Постанова
Іменем України
 
21 квітня 2021 року
м. Київ
 
справа № 552/6997/19
провадження № 61-1280св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд»,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року у складі судді: Турченко Т. В., та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року у складі колегії суддів: Лобов О. А., Дорош А. І., Триголов В. М.,
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» (далі - ТДВ «Полтавтрансбуд») про визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, визнання договору купівлі-продажу майнових прав дійсним, визнання права власності на майнові права.
 
Позов мотивований тим, що 11 липня 2018 року між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд» укладено договір № 2 купівлі-продажу майнових прав на 2-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують права позивача і завдали істотної шкоди є пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8. Виходячи із змісту пунктів 4.5, 4.5.1 договору позивач, як споживач, навіть, не зможе своєчасно довідатися, що договір припинений, бо у вказаний в договорі строк 5 днів з дня відправлення рекомендованого листа вона практично не зможе отримати рекомендований лист, так як встановлений договором п`ятиденний строк з дня відправлення поштової кореспонденції, як підстава припинення договору суперечить Правилам надання послуг поштового зв`язку. 
 
Позивач вказувала, що у квітні 2019 року вона написала листа відповідачеві про розірвання договору купівлі-продажу №2 від 11 липня 2018 року та повернення сплачених нею коштів в сумі 230 000 грн у зв`язку з неспроможністю в подальшому здійснювати оплату по даному Договору. Однак відповіді не отримала та продовжила сплачувати кошти згідно договору. 08 листопада 2019 року відповідач надіслав листа, в якому зазначено, що договір № 2 від 11 липня 2019 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , є припинений з ініціативи покупця, однак оскільки вона направляла лист про припинення договору, а потім вона вже направляла листи про відмову від розірвання договору, сплатила всю суму повністю за дану квартиру, яку обумовлено в договорі, вважає що даний договір є діючий і дійсний. Відповідач в односторонньому порядку припинив дію договору, що її право порушене, оскільки відповідач розпоряджався її майновими правами на спірну квартиру на свій розсуд та позбавив її права у майбутньому отримати спірну квартиру у власність. Несправедливими є умови договору в частині того, що у разі припинення договору відповідач має право повернути їй сплачені кошти зі стягненням 25% внесеної позивачем суми за договором на користь відповідача.
 
ОСОБА_1 просила:
визнати частково недійсним договір № 2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 липня 2018 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд», а саме пункти 3.1, 4.5, 4.5.1, 1.7, 4.8, в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем;
 
застосувати наслідки часткової недійсності договору № 2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 липня 2018 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд» шляхом визнання договору № 2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 липня 2018 року, що укладений між нею, ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, не припиненим);
визнати дії ТДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору № 2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 липня 2018 року, що укладений між ОСОБА_1 , та ТДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку незаконними;
зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати Акт звірки платежів по договору майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ;
визнати за ОСОБА_1 , майнові права на квартиру АДРЕСА_1 ;
заборонити ТДВ «Полтавтрансбуд» здійснювати без відома і згоди ОСОБА_1 будь-які дії відносно переоформлення (у тому числі відчуження, передачі у найм, передачі у заставу, обмеження іншим чином) щодо житлової квартири АДРЕСА_1 до складання Акту прийому-передачі майнових прав на квартиру та належного оформлення її права власності на квартиру.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 рокув задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позовні вимоги не підлягають до задоволення з огляду на позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року по справі №522/1029/18, провадження № 14-270цс19, в якій, зокрема, зазначено, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. Позивачем не доведено, що оспорюваний правочин не відповідає вимогам встановленим статті 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушує її законні права та інтереси.
 
