25.06.21
22-ц/812/926/21
Провадження № 22-ц/812/926/21         Доповідач апеляційної інстанції-Данилова О.О. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2021 року                                              м. Миколаїв
                                                                                   справа № 484/201/21
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:
       головуючого Данилової О.О.,
       суддів:Коломієць В.В., Шаманської Н.О., 
       із секретарем Біляєвою В.М.
переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу за позовом 
ОСОБА_1 
до фермерського господарства «БМВ-АГРО» 
(третя особа – ОСОБА_2 )
про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати
за апеляційною скаргою 
представника ОСОБА_1 – адвоката Манжоса Ігора Миколайовича 
на рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області, ухвалене 22 березня 2021 року суддею Шикерею І.А. в приміщенні цього ж суду (повне судове рішення складено25 березня 2021 року),
У С Т А Н О В И В:
У січні 2021 року ОСОБА_1 , діючи через представника, звернувся з позовом до фермерського господарства «БМВ-АГРО» про стягнення заборгованості з виплати орендної плати.
Позивач зазначав, що 2 березня 2010 року між ним та ФГ «БМВ-АГРО» укладено договір оренди землі (далі – Договір), за умовами якого він передав відповідачу у строкове платне користування земельну ділянку площею 9,65 га в межах території Тарасівської сільради Первомайського району Миколаївської області строком на 50 років зі сплатою орендної плати в розмірі 2 805 грн., але не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі. Договором передбачені обов`язок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату та умови перегляду її розміру. Проте в порушення умов договору фермерське господарство з 2015 року орендну плату не сплачує, а на письмові звернення орендодавця не реагує. Нормативно-грошова оцінка спірної земельної ділянки складає 381 246,71 грн.
Посилаючись на порушення його прав орендодавця та збільшивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просив стягнути заборгованість з орендної плати за період 2015-2020 років в розмірі 57 187 грн., а також розірвати договір оренди з підстав порушення господарством істотних умов оренди.
Відповідач ФГ «БМВ-АГРО» позов не визнав, посилаючись на те, що зобов`язання з виплати орендної плати виконав в повному обсязі. Орендну плату за період 2015-2020 років ОСОБА_1 отримував через представника за довіреністю - ОСОБА_2 та власноручно підтвердив відсутність будь-яких претензій щодо розрахунку за землю своєю розпискою від 12 березня 2010 року.
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 22 березня 2021 року у задоволенні позову відмовлено через недоведеність позивачем порушень фермерським господарством умов договору оренди від 12 березня 2010 року. 
Судове рішення мотивовано тим, що орендна плата за період 2015-2020 років була виплачена ОСОБА_1 через його представника ОСОБА_2 за видатковими касовими ордерами на суму більш ніж 50 000 грн. Оскільки позивач не довів факт належного повідомлення представника про припинення дії довіреності, то недоведеними є факт невиконання ФГ «БМВ-АГРО» зобов`язань по виплаті орендної плати, а тому і наявності підстав для розірвання договору оренди.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , діючи через представника, просив рішення скасувати та ухвалити нове про стягнення на його користь орендної плати за період 2018-2020 років в розмірі 31 868,07 грн. та розірвати договір оренди. Апелянт посилався на те, що суд першої інстанції безпідставно не взяв до уваги скасування ним довіреності від 12 березня 2010 року на ім`я ОСОБА_2 , про що повірений та фермерське господарство були повідомлені листом від 26 червня 2018 року. До того ж договором оренди не була передбачена можливість сплати орендної плати наперед.
Правом відзиву на апеляційну скаргу відповідач не скористався.
Ухвалою апеляційного суду від 3 червня 2021 року до участі у справі як третю особу залучено ОСОБА_2 (а.с.137).
В судове засідання апеляційного суду представники відповідач та третя особа не з`явились. 
Від представника ОСОБА_3 надійшла заява про відкладення розгляду справи для надання додаткових доказів. Документів, підтверджуючих поважність відсутності у судовому засіданні, не надано.
