ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2021 року 
м. Київ

Справа №  910/10500/19 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Дроботової Т. Б., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання -Дерлі І. І.,
за участю представників:
позивача - Гребеник І. А. (Офіс Генерального прокурора),
відповідача-1 - Подоляк Р. Ю. (самопредставництво),
відповідача-2 - Шевченко Г. М. (адвокат),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" та Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2020 (судді: Іоннікова І. А. - головуючий, Шаптала Є. Ю., Разіна Т. І.)
за позовом заступника прокурора міста Києва в інтересах держави
до:          1. Київської міської ради,
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг"
про визнання незаконними та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Заступник прокурора міста Києва (далі - Прокурор, Позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави до Київської міської ради (далі - Рада, Відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" (далі - ТОВ "Авеста Трейдінг", Відповідач-2) про:
- визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 28.11.2017 № 640/3647 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування побутово-громадських будівель на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м. Києва";
- визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,2015 га на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:91:198:0118), укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг", який посвідчений приватним нотаріусом Литвин А. С. та зареєстрований в реєстрі 17.04.2018 за №1299.
1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Прокурор стверджував, що вказане рішення Київської міської ради є незаконним та підлягає скасуванню з огляду на допущене порушення вимог земельного законодавства при наданні Відповідачу-2 земельної ділянки площею 0,2015 га (кадастровий номер 8000000000:91:198:0118) не на конкурентних засадах. У зв`язку з тим, що на підставі незаконного рішення між Відповідачами -1 та -2 було укладено договір оренди земельної ділянки від 17.04.2018 № 1299, такий договір, на думку Прокурора, також підлягає визнанню недійсним.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.11.2019 у позові відмовлено повністю.
2.2. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з огляду на норми статті 134 Земельного кодексу України земельні торги при наданні спірної земельної ділянки не мали проводитись, оскільки внаслідок набуття ТОВ "Авеста Трейдінг" права власності на нерухоме майно загальною площею 40,8 кв.м, до нього перейшло право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться зазначене майно, тобто площею не менше 40,8 кв.м. При цьому надання Відповідачу-2 більшої земельної ділянки є правомірним, враховуючи, що вказана ділянка не є однорідною за своїм складом і її окремі складові не можуть бути самостійними об`єктами оренди. Крім того, Прокурором не наведено жодних порушень чинного законодавства при затвердженні технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж спірної земельної ділянки в натурі та не доведено того, що оспорюване рішення порушило права чи охоронювані законом інтереси, зокрема, територіальної громади міста Києва - власника земельної ділянки. У зв`язку із зазначеним місцевий суд дійшов висновку, що спірний договір також не підлягає визнанню недійсним, оскільки рішення Ради, на підставі якого вказаний договір було укладено, відповідає вимогам чинного законодавства.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2020 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 27.11.2019 у справі №910/10500/19 та прийняти нове, яким повністю задоволено позовні вимоги. Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 28.11.2017 №640/3647. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 0,2015 га на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:91:198:0118).
2.4. Зазначене судове рішення обґрунтовано тим, що в результаті набуття Відповідачем-2 об`єкту нерухомості, який розташований на спірній земельній ділянці (що, у свою чергу, перебувала в користуванні іншої особи), до ТОВ "Авеста Трейдінг" могло перейти право користування земельною ділянкою на таких самих умовах і в тому ж обсязі, що були встановлені для попереднього власника нерухомого майна, або право вимагати оформлення земельних прав, які в нього виникають. При цьому в матеріалах справи відсутні докази оформлення за попереднім власником права власності або права користування земельною ділянкою площею 0,2015 га за адресою вул. Світлицького, 31 у Подільському районі міста Києва. У договорі купівлі-продажу нерухомого майна також відсутнє посилання на розмір земельної ділянки на якій розташований об`єкт нерухомості, що відчужувався за цим договором. У зв`язку із зазначеним, за висновком апеляційного суду, положення статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України не можуть бути застосовані до спірних правовідносин. Отже, отримання в оренду земельної ділянки у розмірі, що значно перевищує площу належного Відповідачу-2 нежитлового приміщення, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів, а відтак спірне рішення було прийнято з порушенням вимог статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України. Враховуючи те, що договір оренди земельної ділянки від 17.04.2018 укладено Відповідачами в порушення норм статті 134 Земельного кодексу України на підставі незаконного рішення Київської міської ради, суд апеляційної інстанції також дійшов висновку про наявність підстав для визнання зазначеного договору недійсним.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" просить скасувати оскаржувану постанову та залишити без змін рішення місцевого господарського суду.