Суд першої інстанції вказав, що норми Закону України «Про захист прав споживачів» не поширюються, оскільки в них немає такого необхідно елемента, як суб`єкт господарювання - виробник товару або виконавець робіт та послуг. Майнові права є предметом регулювання спеціального закону, а саме Закону України «Про інвестиційну діяльність». Згідно частини 2 статті 4 цього Закону майнові права є об`єктом інвестиційної діяльності, зокрема, визначено необхідність отримання замовником спеціальних дозволів на будівництво та проведення експертиз проектів будівництва. Отже, Закон України «Про захист прав споживачів» не регулює відносини, що пов`язані з майновими правами. Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 11 липня 2018 року, позивач отримала обмежене речове право, за яким вона, як власник цього права, наділена певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Умовами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 липня 2018 року встановлено, що ТЗДВ «Полтавтрансбуд» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає її правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України. Беручи до уваги, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набуте, вимога позивача щодо визнання її власником квартири не ґрунтується на законі.
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Полтавського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 р. змінено. ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні позову з мотивів, наведених у постанові апеляційного суду.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що судом першої інстанції зроблено помилковий висновок про те, що до спірних правовідносин не підлягає застосуванню Закон України «Про захист прав споживачів», оскільки договір купівлі-продажу майнових права передбачає в подальшому набуття їх покупцем права власності на квартиру, а отже на такі правовідносини поширюється дія вказаного закону. Отже, обгрунтованим є твердження позивача про поширення дії норм Закону України «Про захист прав споживачів» на спірні правовідносини. Пункт 3.1 оспорюваного договору не містить умов щодо припинення договору і порядку повернення коштів продавцем. Положеннями цього пункту визначено право продавця в односторонньому порядку підвищити розмір вартості майнових прав у зв`язку із зміною економічних умов та порядок повідомлення про таке рішення покупця. Твердження позовної заяви про те, що відповідач безпідставно підвищив вартість майнових прав тільки позивачу не підтверджені належними і допустимими доказами. Оспорюваний договір не містить умов, які забороняють покупцю розірвати договір у разі підвищення вартості майнових прав відповідно до пункту 3.1, навпаки за змістом пунктів 4.3 і 7.4 покупець не позбавлений можливості розірвати договір за своєю ініціативою. У суді апеляційної інстанції позивач підтвердила, що на час укладення оспорюваного договору вона працювала у відповідача, у зв`язку з чим ціна 1 кв. м визначалася на пільгових умовах саме як для працівника підприємства. З матеріалів справи вбачається, що 10 квітня 2019 року відповідач направив поштою листа позивачу, яким повідомив про збільшення вартості майнових прав (лист отриманий 11 квітня 2019 року). Отже, у відповідності до пункту 3.1 договору № 2 від 11 липня 2018 року з 22 квітня 2019 року вартість неоплаченої частки майнових прав збільшилася, а позивач 26 квітня 2019 року повторно відмовився від виконання договору. Позивачем не наведено обґрунтованих доводів щодо недійсності пункту 3.1 договору № 2 від 11 липня 2018 року у частині права продавця в односторонньому порядку змінювати вартість неоплачених майнових прав з підстав передбачених Законом України «Про захист прав споживачів». 
 
Апеляційний суд вказав, що у справі відсутні належні і допустимі докази про те, що відповідач в порядку пунктів 4.4, 4.5, 4.5.1 вчинив дії на одностороннє припинення дії договору № 2 від 11 липня 2018 року. Одним з основоположних принципів цивільних правовідносин є добросовісність (стаття 3 ЦК України). Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору, прогнозованістю і передбачуваністю поведінки сторони договору. Згідно принципу добросовісності забороняється суперечлива поведінка сторони договору. Суперечливість, зокрема, виявляється у невідповідності вчинків (дій) особи її попереднім заявам (діям) або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Аналізуючи перебіг подій у межах виконання договору №2 від 11 липня 2018 року, апеляційний суд приходить до висновку про недобросовісність поведінки позивача, адже, двічі відмовившись від виконання договору, позивач через деякий час виконала його умови, але на первинних умовах (у частині вартості майнових прав), по суті, вимагаючи від відповідача прийняти таке виконання собі на шкоду. З матеріалів справи вбачається, що 10 квітня 2019 року відповідач направив поштою листа позивачу, яким повідомив про збільшення вартості майнових прав (лист отриманий 11 квітня 2019 року). Отже, у відповідності до пункту 3.1. договору № 2 від 11 липня 2018 року з 22 квітня 2019 року вартість неоплаченої частки майнових прав збільшилася, а позивач 26 квітня 2019 року повторно відмовився від виконання договору. Таким чином, суд першої інстанції ухвалив по суті правильне рішення про відмову у позові, проте з хибних мотивів, у зв`язку з чим рішення суду першої інстанції підлягає зміні у частині його обґрунтування.
 
