СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" квітня 2021 р.                                                                    Справа №922/2370/18  

Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Дучал Н.М. , суддя  Склярук О.І., 

при секретарі судового засідання Ярош В.В.,
представники учасників справи:
від позивача – Пшенична А.Л., посвідчення №612 від 12.02.2019, ордер серія ПТ №069119 від 22.04.2021,
від відповідача – Махонін О.С., посвідчення №2080 від 07.06.2019, ордер серія АЕ №1049230 від 28.12.2020,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Градосфера» (вх.№759Х/1 від 11.03.2021) на рішення Господарського суду Харківської області від 03.02.2021 у справі №922/2370/18 (м. Харків, суддя Добреля Н.С., повний текст рішення складено 10.02.2021),
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Градосфера», м. Кременчук Полтавська обл.,
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Книголенд», м. Харків,
про стягнення 143895,07 грн,

ВСТАНОВИЛА:

В провадженні Господарського суду Харківської області знаходилась справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гадосфера» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Книголенд» про стягнення заборгованості за договором найму (оренди) нежитлового приміщення №37/2015 від 08.06.2015 в сумі 27981,54 грн., неустойки в розмірі 42483,00 грн. та збитків в сумі 73430,53 грн.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 03.02.2021 в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Градосфера», м. Кременчук на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Книголенд», м. Харків 4710,00 грн. витрат за проведення експертизи.
Позивач з вказаним рішенням не погодився та звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 03.02.2021 у справі №922/2370/18, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги про стягнення коштів задовольнити у повному обсязі; стягнути з відповідача на користь позивача 3405,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
В обґрунтування своєї позиції по справі апелянт звертає увагу суду на те, що 23.03.2018 ТОВ «Градосфера» направило лист №169/04 від 22.03.2018 з проханням підготувати об`єкт до здачі з орендного користування, однак вказаний лист, незважаючи на його отримання 28.03.2018, залишено без відповіді. 04.06.2018 було встановлено, що об`єкт оренди не готовий для його прийняття з орендного користування, оскільки має певні недоліки, про що було складено відповідний акт обстеження. При цьому акт прийому-передачі приміщення не був підписаний, відповідач не віддав ключі від об`єкту та продовжив їм користуватися. 22.06.2018 приміщення – об`єкт оренди та ключі від нього було фактично повернуто ТОВ «Градосфера» з недоліками за актом приймання-передачі, отже об`єкт оренди за спірним договором найму перебував у користуванні відповідача до 22.06.2018. В оскаржуваному рішенні відсутнє посилання на п.4.1. договору, в якому зазначено, що орендна плата за користування об`єктом оренди нараховується з дати підписання акту приймання-передачі і до дати закінчення користування орендарем об`єктом оренди, що обумовлюється підписанням акту приймання-передачі об`єкта з оренду. Відповідач своїми листами від 05.06.2018, 07.06.2018 повідомив позивача про підписання акту приймання-передачі об`єкту оренди та звільнення приміщення з 01.06.2018, однак дані листи були надіслані після складання позивачем акту від 04.06.2018, в той же час відповідач не висловив заперечень щодо недоліків об`єкту оренди. Крім того з метою усунення недоліків приміщення магазину, що залишив відповідач, ТОВ «Градосфера» понесло витрати на відновлення приміщення в сумі 73430,53 грн., що є збитками, які підлягають відшкодуванню. Матеріали справи окрім іншого містять додатковий висновок експерта №5-19 від 23.01.2019, в якому зазначено, що виявлені 22.06.2018 недоліки об`єкту оренди не належать до нормального зносу та не дублюють недоліки, вказані в акті приймання-передачі від 01.07.2015. Висновок експерта №3379 від 25.11.2020 містить посилання на неможливість визначити пошкодження об`єкта оренди та вартість робіт, однак вказане обумовлене виключно тим, що ремонт об`єкта оренди вже проведено, що в свою чергу підтверджується належними у справі доказами. 
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 12.03.2021 відкрито апеляційне провадження за даною апеляційною скаргою. Встановлено відповідачу строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - протягом п`яти днів з дня вручення даної ухвали. Призначено справу №922/2370/18 до розгляду на 06.04.2021. Повідомлено учасників справи про можливість участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції та про можливість подати будь-які документи у справі на електронну адресу суду, через особистий кабінет в системі «Електронний суд», поштою, факсом або дистанційні засоби зв`язку, вчинити інші процесуальні дії в електронній формі з використанням власного електронного цифрового підпису, прирівняного до власноручного підпису з урахуванням вимог Закону України «Про електронний цифровий підпис» та Закону України «Про електронні довірчі послуги». Доведено до відома учасників апеляційного провадження, що нез`явлення їх представників в судове засідання не є перешкодою розгляду апеляційної скарги по суті.
Від відповідача надійшли письмові пояснення у справі (вх.№3867 від 02.04.2021), в яких просить залишити без задоволення апеляційну скаргу, оскаржуване рішення суду – без змін.
