П О С Т А Н О В А 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 квітня 2021 року
м. Рівне

Справа № 569/20872/18
Провадження № 22-ц/4815/431/21

Головуючий у Рівненському міському суді 
Рівненської області: суддя Тимощук О.Я.
Рішення суду першої інстанції проголошено
(вступна і резолютивна частини): 
08.12.2020 в м. Рівне
Рівненської області (час не зазначено)
Повний текст рішення складено: 09.12.2020 

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
головуючий: суддя Хилевич С.В. 
судді: Ковальчук Н.М., Шимків С.С.
секретар судового засідання: Пиляй І.С.

учасники справи: 
позивач: Рівненська міська рада Рівненської області;
відповідач: ОСОБА_1 ;

представники учасників справи:
позивача - ОСОБА_2 ;
відповідача - адвокат Волошин Ілля Васильович;

за участі: представника позивача,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Рівненської міської ради Рівненської області на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 08 грудня 2020 року у цивільній справі за позовом Рівненської міської ради Рівненської області до ОСОБА_1 про визнання укладеним додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Рівненської міської ради Рівненської області про розірвання договору оренди землі,
в с т а н о в и в:
У листопаді 2018 року в суд звернулася Рівненська міська рада Рівненської області з позовом до ОСОБА_1 про визнання укладеним додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі. Мотивуючи вимоги, вказувалося, що рішенням органу міського самоврядування від 07 червня 2007 року №795 відповідачу було надано в оренду строком на 25 років земельну ділянку площею 10 712 м2 по АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування торговельно-автосервісного комплексу, готелю і стоянки автомобілів. Між сторонами 28 серпня 2007 року укладено договір оренди землі №040758300172. При проведенні нормативно-грошової оцінки земельної ділянки і видачі розрахунку розміру орендної плати коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), було прийнято у розмірі 0, 5 (на період будівництва).
З огляду на необхідність внесення змін до договору оренди та в силу правил ст. 188 ГК України, ст. 19 ГПК України позивачем надіслано ОСОБА_1 письмову пропозицію від 12 вересня 2018 року №08-1456, а саме додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172 для розгляду і підписання. Однак відповідачем у визначений строк пропозицію підписано не було, у зв`язку з чим Рівненська міська рада Рівненської області пред`явила позов до відповідача, просивши визнати укладеним додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172 у такій редакції:
Рівненська міська рада (місцезнаходження: м. Рівне, вулиця Соборна, 12а, код ЄДРПОУ 34847334) - далі у тексті "Орендодавець", в особі міського голови Хомка В.Є., який діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони та фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ), - далі у тексті "Орендар", з другої сторони, уклали ці зміни про таке:
керуючись Законом України "Про оренду землі", рішенням Рівненської міської ради від 19 жовтня 2017 року №3427, на підставі розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку № НОМЕР_2 , Сторони домовилися внести зміни до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172 та окремі його пункти викласти в такій редакції:
пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 17 серпня 2018 року становить:
кадастровий номер земельної ділянки 5610100000:01:010:0085 - 16 511 977, 23 гривні (шістнадцять мільйонів п`ятсот одинадцять тисяч дев`ятсот сімдесят сім гривень 23 коп.), - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №2586 від 20 серпня 2018 року, виконаний відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області.
пункт 9. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 825 598, 86 гривень (вісімсот двадцять п`ять тисяч п`ятсот дев`яносто вісім гривень 86 коп.), що становить 5, 0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №03-04/242, виданий Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради, відповідно до протоколу №10 від 03 вересня 2018 року засідання контрольної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки.
Цей додатковий договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у Орендодавця, другий видається Орендарю, третій - органу, який провів його державну реєстрацію.
Реквізити та підписи сторін
Орендодавець: Орендар:
Рівненська міська рада Шевчик Руслан В`ячеславович
м. Рівне, вулиця Соборна, 12а, АДРЕСА_2
код ЄДРПОУ 34847334 ідентифікаційний номер: 
НОМЕР_1 
Орендодавець В.Хомко Орендар Р.Шевчик 
М.П. М.П.
У лютому 2019 року відповідач подав зустрічний позов до Рівненської міської ради про розірвання договору оренди землі, посилаючись на те, що при укладенні оспорюваного договору сторони не знали, що розмір орендної плати на земельну ділянку за 10 років може збільшитися майже у 22 рази (з 33 083, 33 гривні у 2007 році до 825 598, 86 гривень у 2018 році). Вважав, що зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, до якої прив`язаний розмір орендної плати на землю, зумовлена причинами, на які він, як орендар земельної ділянки, не може впливати. Щодо виконання договору на запропонованих позивачем умовах, то це порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б відповідача того, на що розраховував при укладенні договору.