Аргументи учасників справи
 
У січні 2021 року ОСОБА_1 подала касаційну скаргу, в якій просила оскаржені рішення скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що судами першої та апеляційної інстанції неправильно та без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах застосовано норми ЦК України щодо розірвання договору. Позивача безпідставно побавлено частини грошових коштів, що були сплачені нею на виконання розірваного договору.
 
Суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 02 жовтня 2019 року у справі № 740/4328/14, від 02 жовтня 2019 року у справі № 490/3555/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 215/19/19, від 20 травня 2020 року у справі № 766/4714/16-ц, від 04 вересня 2019 року у справі № 645/7971/15-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 127/82/16-ц, від 12 жовтня 2020 року у справі № 359/6058/17, від 05 листопада 2020 року у справі № 500/372/17, від 30 вересня 2020 року у справі № 661/3827/17/, від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 27 лютого 2019 року у справі № 2-856/12 (провадження № 61-29899св18), від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18), від 25 квітня 2018 року у справі № 201/13156/14-ц (провадження № 61-2553св18), від 04 липня 2018 року у справі № 522/6789/15-ц та постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12.
 
У квітні 2021 року ТДВ «Полтавтрансбуд» подало відзив на касаційну скаргу, в якому просило касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного суду залишити без змін. Відзив мотивований тим, що відносини за спірним договором припинились у зв`язку з відмовою позивача від договору. При відмові від договору в односторонньому порядку у випадку передбаченому договором має місце невиконання обов`язків встановлених договором та відповідно до пункту 4.8 договору № 2 від 11 липня 2018 року відповідач повернув позивачеві сплачені позивачем кошти з їх зменшенням на 25 % від суми сплачених коштів, про що була досягнута згода між сторонами при укладенні договору.
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 19 березня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі.
 
Ухвалою Верховного Суду від 05 квітня 2021 року призначено справу до судового розгляду.
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 19 березня 2021 року зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 02 жовтня 2019 року у справі № 740/4328/14, від 02 жовтня 2019 року у справі № 490/3555/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 215/19/19, від 20 травня 2020 року у справі № 766/4714/16-ц, від 04 вересня 2019 року у справі № 645/7971/15-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 127/82/16-ц, від 12 жовтня 2020 року у справі № 359/6058/17, від 05 листопада 2020 року у справі № 500/372/17, від 30 вересня 2020 року у справі № 661/3827/17/, від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 27 лютого 2019 року у справі № 2-856/12 (провадження № 61-29899св18), від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18), від 25 квітня 2018 року у справі № 201/13156/14-ц (провадження № 61-2553св18), від 04 липня 2018 року у справі № 522/6789/15-ц та постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12.
 
Фактичні обставини
 
Суди встановили, що11 липня 2018 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір №2 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
 
