ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 553/1091/19  Номер провадження 22-ц/814/59/21	Головуючий у 1-й інстанції Турченко Т. В.  Доповідач ап. інст. Бондаревська С. М.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 квітня 2021 року 	м. Полтава	

       Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
       головуючого судді: Бондаревської С.М.
       суддів: Абрамова П.С., Пилипчук Л.І. 
секретар: Зеленська О.І.
за участю позивача – ОСОБА_1 
представник позивача – адвоката Даценко Ю.І. 
представника відповідача – адвоката Сучкової Ю.О.
представника третьої особи –  адвоката Нагайника М.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 
       на рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року
       у справі за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відпо-відальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недісйним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до положень Закону України «Про захист прав споживачів», –
В С Т А Н О В И В :
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання майнових прав на об`єкт бу-дівництва, обґрунтовуючи свої позовні вимоги тим, що 25 квітня 2017 року між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та нею, ОСОБА_1 , укладено договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно пункту 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .
Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів. 
За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продав-ця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджу-ють право власності покупця на об`єкт. 
Згідно п. 2.1. договору, майнові права на об`єкт являють собою право на будівництво та отримання у власність житлового приміщення визначеного відповідно до п. 1.1. договору. 
Відповідно до умов договору вона мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього договору на поточний рахунок продавця у сумі 581 400 грн. Покупець здійснює оплату за договором на користь продавця згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною договору (п. 3.4.). 
Вказувала, що вона свої зобов`язання виконала в повному обсязі 12 грудня 2018 року, підтвердженням того є квитанції з банку, щодо оплати майнових прав на суму 581 400 грн. та 1 800 грн. – 05 квітня 2019 року (доплата за балкон). 
Згідно п. 2.2. договору орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію – 30 черв-ня 2018 року, однак на час звернення до суду з позовом будинок в експлуатацію не введено. 
10 квітня 2019 року на її адресу направлений лист ТЗДВ «Полтавтрансбуд» за №15/2 від 22 січня 2019 року, отриманий нею у поштовому відділенні 25 квітня 2019 року, з якого вбачається, що ТЗДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку припинило укладений з нею договір №24 від 25 квітня 2017 року. 
Підставою припинення вказаного договору, за посиланням ТЗДВ «Полтавтрансбуд», є невиконання нею розділу 3 договору в частині порушення зобов`язань по розрахунках, що, на її думку, не відповідає дійсності та суперечить умовам договору.
Відповідно до п.3.1 умов договору вона зобов`язувалася сплатити 581 400 грн. та згідно п. 4.1 договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. 
Станом на 05 квітня 2019 року нею за договором сплачено 583 200 грн. Але своїми фактичними діями, які виразилася у направленні на її адресу 10 квітня 2019 року відповіда-чем листа про розірвання договору в односторонньому порядку, відповідач виразив наміри про заволодіння її майновими правами на об`єкт будівництва, тобто на квартиру АДРЕСА_2 , використовуючи при цьому її грошові кошти, перераховані на рахунок відповідача, як інвестиційні.
Посилаючись на неточність юридичної адреси об`єкта в договорі від 25 квітня 2017 року, просила встановити юридичну адресу об`єкта будівництва №71, 2-х кімнатної квартири загальною площею 64,6 кв.м в АДРЕСА_3 , шляхом зобов`я-зання відповідача внесення змін до договору від 25 квітня 2017 року, укладання додаткової угоди або в інший, передбачений законодавством України, спосіб. 
Також просила визнати за нею, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , май-нові права на 2-х кімнатну квартиру, об`єкт будівельний АДРЕСА_1 . Стягнути з відповідача витрати, пов`язані зі сплатою судового збору в розмірі 5 832 грн.
У червні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, посилаючись на те, що 25 квітня 2017 року між ТЗДВ «Полтав-трансбуд» та нею укладений договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Предметом договору є майнові права на 2-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Пунктом 1.5 договору передбачено, що майнові права на об`єкт за цим договором одержуються нею від відповідача шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. 
Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 кален-дарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знахо-диться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав. Згідно пункту 1.6 договору передбачено, що умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим дого-вором, додатками до нього, а також додатковими угодами, укладеними до цього договору. 