В обґрунтування своєї позиції по справі відповідач зазначає, що у відповідності до приписів чинного законодавства та умов договору сама по собі наявність можливих недоліків об`єкту оренди не є перешкодою для реалізації процедури повернення приміщень і не може бути підставою для зволікань орендодавцем у прийманні приміщень. Обов`язок орендаря щодо повернення об`єкту оренди напряму кореспондується із обов`язком орендодавця прийняти такий об`єкт. В даному випадку прострочення з оформлення акту зумовлене виключно зволіканням зі сторони орендодавця, вина орендаря відсутня. Впродовж періоду з 01.06.2018 по 22.06.2018 ТОВ «Книголенд» не здійснювало використання приміщень, визначених у договорі, підприємство не мало там жодних власних речей; враховуючи викладене, наразі відсутні жодні обґрунтовані підстави для нарахування додаткових коштів за користування приміщеннями та нарахування штрафних санкцій за начебто прострочення у поверненні приміщень. Стосовно посилань позивача на наявність збитків відповідач зазначає, що сторонами в момент передання приміщення в оренду було зафіксовано цілу низку недоліків, які сторони віднесли до категорії поточних; ці недоліки існували до укладення договору і відповідач не мав жодного відношення до їх виникнення; за фактом припинення орендних відносин відповідачем було повернуто об`єкт оренди у стані, в якому був одержаний, з урахуванням нормального зносу; при цьому позивачем не було обґрунтовано ступінь нормального зносу, що унеможливлює об`єктивну оцінку стану об`єкта нерухомості. Дослідження №37-18 від 16.07.2019 є сумнівним за своєю суттю, оскільки Маківський М.І не є суб`єктом оціночної діяльності; зазначений фахівець не попереджався про кримінальну відповідальність та не здійснював дослідження з питань, що стали причиною спору між сторонами.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.04.2021 оголошено перерву у розгляді справи №922/2370/18 до 22.04.2021. Повідомлено учасників справи про можливість участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції та про можливість подати документи у справі на електронну адресу суду, через особистий кабінет в системі «Електронний суд», поштою, факсом або дистанційні засоби зв`язку, вчинити інші процесуальні дії в електронній формі з використанням власного електронного цифрового підпису, прирівняного до власноручного підпису з урахуванням вимог Закону України «Про електронний цифровий підпис» та Закону України «Про електронні довірчі послуги». Доведено до відома учасників апеляційного провадження, що явка їх представників в судове засідання не є обов`язковою. Попереджено учасників процесу, що у разі неявки представників з належним чином оформленими повноваженнями, справа може бути розглянута за наявними в ній документами.
В судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 22.04.2021 представник позивача вимоги скарги підтримав, просив задовольнити її в повному обсязі. Представник відповідача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив оскаржуване рішення суду залишити без змін.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, заслухавши пояснення уповноважених представників, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та розглянувши справу в порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів встановила наступні обставини.
08.06.2015 між TOB «Градосфера» (позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Книголенд» (відповідач, орендар) було укладено договір найму (оренди) нежитлового приміщення №37/2015 (надалі - Договір), за яким Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування вбудовано-прибудований магазин промислових товарів загальною площею 202,3 кв.м, який розташований за адресою: Полтавська обл., м. Кременчук, проспект Лесі Українки (50-річчя Жовтня), 39.
Згідно з п. 2.1 договору вступ Орендаря в користування Об`єктом оренди настає після підписання сторонами договору та оформлюється актом приймання-передачі Об`єкта оренди. Акт приймання-передачі Об`єкта оренди підписується 01 липня 2015 року. Передача «Об`єкта оренди в користування Орендареві здійснюється двосторонньою комісією, що складається з представників Сторін даного Договору. В акті приймання-передачі фіксується технічний стан Об`єкта оренди. Акт підписують повноважні представники Орендаря й Орендодавця.
Відповідно до п. 3.1 договору, строк оренди за цим договором  - від дати підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди до 30 червня 2016 року (включно). 
Відповідно до п. 4.1 договору, орендна плата встановлюється в грошовому вираженні і є платежем, що орендар вносить щомісяця на поточний рахунок орендодавця в порядку, встановленому п. 4.2 даного договору, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. 
Орендна плата нараховується за користування об`єктом оренди нараховується з дати підписання Акту приймання-передачі і до дати закінчення користування орендарем об`єктом оренди, що обумовлюється підписанням акту приймання-передачі об`єкта оренди. 
Внесення орендної плати здійснюється валютою України. Орендна плата за користування об`єктом оренди встановлюється у розмірі 26299,00 грн., в тому числі ПДВ, що нараховується та сплачується в порядку та в розмірі, встановленому чинним законодавством України. 
Згідно з п. 2.3 Договору після закінчення строку оренди, обумовленого цим Договором, Орендар зобов`язаний повернути Орендодавцеві Об`єкт оренди в тому ж стані, у якому він був переданий в оренду, за актом приймання-передачі, що підписується повноважними представниками Сторін.