Крім того, із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що він, як орендар, несе ризик такої раптової і високої зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 08 грудня 2020 року Рівненській міській раді відмовлено в задоволенні позову до ОСОБА_1 про визнання укладеним додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі.
Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 28 серпня 2007 року, що укладений між сторонами, зареєстрований у Рівненській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" за №040758300172.
У поданій апеляційній скарзі позивач покликається на незаконність та необґрунтованість оскаржуваного рішення, які полягали у неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, порушенні норм процесуального права та неправильному застосуванні норм матеріального права.
На її обґрунтування зазначалося про неврахування судом того, що станом на 2007 рік відповідач погодився з такою істотною умовою договору оренди землі як орендна плата у розмірі 33 083, 33 гривні. Тоді ж сторонами було погоджено, що на земельній ділянці знаходитиметься об`єкт нерухомого майна, а саме торговельно-автосервісний комплекс, готель і стоянка для автомобілів. Розрахунок розміру орендної плати при укладенні договору оренди землі також ними погоджено, виходячи на період будівництва. Тобто цей розмір матиме тимчасовий характер і після прийняття об`єкта в експлуатацію орендар зобов`язується внести зміни в договір оренди землі в частині перерахунку розміру орендної плати з урахуванням періоду будівництва та сплачувати збільшену орендну плату з дня прийняття об`єкта в експлуатацію. Вважає, що умови договору відповідають Закону України "Про оренду землі" та збігаються з положеннями Податкового кодексу України (ст.ст. 288.5, 288.5.1, 288.5.2). При цьому законом обумовлено, що розмір орендної плати не повинен перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, тобто він повинен бути меншим за вказану величину.
Щодо правових підстав для дострокового розірвання договору оренди землі, то заявник посилається на правову позицію Верховного Суду, висловлену у постанові від 18 листопада 2019 року у справі №917/517/18, де зазначається про необхідність урахування вимог ч. 2 ст. 652 ЦК України, а саме одночасної наявності визначених законом чотирьох умов. 
Вважає, що суд залишив без уваги те, що базою оподаткування відповідно до ст. 289 ПК України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. При проведенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки та видачі розрахунку розміру орендної плати коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), був прийнятий у розмірі 0, 5 (на період будівництва). В той самий час, наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року №489, яким затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт у розмірі 0, 5 передбачений для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, відсутній. За ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", пункту 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №15, територіальним органом центральної виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин є Головне управління Держгеокадастру у Рівненській області. Тому з огляду на ст.ст. 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. 188 ГК України, ст. 19 ГПК України ОСОБА_1 було направлено пропозицію про зміну умов договору оренди землі, відповідь на що отримано не було.
На переконання заявника, судом не було враховано і не надано правової оцінки долученим до матеріалів справи доказам. Не досліджено і те питання, що згідно з умовами договору повернення земельної ділянки після припинення дії договору орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 21). При цьому залишено без уваги і те, що фактичне використання відповідачем орендованої земельної ділянки буде продовжено, а при розірванні оспорюваного договору ділянка не буде повернута розпоряднику, що порушує закріплені у ч. "а" ст. 141 ЗК України принципи, а саме, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування. 
З приводу порушення норм процесуального права, то вказує про те, що в порушення правил ст.ст. 194, 196, 197, 200 ЦПК України після закриття Рівненським міським судом підготовчого провадження у справі 15 жовтня 2019 року уже 20 січня 2020 року представником відповідача було заявлено клопотання про пред`явлення зустрічного позову, один примірник якого було надано Рівненській міській раді для ознайомлення. Оскільки зустрічний позов було подано з недодержанням вимог ч.ч. 1, 2 ст. 193 ЦПК України, тому ця заява повинна була бути повернута особі, що її подала. Крім того, у передбачені строки відсутні докази направлення зустрічного позову на адресу позивача, зустрічний позов подано після призначення розгляду справи по суті, а представник відповідача первісний позов не визнав, при цьому не заперечуючи проти закриття підготовчого провадження з призначенням справи до розгляду. 