Пунктом 3.1 договору передбачено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 581 400 грн., у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання. 
Пунктом 3.4 договору передбачено, що покупець здійснює оплату за цим договором згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною даного договору. Відповідно до графіку сплати платежів, вона повинна була сплатити кошти по договору до 30 червня 2018 року. 
Умовами пунктів 4.3-4.9 договору визначені підстави припинення та розірвання цього договору, які є несправедливими, так як обмежують її права, як споживача з отримання послуг на будівництво житла, та визнання за нею майнових прав на квартиру, яка є предметом договору. 
Так, згідно п. 4.3 у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін, цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України. 
Згідно п. 4.4, продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку); б) у випадку не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку, визначеного п.1.5 даного договору.
Відповідно до п. 4.5 договору, у випадку відмови продавця від цього договору прода-вець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог - в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення. Пунктом 4.5.1 цього договору передбачено, що з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п. 4.5 цього договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися. 
Згідно пункту 4.6 договору, у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених п.п. а) та/або б) п.4.4 цього Договору продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату. Пунктом 4.7 договору встановлено, що у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених п.п. а) та/або б) п. 4.4 цього Договору продавець повертає покупцю суму здійснених ними платежів за вирахуванням на свою користь штрафу в розмірі 25% від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань. 
Пунктом 4.9 передбачено, що розірвання цього договору після підписання Акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається продавцем. 
За нормами частини 1 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Частина 2 цієї статті передбачає, що умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. 
Виходячи із змісту договору, вона, позивач, вважає, що несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують її права та завдали істотної шкоди є пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 (в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем). 
Вказувала, що графік платежів передбачає здійснення оплат по договору до 25 червня 2017 року - 190 000 грн., до 25 грудня 2017 року - 195 000 грн., до 25 червня 2018 року - 196 400 грн. В рахунок виконання умов договору вона сплатила по договору за платіжним дорученням від 27 квітня 2017 року - 193 800 грн., платіжним дорученням від 01 серпня 2017 року - 360 000 грн., платіжним дорученням №27 від 12 грудня 2018 року - 27 600 грн., платіжним дорученням від 05 квітня 2019 року 1 800 грн., всього по договору нею сплачено – 583 200 грн. 
Проте, 25 квітня 2019 року вона отримала від відповідача лист №15/2 від 22 січня 2019 року, який був відправлений 10 квітня 2019 року про те, що договір припиняється з посиланням на те, що вона своїх обов`язків не виконала, станом на 18 січня 2019 року порушила зобов`язання в частині розрахунків, передбачених розділом 3 договору.
Вважає, що вона повністю виконала умови договору, сплатила повністю кошти, що передбачені договором, але відповідач, порушуючи її права, безпідставно, незаконно припинив дію договору, що укладений між ними, чим позбавив її майнових прав на об`єкт. 
Просила суд визнати частково недійсним договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТЗДВ «Полтавтрансбуд», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем. 
Застосувати наслідки часткової недійсності договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТЗДВ «Полтавтранс-буд», визнати договір№24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 ро-ку, що укладений між нею та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, не припиненим). 
Визнати дії ТЗДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку – незаконними. 
Зобов`язати ТЗДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати Акт приймання-передачі майнових прав на на квартиру АДРЕСА_4 . 
Визнати за нею, ОСОБА_1 , майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . 
Заборонити ТЗДВ «Полтавтрансбуд» здійснювати без її відома і згоди будь-які дії відносно переоформлення (у тому числі відчуження, передачі у найм, передачі у заставу, обтяження іншим чином) щодо житлової квартири АДРЕСА_5 до складання Акту прийому-передачі майнових прав на квартиру та належного оформлення її права власності на квартиру.