Крім цього, відповідно до п. 5.18 Договору Орендар зобов`язаний після закінчення обумовленого цим Договором строку оренди протягом двох робочих днів звільнити і передати Орендодавцеві за актом приймання-передачі Об`єкт оренди в належному стані, не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду, що зафіксовано в акті приймання-передачі Об`єкта в оренду. У разі наявності в стінах, стелі чи підлозі Об`єкта оренди різного виду отворів, розтріскувань і т.п., зроблених Орендарем у зв`язку з монтажем різного роду конструкцій, Орендар зобов`язаний за свій рахунок відновити первісний вигляд стін, стелі чи підлоги, що був зафіксований у акті приймання-передачі Об`єкта оренди в оренду.
25.05.2016 між сторонами було укладено додаткову угоду, якою визначено, що строк дії договору становить до 30 червня 2017 року (включно). 
Додатковою угодою від 22.05.2017 сторони визначили, що строк дії договору становить до 31 травня 2018 року, а також визначили розмір орендної плати з 01.07.2017, який становить 35402,50 грн. в тому числі ПДВ, що нараховується та сплачується в порядку та розмірі, встановленому чинним законодавством України. 
Як свідчать матеріали справи, на виконання умов вищезазначеного договору, позивачем було передано в оренду відповідачу приміщення загальною площею 202,3 кв.м.  за адресою: Полтавська обл., м. Кременчук, проспект Лесі Українки (50-річчя Жовтня), 39, що підтверджується підписаним обома сторонами актом приймання-передачі майна від 01.07.2015 року.
22.03.2018 позивачем було направлено відповідачу лист (а.с. 47, том 1), в якому було зазначено про те, що строк дії договору оренди закінчується та необхідність повернути приміщення за актом приймання-передачі у порядку, встановленому договором оренди. 
04.06.2018 позивачем було підписано акт, яким було встановлено недоліки приміщення, яке було передано в оренду відповідачу.  У вищезазначеному акті зазначено про те, що представник відповідача із зазначеним актом ознайомлена, проте від підписання відмовилась. 
05.06.2018 відповідачем було направлено позивачу лист, в якому зазначено про те, що станом на 01.06.2018 року орендоване приміщення звільнено та направлено позивачу акти приймання-передачі приміщення для підписання та повернення одного примірника акта відповідачу (а.с. 15, том 2). 
06.06.2018 позивачем було направлено на адресу відповідача лист за вих. № 305/04, в якому зазначено про виявлені позивачем недоліки приміщення та необхідність відповідачу усунути відповідні недоліки (а.с. 50, том 1).
07.06.2018 року відповідачем повторно було направлено позивачу лист, в якому зазначено про те, що у разі наявності претензій щодо технічного стану приміщення, відповідач готовий прийняти участь у формуванні відповідної комісії з метою встановлення та фіксування відповідних обставин та їх усунення. Також відповідачем було повторно направлено акти приймання-передачі приміщення для підписання (а.с. 16, том 2).
Крім того, 18.06.2018 позивачем було направлено на адресу відповідача лист за вих. № 326/01-23, в якому було зазначено про необхідність направити представника ТОВ «Книголенд» 22.06.2018 року для проведення процедури фактичної передачі приміщення та підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди. Також у вказаному листі було зазначено про те, що у зв`язку з виявленими недоліками приміщення під час дії договору оренди, вартість ремонтно-відновлювальних робіт по відновленню орендованого майна буде визначена незалежним експертом станом на дату повернення об`єкта оренди (а.с. 57, том 1). 
19.06.2018 відповідачем повторно було направлено позивачу лист із вимогою підписати акти приймання-передачі приміщення (а.с. 19, том 2).
22.06.2018 сторонами було підписано акт приймання-передачі орендованого приміщення, яким відповідачем було повернуто об`єкт оренди позивачу (а.с. 59, том 1). 
26.06.2018 позивачем було направлено відповідачу лист за вих. № 345/01-23, в якому було зазначено про те, що об`єкт оренди був повернутий орендарем несвоєчасно, у зв`язку з чим відповідачу необхідно відшкодувати позивачу комунальні послуги за період користування приміщенням та сплатити орендну плату у розмірі 25961,83 грн. Разом із листом, позивачем було направлено відповідачу рахунок на сплату орендної плати та акти приймання-передачі за комунальні послуги (а.с. 69, том 1).
В подальшому, 10.07.2018 позивачем було направлено відповідачу лист за вих. № 381/01-23 із рахунком на оплату комунальних послуг (а.с. 78, том 1). 
20.07.2018 відповідачем було направлено позивачу лист щодо вимоги про сплату коштів за користування приміщенням після закінчення строку дії договору та зазначено про те, що відповідач своєчасно звільнив приміщення та направив позивачу акт приймання-передачі для підписання, проте саме позивач відмовився від підписання вказаного акту (а.с. 113, том 1). 
20.07.2018 позивачем було направлено відповідачу вимогу за вих. № 408/01-23 про відшкодування вартості ремонтно-будівельних робіт у розмірі 73463,00 грн., вартість яких визначено на підставі висновку експертизи від 16.07.2018. 
Так, позивачем на підтвердження спричинення останньому збитків було надано до суду висновок експерта від 16.07.2018, яким встановлено, що стан орендованого приміщення є незадовільним та вартість відновлювального ремонту складає 73463,00 грн.