Справу розглянуто за участю представника ОСОБА_1 – адвоката Бєлоущенка А.Ж. 

Переглянувши справу за наявними в ній та доданими доказами та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог  апеляційної скарги, апеляційний суд виходить з наступного.
Так, згідно зі статтею 2 Закону  "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" (далі – Закон) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону).
Статтею 21 Закону  передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. 
Право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати передбачене статтею 24 Закону. 
Частиною 1 статті 32 Закону  встановлено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в тому числі і своєчасної виплати орендної плати.
Систематична несплата земельного податку або орендної плати як підстав припинення права користування земельною ділянкою зазначена і у пункті "д" частини 1 статті 141 ЗК.
За загальним правилом частини 2 статті 651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За правилом виконання зобов`язань належними сторонами (стаття 527 ЦК) прийняття виконання кредитором здійснюється ним особисто або уповноваженою на це особою.
Відповідно до статті 237 ЦК представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє, при цьому представництво виникає на підставі договору, закону, акту органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Положеннями частин 1,3 статті 244 ЦК   представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю, яка є письмовим документом, що видається однією особою для представництва перед третіми особами, тобто видача довіреності є одностороннім правочином.
Відповідно до частин 1 та 3 статті 247 ЦК  строк довіреності встановлюється у довіреності, а якщо строк довіреності є встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії. 
За правилами статті 248 ЦК  представництво за довіреністю припиняється у разі скасування довіреності особою, яка її видала. У разі припинення представництва за довіреністю представник зобов`язаний негайно повернути довіреність.
Відповідно до статті 249 ЦК особа, яка видала довіреність може в будь-який час скасувати довіреність або передоручення. Відмова від цього права є нікчемною.
При цьому особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність. Права та обов`язки щодо третіх осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність, та її правонаступників. Це правило не застосовується, якщо третя особа знала або могла знати, що дія довіреності припинилася.
Як випливає з положень статті 249 ЦК  момент скасування довіреності та момент втрати нею чинності для представника та третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність, не збігаються. Так, нотаріально посвідчена довіреність є скасованою з моменту подання особою нотаріусу відповідної заяви та вчинення нотаріусом на її підставі окремих дій. При цьому права та обов`язки щодо третіх осіб, що виникли внаслідок вчинення правочину представником до того, як він довідався або міг довідатися про скасування довіреності, зберігають чинність для особи, яка видала довіреність. Це правило не застосовується, якщо третя особа знала або могла знати, що дія довіреності припинилася. 
Отже, скасована довіреність втрачає чинність для представника та третіх осіб з моменту настання першої із подій: або коли представник довідався або міг довідатися про скасування довіреності; або коли третя особа дізналась або могла дізнатись, що дія довіреності припинилася. 
До настання такої події скасована довіреність є чинною для представника та третіх осіб, перед якими представник представляє інтереси довірителя (далі – треті особи). Відповідно, всі вчинені представником в цей час правочини є чинними і для довірителя, тобто особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, повинна негайно повідомити про це представника, а також відомих їй третіх осіб, для представництва перед якими була видана довіреність. Вказаний обов`язок вона може виконати самостійно або доручити його виконання іншій особі, зокрема, державному нотаріусу, який скасував довіреність. Така можливість передбачена, зокрема, пунктом 154 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України № 20/5, відповідно до якого повідомлення осіб про скасування довіреності може бути оформлено нотаріусом за правилами пункту 275 цієї Інструкції, шляхом передавання відповідної заяви.
Таким чином, скасування довіреності має наслідки для представників і третіх сторін лише у випадку їх обізнаності про припинення дії довіреності. До настання такої події скасована довіреність є чинною для представника та третіх осіб, перед якими представник представляє інтереси довірителя. Відповідно, всі вчинені представником в цей час правочини є чинними і для довірителя. 
Аналогічні правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2018 року в справі № 331/5517/17 (провадження № 61-9474св18), від 09 вересня 2020 року в справі № 522/3746/19-ц (провадження № 61-7230св20). 