У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду з уточненою позовною заявою до відповідачів Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради, треті особи: ОСОБА_2 , ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до положення Закону України «Про захист прав споживачів», посилаючись в обґрунтування своїх позовних вимог на обставини, аналогічні обставинам, викладеним нею в позовній заяві від 11 червня 2019 року, та просила суд визнати частково недійсним договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, та Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем. 
Застосувати наслідки часткової недійсності договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», визнати договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, не припиненим). 
Визнати дії ТЗДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку – незаконними. 
Визнати факт, що квартира АДРЕСА_6 , фактично квартира ІНФОРМАЦІЯ_2 цього будинку АДРЕСА_3 , відносно якої був укладений договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року з нею, ОСОБА_1 . Зобов`язати ТЗДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір купівлі-продажу №24 майнових прав від 25 квітня 2017 року на квартиру АДРЕСА_7 , змінивши номер квартири на АДРЕСА_8 . 
Зобов`язати ТЗДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати Акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 . Визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_10 . 
Визнати за нею, ОСОБА_1 , право власності на квартиру АДРЕСА_11 , загальною площею 64,8 кв. м, з них житловою площею 35,4 кв. м, яка складається з кімнати «4» площею 14 кв. м; кімнати «3» площею 21,4 кв. м; кухні «2» площею 11,4 кв. м; коридору «1» площею 85 кв. м; ванної кімнати «6» площею 3,8 кв. м; вбиральні «5» площею 1,9 кв. м. 
Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_11 , загальною площею 64,8 кв. м – за ОСОБА_2 .

Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2019 року накладено арешт на квартиру АДРЕСА_5 .
Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 09 вересня 2019 року до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог залучено ОСОБА_2 /а. с. 162, том 1/.
Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 18 лютого 2020 року замінено Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради на його правонаступника – Департамент з питань реєстрації /а. с. 114, том 3/.

Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» – відмовлено за безпідставністю.
Скасовано арешт на квартиру АДРЕСА_5 , накладений на підставі ухвали Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2019 року. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в сумі 6 915 грн. 60 коп.

Не погодившись з даним судовим рішенням, ОСОБА_1 оскаржила його в апеляцій-ному порядку. 
В апеляційній скарзі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, – просила оскаржуване судове рішення скасувати, як незаконне і необґрунтоване, та ухвалити нове рішення, яким повністю задовольнити її позовні вимоги. 
Вказувала, що предметом укладеного 25 квітня 2017 року між нею та Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру є майнові права на 2-кімнатну квартиру АДРЕСА_12 .
Пунктом 1.5 вказаного договору передбачено, що майнові права на об`єкт за цим договором одержуються нею від відповідача шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Пунктом 3.1 договору визначено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 581 400 грн., у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання.
Згідно з п. 3.4 договору, покупець здійснює оплату за цим договором згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною даного договору. Відповідно до графіку сплати платежів, вона повинна була сплатити кошти по договору до 30 червня 2018 року.
Пунктами 4.3-4.9 договору визначені підстави припинення та розірвання цього договору, які є несправедливими, так як обмежують її права, як споживача з отримання послуг на будівництво житла та визнання за нею майнових прав на квартиру, яка є предметом договору.
Так, згідно пункту 4.3 у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін, цей Договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим Договором та чинним законодавством України.
Вважає несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують її права та завдають істотної шкоди пункти договору 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 (в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем).
Зокрема зазначала, що згідно пункту 4.5.1 з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п. 4.5 Договору) зобов`язання Продавця щодо передачі майнових прав Покупцю вважаються такими, що припинилися. Виходячи зі змісту цих умов договору, вона, як споживач, навіть не може своєчасно дізнатися, що договір є припиненим. Так, відповідач направив їй рекомендованого листа про припинення договору 10 квітня 2019 року, який вона отримала лише 25 квітня 2019 року. 
Також вважає несправедливими умови договору в частині того, що у разі припинення договору, відповідач має право повернути їй сплачені кошти за мінусом 25% внесеної нею суми за договором та в строки, при цьому строк повернення коштів, навіть з вирахуванням 25%, передбачений договором на розсуд відповідача. Вважає, що умови оспорюваної нею частини договору направлені лише на захист прав відповідача, який монополізував своє право на припинення договору з настанням явно несправедливих та дискримінаційних умов для неї, як споживача послуг.
Окрім того, відповідно до п. 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав, орієнтов-ний строк введення об`єкта в експлуатацію – 30 червня 2018 року, а державна реєстрація цього об`єкта була проведена лише 09 липня 2019 року. 
У травні 2020 року вона звернулася до суду з приводу захисту своїх майнових прав, але 28 травня 2020 року відповідачі вже продали третій особі майнові права на ту саму квартиру АДРЕСА_2 , лише в договорі змінили номер квартири на АДРЕСА_8 , і в подальшому, після проведення державної реєстрації будинку АДРЕСА_3 , право власності оформлено за ОСОБА_2 .
Вважає, що вона виконала умови договору, сплатила повністю кошти, що передбаче-ні договором, проте відповідач, порушуючи її права, безпідставно, незаконно припинив дію укладеного між ними договору, позбавивши її майнових прав на об`єкт.
Оскільки спірний об`єкт - квартира АДРЕСА_13 збудований саме за її кошти, інвестовані в будівництво цього будинку, який не був переданий відповідачем їй по акту-передачі, – просила зобов`язати відповідача виконати умови договору, скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 та визнати за нею майнові права на вказану квартиру.
Також не погоджувалась із стягненням з неї судового збору, вказуючи, що на правовідносини, які склалися між нею та відповідачем, поширюються норми Закону України «Про захист прав споживачів», тому вона звільнена від сплати судового збору.
На апеляційну скаргу ОСОБА_1 свій відзив надіслав відповідач - Департамент з питань реєстрацїї, в якому вказував, що в частині позовних вимог до Департаменту районним судом вірно надано оцінку обставинам справи та не порушено норми процесуального права. 
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Оскільки Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є спеціальним законом у сфері державної реєстрації прав та визначає порядок скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, тому зміст позовних вимог повинен повністю відповідати цим нормам.
Відповідно до пункту 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за №1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 10 Закону нотаріус є державним реєстратором та відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 6 Закону входить до організаційної системи державної реєстрації прав в цілому. 
Згідно Інформації Державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 25 липня 2019 року за №175204133, об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_14 реєстраційний номер 1867699753101 внесено до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно «підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47683158 від 09 липня 2019 року 11:01:19, приватний нотаріус Удовіченко Марина Юріївна Полтавський міський нотаріальний округ Полтавської області».
Отже, державну реєстрацію права власності на нерухоме майно щодо об`єкта, розта-шованого за адресою: АДРЕСА_14 , як державні реєстратори прав на нерухоме майно Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради, так і державні реєстратори Департаменту з питань реєстрації – не вчиняли.

Також на апеляційну скаргу ОСОБА_1 свій відзив подало Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», в якому, спростовуючи доводи апелянта, просило від-мовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити в силі рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року. Вважає безпідставним посилання ОСОБА_1 на те, що судом першої інстанції порушено норми процесуального права. Також не погоджується з доводами позивача щодо регулювання спірних правовідносин Законом України «Про захист прав споживачів», оскільки згідно ст. 190 ЦК України, різновидом майна є речі або майнові права. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими, відповідно – майнові права не можливо віднести до предметів матеріального світу, вони не є продукцією, товаром чи результатом послуг у розумінні Закону України «Про захист прав споживачів».
Оскільки Цивільним кодексом України майнові права визнаються саме речовим правом, вони не належать до предметів матеріального світу, то відповідно – майнові права не характеризуються якісними ознаками та не мають властивостей, що можуть бути небезпечними при їх споживанні в розумінні ст. 42 Конституції України, ст. 179 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів».
Тобто, майновими правами за договором, укладеним між позивачем та відповідачем є сукупність правомочностей, набутих відповідачем на підставі права використання земельної ділянки для забудови, виготовленого проекту на будівництво, який пройшов державну експертизу, дозволу на початок будівельних робіт, використання у процесі будівництва власних ресурсів, які в своїй сукупності дозволяють вести будівництво відповідачу, як замовнику. Відповідач сам є замовником будівництва.
Вважає, що відповідачем не було порушено умов договору та вимог законодавства при припиненні дії договору купівлі-продажу майнових прав, а тому суд першої інстанції обґрунтовано відмовив у задоволенні такої вимоги.
У відповідності до п. 1.6 договору – умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.
Матеріалами справи доведено, про що представник позивача і позивач не запере-чували, що сплата майнових прав була здійснена з порушенням графіку.
В свою чергу умовами п. 4.4 договору, укладеного між позивачем та відповідачем, передбачено право продавця відмовитись від договору в односторонньому порядку у випадку порушення покупцем зобов`язань, передбачених розділом 3 договору щодо строків оплати. Пунктом 4.5 договору визначено, що наслідком відмови продавця від договору – є припинення останнього.