3.2. У якості підстави для відкриття касаційного провадження заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм: статей 123, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, викладених в постановах від 04.12.2018 у справі № 32/563, від 06.11.2020 у справі № 346/23/17, від 28.02.2018 у справі № 920/1195/16, від 22.03.2018 у справі № 910/13129/17; статей 2, 99 Господарського процесуального кодексу України, викладених в постановах від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 24.06.2020 у справі № 911/1480/18, від 26.08.2020 у справі № 804/173/17.
3.3. Крім того, в якості підстави для подання касаційної скарги заявник посилається на те, що апеляційним судом не досліджено зібрані у справі докази та встановлено на підставі недопустимих доказів обставини, які мають суттєве значення для правильного вирішення спору (зокрема щодо підтвердження чи спростування факту порушення чи неправильного застосування Радою положень земельного законодавства).
3.4. У відзиві на вказану касаційну скаргу Київська міська прокуратура зазначає про обґрунтованість оскаржуваної постанови, якою задоволено позовні вимоги.
3.5. Київська міська рада також подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржувану постанову та залишити без змін рішення місцевого господарського суду.
3.6. У якості підстави для відкриття касаційного провадження Рада посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статей 123, 134 Земельного кодексу України, викладених в постанові від 22.03.2019 у справі № 910/13129/17.
3.7. У відзиві на вказану касаційну скаргу Київська міська прокуратура також зазначає про обґрунтованість оскаржуваної постанови, якою задоволено позовні вимоги.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Верховного Суду від 22.02.2021 (у складі колегії суддів: Зуєва В. А. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2020 у справі №910/10500/19 і призначено розгляд справи у судовому засіданні 25.03.2021.
4.2. Розпорядженням Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду №29.3-02/320 від 09.03.2021 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 910/10500/19 у зв`язку з перебуванням судді Чумака Ю.   Я. на лікарняному.
4.3. Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 09.03.2021 для розгляду касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" у справі № 910/10500/19 визначено колегію суддів у складі: Зуєв В. А. - головуючий, Дроботова Т. Б., Міщенко І. С.
4.4. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.03.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2020 у справі №910/10500/19 і призначено розгляд справи у судовому засіданні 25.03.2021.
4.5. Ухвалою Верховного Суду від 25.03.2021 оголошено перерву у судовому засіданні з розгляду касаційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" та Київської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2020 у справі №910/10500/19 та визначено дату і час судового засідання на 01.04.2021.
5. Обставини встановлені судами
5.1. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 28.09.2015 між ТОВ "Авеста Трейдінг" (покупець) і ОСОБА_1 (продавець) укладено договори купівлі-продажу, за умовами яких Відповідач-2 набув у приватну власність нежитлове приміщення № 1 загальною площею 24,1 кв.м та нежитлове приміщення № 2 загальною площею 16,7 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Світлицького, 31.
5.2. У подальшому Відповідач-2 провів реконструкцію, в результаті якої виникло одне приміщення загальною площею 40,8 кв.м, що було зареєстроване 03.11.2015 (свідоцтво про право власності на нерухоме майн від 03.11.2015 індексний номер 46838895).
5.3. На підставі частини другої статті 134 Земельного кодексу України Відповідачем-2 ініційовано розроблення проекту землеустрою.
5.4. Звертаючись 16.11.2015 до Відповідача-1 про надання дозволу на розроблення документації з землеустрою Відповідач-2 вказував, що цільовим призначенням її є експлуатація та обслуговування побутово-громадських будівель.
5.5. Завданням на виконання робіт з розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 18.12.2015 визначалось цільове призначення "В03.07 'для будівництва та обслуговування об`єкту торгівлі'.
5.6. 28.11.2017 Відповідач-1 своїм рішенням № 640/3647 передав в оренду строком на 5 років Відповідачу-2 земельну ділянку площею 0,2015 га для експлуатації та обслуговування побутово-громадських будівель на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м. Києва.
