Постанова
Іменем України
 
21 квітня 2021 року 
м. Київ
 
справа № 727/4168/17
провадження № 61-1708св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О. (суддя-доповідач), Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
 
учасники справи:
 
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
відповідачі: (позивач за зустрічним позовом) ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Чернівцірембуд»,
 
розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 вересня 2018 року в складі судді Чебан В. М. та на постанову Чернівецького апеляційного суду від 13 грудня 2018 року в складі колегії суддів Кулянди М. І., Половінкіної Н. Ю., Одинака О. О., 
 
ВСТАНОВИВ :
 
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Чернівцірембуд» про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі.
 
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що в 1997 році поселився в житлові приміщення № 3-27, 3-28, 3-29, 3-30 гуртожитку, який розташований по АДРЕСА_1 . В 1998 році на підставі ордеру зареєстрував своє місце проживання у вказаному гуртожитку. Вказує, що з 1997 року по даний час, він проживає у приміщеннях у гуртожитку, постійно сплачує комунальні послуги, добросовісно та безперервно володіє майном.
 
На підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від                                     16-18 жовтня 2001 року за ТОВ «Чернівцірембуд» визнано право власності на частину приміщень в гуртожитку, в тому числі на житлові приміщення третього поверху з № 3-1 по № 3-14 включно, з № 3-56 по № 3-69 включно. Тобто, рішенням господарського суду на кімнати, в яких проживає позивач, право власності за товариством не визнано. 
 
29 січня 2016 року TOB «Чернівцірембуд» та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу частини будівлі гуртожитку (з відстроченням платежу), до складу якої входять кімнати, в яких проживає ОСОБА_1 . 
 
Указує: що вказаний договір порушує його законні інтереси та права на проживання у спірних житлових приміщеннях; TOB «Чернівцірембуд» під час приватизації гуртожитку приховав наявність досудового кримінального провадження про розслідування шахрайських дій керівництва TOB «Чернівцірембуд» за ознаками злочину, передбаченого частиною першою статті 364 КК України; TOB «Чернівцірембуд» не повідомив позивача про відчуження частини будівлі, в яких він проживає, та порушив переважне право позивача на першочерговий викуп вказаних приміщень. 
 
Просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу частини будівлі (житлових приміщень № 3-27, 3-28, 3-29, 3-30) від 29 січня 2016 року, який укладений між TOB «Чернівцірембуд» та ОСОБА_2 
 
21 червня 2017 року ОСОБА_2 подала до суду зустрічний позов до ОСОБА_1 про виселення. 
 
В обґрунтування позову вказувала, що ОСОБА_1 як наймач скористався своїм переважним правом перед іншими особами на придбання житлових приміщень № 3-27, 3-28, 3-29, 3-30, як це передбачено частиною другою статті 822 ЦК України, після чого 16 березня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Чернівцірембуд» було укладено договір купівлі-продажу частини житлового будинку, з відстрочкою платежу. 
 
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 грудня 2012 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Чернівецької області від 13 лютого 2013 року, в справі № 2-1184/2012 за позовом ТОВ «Чернівцірембуд» до ОСОБА_1 , розірвано договір купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу від 16 березня 2010 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Чернівцірембуд», та виселено ОСОБА_1 з житлових приміщень № №3-27, 3-28, які розміщені в будинку АДРЕСА_1 , без надання йому іншого житлового приміщення та знято його з реєстрації за вказаною адресою.
 
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 червня 2013 року вказані судові рішення в частині вирішення вимог про виселення та зняття з реєстраційного обліку скасовано, справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції, а в іншій частині вказані судові рішення залишено без змін.
 
У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 не використав своє переважне право на купівлю спірних житлових приміщень, 29 січня 2016 року між ТОВ «Чернівцірембуд» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу частини будівлі (з відстрочкою платежу), що складається з квартири № 3-27 - 3-30 , загальною площею 36,10 м^2, в тому числі житловою площею 18,50 м^2. 
 
Посилалась на те, що вона мала переважне право перед іншими особами на викуп частини будинку, оскільки є його співвласником, проте не має можливості вселитись у вказану квартиру через проживання в ній ОСОБА_1 , просила суд виселити його, без надання іншого житлового приміщення. 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 вересня 2018 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено; в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на час укладення спірного договору між ОСОБА_2 та ТОВ «Чернівцірембуд» 29 січня 2016 року ОСОБА_1 як наймач уже скористався своїм переважним правом перед іншими особами на придбання вказаного житла, а ОСОБА_2 , як співвласник будинку мала переважне право на викуп його частини. 
 