Крім того, позивачем було надано до суду висновок експерта від 23.01.2019 №5-19, яким встановлено, що недоліки, встановлені у висновку експерта від 16.07.2018 відносяться до недбалого та неякісного виконання ремонтно-будівельних робіт з порушенням будівельних норм та правил, недбалого відношення до конструктивних елементів приміщення та не належать до зносу. 
Враховуючи те, що відповідач не відшкодував позивачу збитки, завдані несвоєчасним поверненням об`єкта оренди та недоліками, встановленими позивачем, останній звернувся до суду з відповідним позовом про стягнення з відповідача орендної плати за період з 01.06.2018 по 22.06.2018 у розмірі 25961,83 грн. та 2019,71 грн. вартості спожитих комунальних послуг, а також неустойки за період з 05.06.2018 по 22.06.2018, нарахованої на підставі ст. 785 ЦК України у розмірі 42483,00 грн.
Крім того, позивачем заявлено до стягнення з відповідача збитки за проведення ремонтних робіт об`єкту оренди у розмірі 73430,53 грн.
Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на те, що останній не ухилявся від повернення орендованого майна, вчиняв дії з його повернення, а саме направляв позивачу акти приймання-передачі майна для підписання, проте саме позивач ухилявся від їх підписання, що спричинило несвоєчасне повернення орендованого приміщення. 
З метою встановлення технічного стану орендованого майна та вартості відновлювального ремонту вказаного об`єкту, судом було призначено у справі судову експертизу, на вирішення якої поставлено наступні питання: 
- який   технічний   стан   об`єкта   «вбудовано-прибудований   магазин   промислових   товарів,   який   розташований   за   адресою:   м.   Кременчук,   проспект   50-річчя   Жовтня,   39,   загальною   площею   202,   3   кв.м.»   станом   на   момент   його   повернення   на   підставі   акту   від   22.06.2018      у   порівнянні   з   технічним   станом   даного   об`єкта   на   момент   його   передачі   01.07.2015?   (вихідні   дані   для   визначення   технічного   стану   об`єкта   на   в   момент   його   передачі   визначені   в   акті   від   01.07.2015   року,   правовстановлюючих   документах   на   об`єкт   та   договорі   найму   нежитлового   приміщення   від   08.06.2015;   вихідні   дані   для   технічного   стану   об`єкта   на   час   його   повернення   –   22.06.2018      визначені   в   акті від 22.06.2018 та додатках   до   висновку   судового   експерта   №37-18   від   16.07.2018 (а.с.   114-166,   том   1)).
-   які   пошкодження   об`єкта   «вбудовано-прибудований   магазин   промислових   товарів,   який   розташований   за   адресою:   м.   Кременчук,   проспект   50-річчя   Жовтня,   39,   загальною   площею   202,   3   кв.м.»   виникли   внаслідок   механічного   впливу   станом   на   момент   його   повернення   –   22.06.2018?   
-   яка   вартість   ремонтно-будівельних   робіт   заподіяних   внаслідок   механічного   впливу   станом   на   червень   2018   року? 
Судовим експертом Харківського НДІСЕ ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса було надано висновок № 3379, яким надано наступні відповіді на питання:
Технічний стан об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів, який розташований за адресою: м.Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39. загальною площею 202,3 кв.м», встановлений на підставі даних, що містяться в акті від 01.07.2015, правовстановлюючих документах на об`єкт та договорі найму нежитлового приміщення від 08.06.2015, станом на момент його передачі 01.07.2015, визначений як «добрий».
Технічний стан об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів, який розташований за адресою: м.Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39, загальною площею 202,3 кв.м», встановлений на підставі даних, що містяться в акті від 22.06.2018 та додатках до висновку судового експерта №37-18 від 16.07.2018 (а.с.114-166, том 1). станом на момент його повернення 22.06.2018, визначений як «задовільний».
Визначити, які пошкодження об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів», що розташований за адресою: м.Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39 (нині проспект Лесі Українки. 39), загальною площею 202,3 кв.м, виникли внаслідок механічного впливу, станом на момент його повернення - 22.06.2018, не надається можливим (докладніше дивись дослідницьку частину).
Визначити вартість ремонтно-будівельних робіт для усунення пошкоджень об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів», що розташований за адресою: м. Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39 (нині проспект Лесі Українки, 39), заподіяних внаслідок механічного впливу, станом на червень 2018 року, не надається можливим з причини, зазначеної в дослідницькій частині. 
Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що в матеріалах справи наявні докази вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна (про що свідчать відповідні листи відповідача із направленням актів приймання-передачі позивачу для підписання) та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об`єкта оренди, в даному випадку вказані обставини виключають можливість застосування орендодавцем до орендаря відповідальності у вигляді неустойки в порядку частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, у зв`язку з чим позовні вимоги в частині стягнення 42483,00 грн. не підлягають задоволенню. Крім того, суд вважає, що з огляду на сплив строку оренди відсутні підстави для стягнення з відповідача 25961,83 грн орендної плати та 2019,71 грн комунальних втрат. Також наявними у справі доказами не підтверджено вини відповідача у встановлених в акті від 04.06.2018 недоліків та відповідно причинний зв`язок такої поведінки із заподіяними збитками, та сам розмір шкоди, у зв`язку з чим в позові в цій частині також відмовлено.