Чинним законодавством не передбачено спосіб повідомлення фізичною особою представника та третіх осіб про скасування довіреності 
Проте аналіз зазначених норм свідчить про те, що у випадку спору довіритель має довести не тільки факт вчинення ним відповідних дій з метою повідомлення повіреного або третю особу про скасування довіреності, але й факт отримання такого повідомлення цими особами. 

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 9,65 га, що розташована в межах території Тарасівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області (а.с.11).
02 березня 2010 року між ОСОБА_1 та ФГ «БМВ-АГРО» укладено договір оренди землі строком на 50 років (далі – Договір) (а.с.7,8).
Пунктами 1,3 розділу «орендна плата» передбачено, що орендна плата сплачується у розмірі 2 805 грн. протягом терміну дії договору, але не пізніше як у строк до 1 грудня щороку. Пунктом 5 Договору передбачені умови перегляду розміру орендної плати.
У пункті 1 розділу «зміна умов договору» Договору вказано, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку. За пунктом 3 цього розділу дія договору припиняється шляхом його розірвання, в тому числі, у наслідок невиконання стороною обов`язків, передбачених договором.
Судом також встановлено, що 12 березня 2010 року ОСОБА_1 видав довіреність на ім`я ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , якою надав цим особам право одержувати орендну плату (в грошовій та натуральній формах) в строки та в розмірах, передбачених Договором, а також уповноважив їх на вчинення дій щодо зміни умов договору, при необхідності розірвання договору, укладання нового договору оренди землі та проведення його державної реєстрації (а.с.29).
ОСОБА_2 є родичем голови та працівником ФГ «БМВ-АГРО».
На підставі довіреності фермерське господарство видало Флоренку С.І., в тому числі за ОСОБА_1 , орендну плату: 
-за видатковим касовим ордером від 11 березня 2015 року (а.с.28); 
-за 2016 рік за видатковими касовими ордерами від 12 березня та 23 серпня 2016 року в загальному розмірі 8372 грн (а.с.27); 
-за 2017 рік за видатковим касовим ордером від 23 червня 2017 року в розмірі 7000 грн.; 
-за 2018 рік за видатковим касовим ордером від 12 квітня 2018 року в розмірі 7000 грн. (а.с.26); 
-за 2019-2022 роки за видатковим касовим ордером від 4 лютого 2019 року розмірі 28014 грн. (а.с.25).
20 червня 2018 року до Єдиного реєстру довіреностей внесені відомості про припинення дії довіреності від 12 березня 2010 року на підставі заяви ОСОБА_1 (а.с.12).
На підтвердження факту повідомлення повіреного ОСОБА_2 та ФГ «БМВ-АГРО» про скасування довіреності апелянт надав апеляційному суду опис вкладення до цінних листів обом адресатам зі штемпелем почтового відділення від 28 червня 2018 року, які ОСОБА_1 направляв адресатам самостійно (а.с.77, 78).
Екземпляр листа - повідомлення від 28 червня 2018 року або його копії суду не надано.
На підтвердження факту вручення цього листа-повідомлення адресатам представник позивача надав суду зворотнє повідомлення про вручення поштового відправлення з відміткою про його отримання 2 липня 2018 року та позначкою про вручення його «бухгалтеру» (а.с. 116).
Факт отримання повідомлення від 28 червня 2018 року представники ФГ «БМВ-АГРО» категорично заперечують.
Порядок вручення поштової кореспонденції, в тому числі і листів з оголошеною цінністю, передбачено Правилами надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів від 5 березня 2009 року №270 (тут і далі в редакції яка діяла станом на час здійснення відправлення) (далі - Правила)
Пунктом 96 Правил передбачено, що реєстровані поштові відправлення (крім рекомендованих), адресовані юридичним особам, видаються їх представникам, уповноваженим на одержання пошти, в об`єкті поштового зв`язку на підставі довіреності, оформленої в установленому порядку. Копія довіреності, засвідчена в установленому порядку, зберігається в об`єкті поштового зв`язку. 
