Постанова
Іменем України
22 квітня 2021 року
м. Київ
справа № 367/3853/16-ц
провадження № 61-7930св19
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Калараша А. А. (суддя-доповідач), Петрова Є. В., Ткачука О. С.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , публічне акціонерне товариство «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Звєрькова Наталія Володимирівна,
третя особа - ОСОБА_3 ,
розглянувши у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня 
2018 року у складі судді Оладько С. І. та постанову Київського апеляційного суду від 13 березня 2019 року у складі колегії суддів: Вербової І. М., 
Саліхова В. В., Поліщук Н. В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , публічного акціонерного товариства «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькової Наталії Володимирівни, третя особа - ОСОБА_3 , про визнання договорів іпотеки недійсними, визнання права власності,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом, у якому, з урахуванням уточнених позовних вимог (а. с. 15-22, т. 2), остаточно просив суд:
- визнати недійсним договір іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва від 29 грудня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та публічним акціонерним товариством «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» (далі - ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції»); 
- визнати недійсним договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, укладений між 
ОСОБА_3 та ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», посвідчений 29 грудня 2008 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Стрельцовою І. М. за реєстровим номером № 3129;
- визнати недійсним договір іпотеки від 28 грудня 2011 року, укладений між ОСОБА_2 та ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. за реєстровим номером № 6791/56;
- зобов`язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькову Н. В. вилучити запис із Державного реєстру іпотек від 28 грудня 2011 року про накладення іпотеки на житловий будинок, майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок, двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом, загальною площею 1 311,0 кв. м, житловою площею 545,7 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер обтяження - 12024926);
- вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 28 грудня 2011 року про накладання заборони на нерухоме майно (майнові права на нерухоме майно), а саме: житловий будинок загальною площею 1 311,0 кв. м, житловою площею 545,7 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер обтяження - 12024883); 
- визнати за ОСОБА_1 право власності на житлове приміщення 
№ 44 загальною площею 41, 18 кв. м, розташоване за адресою: 
АДРЕСА_1 . Судові витрати по сплаті судового збору стягнути з відповідачів солідарно на користь позивача.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 29 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якого на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Остапенко Є. Є. 15 січня 2008 року, зареєстрованої 
у реєстрі № 13, діяв ОСОБА_4 , був укладений попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. 29 січня 2008 року та зареєстрований у реєстрі 
№ 737.
Згідно з пунктом 1 попереднього договору сторони зобов`язались у майбутньому, в строк не пізніше 15 жовтня 2008 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. Відповідно до пункту 2 попереднього договору в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 було передано ОСОБА_4 до підписання договору аванс у розмірі 196 520,00 грн у рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_1 . Згідно з пунктом 3.2. попереднього договору ціна об`єкту визначається сторонами у розмірі 280 745,00 грн та перегляду не підлягає. 
Згідно з пунктом 3.3. попереднього договору об`єктом є житлове приміщення № 44, загальною площею 41,18 кв. м, розташоване на другому поверсі, який знаходиться над цокольним та першим поверхами, в житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1 . 
24 грудня 2008 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була укладена додаткова угода, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. 24 грудня 2008 року та зареєстрована в реєстрі № 10379.
Відповідно до пункту 1 додаткової угоди сторони вирішили внести зміни до попереднього договору, виклавши пункт 1 у такій редакції: ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов`язуються в майбутньому, в строк не пізніше 
01 червня 2009 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. Згідно з п. 2 додаткової угоди п. 2 попереднього договору виклали в такій редакції: в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (основного договору) ОСОБА_1 передав 
ОСОБА_4 до підписання договору аванс у розмірі 271 520,00 грн у рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Інші умови договору залишилися без змін.
Не зважаючи на наявність вказаних договорів, 29 грудня 2008 року між 
ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» та ОСОБА_3 укладено без відома та згоди ОСОБА_1 договір іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, за умовами якого в іпотеку передано майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме: багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: 
АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки розташовано на земельних ділянках із кадастровими номерам 3210900000:01:062:0051, 3210900000:01:062:0052, що належать ОСОБА_2 .
Також  28 грудня 2011 року між  ОСОБА_2 та ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» укладено договір іпотеки майнових прав на нерухоме майно, а саме: житловий будинок загальною площею 
1 311,0 кв. м, житловою площею 545,7 кв. м, розташований за адресою: 
АДРЕСА_1 .