Окрім того, на апеляційну скаргу ОСОБА_1 свій відзив подав ОСОБА_2 , залучений до участі у справі в якості третьої особи.
Вважає вимоги позивача про визнання незаконним припинення ТЗДВ «Полтавтранс-буд» договору купівлі-продажу майнових прав в односторонньому порядку – незаконною та безпідставною, оскільки у справі доведено, що відповідачем не було порушено умов дого-вору та вимог законодавства при припиненні дії договору купівлі-продажу майнових прав. 
Щодо придбання ним спірної квартири, зазначав, що він, як добросовісний покупець, придбав саме квартиру під номером АДРЕСА_8 . Після того він ніяких інших квартир від ТЗДВ «Полтавтрансбуд» не одержував і не придбавав. 
За вказаних обставин просив апеляційну скаргу ОСОБА_1 – залишити без задо-волення, а рішення суду першої інстанції від 15 вересня 2020 року – без змін.

Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.
За нормами ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
Згідно  ч. 1  ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Судом першої інстанції встановлено, підтверджується наявними у справі доказами та не заперечується жодною зі сторін, що 25 квітня 2017 року між Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 укладено договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно пункту 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .
Предметом даного договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів. 
Вказаний договір підписано сторонами, відтак, ОСОБА_1 з умовами укладеного та погодженого нею договору була обізнана в повному обсязі.
За умовами пункту 1.5 договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються позивачем від відповідача шляхом підписання акта приймання-передачі майно-вих прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 кале-ндарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходи-ться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням п. 3.2 цього договору. 
Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.
Згідно пункту 1.6 даного договору – умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим Договором, додатками до нього.
Відповідно до п. 3.1 договору сторонами визначено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 581 400 грн., у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання. 
За умовами п. 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно графіку платежів (додаток №1), що є невід`ємною частиною договору. 
Згідно погодженого сторонами графіку сплати платежів, позивач мала сплатити кошти за вказаним договором до 25 червня 2018 року.
Згідно п. 4.3 у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України. 
-Пунктом 4.4 передбачено, що продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх збов`язань, передбачених розділом 3 цього Договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку); б) у випадку не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку, визначеного п.1.5 даного Договору. 
За умовами п. 4.5 у випадку відмови продавця від цього Договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього Договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього Договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог - в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення. 
Відповідно до п. 4.5.1 з моменту відмови продавця від цього Договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п.4.5 цього Договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися
Умовами п. 4.6 передбачено, що у випадку відмови продавця від цього Договору з підстав, передбачених п.п. а) та/або п.п. б) п. 4.4 цього Договору, продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим Договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату. 
Згідно п. 4.7 у випадку відмови продавця від цього Договору з підстав, передбачених п.п. а) та/або п.п. б) п. 4.4. цього Договору продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів за вирахуванням на свою користь штрафу в розмірі 25% від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань. 
Умовами п. 4.9 визначено, що розірвання цього Договору після підписання Акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається продавцем. 
За змістом статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Статтею 631 ЦК України визначено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладання. 
Відповідно до ст. 636 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк. Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору.
Судом першої інстанції встановлено, що позивачем було порушено умови договору щодо порядку оплати, встановленого графіком. Зокрема ОСОБА_1 сплатила 27 квітня 2017 року – 193800 грн.; 01 серпня 2017 року – 360000 грн.; 12 грудня 2018 року – 27600 грн. та 05 квітня 2019 року – 1 800 грн. Станом на дату останнього платежу позивач сплатила лише – 553 800 грн., а повинна сплатити – 581 400 грн., чим порушила умови договору.
Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» звернулось з листом від 22 січня 2019 року за №15/2 до ОСОБА_1 , в якому вказувало, що відповідно до умов Договору №24 позивач взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 в сумі 581 400 грн. Станом на 18.01.2019 року позивачем порушені зобов`язання в частині розрахунків (розділ 3 Договору). Керуючись правом передбаченим пп. а) п. 4.4., п. 4.5. договору №24 ТЗДВ «Пол-тавтрансбуд» повідомило ОСОБА_1 про свою відмову від вищезазначеного Договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25.04.2017 року, що має наслідком припинення останнього /а. с. 10, том 1/.
Платіжним дорученням №3139 від 26 червня 2020 року відповідачем повернуто позивачу грошові кошти в сумі 437 400 грн. по договору №24 від 25 квітня 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , в т.ч. ПДВ – 72 900 грн. /а. с. 178, том 3/.
Окрім того, судом встановлено, що 28 травня 2018 року між Товариством з додат-ковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 було укла-дено договір №96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно пункту 1.1. якого про-давець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_15 /а. с. 149-151, том 1/.
Відповідно до пункту 3.1. даного договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678 300 грн., які згідно платіжних доручень сплачені ОСОБА_2 . 
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон від-чуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року власником квартири АДРЕСА_11 є ОСОБА_2 /а.с. 195-196, том 1/.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що сторони погодили умови договору №24 від 25 квітня 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, про що свідчить підпис ОСОБА_1 на договорі, а отже позивач була обізнана з усіма умовами договору, жодним чином не оскаржила ці умови при підписанні договору, таким чином погодилась з ними та взяла на себе зобов`язання щодо їх виконання, однак належним чином їх не виконала.
Крім того, суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 не доведено, що оскаржуваний нею правочини не відповідає встановленим ст. 203 ЦК України вимогам, та/або порушує її законні права та інтереси.
Враховуючи, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням май-ном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набуте, районний суд дійшов висновку про те, що як вимога позивача щодо визнання її власником квартири, так і інші вимоги, пов`язані з припиненням договору №24 від 25 квітня 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру, – не ґрунтуються на законі.