З наведених міркувань просить рішення суду першої інстанції скасувати, постановивши нове судове рішення, яким позов Рівненської міської ради до ОСОБА_1 про визнання укладеним додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі задовольнити повністю.
У поданому відзиві ОСОБА_1 , вважаючи оскаржуване рішення законним і обґрунтованим, просив залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. При цьому покликався на суперечність доводів заявника ст.ст. 13, 15, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель". Нормативна грошова оцінка земель м. Рівне була затверджена рішенням Рівненської міської ради №3122 від 04.07.2013 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Рівне" і була введена в дію з 1 січня 2014 року, тобто до того, як Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики і продовольства України від 25.11.2016 №489, набув чинності. Через це неврахування коефіцієнта 0, 5 для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, який було застосовано при затвердженні нормативної грошової оцінки земель м. Рівне у 2013 році, можливе виключно при затвердженні позивачем відповідним рішенням нової технічної документації про нормативну грошову оцінку земель населеного пункту. Така позиція підтверджується листом Державної фіскальної служби України від 13.07.2017 №18473/99-99-12-02-17 "Щодо забезпечення адміністрування плати за землю". 
На його думку, умовами оспорюваного договору розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін. При цьому розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, а також у інших випадках, передбачених законом. Між тим, позивач не покликається на жодну із вказаних підстав.
Позов Рівненської міської ради вважав необґрунтованим, на мотивування чого наводив певні обставини. Так, пункт 10 договору оренди землі передбачає обчислення розміру орендної плати з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди землі чи продовження його дії. При цьому станом на 07 червня 2007 року орендувалася земельна ділянка, яка відноситься до двох категорій земель - 6 091 м2 до житлової і громадської забудови та 4 621 м2 до земель промисловості, транспорту і зв`язку. Для кожної з цих категорій визначено інший розмір орендної плати, а саме 1, 2% і 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно. В подальшому розміри орендної плати змінювалися в бік збільшення. З розрахунку №03-04/242, який долучений до позовної заяви, видно, що щодо усієї земельної ділянки встановлено розмір орендної плати в розмірі 5%, а також вся земельна ділянка площею 10 712 м2 віднесена до земель житлової і громадської забудови. Однак позивачем не було надано доказів переведення земель площею 4 621 м2 до категорії земель житлової і громадської забудови, тобто функціональне призначення цієї ділянки не змінювалося. 
Не погоджувався відповідач і з аргументами про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Вважав такою, що не може бути застосованою при вирішенні справи постанова Верховного Суду від 18 листопада 2019 року у справі №917/517/18. Між тим, посилався на постанову Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі №922/2279/19, де зазначається про те, що істотна зміна обставин є оціночною категорією.
На переконання ОСОБА_1 , пропонований позивачем розмір щорічної орендної плати у 825 598, 86 гривень не підпадає під визначення прогнозованого збільшення орендної плати внаслідок інфляційних процесів. Встановленням орендної плати у такому розмірі істотно змінюється рівновага договірних стосунків, що призводить до неможливості виконання відповідачем зобов`язання.
Доводи апеляційної скарги в іншій частині вважав також необґрунтованими і просив їх залишити без задоволення.
Заслухавши суддю-доповідача, думку осіб, які беруть участь у справі і з`явилися в судове засідання, перевіривши матеріали справи та доводи заявника, колегія суддів дійшла висновку про відхилення апеляційної скарги.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції правильно виходив із відсутності законних підстав для задоволення первісного позову, оскільки встановлено обґрунтованість вимог зустрічного позову про розірвання договору оренди землі, який укладений 28 серпня 2007 року між сторонами, через одночасну наявність чотирьох умов щодо істотної зміни обставин, передбачених ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Тому розірвання оспорюваного договору припиняє його дію, а, отже, й унеможливлюється необхідність внесення змін у припинений правочин, тобто й задоволення первісного позову. 
Як з`ясовано судом, 28 серпня 2007 року між Рівненською міською радою як орендодавцем і підприємцем ОСОБА_1 як орендарем укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв у платне користування строком на двадцять п`ять років земельну ділянку для будівництва та обслуговування торговельно-автосервісного комплексу, готелю і стоянки автомобілів, що знаходиться по АДРЕСА_1 . Загальна площа земельної ділянки складає 10 712 м2, а її нормативна грошова оцінка становила 2 747 217, 87 гривень. Розмір щорічної орендної плати за земельну ділянку склав 38 083, 33 гривні, земельний податок - 27 472, 18 гривень.
