іпотекою право у разі невиконання або неналежного виконання Позичальника зобов`язання, задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з п.4.1 іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання Іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
02 листопад 2018 року АТ «Укрсоцбанк» повідомило ОСОБА_1 про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, в порядку передбаченому ст.37 Законом України «Про іпотеку». 
11 березня 2019 року державний реєстратор КП Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації Накай Ю.В. на підставі договору іпотеки, вніс відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зареєструвавши право власності на житловий будинок (літ. «А») дерево, загальною площею 258,40 кв., житловою площею 135,40 кв. м., літню кухню літ. «Б») дерево, сарай (літ. «В») дерево, (літ. «Г») дерево, сарай (літ. «Д») дерево, убиральня (літ. «Е») цегла, криниця (літ. «К») будова, вигрібна яма («1-3) з/бетон, огорожа №4) дер.штах./'мет. труби, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк». 

Мотиви, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права 
Статтею 263 ЦПК України передбачено, що рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства, повинно бути законним та обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із отриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Зазначеним вимогам рішення суду не відповідає.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що реєстрація права власності за банком на житловий будинок, що є предметом іпотеки, проведена з дотриманням Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Колегія суддів повністю не погоджується з таким висновком суду першої інстанції.
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку» (далі – Закон № 898-IV).
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону № 898-IV передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
За змістом статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення  вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
На підставі частини першої статті 37 Закону №898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Положеннями частини другої статті 37 Закону №898-IV передбачено, що рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Предметом оскарження у цій справі є рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
У даному спорі також судом встановлено, що пунктом 4.1 договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя на звернення стягнення переданого в іпотеку майна у разі невиконання чи неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором.
Як передбачено пунктом 4.6 цього договору звернення стягнення здійснюється на підставі: або рішення суду, або виконавчого напису нотаріуса, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «про іпотеку», або шляхом продажу предмету іпотеки іпотеко держателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 Закону України «про іпотеку, або шляхом організації іпотеко держателем продажу предмету іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому ст. 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» .
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону).
Відповідно до частини третя статті 10 вказаного Закону державний реєстратор: 
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 
2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункти 1-2 частини третьої статті 10 того ж Закону).
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (абзац перший частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). 
Так, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема, подаються: 
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі (пункт 57 затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц,, провадження № 14-2цс19).
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.
У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що АТ «Укрсоцбанк» направляло на ім`я позивача як іпотекодавця, повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання та в разі його невиконання намір звернути стягнення на предмет іпотеки, на адреси: АДРЕСА_1 (а.с.223 Т.1). Указану вимогу ОСОБА_1 отримав 19 листопада 2018 року (а.с.229 Т.1).
Із заявою про здійснення реєстрації права власності банк звернувся 19 березня 2019 року, що спростовує доводи позивача про відсутність письмової вимоги про усунення порушень та недотримання 30-денного строку з моменту отримання такої вимоги.
Разом з тим, пунктом першим частини третьої статті 10 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстратор встановлює відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав.
Відповідно до п.6,9 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 215 року №1127 державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. Під час формування та реєстрації заяви державний реєстратор відповідно до закону встановлює особу заявника.
Обґрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 поміж іншого посилався на те, що державний реєстратор не перевірив повноваження представника АТ «Укрсоцбанк» Кисилиці Є.І. щодо можливості звернення до державного реєстратора про реєстрацію права власності, адже у нього таких повноважень станом на 11 березня 2019 року не було, що підтверджується копією довіреності.
Апеляційним судом було витребувано від Вижницької районної державної адміністрації належним чином засвідчені копії документів з реєстраційної справи, на підставі яких Комунальним підприємством «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації, в особі державного реєстратора Накая Ю.В., 11.03.2020р. проведено спірні реєстраційні дії.
Як вбачається з копії реєстраційної справи №1783073373205, у ній відсутня довіреність представника банку, який звернувся до державного реєстратора за вчиненням реєстраційних дій щодо нерухомого майна. Водночас у квитанції про сплату за вчинення реєстраційних дій вказано прізвище платника – ОСОБА_9 .
Заперечуючи проти вказаних доводів представник банку посилався на те, що до державного реєстратора звернулася представник банку ОСОБА_3 (а.с.237 Т.1).
Проте, в матеріалах справи міститься протокол допиту свідка в порядку кримінального провадження, відповідно до якого заступником керівника Кельменецької місцевої прокуратури був допитаний державний реєстратор ОСОБА_4 , який пояснив, що до Кельменецького БТІ для здійснення реєстраційних дій прийшов представник АТ «Укрсоцбанк» Кисилиця Є.І. та надав йому як державному реєстратору доручення від АТ «Укрсоцбанк» №02-03/2741 від 31 серпня 2017 року (а.с.55-58 Т.2).
Отже, апеляційним судом встановлено, що саме ОСОБА_2 звертався 11 березня 2019 року до державного реєстратора із заявою про реєстрацію за банком права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Як вбачається зі змісту довіреності №02-03/2741 від 31 серпня 2018 року, наданої ОСОБА_2 як представнику банку, у ній відсутні повноваження останнього на здійснення від імені банку реєстраційних дій щодо реєстрації права власності (а.с.9 Т.1).
Про відсутність повноважень ОСОБА_2 на вчинення спірних реєстраційних дій щодо предмета іпотеки було зазначено і самим відповідачем у відзиві на позовну заяву (а.с.209, 211 Т.1).
Таким чином, реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбанк» на житловий будинок, що розташований за адресою:  АДРЕСА_1  була здійснена державним реєстратором без перевірки відповідності повноважень  ОСОБА_2 як представника АТ «Укрсоцбанк». що є підставою для задоволення позову та скасування рішення державного реєстратора та запису про державну реєстрацію права власності.