Укладанням спірних договорів іпотеки порушено вимоги статей 203, 215, 
583 ЦК України і Закону України «Про іпотеку». Договорами іпотеки фактично позбавлено права ОСОБА_1 володіти й розпоряджатися об`єктом інвестування у майбутньому.
На думку позивача, по суті договори іпотеки є недійсними, оскільки майнові права та першочергове право на отримання квартири у власність є у ОСОБА_1 , який як власник майнових прав на частину житлового будинку своєї згоди на укладання такої угоди не надавав, а тому просив суд визнати  спірні договори недійними та скасувати їх державну реєстрацію.
Крім того, оскільки його право власності на частину житлового будинку не визнається іншою особою ( ОСОБА_2 ), просив суд у порядку статті 392 ЦК України визнати за ним право власності.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня 
2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 13 березня 2019 року, відмовлено ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог у частині визнання недійсними договорів іпотеки, суди виходили із того, що позивачем не надано доказів тих обставин, що вказаними договорами порушуються його права та законні інтереси. 
У строк, встановлений попереднім договором, основний договір купівлі-продажу житлового приміщення укладено не було, а тому позивач права власності не набув.
Крім того, предметом попереднього договору від 29 січня 2008 року є житлове приміщення № 44, загальною площею 41,18 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а предметом договору іпотеки від 28 грудня 2011 року є майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 .
Враховуючи відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними вищевказаних договорів, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькову Н. В. вилучити запис із Державного реєстру іпотек від 28 грудня 2011 року про накладення іпотеки на житловий будинок, майнові права на нерухоме майно, та вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 
28 грудня 2011 року про накладення заборони на нерухоме майно.
Відмовляючи в задоволенні позову в частині визнання права власності на спірне майно за позивачем, суди виходили з того, що позивач не сплатив у повному обсязі вартість об`єкта нерухомості, у визначений попереднім договором строк сторони основний договір купівлі-продажу не уклали, тобто майнові права на об`єкт, зазначений у попередньому договорі, йому не належить. Доказів тих обставин, що сторонами у передбаченому законом порядку були внесені зміни до попереднього договору від 29 січня 2008 року в частині строку укладення основного договору та в частині адреси нерухомого майна надано не було.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду 
від 13 березня 2019 року, у якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. 
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 29 травня 2019 року відкрито провадження у справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
У липні 2019 року справа № 367/3853/16-ц надійшла до Верховного Суду.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 11 грудня 2020 року справу призначено судді-доповідачеві Каларашу А. А. та визначено суддів, які входять до складу колегії.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що судами першої та апеляційної інстанцій повно та всебічно не досліджено обставини, що мають значення для справи, та не звернуто належної правової уваги на те, що на момент укладання оскаржуваних договорів іпотеки (зокрема, договору іпотеки 
від 29 грудня 2008 року) дія попереднього договору, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку не закінчилася.
Суди проігнорували факт користування позивачем спірним житловим приміщенням, що призвело до ухвалення незаконних рішень. Судами відмовлено у долучені доказів, зокрема, квитанції про сплату за комунальні послуги, типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 14 червня 2017 року № 60, договір про надання населенню послуг із водопостачання і водовідведення, рахунок за газ і послуги з газопостачання та інші докази. 
Доводи інших учасників справи
У липні 2019 року ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення - залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що текст касаційної скарги в цілому є аналогічним текстові апеляційної скарги. Будь-яких нових вагомих аргументів та обґрунтування, у чому полягає неповнота та неправильність дослідження обставин справи судами першої та апеляційної інстанцій, касаційна скарга не містить.
Крім того, ухвалою Ірпінського міського суду від 25 вересня 2018 року заяву позивача про уточнення позовних вимог, у якій зазначено про факт користування ОСОБА_1 спірною квартирою, визнано неподаною та повернуто позивачу, а тому доводи касаційної скарги в цій частині є неприпустимими.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що відповідно до Державних актів на право власності на земельні ділянки ОСОБА_2 є власником земельних ділянок із кадастровими номерами 3210900000:01:062:0051, 3210900000:01:062:0052 площею 0,2000 га та 0,0691 га відповідно, що розташовані на АДРЕСА_1 (а. с. 191, 192, т. 1).
Рішенням Ірпінської міської ради Київської області від 27 листопада 
2007 року № 305 надано дозвіл ОСОБА_2 на будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 (а. с. 225, т. 1).
Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 10 січня 2008 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , зареєстрованим у відділі земельних ресурсів у м. Ірпені № 449 від 02 липня 2008 року, 
ОСОБА_2 передав в оренду земельну ділянку на 
АДРЕСА_1 , розміром 652,16 кв. м (а. с. 193-197, т. 1).