Земельна ділянка складається із двох ділянок з різними категоріями земель. Так, ділянка площею 6 091 м2 віднесено до категорії земель житлової і громадської забудови, а розмір орендної плати за неї становив 25 291, 54 гривні з розрахунку 1,2% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Щодо земельної ділянки площею 4 621 м2, то вона належить до категорії земель промисловості, транспорту та зв`язку, а орендна плата за неї склала 12 791, 79 гривень з розрахунку 2% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, передбачені чинним законодавством України.
16 серпня 2007 року сторонами складено акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду, за яким позивач передав, а ОСОБА_1 прийняв земельну ділянку загальною площею 10 712 м2 по АДРЕСА_1 в оренду на підставі відповідного договору.
Договір оренди зареєстрований у Рівненській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі вчинено запис від 28 серпня 2007 року за №040758300172. 
В подальшому, 21 січня 2010 року, між ними укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28 серпня 2007 року №040758300172, за яким певні умови правочину викладено в такій редакції:
пункт 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 824 139, 97 гривень (два мільйони вісімсот двадцять чотири тисячі сто тридцять дев`ять гривень 97 коп.) - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №03-19/186-1, виконаний управлінням Держкомзему у м. Рівне.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 256 632, 09 гривень (один мільйон двісті п`ятдесят шість тисяч шістсот тридцять дві гривні 09 коп.) - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №04-19/74-1, виконаний управлінням Держкомзему у м. Рівне.
пункт 9. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 123 873, 86 гривень (сто двадцять три тисячі вісімсот сімдесят три гривні 86 коп.) - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №03-19/186-1, виконаний управлінням Держкомзему у м. Рівне.
Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 52 847, 72 гривні (п`ятдесят дві тисячі вісімсот сорок сім гривень 72 коп.) - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №04-19/74-1, виконаний управлінням Держкомзему у м. Рівне.
Орендар зобов`язується вносити орендну плату за новими ставками з 01 січня 2008 року.
Згодом, 27 грудня 2017 року, між ними ж укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172, яким відповідно до даних Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань припинено підприємницьку діяльність ОСОБА_1 (дата запису:27.10.2017; номер запису: 26080060003020090; стан суб`єкта: припинено), сторони домовилися внести зімни до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172 та окремі пункти викласти в такій редакції:
Орендар - громадянин України ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер: НОМЕР_1 .
В реквізитах сторін, в розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку, в плані земельної ділянки, в акті приймання-передачі земельної ділянки в оренду словосполучення "суб`єкт підприємницької діяльності - фізична особа" не читати.
14 вересня 2018 року на адресу відповідача Рівненською міською радою було направлено пропозицію про підписання додаткової угоди з наданням проекту додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172 у двох примірниках для розгляду і підписання. Відповідно до проекту додаткового договору ОСОБА_1 пропонувалося внести зміни в пункти 5 і 9 договору оренди землі, де зазначити, що розмір орендної плати в рік складає 825 598, 86 гривень, що становить 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку №03-04/242, виданий Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради, на підставі протоколу №10 від 03 вересня 2018 року засідання контрольної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки.
Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки згідно із проектом додаткового договору становить 16 511 977, 23 гривні.
Як встановлено судом, відповідач заперечив проти запропонованих змін до договору оренди землі, виходячи з того, що вони ґрунтуються на вкрай невигідних для орендаря умовах. Зокрема, Головне управління ДПС у Рівненській області своїм листом від 21.02.2020 №2041/10/17-00-50-05 повідомило, що з вересня 2018 року ОСОБА_1 припинив сплату орендної плати за земельну ділянку (останній платіж здійснено 29.08.2018). Відповідно до зворотного боку інтегрованої картки платника податків ФОП ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) в період з 01.01.2021 по 17.02.2020 по коду платежу 18010900 "Орендна плата з фізичних осіб": 01.01.2012-31.12.2012 - 55 980 гривень; 01.01.2013-31.12.2013 - 55 980 гривень; 01.01.2014-31.12.2014 - 84 754 гривні; 01.01.2015-31.12.2015 - 93 740 гривень; 01.01.2016-31.12.2016 - 156 204 гривні; 01.01.2017-31.12.2017 - 157 646 гривень; 01.01.2018-31.12.2018 - 107 400 гривень; 01.01.2019-31.12.2019 - 0, 00 гривень; 01.01.2020-17.02.2020 - 0, 00 гривень.