Колегія суддів, переглядаючи справу в межах доводів та вимог апеляційної скарги, надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі, з огляду на наступне.
Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача 42483,00 грн неустойки в розмірі подвійної орендної плати за користування приміщенням за час прострочення його повернення, колегія суддів приймає до уваги наступне.
Статтею 291 ГК України встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Ч.2 ст.795 ЦК України передбачено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Приписами ч.1 ст.759, ч.1 ст.785 ЦК України встановлено, що договір найму (оренди) зумовлює право наймача (орендаря) користуватися орендованим майном впродовж строку дії договору із сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору оренди; припинення договору найму зумовлює обов`язок наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі на підставі акту приймання-передачі.
Невиконання наймачем обов`язку щодо поверненні речі є підставою для виникнення права наймодавця на застосування до наймача особливого виду майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, який полягає у сплаті наймачем, який прострочив виконання обов`язку щодо повернення речі, неустойки у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення відповідно до частини 2 статті 785 ЦК України.
Особливий статус зазначеної неустойки обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди, і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.
При здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку ч.2 ст.785 ЦК України обов`язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов`язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди, та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин.
Дана правова позиція викладена Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 24.10.2019 по справі №904/3315/18 та постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.12.2019 у справі № 910/20370/17.
До предмета доказування при вирішенні спорів щодо стягнення неустойки в порядку ч.2 ст.785 ЦК України як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди входять обставини, пов`язані з невжиттям орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин, за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисним ухиленням орендаря від обов`язку щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди; утриманням орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджанням орендарем у доступі орендодавця до належного йому об`єкта оренди; відсутністю з боку орендодавця бездіяльності та невчиненням ним дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.
Обставини вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об`єкта оренди виключають можливість застосування орендодавцем до орендаря відповідальності у вигляді неустойки в порядку ч.2 ст.785 ЦК України.
Аналогічну правову позицію викладено Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі №910/1806/17, Об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 13.12.2019 у справі №910/20370/17. 
Із матеріалів справи вбачається, що орендар, зокрема, листами від 05.06.2018, 07.06.2018, 19.06.2018 неодноразово повідомляв орендодавця про звільнення орендарем приміщення та необхідність підписати акт приймання-передачі приміщення.
Зокрема, як вбачається з листа відповідача від 05.06.2018 (а.с.15, том 2), останній вказує на те, що станом на 01.06.2018, ним було звільнено орендоване приміщення та направлено позивачу два примірники акту приймання-передачі орендованого майна.
Також, 07.06.2018 відповідачем повторно було направлено позивачу лист із актами приймання-передачі орендованого майна.
На підтвердження направлення відповідних листів та актів, відповідачем було надано описи вкладення у цінний лист (а.с.17-18, том 2).
Як вже було зазначено вище, 06.06.2018 позивачем було направлено на адресу відповідача лист за вих.№305/04, в якому зазначено про виявлені позивачем недоліки приміщення та необхідність відповідачу усунути відповідні недоліки.
Також, 08.06.2018 позивачем було направлено відповідачу лист вих.№309/01-23, в якому зокрема зазначено про те, що орендоване приміщення має певні недоліки, допущені протягом строку дії оренди та у зв`язку з тим, що вони не усунуті, отже об`єкт оренди не готовий для його прийняття з орендного користування. 
Крім того, 18.06.2018 позивачем було направлено на адресу відповідача лист за вих.№326/01-23, в якому було зазначено про необхідність направити представника ТОВ «Книголенд» 22.06.2018 для проведення процедури фактичної передачі приміщення та підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди. Також у вказаному листі було зазначено про те, що у зв`язку з виявленими недоліками приміщення під час дії договору оренди, вартість ремонтно-відновлювальних робіт по відновленню орендованого майна буде визначена незалежним експертом станом на дату повернення об`єкта оренди. 
19.06.2018 відповідачем було направлено позивачу лист (а.с.19, том 2), в якому відповідач вказує на те, що позивач ігнорує підписання актів приймання-передачі орендованого майна, а також зазначено про те, що в разі наявності претензій щодо технічного стану орендованого приміщення, відповідач готовий прийняти участь у формуванні відповідної комісії із залученням кваліфікованого товарознавця з метою встановлення та фіксування відповідних обставин та їх усунення. 
Вищезазначений лист був направлений позивачу 19.06.2018, що підтверджується описом вкладення у цінний лист (а.с.20, том 2).
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що в матеріалах справи відсутні докази ухилення відповідача від підписання акту приймання-передачі приміщення, тоді як дії позивача свідчать про зволікання з його боку. Орендар виконав умови договору та приписи ч. 1 ст. 785 ЦК України та здійснював дії щодо негайного повернення орендованого майна при припиненні договору. 
Відповідно до ст.614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Таким чином, відповідно до вимог ст.614 ЦК України орендар довів належними та допустимими доказами відсутність його вини у порушенні зобов`язання щодо повернення об`єкта оренди у встановлений строк.