Колегія суддів суддів в зазначеній частині рішення частково погоджується з виснов-ками суду першої інстанції виходячи з наступного.
Так, за нормами частин 1 та 3 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Положеннями статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За змістом ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 квітня 2017 року, позивач отримала обмежене речове право, за яким вона, як власник цього права, наділена певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Умовами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 ро-ку встановлено, що ТЗДВ «Полтавтрансбуд» зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає її правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.
При цьому судом першої інстанції вірно встановлено, і це вбачається з матеріалів справи, що сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, проте позивач станом на 25 червня 2018 року належним чином умови укладеного договору не виконала, зокрема не внесла 100% оплати за квартиру згідно узгодженого сторонами графіку, а отже не набула право власності на майнові права на спірну квартиру.
При цьому, позивачем жодними належними та допустимими доказами не доведено наявність домовленості між сторонами договору щодо відтермінування оплати за договором.

Товариство з додатковою відповідальністю «Полтаватрансбуд» «Полтаватрансбуд» листом від 22 січня 2019 року повідомило позивача про порушені нею зобов`язання в частині розрахунків та скориставшись правом, передбаченим пп.а п.4.4., п.4.5. договору №24 повідомило ОСОБА_1 про свою відмову від вищезазначеного Договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25 квітня 2017 року, що має наслідком припинення останнього.
Доводи апелянта про те, що висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження, внесеного до ЄРДР за №12019170020001881 встановлено, що лист №15/1 від 22 січня 2019 року про припинення дії договору направлений на ім`я позивача підписаний не генеральним директором ТЗДВ «Полтавтрансбуд» Ландарем О.М., колегія суддів не бере до уваги, оскільки уповноваженим представником ТЗДВ «Полтаватрансбуд» вимога, викладена у вказаному листі була підтверджена, та не заперечувалась наявність підстав для припинення договору, укладеного з ОСОБА_1 . 