За правилом пункту 104 Правил поштові листи з оголошеною цінністю видаються адресату за умови пред`явлення ним документа, що посвідчує особу, або уповноваженій ним особі за умови пред`явлення нею документа, що посвідчує особу, та відповідної довіреності, засвідченої в установленому законодавством порядку.
При цьому зворотне повідомлення не містить не тільки посилань на відповідну довіреність, але й взагалі не зазначене прізвище, ім`я та по-батькові особи, що отримала цінного листа. Відсутній і підпис особи, якій його вручено.
Отже, надане суду зворотне повідомлення від 2 липня 2018 року, яке не відповідає вимогам Правил та не містить необхідної інформації, не спростовує заперечень представників відповідача та не може бути достатнім доказом належного повідомлення господарства про скасування довіреності у червні-липні 2018 року та його обізнаності щодо припинення повноважень повіреного ОСОБА_2 на отримання орендної плати від імені ОСОБА_1 .
Будь-яких доказів отримання ОСОБА_2 повідомлення ОСОБА_1 про скасування довіреності від 28 червня 2018 року, позивач суду не надав.
Не містить відомостей про скасування довіреності і заява ОСОБА_1 від 1 серпня 2018 року щодо незгоди з розміром орендної плати, яку направлено на адресу орендаря (в.с.14).
Водночас, представник позивача надав апеляційному суду лист-повідомлення ОСОБА_1 про скасування довіреності від 2 вересня 2019 року, направлене на адресу ОСОБА_2 (а.с.100).
Факт отримання цього повідомлення 5 вересня 2019 року представники ФГ «БМВ-АГРО» не заперечують.
Представники відповідача зазначали, що про факт скасування довіреності вони скасування довіреності від 12 березня 2010 року господарство дізналось при розгляді цивільної справи № 484/2745/19 у серпні 2019 року.
Отже, довіреність від 12 березня 2010 року втратила чинність для представника ОСОБА_2 та третьої особи ФГ «БМВ «АГРО», а повірений втратив повноваження представника, в тому числі і щодо отримання орендної плати, з серпня 2019 року.
З цього часу ФГ «БМВ-АГРО» мало виплачувати орендну плату ОСОБА_1 особисто.
Але орендна плата за 2019 рік вже була виплачена ОСОБА_2 4 лютого 2019 року, тобто до втрати чинності довіреності (а.с.25).
Дії по виплаті орендної плати у лютому 2019 року підтверджені і інформацією податкових органів (а.с. 121).
Оскільки дії по виплаті орендної плати за 2019 рік ОСОБА_2 вчинені до втрати чинності довіреності, вони мають юридичну силу як для орендаря, так і для орендодавця.
Водночас, суд по-іншому оцінює факт виплати 4 лютого 2019 року представнику ОСОБА_1 орендної плати за 2020 рік.
Так, за змістом пункту 3 розділу «орендна плата» Договору орендна плата у визначеному розмірі має сплачуватись протягом терміну дії договору щороку. Умов щодо можливості її виплати наперед Договір не містить.
Доказів того, що виплату орендної плати у такий спосіб було узгоджено з орендодавцем, або здійснено в його інтересах, матеріали справи не містять. 
Змін до умов Договору сторони не вносили.
Отже, виплата орендної плати, яка має виплачуватись щорічно, наперед здійснена поза межами повноважень орендаря, а тому не може вважатись належним виконанням ним умов Договору.
Орендна плата за 2020 рік ОСОБА_1 нарахована в розмірі 7 003,5 грн. (28 014 : 4) (а.с.25, 146), але особисто позивачу не виплачена.
Отже, ФГ «БМВ-АГРО» має заборгованість з орендної плати за 2020 рік в розмірі 7003,50 грн., які підлягають стягненню на користь ОСОБА_1 відповідно до статті 24 Закону.
Заборгованості з виплати орендної плати за період 2015-2019 роки відповідач не має, оскільки передав виконання за Договором особі, уповноваженій орендодавцем.