У договорі №2 купівлі-продажу майнових прав від 11 липня 2018 року передбачено, що:
вартість майнових прав на об`єкт становить 576 000 грн, у тому числі ПДВ, що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання. Вартість продажу майнових прав на об`єкт до моменту повної її оплати покупцем, може бути збільшена продавцем в односторонньому порядку на неоплачену частину майнових прав за даним договором, подорожання якої викликано змінами економічних умов, на що покупець підписавши цей договір дав згоду. Вартість продажу майнових прав на об`єкт сторони вважають збільшеною з моменту сплину дванадцяти календарних днів з дня направлення продавцем рекомендованого листа на адресу покупця, зазначену в даному договорі (пункт 3.1. договору);
покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця до 30 грудня 2019 року включно (пункт 3.4. договору);
у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим Договором та чинним законодавством України (пункт 4.3. договору);
продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку); б) у випадку не підписання покупцем Акту приймання-передачі об`єкту протягом 60 - денного строку, визначеного п.1.5 даного договору (пункт 4.4. договору);
у випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання  грошових вимог - в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення (пункт 4.5. договору);
з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого п. 4.5 цього Договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися (пункт 4.5.1. договору);
у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених підпунктами а) та б) пункту 4.4 цього договору продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату (пункт 4.6. договору);
у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених підпунктами а) та б) пункту 4.4 цього договору продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів за вирахуванням на свою користь штрафу в розмірі 25 % від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань (пункт 4.7. договору);
у випадку розірвання цього Договору з ініціативи покупця до підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів, зменшену на 25% (пункт 4.8. договору);
 
Згідно квитанцій, наданих позивачем на підтвердження належного виконання умов договору, ОСОБА_2 сплачено: 11 липня 2018 року - 30 000,00 грн; 14 грудня 2018 року - 200 000,00 грн; 02 липня 2019 року - 149 000,00 грн; 03 липня 2019 року - 149 000,00 грн; 04 липня 2019 року - 48 000,00 грн.
 
05 квітня 2019 року ОСОБА_1 направлено на адресу ТДВ «Полтавтрансбуд» заяву про повернення сплачених нею коштів згідно пункту 4.8 договору № 2 від 11 липня 2018 року у розмірі 230 000 грн. Дану заяву ТДВ «Полтавтрансбуд» отримало 11 квітня 2019 року.
 
09 квітня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» направило до ОСОБА_1 листа за № 224 про підвищення ціни продажу майнових прав на 1 кв. м загальної площі з 09 квітня 2019 року на неоплачену нею суму. Нова ціна продажу майнових прав становила 25 000 грн. за 1 кв. м. 10 квітня 2019 року відповідач направив поштою листа позивачу, яким повідомив про збільшення вартості майнових прав (лист отриманий 11 квітня 2019 року).
 
26 квітня 2019 року ОСОБА_1 направила до ТДВ «Полтавтрансбуд» заяву про неможливість виконання нею умов договору №  2 від 11 липня 2018 року, про розірвання в односторонньому порядку договору із ініціативи покупця та прохала повернути сплачені нею кошти.
 
02 липня 2019 року ОСОБА_1 направлено заяву до ТДВ «Полтавтрансбуд» про скасування попередньої заяви про розірвання договору № 2 від 11 липня 2018 року, оскільки вона не отримала відповіді на свою заяву від 26 квітня 2019 року та їй не повернуті кошти у розмірі 230 000 грн.
 
08 листопада 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» направило ОСОБА_1 листа № 794 в якому вказано, що у квітні 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» отримано листи ОСОБА_1 (датовані 05 квітня 2019 року та 26 квітня 2019 року) про відмову від договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 та з проханням повернути сплачені кошти. Відтак, договір № 2 від 11 липня 2018 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 є припиненим з ініціативи покупця, а кошти, сплачені ОСОБА_1 у відповідності до договору в сумі 230 000 грн, підлягають поверненню за вирахуванням неустойки в розмірі 25% згідно пункту 4.8 договору. Кошти ж сплачені ОСОБА_1 за період з 02 липня 2019 року по 04 липня  2019 року в сумі 346 000 грн є помилково зарахованими та будуть повернуті у повному обсязі після уточнення позивачем (письмово) реквізитів. 
 
Платіжними дорученнями: № 3251_9 від 10 липня 2020 року, № 3251_10 від 10 липня 2020 року відповідачем повернуто ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 172 500,00 грн; 346 000,00 грн по договору № 2 від 11 липня 2018 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
 
Позиція Верховного Суду
 
Щодо позовної вимоги про визнання пункту 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 
 
Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права. Водночас і посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені в позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв`язку з цим суд, з`ясувавши в розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.
 
