ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"20" квітня 2021 р.                                         Справа№ 911/902/18
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Чорногуза М.Г.
суддів:            Мальченко А.О. 
          Агрикової  О.В. 
 секретар судового засідання: Михайленко С.О.
за участю представників сторін: 
від позивача: Животок О.О. - особисто
від відповідача 1: не з`явився
від відповідача 2: Олійник І.Ю., на підставі довіреності № 06-18/1 від 11.01.21
розглянувши матеріали апеляційних скарг Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича
на рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року (повний текст складено 03.12.2020 р.)
у справі № 911/902/18 (суддя Черногуз А.Ф.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича, 
до: 1. Підприємства "Березаньтепломережа" 
2. Територіального управління Державної судової адміністрації України в Київській області, 
про визнання недійсним договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м. Березань №172 від 20.10.2017, -
в с т а н о в и в :
1.          Короткий зміст позовних вимог:
1.1.          ФОП Животок О.О. звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом до до 1. Підприємства "Березаньтепломережа" 2. Територіального управління державної судової адміністрації України в Київській області про визнання недійсним договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м. Березань №172 від 20.10.2017 (а.с. 7-10).
1.2.           Позовні вимоги обґрунтовані з посиланням на те, що оспорюваним договором порушено право позивача на поновлення договору оренди. 

2.          Короткий зміст рішення суду першої інстанції:
2.1.          Рішенням Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 в задоволенні позову відмовлено повністю (а.с.171-177).

3.          Короткий зміст вимог апеляційної скарги:
3.1          Фізична особа-підприємець Животок Олександр Олександрович звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати повністю і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

4.          Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу:
4.1.          У апеляційній скарзі позивач зазначає, що договір №172 порушує право позивача на продовження дії договору оренди №24 від 12.10.2004, а також того, що суд не надав оцінки стосовно кімнат на першому поверсі а саме №№4, 5, 6, 7, 23.

5.          Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:
5.1.          У відзиві на апеляційну скаргу відповідач-2 зазначає, що: договір №24 є припиненим; рішення №90, на підставі якого укладено оспорюваний договір №172, - не скасоване; існування переважного права не свідчить про обов`язок власника укласти договір оренди на новий термін.

6.          Розподіл справи:
6.1.          Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.03.2021, матеріали апеляційної скарги ФОП Животок О.О. передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя - Чорногуз М.Г., судді - Мальченко А.О., Агрикова О.В.
6.2.          Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.03.2021 апеляційну скаргу ФОП Животок О.О. на рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 залишено без руху та встановлено строк на усунення недоліків.
6.3.           05.04.2021 ФОП Животок О.О. звернувся із заявою про усунення недоліків.
6.4.          Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича на рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 та повідомлено учасників справи про те, що розгляд справи відбудеться 20.04.2021.