29 січня 2008 року між ОСОБА_2 , від імені якого на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Остапенко Є. Є. 15 січня 2008 року за реєстровим № 13, діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 укладено попередній договір, згідно з п. 1 якого сторони зобов`язались у майбутньому, в строк не пізніше 15 жовтня 2008 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором (а. с. 9, т. 1).
Згідно з п. 2 попереднього договору в підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 передано ОСОБА_4 до підписання цього договору аванс у розмірі 196 520,00 грн у рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 3.2. попереднього договору ціна об`єкту визначається сторонами у розмірі 280 745,00 грн та перегляду не підлягає. 
Згідно з п. 3.3. попереднього договору об`єктом є житлове приміщення № 44, загальною площею 41,18 кв. м, розташоване на другому поверсі, який знаходиться над цокольним та першим поверхами, в житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 3.4. попереднього договору визначено, що ОСОБА_2 через свого законного представника стверджував, що частина житлового будинку нікому іншому не буде продана, не буде подарована, не буде заставлена, в спорі та під забороною, в тому числі в податковій заставі не буде перебувати. Відповідно до п. 5 попереднього договору одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається (а. с. 9, т. 1).
24 грудня 2008 року між ОСОБА_2 , від імені якого діяв представник ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 укладено додатковий договір до попереднього договору від 29 січня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В., зареєстрований у реєстрі № 10379 (а. с. 10, т. 1).
Відповідно до п. 1 додаткового договору сторони вирішили внести зміни до попереднього договору, виклавши п. 1 у такій редакції: « ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зобов`язуються в майбутньому, в строк не пізніше 
01 червня 2009 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором.
Згідно з п. 2 додаткового договору п. 2 попереднього договору виклали в такій редакції: «у підтвердження наміру придбати частину житлового будинку та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу (основного договору) ОСОБА_1 передав ОСОБА_4 до підписання договору аванс у розмірі 271 520,00 грн, що є еквівалентом 53 766,00 доларів США, в рахунок суми, яку повинен сплатити ОСОБА_2 при оформленні договору купівлі-продажу частини житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 10, т. 1).
Інші умови договору залишилися без змін.
Рішенням Ірпінської міської ради Київської області від 29 березня 2008 року № 47/12 надано дозвіл ОСОБА_3 на будівництво житлового будинку 
на АДРЕСА_1 (а. с. 189, т. 1).
Відповідно до заяви від 25 вересня 2008 року, зареєстрованої в реєстрі 
№ 2474, ОСОБА_2 надав згоду ОСОБА_3 на будівництво житлового будинку на належній йому земельній ділянці на АДРЕСА_1 (а. с. 190, т. 1).
29 грудня 2008 року між АКБ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» та ОСОБА_3 було укладено договір іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, відповідно до умов якого 
ОСОБА_3 передав у іпотеку банку об`єкт незавершеного будівництва у забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором 
від 19 листопада 2007 року № 1301//0818-1000, укладеним між банком та ОСОБА_2 . Предмет іпотеки (незавершене будівництво) розташований на земельних ділянках, що на праві власності належать ОСОБА_2 , який надав нотаріально посвідчену згоду на забудову (а. с. 181-183, т. 1).
29 грудня 2008 року між АКБ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» та ОСОБА_3 укладено договір про внесення змін № 1 до договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Стрельцовою І. М. за реєстровим № 3129 (а. с. 209, т. 1).
28 грудня 2011 року між ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Звєрьковою Н. В. за реєстровим № 6791/56, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передав у іпотеку Банку майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок, двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом, загальною площею 1 311,0 кв. м, житловою площею - 545,7 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці, площею 0,2000 га, кадастровий номер 3210900000:01:062:0051, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (а. с. 117-119,т. 1).
Рішеннями Ірпінської міської ради від 14 червня 2011 року
№ 149/15, від 25 вересня 2012 року № 203/7 доручено КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати свідоцтво про право власності на житловий будинок літ «А» двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом загальною площею 1 311,9 кв. м на АДРЕСА_1 на ім`я ОСОБА_2 (а. с. 176, 241 т. 1).
Згідно зі свідоцтвом про право власності від 19 грудня 2012 року житловий будинок на АДРЕСА_1 , загальною площею 1 308,9 кв. м належить на праві приватної власності ОСОБА_2 (а. с. 242, т. 1).