Вважаючи, що відповідач нехтує законними пропозиціями і не визнає суб`єктивних цивільних прав орендаря на зміну розміру орендної плати за орендовану земельну ділянку через зміну нормативної грошової оцінки, у листопаді 2018 року в суд звернулася Рівненська міська рада з позовом до ОСОБА_1 , де просила визнати укладеним додатковий договір про внесення змін до договору оренди землі від 28 серпня 2007 року №040758300172 на умовах, зазначених в описовій частині постанови апеляційного суду.
Заперечуючи проти позову, у лютому 2020 року ОСОБА_1 подав зустрічну позовну заяву до Рівненської міської ради про розірвання договору оренди землі, посилаючись на те, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди землі є вкрай невигідними для нього, а визначення орендної плати в розмірі 825 598, 86 гривень є істотною зміною обставин, яким керувався при укладенні договору. Також вважав, що сторони при укладенні оспорюваного договору не знали, що розмір орендної плати за земельну ділянку за десять років може збільшитися майже у двадцять два рази (з 33 083, 33 гривні до 825 598, 86 гривень у 2018 році), зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, до якої прив`язується розмір орендної плати за землю, зумовлена причинами, на які він вплинути не може, виконання договору на запропонованих позивачем умовах порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б його того, на що розраховував при укладенні договору, а із суті договору чи звичаїв ділового обороту не випливає, що він, як орендар, несе ризик такої кардинальної зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно зі ст.ст. 11, 626, 627, 638, 759, 765, 792 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст.ст. 2, 93, 141 ЗК України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ, організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.
Норми статей 1, 2, 13, 15, 30, 32 Закону України "Про оренду землі" вказують, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 
Статтями 652 і 632 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторонами керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1.) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2.) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3.) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану особу того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4.) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. 
Повно і правильно з`ясувавши обставини справи та встановивши, що при вирішенні спірних правовідносин до застосування підлягають норми матеріального права, на застосуванні яких наполягав відповідач, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив зустрічний позов, розірвавши оспорюваний договір, та залишив первісний позов без задоволення.
Щодо доводів апеляційної скарги про необхідність урахування правової позиції Верховного Суду, що зафіксована у постанові від 18 листопада 2019 року у справі №917/517/18, то вони є необґрунтованими. Так, зазначається, що зростання розміру орендної плати є істотною умовою та однією з підстав для розірвання договору оренди згідно з ч. 2 ст. 652 ЦК України, зокрема, оскільки в матеріалах справи немає доказів того, що на дату укладення договору оренди землі селищна рада також не передбачала збільшення орендної плати, хоча враховуючи строк дії договору (49 років), сторони договору не могли не передбачати можливості підвищення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, в т.ч. внаслідок інфляційних процесів у країні.
Натомість відповідач правильно посилається у своєму відзиві на апеляційну скаргу на правовий висновок, що викладений у постанові Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі №922/2279/19, де вказується, що істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання. 
За правилами ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Приходячи до переконання про залишення оскаржуваного рішення без змін, колегія суддів також бере до уваги, що за обставинами справи сторони повинні були передбачати і передбачали зміну (підвищення) розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, в т.ч. внаслідок інфляційних процесів у країні. Разом з тим, таке збільшення цілком є прогнозованим шляхом аналізу коефіцієнтів нормативної грошової оцінки, які публікуються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. При цьому ОСОБА_1 правильно покликається на те, що у спірних правовідносинах має місце значне і неспівмірне збільшення розміру орендної плати - із 33 083, 33 гривні у 2007 році до 825 598, 86 гривень, які пропонувалося сплачувати з 2018 року і в подальшому, що очевидно не пов`язано з інфляційними процесами.