Аналіз статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім, більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із цивільно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у цивільно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних нормах.
 
У статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
 
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду.
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2021 року у справі № 569/16256/19 (провадження № 61-9034св20) зроблено висновок, що «тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. При цьому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно з якою сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства в разі існування однієї з таких підстав: наявності в акті цивільного законодавства прямої вказівки про неможливість сторін відступати від його імперативного положення (наприклад, згідно з частиною п`ятою статті 576 ЦК України предметом застави не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких заборонена законом); якщо зі змісту акта цивільного законодавства випливає обов`язковість його положень, яка може мати вигляд вказівки в акті цивільного законодавства на нікчемний характер відступу від його положень, або виражатися за допомогою інших правових засобів (наприклад, таким буде припис абзацу 2 частини першої статті 739 ЦК України, що умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною); якщо це випливає із суті відносин між сторонами. Ця підстава не є логічним закінченням абзацу 2 частини третьої статті 6 ЦК України. Такі міркування зумовлені тим, що стаття 6 ЦК України присвячена регулюванню співвідношення актів цивільного законодавства й договору, а не їх кореляції із сутністю відносин між сторонами. Адже сутність цих відносин полягає в їх договірному характері. Тому її застосовування фактично можливе лише за наявності будь-якої з двох попередніх підстав, тобто прямої вказівки, або ж якщо обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту».
 
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
 
Згідно статті 546 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
 
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
 
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
 
Тлумачення вказаних норм свідчить, що по своїй суті неустойка - це конструкція, яка є видом забезпечення виконання зобов`язання та правовим наслідком його порушення (мірою цивільно-правової відповідальності). У статті 549 та в § 2 глави 49 ЦК України регулювання неустойки відбувається тільки з позицій забезпечення виконання зобов`язання. Неустойка (штраф чи пеня) може бути передбачена для забезпечення виконання зобов`язання. При цьому навіть визначення неустойки дозволяє констатувати, що законодавець пов`язує її стягнення саме з порушенням зобов`язання. Це підтверджується застосуванням таких понять та словосполучень, як «забезпечення зобов`язання», «порушення зобов`язання». Тому недопустимим є встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору.
 
Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання (частина друга статті 549 ЦК України). Тобто, штраф є фіксованою величиною й обчислюється: у відсотках, які рахуються; від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.
 
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
 
У справі, що переглядається, встановлені судами обставини, дозволяють зробити висновок, що: 
у оспорюваному пункті 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 , з урахуванням його змісту та визначення штрафу, передбаченого в частині другій статті 549 ЦК України, фактично передбачено штраф за односторонню відмову від договору покупцем (фраза «зменшену на 25 %»); 
оспорюваний пункт 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в частині встановлення штрафу суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акту цивільного законодавства слідує з його змісту. 
з урахуванням наявності підстав для часткової недійсності пункту 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в частині встановлення штрафу та правил, закріплених в статті 217 ЦК, це не має наслідком недійсності інших частин правочину.
За таких обставин, суди зробили неправильний висновок про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в частині встановлення штрафу. Тому судові рішення в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 слід скасувати та вказану позовну вимогу задовольнити частково і визнати недійсним пункт 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в частині фрази «зменшену на 25 %». 
 
ІІ.Щодо позовних вимог про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 , а саме пунктів 3.1, 4.5, 4.5.1, 4.7, застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 шляхом визнання його чинним (діючим, не припиненим), визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання майнових прав на квартиру та заборони вчинення певних дій
 
Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
 
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
 
Згідно пункту 6 статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
 
Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.
 
Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
 
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року в справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20) вказано, що «тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».
 
Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
 
Згідно статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.
 