Короткий зміст судового рішення апеляційного суду
 
Постановою Чернівецького апеляційного суду від 13 грудня 2018 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишено без задоволення; рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 вересня 2018 року залишено без змін.
 
Апеляційний суд виходив із того, що суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про те, що первісний позов не підлягає задоволенню, оскільки ОСОБА_1 продавцем TOB «Чернівцірембуд» було забезпечено його переважне право на викуп спірних приміщень, яким позивач не скористався.
 
Апеляційний суд установив, що відповідно до листа Чернівецького комунального обласного бюро технічної інвентаризації від 29 листопада 2012 року № 6014, що у  будівлі гуртожитку по АДРЕСА_1 було проведено поточну інвентаризацію на підставі замовлення ТОВ «Чернівцірембуд» за № 04 від 03 січня 2008 року, в інвентаризаційну справу за вказаною адресою було внесено зміни щодо нумерації кімнат. Зокрема, кімнаті 3-66 було присвоєно нумерацію 3-27, кімнаті 3-67 присвоєно нумерацію 3-28, кімнаті 3-68 присвоєно нумерацію 3-29, кімнаті 3-69 присвоєно нумерацію 3-30. Право власності на кімнати: 3-27 (колишня 3-66) площею 17,8 м^2, 3-28 (колишня 3-67) площею 10,3 м^2, 3-29 (колишня 3-68) площею 3,1 м^2, 3-30 (колишня 3-69) площею 4,1 1м^2, загальною площею 36,10 м^2 в гуртожитку по АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «Чернівцірембуд», на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 16-18 жовтня 2001 року (справа №5/312). В єдиному електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно зазначене рішення суду зареєстроване 09 жовтня 2003 року, а тому посилання ОСОБА_1 на те, що ТОВ «Чернівцірембуд» не є власником кімнат, в яких проживає позивач, не заслуговують на увагу. 
 
Аргументи учасників справи
 
У січні 2019 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 вересня 2018 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 13 грудня 2018 року, просить їх скасувати як такі, що прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, і ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову. 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що: 
- оскільки розірвано договір купівлі-продажу від 15 травня 2010 року, укладений між  ОСОБА_1 та ТОВ «Чернівцірембуд», вважається продовженим договір найму із  ОСОБА_1 від 11 березня 2009 року № 53, і позивач проживає у спірних житлових приміщеннях на законних підставах, а тому вважає, що ТОВ «Чернівцірембуд» відповідно до статті 362 ЦК України повинно було письмово повідомити позивача про відчуження майна іншій особі; 
- суди зробили неправильний висновок про те, що ОСОБА_1 скористався своїм переважним правом на придбання найманого житлового приміщення, оскільки після розірвання укладеного між ним та ТОВ «Чернівцірембуд» договору купівлі-продажу від 15 травня 2010 року позивач з 2012 року до 2016 року продовжував проживати у гуртожитку та обов`язки наймача виконував належним чином, що дає підстави вважати, що відповідно до статті 822 ЦК України він має переважне право на викуп спірних нежитлових приміщень, проте ТОВ «Чернівцірембуд» під час відчуження спірного нерухомого майна не запропонувало позивачу його викупити та не повідомило про продаж іншій особі; 
- ТОВ «Чернівцірембуд» не мало право відчужувати спірне нерухоме майно, оскільки рішенням господарського суду від 16-18 жовтня 2001 року не визнавалося право власності на кімнати № 3-27, № 3-28, № 3-,29 та № 3-30, у яких проживає позивач, а посилання суду на лист БТІ про зміну нумерації кімнат є безпідставним, адже така зміна не затверджена виконавчим комітетом відповідної ради. 
 
Рішення суду першої та апеляційної інстанцій оскаржуються в частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, в іншій частині не оскаржуються, тому Верховним Судом не переглядаються. 
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 01 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження у справі. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 квітня 2021 року справу призначено до судового розгляду. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди встановили, що ОСОБА_1 зареєстрований з лютого 1999 року в гуртожитку по АДРЕСА_1 та проживає в кімнатах № 3-27 , № 3-28, № 3-,29 та № 3-30 вказаного гуртожитку. 
 
Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 16-18 жовтня 2001 року за TOB «Чернівцірембуд» визнано право власності на частину приміщень в гуртожитку по АДРЕСА_1 , в тому числі на житлові приміщення третього поверху з № 3-1 по № 3-14 включно, з № 3-56 по № 3-69 включно.
 
Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 27 грудня 2012 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Чернівецької області від 13 лютого 2013 року, встановлено, що 16 березня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Чернівцірембуд» укладено договір купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу, згідно якого ОСОБА_1 приймає у власність (купує) за обговорену грошову суму частину будинку, що складається з житлової кімнати № 3-27 (66), кухні № 3-28, коридору № 3-29, санвузла № 3-30. Вказаним рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці розірвано даний договір купівлі-продажу частини житлового будинку з відстрочкою платежу у зв`язку з істотним порушенням умов договору ОСОБА_1 (несплатою вартості приміщень).
 
Згідно листа Чернівецького комунального обласного бюро технічної інвентаризації від 29 листопада 2012 року № 6014 в зв`язку з проведенням поточної інвентаризації будівлі гуртожитку по АДРЕСА_1 , в інвентаризаційну справу за вказаною адресою було внесено зміни щодо нумерації кімнат. Зокрема кімнаті 3-66 було присвоєно нумерацію 3-27, кімнаті 3-67 присвоєно нумерацію 3-28, кімнаті 3-68 присвоєно нумерацію 3-29, кімнаті 3-69 присвоєно нумерацію 3-30. Право власності на вказані кімнати зареєстровано за ТОВ «Чернівцірембуд» на підставі рішення Господарського суду Чернівецької області від 16-18 жовтня 2001 року (справа № 5/312). 
 
Відповідно до договору купівлі-продажу частини будівлі (з відстроченням платежу) від 29 січня 2016 року ОСОБА_2 придбала у ТОВ «Чернівцірембуд» житлові приміщення, у тому числі № 3-27, № 3-28, № 3-29, № 3-30, загальною площею 36,10 м^2 в гуртожитку по АДРЕСА_1 . 
 
Позиція Верховного Суду
 
Касаційна скарга подана до набрання чинності Закону України № 460-ІХ від 15 січня 2020 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», тому відповідно до пункту 2 прикінцевих та перехідних положень вищезазначеного закону розглядається у порядку, що діяв до набрання чинності цим законом.
 
Згідно з положеннями статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній до 08 лютого 2020 року) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
За результатами розгляду касаційної скарги колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
 
У статті 822 ЦК України передбачено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
 
Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.
 
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року в справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) вказано, що «якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім. Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15 (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18)».
 
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження                                          № 61-16353сво18) зроблено висновок, що «недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».
 
Тому при оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права, є позов про переведення прав та обов`язків покупця, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8, 362 ЦК України).
 
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, тому немає підстав надавати оцінку іншим аргументам касаційної скарги.
 
За таких обставин у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору частини будівлі (житлових приміщень № 3-27, 3-28, 3-29, 3-30) за адресою АДРЕСА_1 від 29 січня 2016 року, укладеного між TOB «Чернівцірембуд» та ОСОБА_2 , необхідно відмовити на підставі того, що не передбачено такого способу захисту права та інтересу. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржені рішення суду першої та апеляційної інстанцій в частині позовних вимог про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що відповідно до статті 412 ЦПК України є підставою для зміни їх мотивувальних частин.
 
За таких обставин рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 вересня 2018 року та постанова Чернівецького апеляційного суду від 13 грудня 2018 року в частині викладення мотивів відмови у задоволенні вимог первісного позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу підлягають зміні з викладенням їх мотивувальних частин в редакції цієї постанови. 
 
Оскільки Верховний Суд змінює судові рішення, але виключно у частині мотивів їх прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
 
Керуючись статтями 400, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ :
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 21 вересня 2018 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 13 грудня 2018 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу частини будівлі від 29 січня 2016 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови. 
 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                    В. І. Крат
 
Судді                                                                              Н. О. Антоненко
 
І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
М. М. Русинчук