7.          Інші процесуальні дії у справі:
7.1.          У судовому засіданні 20.04.2021р. позивач надав пояснення, у який підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
7.2.          Представник відповідача-2 у судовому засіданні 20.04.2021р. надав пояснення, в яких заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні, а оскаржуване рішення залишити без змін.
7.3.          Відповідач-2 у судове засідання 20.04.2021 р. явку свого представника не забезпечив, про причину неявки колегію суддів не повідомив, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, шляхом направлення ухвали про відкриття апеляційного провадження на повідомлену суду адресу. 
7.4.          Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи.
Ухвалою про відкриття апеляційного провадження та призначення апеляційної скарги до розгляду явка сторін обов`язковою не визнавалась і учасників процесу попереджено, що у разі неявки у судове засідання їх представників, справа буде розглянута за наявними матеріалами і така неявка представника відповідача-1 не перешкоджає всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів. 
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за наявними матеріалами та за відсутності представника відповідача-1.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
8.          Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини справи:
8.1.           12.10.2004 між Підприємством "Березаньтепломережа" (орендодавець) та ФОП Животок О.О. (орендар) укладено Договір №24 оренди комунального майна (далі Договір №24), за яким орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення загальною площею 299,50 кв.м., які розташовані на першому поверсі (кімнати №4,5,6,7,23) та другому поверсі (кімнати №36, 37, 38, 39, 53, 55) двоповерхової будівлі, що розташована за адресою: м. Київська область м. Березань, вул. Фрунзе 20, для здійснення торгівлі непродовольчими товарами (кімнати № 4,5,6,7,36,37,38,39) та розміщення офісу (кімнати 23,53,55) (п. 1.1. Договору) (а.с. 18-19).
8.2.          Відповідно до умов п. 1.2 Договору №24 найменування об`єкту оренди - приміщення, вартість об`єкту оренди: 97550,14 грн. та загальна площа - 299,50 кв.м.
8.3.          Відповідно до п.п. 9.1. Договору №24 Договір припиняється з підстав: закінчення строку на який його було укладено, крім випадків, передбачених пунктом 9.4. цього договору; приватизації об`єкту оренди орендарем за його участю; загибелі об`єкту оренди; за погодженням сторін або за рішенням суду, арбітражного суду; банкрутства орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Після закінчення терміну дії Договору та за відсутності заборгованості по орендній платі орендар має переважне право на продовження дії (переукладення) цього договору. При відсутності пропозиції зі сторін про припинення дії Договору протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, Договір вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.
8.4.          Рішенням Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області №90 від 26.04.2017, зокрема, вирішено надати поза конкурсом територіальному управлінню ДСА України в Київській області нежитлове приміщення комунальної власності територіальної громади м. Березань, загальною площею 607,1 м2 (2й поверх), що знаходиться за адресою: м. Березань, вул. Героїв Небесної Сотні, 20 для розміщення Березанського міського суду Київської області. Балансоутримувачу - підприємству "Березаньтепломережа" укласти договір з ТУ ДСА України в Київській області на 49 років та встановити орендну плату 1 грн. за рік (а.с. 21-22).
8.5.          Рішенням Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 встановлено, що Виконавчим комітетом Березанської міської ради Київської області прийнято рішення №211 від 20.10.2017, яким, зокрема внесено зміни до рішення №90 від 26.04.2017, а саме в підпункті 3.1. пункті 3 замінені слова і цифри "49 років" на слова і цифри "2 роки і 11 місяців". 
8.6.          20.10.2017 Підприємством "Березаньтепломережа" (орендодавець) та Територіальним управлінням Державної судової адміністрації в Київській області (орендар) укладено Договір №172 (далі - Договір №172) за змістом п. 1.1. якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно - нежитлове приміщення (далі - майно), розташоване за адресою: вул. Героїв Небесної Сотні, 18 (в минулому віл. Фрунзе), м. Березань, Київської області, площею 607,10 м2, що знаходиться на балансі Підприємства "Березаньтепломережа" вартість якого визначена згідно довідки балансоутримувача про залишкову балансову вартість (а.с. 23-26).
8.7.          Цей Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців з 20.10.2017 р. по 19.09.2020 включно. 

9.          Обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини:
9.1.          Підставою для звернення з позовом визначено те, що укладенням Договору оренди №172 від 20.10.2017 порушено переважне право позивача на укладення договору оренди приміщення, яке було об`єктом Договору №24.
9.2.          Вказане свідчить про те, що до предмету доказування у даній справі входить встановлення існування на момент прийняття Березанською міською радою рішення та укладення відповідачами спірного договору у позивача права на продовження дії (переукладення) Договору №24.
9.3.          В силу положень п. 8.1. Договору №24, цей Договір набирає чинності 12.10.2004 року і діє до 12.10.2005.
9.4.          Також положеннями вказаного договору визначено, що переважне право на продовження дії (переукладення) цього договору виникає у орендаря за умови відсутності заборгованості по орендній платі, а також відсутності протягом одного місяця після закінчення терміну його дії пропозицій сторін про припинення дії Договору.
9.5.          Разом з тим, позивачем не доведено факту продовження дії Договору №24 як до 2015 року (як це зазначено позивачем у позовній заяві), так і на момент прийняття Березанською міською радою рішення №90 від 26.04.2017 та укладення відповідачами Договору оренди №172 від 20.10.2017, оскільки не надано доказів виконання цього договору позивачем, здійснення відповідних оплат орендних платежів у достатньому розмірі для здійснення висновку про відсутність у позивача заборгованості по орендній платі, як підстави для виникнення у нього права на продовження дії (переукладення) Договору №24.
9.6.          При цьому, підставою для укладення спірного Договору №172 стало рішення Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області №90 від 26.04.2017, щодо часткового визнання недійсним якого, вирішувалось питання у справі №911/1285/18.
9.7.          Рішенням Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 (яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2019 та постановою Верховного Суду від 27.03.2019) відмовлено повністю в задоволенні позову.
9.8.          Вказане дає підстави стверджувати про те, що рішення Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області №90 від 26.04.2017 визнано судом таким, що прийнято без порушень діючого законодавства.
У вказаній постанові встановлено, що: "Розпорядженням виконавчого комітету Березанської міської ради №13 від 19.02.2016 "Про перейменування вулиць та провулків міста Березань", зокрема, вулицю Фрунзе перейменовано у вулицю Героїв Небесної Сотні. Відповідне розпорядження міститься на веб-порталі в мережі Інтернет Березанської міської ради -://www.berezan.org.ua.".
Крім того, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції у справі №911/1285/18 Північний апеляційний господарський суд від 07.02.2019 р. зазначив наступне: "Верховний суд України у своїй постанові від 17.05.2017 у справі №3-122гс17 зазначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.
Також суд зазначає, що з аналізу положень     ст. 777 ЦК України     та     ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"     вбачається           можливість реалізації наймачем свого переважного права, та наявність підстав для захисту такого права відповідно до     ст. 3 ЦК України, лише за наявності таких умов: попередній орендар до закінчення терміну дії договору оренди або у визначений строк повідомив орендодавця про свій намір реалізувати переважне право оренди,           при здійсненні процедури укладення нового договору оренди (конкурсу, направлення проектів договорів, заяв) у попереднього орендаря та інших потенційних орендарів (одного учасника) рівні умови пропозиції щодо істотних умов договору, у т.ч. орендної плати, сторони (орендодавець) та попередній орендар дійшли згоди щодо плати та інших умов договору.
Таким чином, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом, яке реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв`язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.
При цьому, реалізація орендарем переважного права, за змістом ч. 1     ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 3     ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", лежить поза межами дискреційних повноважень органу місцевого самоврядування стосовно надання дозволу щодо укладення договору оренди або відповідної відмови. Відтак, прийняттям спірного рішення відповідач не порушив переважного права позивача на укладення договору оренди приміщення на новий термін.".