Так, вказаним рішенням Київської міської ради вирішено:
1) затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" для експлуатації та обслуговування побутово-громадських будівель на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м.Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ 03.07, заява ДЦ від 14.03.2017 № 01116-238406-014, справа Д-7438);
2) передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,2015 га, в тому числі в межах червоних ліній площею 0,0932 га (кадастровий номер 8000000000:91:198:0118, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-8000472552017), для експлуатації та обслуговування побутово-громадських будівель на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на майно (свідоцтво про право власності від 03.11.2015, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 30.10.2015 № 11873944);
3) Товариству з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг":
- виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України;
- у місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством, необхідні для укладання договору оренди земельної ділянки;
- виконати вимоги, викладені в листах Департаменту містобудування та архітектури від 14.11.2016 № 10815/0/12-4/19-16;
- дотримуватись обмежень у використанні земельної ділянки, зазначених у витязі з Державного земельного кадастру;
- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки;
- питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку;
- питання пайової участі та укладення з Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) договору про пайову участь вирішувати в порядку та випадках, встановлених законодавством;
- земельну ділянку в межах червоних ліній використовувати з обмеженнями відповідно до вимог містобудування;
4) попередити землекористувача, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141 і 143 Земельного кодексу України;
5) контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування.
5.7. 17.04.2018 між Відповідачем-1 (орендодавець) та Відповідачем-2 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Відповідач-1 передав в оренду Відповідачу-2 земельну ділянку площею 0,2015 га для експлуатації та обслуговування побутово-громадських будівель на вул. Світлицького, 31 у Подільському районі м. Києва.
5.8. Як вбачається з кадастрового плану земельної ділянки площею 0.2015 га вона в тому числі складається з: 
- 0.0469 га земель охоронної зони навколо (вздовж) об`єкта зв`язку (кабель електрозв`язку) /01.04/;
- 0.0773 га земель охоронної зони навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи (електрокабель низької напруги, 10кВ)/01.06/;
- 0.0274га земель охоронної зони навколо інженерних комунікацій (водопровід д100)//01.08/;
- 0,1030 га земель зони санітарної охорони джерел та об`єктів централізованого питного водопостачання (водогін д600) /02.01/;
- 0.1625 га земель санітарно-захисної зони навколо об`єкта /03/;
- 0,0932 га земель зони особливого режиму забудови (червоні лінії) /06.01/.
5.9. На думку прокурора, вищевказане рішення Відповідача-1 прийнято в порушення встановленої законом процедури надання в оренду земельної ділянки територіальної громади міста Києва, оскільки Відповідачу-2 фактично передано в оренду земельну ділянку, яка у майже 50 разів перевищує площу нерухомого майна, що на ній розташоване; тому рішення Ради відповідно має бути визнано незаконним і скасоване, а укладений договір визнано недійсним.
Викладене і стало підставою для подання позову у цій справі.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши доводи, наведені у касаційних скаргах та відзивах на них, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню з таких підстав.
6.2. Відповідно до частин першої та другої статті 116 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
6.3. При цьому частиною першою статті 93 Земельного кодексу України, положення якої кореспондуються з нормами статті 1 Закону України "Про оренду землі", визначено, що правом оренди земельної ділянки є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
6.4. Статтею 12 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; організація землеустрою; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.
6.5. Частиною першою статті 122 Земельного кодексу України визначено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
6.6. Відповідно до частини першої статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання). Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою. Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.
6.7. Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки (частина друга статті 123).
6.8. Згідно з частиною третьою 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.
6.9. За змістом частини шостої статті 123 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов`язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи, приймає рішення про надання земельної ділянки у користування.
6.10. Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначено статтею 124 Земельного кодексу України, за змістом частини першої якої передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
6.11. При цьому частиною другою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
6.12. Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
6.13. Спростовуючи доводи Прокурора про порушення прав та інтересів держави оспорюваними рішенням Ради, місцевий суд цілком обґрунтовано виходив зі встановлених фактичних обставин розташування на спірній земельній ділянці належного ТОВ "Авеста Трейдінг" нерухомого майна, що зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абзацом 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки, чого не було враховано апеляційним господарським судом.
6.14. Колегія суддів звертає увагу, що, виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 і абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.
Аналогічна правова позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20.
6.15. При цьому, як встановлено судом першої інстанції, до складу спірної земельної ділянки, крім земельної ділянки, власне на якій знаходиться нерухоме майно ТОВ "Авеста Трейдінг", та земельної ділянки, що прилягає до будівлі/споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, також віднесено ще й земельні ділянки: із земель охоронної зони навколо (вздовж) об`єкта зв`язку (кабель електрозв`язку); із земель охоронної зони навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи (електрокабель низької напруги, 10кВ); із земель охоронної зони навколо інженерних комунікацій (водопровід д100); із земель зони санітарної охорони джерел та об`єктів централізованого питного водопостачання (водогін д600); із земель санітарно-захисної зони навколо об`єкта та із земель зони особливого режиму забудови (червоні лінії).