Вказані вище обставини доводами апеляційної скарги не спростовані, будь-які докази в обґрунтування своїх заперечень позивачем не надано.
Отже, висновок суду про відмову у задоволенні позову про стягнення неустойки у сумі 42483,00 грн прострочення повернення орендованого майна відповідає матеріалам справи та вимогам чинного законодавства, з огляду на те, що в матеріалах справи наявні докази вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об`єкту оренди.
Крім того, позивачем не надано доказів того, що відповідачем не було звільнено об`єкт оренди, з огляду на що відсутні й правові підстави для задоволення позову в частині стягнення 25961,83 грн орендної плати та 2019,71 грн комунальних витрат.
Посилання апелянта на незазначення судом першої інстанції п.4.1. договору не свідчать про невірне дослідження матеріалів та обставин справи. Оскільки в даному випадку вимоги позивача про стягнення орендної плати за період з 01.06.2018 по 22.06.2018 заявлені у зв`язку із неповерненням об`єкту оренди за актом приймання-передачі, тоді як непідписання акту приймання-передачі сталося не у зв`язку з винними діями відповідача, а через зволікання самого позивача, що виключає можливість застосування п.4.1.договору, з огляду на приписи ст.614 ЦК України.
Стосовно доводів скаржника в частині того, що актом перевірки від 04.06.2018 встановлено недоліки (погіршення) приміщення і відповідно до умов договору та вимог ст.ст.776, 779 ЦК України орендар зобов`язаний усунути погіршення речі, які на думку позивача сталися з вини орендаря, колегія суддів зазначає наступне.
Умовами п. 5.6. договору №37/2015 від 08.06.2015 орендар зобов`язується за свій рахунок усувати ушкодження, погіршення, що виникли на об`єкті оренди під час дії даного договору, нести витрати по відновленню об`єкту оренди у випадку погіршення його стану; у випадку, якщо такі витрати понесені орендодавцем – відшкодувати останньому їх вартість та завдані орендодавцеві збитки. 
Згідно з ч.1 ст.776 ЦК України, поточний ремонт речі, переданої у найм проводиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч.1 ст.779 ЦК України, наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.
Приписами ч.1 ст.785 ЦК України встановлено, що у разі припинення договору найму, наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Між тим, п.7.1. договору №37/2015 від 08.06.2015 встановлено обов`язок орендодавця прийняти об`єкт оренди від орендаря по закінченню строку оренди. 
При цьому умовами договору не передбачено право орендодавця відмовитись від прийняття об`єкту оренди у разі виявлення на думку орендодавця будь-яких погіршень об`єкту оренди. Отже, наявність можливих недоліків об`єкту оренди не є перешкодою для реалізації процедури повернення приміщень і не може бути підставою для зволікань орендодавцем у прийманні приміщень. Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість відповідних посилань скаржника. 
Стосовно доводів позивача про стягнення з відповідача 73430,53 грн збитків, колегія суддів зазначає наступне. 
Відповідно до статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відшкодування збитків.
За змістом статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків.
Згідно ч.2 ст.22 ЦК України збитками є: втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Підставою для відшкодування збитків відповідно до п.1 ст.611 ЦК України є порушення зобов`язання.
Статтею 224 ГК України передбачено, що учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушені. Під збитками розуміються витрати, зроблені управленою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управне на сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Відповідно до ч.1 ст.225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.
Тобто збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони за договором, що обмежує її інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов`язання було виконано боржником.
Згідно з ч.1 ст.218 ГК України підставою господарсько-правової відповідальності учасника господарських відносин є вчинене ним правопорушення у сфері господарських відносин.
Відшкодування збитків може бути покладено на відповідача лише при наявності передбачених законом умов, сукупність яких створює склад правопорушення, яке є підставою для цивільної відповідальності відповідно до ст. 623 Цивільного кодексу України.
Відшкодування збитків є одним із видів цивільно-правової відповідальності і для застосування такої міри відповідальності необхідна наявність всіх елементів складу правопорушення, а саме: протиправної поведінки, дії чи бездіяльності особи; шкідливого результату такої поведінки (збитків), наявності та розміру понесених збитків; причинного зв`язку між протиправною поведінкою та збитками; вини особи, яка заподіяла шкоду. У разі відсутності хоча б одного з елементів відповідальність у вигляду відшкодування збитків не наступає.
Чинним законодавством України обов`язок доведення факту наявності порушення відповідачем зобов`язання, наявність та розмір понесених збитків, а також причинно-наслідковий зв`язок між правопорушенням і збитками покладено на позивача.
Крім цього, якщо позивач пред`являє вимогу про відшкодування реальної шкоди та/або упущеної вигоди, він має надати докази наявності та розміру таких збитків (платіжні або інші документи, що підтверджують витрати, документи, що підтверджують наявність пошкоджень, знищення майна, неодержаного прибутку тощо).