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 квітня 2021 року в справі № 450/3260/16-ц (провадження № 61-19614св20) зазначено, що відповідно до частини другої статті 18 цього Закону України «Про захист прав споживачів» умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. Аналізуючи норму статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», можна дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак: по-перше, умови договору порушують принцип добросовісності (пункт шостий частини першої статті З, частина третя статті 509 ЦК України); по-друге, умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; по-третє, умови договору завдають шкоди споживачеві».
 
Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
Тлумачення статті 216 ЦК України свідчить, що слід відмежовувати правові наслідки недійсності правочину і правові наслідки виконання недійсного правочину; до правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Окрім цього якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною; правові наслідки виконання двостороннього недійсного правочину охоплюють собою двосторонню реституцію; законом можуть бути встановлені особливі умови застосування наслідків визначених в статті 216 ЦК або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Наприклад, особливим правовим наслідком недійсного заповіту при їх множинності може бути відновлення чинності попереднього заповіту (частина четверта статті 1254 ЦК України). Тобто законодавець лише в окремих випадках передбачає таку конструкцію як відновлення чинності правочину.
 
У справі, що переглядається, встановлені судами обставини, дозволяють зробити висновок, що: 
позивач як покупець за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 відмовилася від договору і суди встановили, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 припинений внаслідок односторонньої відмови покупця;
позивачем не доведено підстав для визнання недійсними пунктів 3.1, 4.5, 4.5.1, 4.7 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 , а тому суди обґрунтовано відмовили в задоволенні цих позовних вимог;
часткова недійсність пункту 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 не зумовлює визнання чинним (діючим, не припиненим) договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 , оскільки цивільним законодавством не встановлено такого наслідку при частковій недійсності правочину;
з урахуванням того, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 припинений, підстави для застосування такого наслідку як визнання чинним (діючим, не припиненим) договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 відсутні, то в задоволенні вимоги про застосування наслідків недійсності слід було відмовити із цих мотивів, а тому судові рішення в цій частині слід змінити в мотивувальній частині;
оскільки відсутні підстави для визнання недійсними пунктів 3.1, 4.5, 4.5.1, 4.7 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 та підстави для застосування такого наслідку як визнання чинним (діючим, не припиненим) договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 , то в задоволенні позовних вимог про визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання майнових прав на квартиру та заборони вчинення певних дій, слід було відмовити як у похідних, а тому судові рішення в цій частині слід змінити в мотивувальній частині.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
 
З урахуванням необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 січня 2021 року в справі № 320/2233/18 (провадження № 61-2279св19), у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року в справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20), у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 квітня 2021 року в справі № 450/3260/16-ц (провадження № 61-19614св20) колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково; судові рішення в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним пункту 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 слід скасувати та вказану позовну вимогу задовольнити частково і визнати недійсним пункт 4.8. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 в частині фрази «зменшену на 25 %»; в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання про застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 шляхом визнання його чинним (діючим, не припиненим), визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання майнових прав на квартиру та заборони вчинення певних дій змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови; в іншій частині рішення суду першої інстанції в незміненій апеляційним судом частині та постанову апеляційного суду залишити без змін.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги  ОСОБА_1 до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання недійсним пункт 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав № 2 від 11 липня 2018 року скасувати.
 
Позовну вимогу  ОСОБА_1 до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання недійсним пункт 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав № 2 від 11 липня 2018 року задовольнити частково.
 
Визнати недійсним пункт 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав № 2 від 11 липня 2018 року в частині фрази «зменшену на 25 %».
 
Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_1 шляхом визнання його чинним (діючим, не припиненим), визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання майнових прав на квартиру та заборони вчинення певних дій змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.
 
В іншій частині рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в незміненій апеляційним судом частині та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року залишити без змін. 
 
З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанова Полтавського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року в скасованій частині втрачають законну силу.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                     В. І. Крат
 
Судді:                                                                                              Н. О. Антоненко
 
І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
М. М. Русинчук