В той же час, колегія суддів не може погодитися з висновком суду першої інстанції про те, що дія Закону України «Про захист прав споживачів» не поширюється на спірні правовідносини.
При цьому колегія суддів враховує правову позицію Верховного Суду, наведену в постанові від 07 жовтня 2020 року у справі №755/3509/18 про те, що, оскільки договір купівлі-продажу майнових права передбачає в подальшому набуття їх покупцем права власності на квартиру, – на такі правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів». 
В той же час, доводи сторони позивача щодо наявності несправедливих умов договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» не дають підстав для визнання вказаного договору частково недійсним, з огдялу на те, що оспорювані позивачем умови договору є чіткі, ясні, не містять неоднозначних умов, які б утруднювали їх розуміння покупцем, та узгоджені сторонами шляхом його підписання. 
Посилання апелянта на визначені умовами п. 4.5 договору стислі строки щодо повідомлення продавцем покупця про відмову від цього договору, колегія суддів не визнає підставою для визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, оскільки зазначене жодним чином не спростовує наявний факт невиконання покупцем умов договору щодо сплати грошових коштів у визначені договором строки.
Зазначене порушення є підставою для розірвання договору, а отже не впливає на правомірність дій відповідача щодо розірвання договору в зв`язку із невиконанням його умов покупцем у строк, визначений сторонами договору, в усякому разі після допущеного порушення позивачем.
Також доводи позивача щодо недобросовісності дій відповідача, якою порушені права позивача, – ґрунтуються на односторонній, суб`єктивній оцінці обставин виконання умов договору, на власну користь. Зокрема, посилання на суперечливу поведінку відповідача, який прийняв кошти, сплачені нею поза строками, визначеними договором, не може свідчити про таке, оскільки зарахування коштів на банківські рахунки юридичної особи – є формальною банківською операцією.
Доводи позивача про недобросовісність відповідача в частині зміни нумерації квартири, майнові права на яку були предметом купівлі-продажу оспорюваного договору, та продажу квартири ОСОБА_2 , також не дають підстав для визнання такого договору купівлі-продажу майнових прав – недійсним, з огляду на те, що ТЗДВ «Полтавтрансбуд» у передбачений умовами договору спосіб, припинив дію договору з позивачем та як продавець незавершеного об`єкта будівництва реалізував своє право щодо розпорядження ним. 
В свою чергу ОСОБА_2 , який придбав майнові права на вказану квартиру, а в подальшому зареєстрував право власності на неї, є добросовісним набувачем, отже вказане рішення впливає на його права і обов`язки, проте останній не був залучений до участі у справі в якості відповідача.
Оскільки ОСОБА_1 не було доведено ті обставини, що вона належним чином виконала вищевказані зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, - є безпідставними її вимоги щодо скасування державної реєстрації права власності на квартиру, яка зареєстрована за ОСОБА_2 .
За наведених обставин колегія суддів не вбачає правових підстав для скасування рішення районного суду з підстав, наведених в апеляційній скарзі.
Суд першої інстанції ухвалив по суті правильне рішення про відмову у позові, однак дійшов помилкового висновку про те, що Закон України «Про захист прав споживачів» не поширюється на вказані правовідносини, у зв`язку з чим рішення суду підлягає зміні у частині його обґрунтування. 
Нормами ч. 13 ст. 141 ЦПК України визначено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
Зважаючи на те, що позивач ОСОБА_1 відповідно до ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» звільнена від сплати судового збору, судові витрати, відповідно до ч. 6 ст. 141 ЦПК України компенсуються за рахунок держави в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Керуючись ст. ст. 367, 374, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 382, 384 ЦПК України, апеляційний суд, –
П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 – задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині відмови в позові ОСОБА_1 – змінити.

Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову з мотивів, наведених у постанові апеляційного суду.

Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь держави судового збору у сумі 6 915 грн. 60 коп. – скасувати, судові витрати віднести за рахунок держави. 

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий:          Бондаревська С.М.

Судді:                                                                          Абрамов П.С.        

Пилипчук Л.І.