Апеляційний суд не може погодитись з твердженням ОСОБА_1 , що розмір орендної плати має визначатись автоматично з застосуванням 3% вартості ділянки, що передбачено Указом Президента України від 2 лютого 2002 року № 92/2002.
Закон «Про оренду землі» та інші нормативно-правові акти для земель приватної форми власності не встановлюють будь-яких обмежень у виборі шкали та граничного розміру орендної плати, тобто дозволяє обирати будь-який розмір і формат орендної плати.
Крім того, аналіз норм Указу № 92 свідчить про те, що вимога про встановлення орендної плати в розмірі не менше 3 % вартості земельної ділянки не є імперативною нормою, яка змінює або доповнює основний спеціальний нормативний акт щодо оренди землі, а носить лише рекомендаційний характер та є підставою для ініціювання внесення змін до договору в порядку, прописаному в самому договорі згідно зі статтею 23 Закону (постанова Верховного Суду від 18 травня 2020 року (ЄДРСР, реєстр. № 89345634).
З вимогами про зміну умов Договору в цій частині, як то передбачено пунктом 1 розділу «зміна умов договору та припинення його дії» цього договору, ОСОБА_1 до суду не звертався.
Розмір орендної плати орендар збільшив на власний розсуд до 8700 грн. (без належних відрахувань) (а.с.146).
Апеляційний суд не може взяти до уваги розписку ОСОБА_1 від 12 березня 2010 року про відсутність претензій щодо грошових виплат (а.с.32). 
Зміст цього документу суперечить характеру орендних правовідносин сторін, виходить за межі угод, дозволених законом, а тому не може вважатись належним доказом відсутності будь-якої заборгованості.
Оскільки суд першої інстанції не звернув увагу на характер виплати орендної плати та умови Договору та не дав оцінку діям відповідача щодо виплати орендної плати уповноваженій особі наперед, судове рішення в цій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову про стягнення орендної плати.

Разом з тим, невиплата орендної плати за 2020 рік особисто ОСОБА_1 не може вважатись систематичним  порушенням договірних зобов`язань та бути достатньою підставою для припинення орендних відносин – розірвання договору оренди за статтею 651 ЦК,  статті 32 Закону.
Підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 в частині вимог про дострокове розірвання Договору апеляційний суд не вбачає.

Згідно зі статтею 141 ЦПК позивачеві ОСОБА_1 підлягають відшкодуванню витрати по сплаті судового збору за пропорційно задоволеним майновим вимогам (орендна плата) – 111,20 грн.(7003,5 х 908 : 57187).
За аналогічним правилом пропорційності підлягають розподілу судові витрати, понесені позивачем при поданні апеляційної скарги, щодо вимог про стягнення орендної плати, а саме 166,20 (7003,5 х 1362 :57187) грн.
Керуючись статтями 374, 376, 382 ЦПК України, апеляційний суд 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Первомайського міськрайонного суду Миколаївської області від 22 березня 2021 року в частині позовних вимог про стягнення орендної плати скасувати та ухвалити в цій частині судове рішення.
Позов ОСОБА_1 в частині стягнення заборгованості за орендною платою задовольнити частково.
Стягнути з фермерського господарства «БМВ-АГРО» (ЄДРПОУ 34168168, юридична адреса: вул. 50 років Жовтня ,56, с. Новоолександрівка, Первомайський район, Миколаївська область 55244) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 ) заборгованість з виплати орендної плати за 2020 рік за договором оренди від 02 березня 2010 року в загальному розмірі 7003,5 грн., а також 111,20 грн.. судових витрат. 
Судове рішення в частині відмови у достроковому розірванні договору оренди залишити без змін.
Стягнути з фермерського господарства «БМВ-АГРО» на користь  ОСОБА_1 166,80 грн. судового збору, сплаченого про подачі апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня  прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання  повного судового рішення.

Головуючий                                        О.О.Данилова
Судді:                                         В.В.Коломієць 
Н.О.Шаманська

---------------------------------
повну постанову складено 25 червня 2021 року