6.16. Таким чином, за висновком місцевого суду, спірна земельна ділянка не є однорідною за своїм складом і її окремі складові не можуть бути самостійними об`єктами оренди.
6.17. Водночас колегія суддів враховує, що висновок місцевого господарського суду про недоведеність Прокурором належними доказами необхідності використання ТОВ "Авеста Трейдінг" меншого розміру земельної ділянки для обслуговування нежитлового приміщення, ніж того, що фактично визначено у спірних рішенні та договорі, цілком узгоджується з правовим висновком, викладеним у пунктах 26, 28.3, 28.4 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18 (зі спору, що виник з подібних правовідносин), за змістом яких ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.
6.18. Доведення обставин, пов`язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, в тому числі щодо розміру земельної ділянки покладається на сторони в судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, визначених статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 Господарського процесуального кодексу України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). У той же час відповідно до тих же положень Господарського процесуального кодексу України на відповідача у справі покладається обов`язок доведення обґрунтованості та необхідності виділення земельної ділянки саме в такому розмірі.
Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 Господарського процесуального кодексу України (аналогічна правова позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20).
6.19. Іншими словами позивач має довести очевидну неспівмірність між об`єктом нерухомого майна та розміром земельної ділянки, яка виділялась для обслуговування такого об`єкта. Процес доведення в цьому випадку може здійснюватися з урахуванням, але не виключно: цільового та функціонального призначення об`єкту нерухомого майна; фактичного землекористування, яке склалось на момент придбання такого майна; Державних будівельних норм (за їх наявності) щодо мінімальних розмірів земельної ділянки (з огляду на вимоги санітарного, архітектурного, екологічного, протипожежного законодавства тощо); вимог раціонального землекористування; існуючої містобудівної документації; інших істотних факторів.
6.20. Однак, як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, Прокурором не доведено належними і допустимими доказами необхідності використання Відповідачем-2 земельної ділянки у меншому розмірі та не наведено жодних порушень чинного законодавства при затвердженні технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж спірної земельної ділянки в натурі. При цьому Прокурором не доведено і того, що оспорюване рішення порушило права чи охоронювані законом інтереси, зокрема, територіальної громади міста Києва - власника земельної ділянки.
6.21. Згідно з частиною першої статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
6.22. Таким чином, висновки місцевого господарського суду про відсутність підстав для визнання спірного рішення № 640/3647 незаконним і його скасування відповідають обставинам справи та вимогам чинного законодавства.
6.23. Відповідно до норм статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
6.24. Отже, колегія суддів також погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що спірний договір не підлягає визнанню недійсним, оскільки рішення Ради, на підставі якого вказаний договір було укладено, відповідає вимогам чинного законодавства.
6.25. Враховуючи викладене, місцевий господарський суд повно і всебічно дослідив подані сторонами докази, правильно застосував норми матеріального права із дотриманням норм процесуального права та, як наслідок, дійшов обґрунтованого висновку, який при цьому відповідає вищенаведеним правовим висновкам Верховного Суду, про відсутність підстав для задоволення позову.
6.26. У свою чергу, суд апеляційної інстанції зазначені правові позиції Верховного Суду не врахував та дійшов до необґрунтованого висновку, зокрема про те, що отримання в оренду земельної ділянки у розмірі, який перевищує площу належного Відповідачу-2 нежитлового приміщення, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів, а відтак спірне рішення прийнято з порушенням вимог статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України.
6.27. З огляду на викладене доводи касаційних скарг про неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування правових норм у аналогічних правовідносинах знайшли своє часткове підтвердження.
6.28. За наведених обставин колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевий господарський суд при вирішенні спору всебічно, повно та об`єктивно встановив істотні обставини справи в їх сукупності, належним чином проаналізував правовідносини, що виникли між сторонами, і прийняв законне та обґрунтоване рішення про відмову у задоволені позову, яке помилково скасував суд апеляційної інстанції.
7. Висновки Верховного Суду.
7.1. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
7.2. Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону (стаття 312 Господарського процесуального кодексу України).
7.3. З огляду на викладене колегія суддів вважає наведені у касаційних скаргах доводи обґрунтованими, що є підставою для скасування оскарженої постанови апеляційного господарського суду із залишенням у силі рішення господарського суду першої інстанції.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Авеста Трейдінг" та Київської міської ради задовольнити.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.12.2020 у справі №910/10500/19 скасувати, рішення Господарського суду міста Києва від 27.11.2019 залишити в силі.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. А. Зуєв

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                    І. С. Міщенко