На підтвердження понесених витрат на відновлювальний ремонт приміщення, позивачем було надано до суду висновок експерта №37-18 від 16.07.2018, яким встановлено, що технічний стан конструктивних елементів приміщення вбудовано-прибудинкового магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39 станом на час проведення дослідження є незадовільним та не відповідає вимогам ДСТУ-Н Б А.3.1-23-2013; вартість ремонтно-будівельних робіт по відновленню приміщень вбудовано-прибудинкового магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі України, 39 становить 73463,00 грн.
Також позивачем було надано договір підряду від 09.07.2018 на виконання ремонтно-будівельних робіт по відновленню приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки, 39, акт приймання виконаних будівельних робіт від 03.08.2018 на суму 38615,10 грн., підсумкову відомість ресурсів до акту приймання виконаних будівельних робіт, підсумкову відомість ресурсів поставки замовника, довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрат, акт прийому-передачі матеріалів від 03.08.2018, рахунок на оплату №34 від 03.08.2018 на суму 38615,10 грн., платіжне доручення №1901 від 14.08.2018 на суму 38615,10 грн.
Крім того, позивачем було надано висновок експерта №5-19 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39 від 23.01.2019 року.
Вищезазначеним висновком експерта було надано наступні висновки: 
Приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39, яке перебувало в оренді ТОВ «Книголенд», є тим самим приміщенням, яке досліджено експертом та описане у висновку експерта № 37-18 від 16.07.2018 року за результатами проведення будівельно-технічного дослідження приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39.
При проведенні обстеження приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів,          розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39 та подальшому складанні висновку експерта №37-18 від 16.07.2018 року недоліки приміщення, наведені в акті приймання-передачі в оренду ТОВ «КНИГОЛЕНД» від 01.07.2015 за Договором найму (оренди) нежитлового приміщення №37/2015 від 08.06.2015 до уваги не приймались і у висновку експерта не відображались.
Недоліки, описані у висновку експерта №37-18 від 16.07.2018, відносяться до недбалого та неякісного виконання ремонтно-будівельних робіт з порушенням будівельних норм та правил (залишки від затирання отворів, неоднорідність фарбування, забруднення фарбою плінтусів, вимикачів, розеток, радіаторів тц елементів підвісної стелі), недбалого відношення до конструктивних елементів приміщення (пошкодження керамічної плитки, пошкодження дверних блоків, відсутність частин та елементів плінтусу, пошкодження дверної коробки та лиштви) та не належать до зносу.
Недоліки, описані у висновку експерта №37-18 від 16.07.2018 не вказані у Акті приймання-передачі Об`єкта оренди від 01.07.2015 за Договором найму (оренди) нежитлового приміщення №37/2015 від 08.06.2015, тому можливо зробити висновок, що вказані недоліки та пошкодження виникли під час знаходження приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39 в оренді після складанні акту прийому-передачі від 01.07.2015.
Відповідно до ч. 1 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що висновком експерта №37-18 від 16.07.2018 лише встановлено, що технічний стан конструктивних елементів приміщення вбудовано-прибудинкового магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39 станом на час проведення дослідження є незадовільним та не відповідає вимогам ДСТУ-Н Б А.3.1-23-2013. Проте вказаним висновком не встановлено, що саме дії відповідача призвели до зазначеного стану приміщення, характер пошкоджень. 
Висновок експерта №5-19 датований 23.01.2019, тобто вже після проведених ремонтних робіт. Крім того, у вищезазначеному висновку було зазначено про те, що «можливо зробити висновок, що вказані недоліки та пошкодження виникли під час знаходження приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів, розташованого в м. Кременчуці Полтавської області по проспекту Лесі Українки, 39 в оренді після складання акту прийому-передачі від 01.07.2015.» Тобто, колегія суддів погоджується із вірним твердженням суду, що вказаним висновком зазначено лише про можливість того, що відповідні пошкодження виникли після складання акту прийому-передачі від 01.07.2015.
Також, колегія суддів зазначає, що з метою встановлення технічного стану орендованого приміщення та характеру пошкоджень, судом було призначено у справі судову експертизу, на вирішення якої поставлено наступні питання (з урахуванням уточнень після задоволення клопотання експерта):  
- який    технічний    стан    об`єкта    «вбудовано-прибудований    магазин    промислових    товарів,    який    розташований    за    адресою:    м.    Кременчук,    проспект    50-річчя    Жовтня,    39,    загальною    площею    202,    3    кв.м.»    станом    на    момент    його    повернення    на    підставі    акту    від    22.06.2018    року    у    порівнянні    з    технічним    станом    даного    об`єкта    на    момент    його    передачі    01.07.2015    року?    (вихідні    дані    для    визначення    технічного    стану    об`єкта    на    в    момент    його    передачі    визначені    в    акті    від    01.07.2015    року,    правовстановлюючих    документах    на    об`єкт    та    договорі    найму    нежитлового    приміщення    від    08.06.2015    року;    вихідні    дані    для    технічного    стану    об`єкта    на    час    його    повернення    –    22.06.2018    року    визначені    в    акті від 22.06.2018 року та додатках    до    висновку    судового    експерта    №    37-18    від    16.07.2018    року    (а.с.    114-166,    том    1)).