Не заперечуються апеляційним судом ті обставини, що розрахунок розміру орендної плати при укладенні договору оренди землі сторонами було погоджено, виходячи на період будівництва. Тобто цей розмір повинен був мати тимчасовий характер і після прийняття об`єкта в експлуатацію орендар зобов`язався внести зміни в договір оренди землі в частині перерахунку розміру орендної плати з урахуванням періоду будівництва та сплачувати збільшену орендну плату з дня прийняття об`єкта в експлуатацію. В той самий час, судом попередньої інстанції правильно спростовано ці твердження заявника, оскільки відповідно до ст. 289 ПК України, наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року №489, яким затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, коефіцієнт у розмірі 0, 5 передбачений для земель, зайнятих поточним і відведених під майбутнє будівництво, - відсутній. При цьому зміна розміру коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яку сторони передбачили у договорі, була незначною порівняно зі збільшенням розміру нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної без урахування коефіцієнта 0, 5, передбаченого для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво. Тобто суд зробив правильний висновок, що у відповідача не було об`єктивних підстав обґрунтовано припускати, що розмір орендної плати на земельну ділянку за десять років може збільшитися у двадцять два рази, а тому в момент укладення оспорюваного договору виходив із того, що така зміна обставин не настане. Не міг ОСОБА_1 передбачити збільшення розміру орендної плати і після укладення договору, а істотна зміна обставин зумовила ускладнення у виконанні договірних зобов`язань, адже запропонований новий розмір орендної плати очевидно є обтяжливим для відповідача.
Не можна погодитися із аргументами заявника про відсутність підстав для застосування норми ч. 2 ст. 652 ЦК України як правової підстави для розірвання оспорюваного договору. Так, істотна зміна обставин викликана причинами, які ОСОБА_1 не міг усунути після їх виникнення при всій своїй турботливості та обачливості, які від нього вимагалися, оскільки збільшення розміру орендної плати відбулося поза його волею, а саме внаслідок зміни законодавчих норм, які регулюють правовідносини з приводу оренди землі. За істотної зміни обставин виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б відповідача того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто на використання земельної ділянки на умовах оренди для будівництва та обслуговування торговельно-автосервісного комплексу, готелю і стоянки автомобілів зі сплатою орендної плати в розмірі, визначеному в оспорюваному договорі (зі змінами і доповненнями). Тому обґрунтованим є висновок, що договором чи звичаєм ділового обороту не передбачено, що ризик зміни орендної плати несе саме орендар за договором. Отже, очевидно, що зміна обставин, якими керувалися сторони при укладенні договору оренди землі, є істотною, позаяк вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, то вони не уклали би договору або були б змушені укласти його на інших умовах. 
З огляду на викладене правильним є твердження суду про те, що на момент настання істотної зміни обставин, якими керувалися сторони при укладенні договору оренди землі, наявними є усі чотири умови для розірвання оспорюваного договору, що визначені ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Згідно зі ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Неспроможними з правової точки зору є аргументи заявника на недодержання судом норм процесуального права, виходячи з такого.
Відповідно до абз. другого ч. 2 ст. 376 ЦПК України порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Проте будь-яких доказів про існування таких процесуально-правових дефектів Рівненською міською радою надано не було, матеріали справи не містять, а судом не було здобуто.
Не встановлено апеляційним судом підстав для застосування норми ч. 3 ст. 376 ЦПК України, де наведено повний і вичерпний перелік обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення.
Тобто покликання заявника на порушення судом правил ст.ст. 194, 196, 197, 200 ЦПК України не заслуговують на увагу через те, що вони не спонукали до хибного вирішення спірних відносин. 
Решта доводів апеляційної скарги також є необґрунтованими і колегією суддів задоволеними бути не можуть. 
Перегляд судового рішення у суді апеляційної інстанції забезпечує виконання головного завдання appelatio - дати новим судовим розглядом додаткову гарантію справедливості судового рішення, реалізації права на судовий захист. Ця гарантія полягає в тому, що сам факт другого розгляду дозволяє уникнути помилки, що могла виникнути при першому розгляді. Апеляція, по суті, є надання новим судовим розглядом додаткової гарантії справедливості судового рішення, реалізації права на судовий захист. 
Справедливість, добросовісність та розумність відповідно до п. 6 ст. 3 ЦК України є одними із загальних засад цивільного законодавства.
Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (абз. десятий п. 9 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 30 січня 2003 року №3-рп\2003).
Підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення відповідно до ст. 375 ЦПК України є додержання судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при ухваленні оскаржуваного рішення.
В силу положень ст. 141 ЦПК України сплачений заявником і документально підтверджений судовий збір при пред`явленні позову та поданні апеляційної скарги стягненню з відповідача не підлягає через відхилення апеляційної скарги позивача.
Керуючись ст. ст. 368, 375, 381-384, 388-391 ЦПК України, апеляційний суд
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу Рівненської міської ради Рівненської області залишити без задоволення, а рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 08 грудня 2020 року - без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня проголошення.
       Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено: 20.04.2021

Головуючий :                                                          С.В. Хилевич

Судді:                 Н.М.Ковальчук

С.С.Шимків