Щодо наявного обтяження на момент вчинення реєстраційних дій
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною п`ятою статті 13 якого порядок ведення Державного реєстру прав визначає Кабінет Міністрів України.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній станом на час здійснення державної реєстрації) у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.
Законом України від 03 липня 2018 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» внесено зміни до частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» шляхом її доповнення пунктом 7 такого змісту:
«7) державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем- фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем».
Прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» визначено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону України «Про іпотеку», що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.
Таким чином, зазначені зміни були введені в дію з 04 лютого 2019 року.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
У зв`язку з цим, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що станом на час здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» не було такої підстави для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, як наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно.

Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», апеляційний суд зазначає наступне.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Позивачем не надано, а в матеріалах справи відсутні належні та достатні докази того, що у іпотекодавця відсутнє будь-яке інше житлове майно, окрім того, що є предметом іпотеки, а також те, що зазначений житловий будинок використовується іпотекодавцем як місце постійного проживання.
Крім того, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих в ньому умов.
Як вбачається з договору іпотеки від 08 грудня 2006 року загальна площа предмета іпотеки, а саме - житлового будинку становить 258,40 кв. м.
Тобто загальна площа предмета іпотеки - нерухомого житлового майна перевищує максимально допустиму площу такого майна, а саме, 250 кв. м для житлового будинку, яка необхідна для застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України».

Щодо неналежності відповідача – державного реєстратора
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. (ч.4 ст.367 ЦПК України).
Позивач ОСОБА_1 пред`явив вимоги про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію до АТ «Альфа-Банк» та державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накая Ю.В. 
Суд першої інстанції вважав останнього належним відповідачем, проте колегія суддів з цим висновком суду не погоджується.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).
Здатність особисто здійснювати цивільні процесуальні права та виконувати свої обов`язки в суді (цивільна процесуальна дієздатність) мають фізичні особи, які досягли повноліття, а також юридичні особи (частина перша статті 47 ЦПК України ).
Згідно з вимогами до форми та змісту позовної заяви вона повинна, зокрема, містити ім`я (найменування) відповідача, а також зміст позовних вимог (пункти 2 і 3 частини другої статті 119 ЦПК України).
Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи (частина друга статті 48 ЦПК України у редакції).
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц (пункт 49), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.4), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 30 січня 2019 року у справі №  552/6381/17 (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (пункт 31), від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (пункт 63).
У справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). 
Спір про скасування рішення чи запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (пункт 36)).
Колегія суддів вважає, що зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи підтверджують, що спір у позивача щодо реєстрації права власності за іпотекодержателем є саме з АТ «Альфа-Банк» з приводу порушення ним права власності позивача на нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1 щодо реєстрації за банком такого права. 
Отже позовні вимоги про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію не можуть бути звернуті до приватного нотаріуса (державного реєстратора), якого позивач визначив співвідповідачем. Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.
З огляду на те, що позивач пред`явив позов неналежного співвідповідача-державного реєстратора, висновки суду першої інстанції про вирішення по суті позовних вимог щодо нього, є помилковими.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до п. 1 ст.  376 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи наведене вище, суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм процесуального права, тому рішення суду слід скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити.

Щодо розподілу судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З мотивувальної частини постанови вбачається, що апеляційний суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Як вбачається з квитанції №34 від 08 липня 2019 року, ОСОБА_1 за подання до суду позовної заяви сплатив судовий збір у розмірі 1536,80 грн (а.с.1 Т.).
З квитанції від 23 грудня 2020 року та квитанції від 21 січня 2021 року вбачається, що ОСОБА_1 за подання апеляційної скарги сплатив судовий збір на загальну суму 2305,20 грн. (а.с.102, 143 Т.2).
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, то розмір сплаченого ним судового збору при поданні позову та апеляційної скарги у розмірі 3842 грн. підлягає стягненню з відповідача АТ «Альфа-Банк».
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1  задовольнити частково.
Рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 листопада 2020 року в частині позовних вимог  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію скасувати.
Позов ОСОБА_1 в цій частині задовольнити.
Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накая Юрія Вікторовича від 11 березня 2019 року про державну реєстрацію права власності за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на житловий будинок, який знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .
Скасувати запис про право власності №30637356 в реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі права власності на нерухоме майно, який був внесений на підставі рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45895101 від 11 березня 2019 року.
Рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 25 листопада 2020 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Кельменецьке районне бюро технічної інвентаризації» Накая Юрія Вікторовича про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію змінити з підстав, зазначених в мотивувальній частині цієї постанови.
Стягнути з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 3842 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складений 19 квітня 2021 року.

Головуючий                                                Н.К.Височанська
Судді:                                                 І.М. Литвинюк
                                                              І.Б. Перепелюк