-    які    пошкодження    об`єкта    «вбудовано-прибудований    магазин    промислових    товарів,    який    розташований    за    адресою:    м.    Кременчук,    проспект    50-річчя    Жовтня,    39,    загальною    площею    202,    3    кв.м.»    виникли    внаслідок    механічного    впливу    станом    на    момент    його    повернення    –    22.06.2018    року?    
-    яка    вартість    ремонтно-будівельних    робіт    заподіяних    внаслідок    механічного    впливу    станом    на    червень    2018    року? 
Судовим експертом Харківського НДІСЕ ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса було надано висновок № 3379, яким надано наступні відповіді на питання:
Технічний стан об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів, який розташований за адресою: м. Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39. загальною площею 202,3 кв.м», встановлений на підставі даних, що містяться в акті від 01.07.2015, правовстановлюючих документах на об`єкт та договорі найму нежитлового приміщення від 08.06.2015, станом на момент його передачі 01.07.2015, визначений як «добрий».
Технічний стан об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів, який розташований за адресою: м. Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39, загальною площею 202,3 кв.м», встановлений на підставі даних, що містяться в акті від 22.06.2018 та додатках до висновку судового експерта №37-18 від 16.07.2018 (а.с. 114-166, том 1). станом на момент його повернення 22.06.2018 року, визначений як «задовільний».
Визначити, які пошкодження об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів», що розташований за адресою: м. Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39 (нині проспект Лесі Українки. 39), загальною площею 202,3 кв.м, виникли внаслідок механічного впливу, станом на момент його повернення - 22.06.2018 року, не надається можливим (докладніше дивись дослідницьку частину).
Визначити вартість ремонтно-будівельних робіт для усунення пошкоджень об`єкта «вбудовано-прибудований магазин промислових товарів», що розташований за адресою: м. Кременчук, проспект 50-річчя Жовтня, 39 (нині проспект Лесі Українки, 39), заподіяних внаслідок механічного впливу, станом на червень 2018 року, не надається можливим з причини, зазначеної в дослідницькій частині. 
Висновком судового експерта №3379 від 25.11.2020 встановлено, що технічний стан приміщення є задовільним. Відповідний висновок було здійснено з урахуванням обставин, встановлених висновком експерта № 37-18 від 16.07.2018 року.
Також у висновку судового експерта зазначено про неможливість встановлення причин виникнення недоліків і пошкоджень приміщення, у зв`язку з проведеним ремонтних робіт спірного приміщення у серпні 2018 року.
Отже, колегія суддів вважає правомірним висновок суду першої інстанції про те, що наявними у справі доказами не підтверджено вини відповідача у встановлених в акті від 04.06.2018 недоліків та відповідно причинний зв`язок такої поведінки із заподіяними збитками.
Також, позивачем на підтвердження понесених збитків на ремонт приміщення було надано до суду: договір підряду від 09.07.2018 на виконання ремонтно-будівельних робіт по відновленню приміщення вбудовано-прибудованого магазину промислових товарів за адресою: м. Кременчук, проспект Лесі Українки, 39, акт приймання виконаних будівельних робіт від 03.08.2018 на суму 38615,10 грн., підсумкову відомість ресурсів до акту приймання виконаних будівельних робіт, підсумкову відомість ресурсів поставки замовника, довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрат, акт прийому-передачі матеріалів від 03.08.2018, рахунок на оплату №34 від 03.08.2018 на суму 38615,10 грн., платіжне доручення №1901 від 14.08.2018 на суму 38615,10 грн. Отже, фактично позивачем було сплачено 38615,10 грн. за проведені будівельні роботи. В той час, як доказів понесених витрат на суму 34815,43 грн. позивачем до суду надано не було. В свою чергу позивачем було надано акт приймання-передачі матеріалів від 03.08.2018 на суму 34815,40 грн, проте доказів придбання та оплати за вказані матеріали позивачем не надано.
Таким чином, позивачем не доведено заявлену до відшкодування відповідачем суму збитків у розмірі 73430,53 грн., оскільки матеріали справи не містять доказів фактичного понесення позивачем витрат у заявленому розмірі.
Отже, є вірним висновок суду першої інстанції, що за вказаних обставин позивачем не доведено як наявності протиправної поведінки відповідача, вини, так і не доведено реальності заданих позивачеві збитків, отже, не доведено повного складу цивільного правопорушення, а тому позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають. 
Ураховуючи викладене колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване судове рішення, повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, а тому підстави для скасування або зміни вказаного рішення відсутні.
З огляду на викладене, доводи апеляційної скарги не можуть бути прийняті до уваги як такі, що є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки суперечать обставинам справи та вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим судове рішення від 03.02.2021 у справі №922/2370/18 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу  без задоволення.
Ураховуючи те, що суд дійшов висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, витрати по сплаті судового збору за звернення з апеляційною скаргою покладаються на апелянта відповідно до положень статті 129 ГПК України.
Керуючись статтями 129, 269, п.1, ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Градосфера» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 03.02.2021 у справі №922/2370/18 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 27.04.2021.

Головуючий суддя                                                                    Р.А. Гетьман

Суддя                                                                                           Н.М. Дучал  

Суддя                                                                                           О.І. Склярук