10.          Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції:
10.1.          Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на те, що рішенням Господарського суду Київської області від 09.10.2018 у справі №911/1285/18 визнано правомірним рішення Виконавчого комітету Березанської міської ради Київської області №90 від 26.04.2017 на підставі якого, відповідачами укладено Договір оренди №172 від 20.10.2017, а також те, що позивачем не доведено існування у нього права на продовження (укладення на новий строк) Договору №24, а відповідно і порушення оспорюваним правочином його права на продовження такого договору.

11.          Мотиви прийняття або відхилення аргументів, викладених учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу:
11.1.          Колегія суддів визнає необґрунтованими твердження скаржника про те, що договір №172 порушує переважне право позивача на продовження дії договору оренди №24 з огляду на те, що позивачем не доведено існування у нього права на пролонгацію Договору оренди, як станом на момент прийняття Березенською міською радою рішення, так і на момент укладення відповідачами договору №172, оскільки не надано доказів своєчасних оплат, позитивних висновків перевірок в процесі експлуатації приміщення та підтримання його в належному стані тощо.
11.2.          В силу вказаних обставин не надання судом оцінки стосовно кімнат №№4, 5, 6, 7, 23 на першому поверсі не призвело до прийняття неправильного по суті рішення та в силу ч. 2 ст. 275 ГПК України не є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

12.          Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулась до суду:
12.1.           Позивачем не доведено існування у нього переважного права на продовження дії договору оренди №24 як станом на момент прийняття Березенською міською радою рішення, так і на момент укладення відповідачами договору №172.

13.          Посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції:
13.1.           Стаття 2 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) визначає, що завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
13.2.           Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч.1 ст. 14 ГПК України).
13.3.          Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч.1 ст. 74 ГПК України). 
13.4.          Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).
13.5.          Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (ст. 86 ГПК України).
13.6.          Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч.ч. 1, 2 статті 269 ГПК України).
13.7.          Згідно з ст. 759 Цивільного кодексу України, яка кореспондується зі ст. 283 Господарського кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. 
13.8.          Відповідно до ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
13.9.          Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) (в редакції на момент укладення спірного Договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.
13.10.          Зокрема, згідно ч. 1 ст. 4 Закону об`єктами оренди є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об`єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.
13.11.          Відповідно до ч. 5 ст. Закону порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду (далі - Порядок передачі майна в оренду) визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією.
13.12.          Згідно з ст. 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
13.13.          Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його укладено.
13.14.          Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
13.15.Згідно з ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

14.          Висновки Північного апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги:
14.1.          Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення ґрунтується на засадах верховенства права, є законним, - ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права і обґрунтованим, - прийняте на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
14.2.          Рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 залишити без змін.
14.3.          Апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича на рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 залишити без задоволення.

15.          Розподіл судових витрат:
15.1.           Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Животок Олександра Олександровича на рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 17 листопада 2020 року у справі № 911/902/18 залишити без змін.
3. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Животок Олександра Олександровича.
4. Справу №911/902/18 повернути до Господарського суду Київської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено - 21.04.2021 р. 

Головуючий суддя                                                            М.Г. Чорногуз 

Судді                                                                                А.О. Мальченко

                                                                                О.В. Агрикова