Рішенням Ірпінської міської ради від 14 червня 2011 року
№ 149/13 доручено КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» оформити та видати свідоцтво про право власності на житловий будинок 
літ «А» двоповерховий із дворівневим мансардним поверхом загальною площею 1 290,5 кв. м на АДРЕСА_1 на ім`я 
ОСОБА_3 (а. с. 177, т. 1).
Мотивувальна частина.
Позиція Верховного Суду
Відповідно до пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» № 460-ІХ від 15 січня 2020 року, касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом (08 лютого 2020 року).
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, врахувавши аргументи відзиву на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. 
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У статті 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, поки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 
203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Звертаючись до суду із позовними вимогами в частині визнання недійсними договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва 
від 29 грудня 2008 року, укладеного між ОСОБА_3 та 
ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», договору про внесення змін № 1 до договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, укладеного між ОСОБА_3 та 
ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», договору іпотеки 
від 28 грудня 2011 року, укладеного між ОСОБА_2 та 
ПАТ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», ОСОБА_1 із позовними вимогами звернувся не як сторона правочинів, а в якості «заінтересованої особи».
Правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).
Колегія суддів наголошує на тому, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. 
Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.
За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Відсутність порушеного права та інтересу встановлюється при розгляді справи по суті та є самостійною підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.
Таким чином, наявність у особи права на пред`явлення позову не завжди означає наявність у неї права на задоволення позову, оскільки суд може встановити, що вимоги не ґрунтуються на законі, а обраний позивачем спосіб захисту права шляхом визнання правочину недійсним, не призведе до ефективного відновлення порушеного права, і відмовити у їх задоволенні.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі 
№ 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».
Судами першої та апеляційної інстанцій беззаперечно встановлено відсутність порушеного права ОСОБА_1 укладанням спірних договорів іпотеки, при цьому судами враховано укладання між 
ОСОБА_2 , від імені якого на підставі довіреності діяв 
ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 попереднього договору 
від 29 січня 2008 року та додаткового договору до попереднього договору від 24 грудня 2008 року.
Умовами вказаних договорів передбачено обов`язок ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у майбутньому, в строк не пізніше 01 червня 2009 року, укласти договір купівлі-продажу частини житлового будинку (основний договір) у нотаріальній формі на умовах, визначених цим договором. 
Разом із тим, судами не встановлено та не заперечувалося сторонами, що такий договір у встановлений строк та на момент розгляду справи укладено не було. З огляду на зазначене, суди дійшли обґрунтованого висновку про відсутність порушеного права ОСОБА_1 укладанням договору іпотеки від 29 грудня 2008 року між АКБ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції» та ОСОБА_3 .
Крім того, як встановлено судами, предметом попереднього договору 
від 29 січня 2008 року є житлове приміщення № 44, загальною площею 
41,18 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Предметом договору іпотеки від 28 грудня 2011 року є майнові права на нерухоме майно, а саме: житловий будинок на 
АДРЕСА_1 . Доказів тих обставин, що сторонами у передбаченому законом порядку були внесені зміни до попереднього договору від 29 січня 2008 року та додаткового договору до попереднього договору від 24 грудня 2008 рокув частині строку укладення основного договору та в частині адреси нерухомого майна надано не було.
Враховуючи відсутність підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними спірних договорів іпотеки, суд першої інстанції, з висновком якого погодився і апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про зобов`язання приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Звєрькову Н. В. вилучити запис із Державного реєстру іпотек від 28 грудня 2011 року про накладення іпотеки на житловий будинок, майнові права на нерухоме майно, та вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 28 грудня 2011 року про накладення заборони на нерухоме майно.
Колегія суддів також погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання за  ОСОБА_1 права власності на житлове приміщення 
№ 44 загальною площею 41, 18 кв. м, розташоване за адресою: 
АДРЕСА_1 .
Заявляючи позовні вимоги про визнання права власності, 
ОСОБА_1 правовою підставою позову зазначав положення статті 392 ЦК України.
Згідно зі статтею 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно статті 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Таким чином, за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
Встановивши, що позивач не сплатив у повному обсязі вартість об`єкта нерухомості, у визначений попереднім договором строк сторони основний договір купівлі-продажу не уклали, тобто майнові права на об`єкт, зазначений у попередньому договорі, йому не належаь, суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано вважали відсутніми правові підстави для задоволення позову у цій частині. 
Доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків судів першої та апеляційної інстанцій, які забезпечили повний та всебічний розгляд справи на основі наданих сторонами доказів, та не спростовують того, що оскаржувані судові рішення відповідають нормам матеріального та процесуального права.
Доводи касаційної скарги про неврахування судами доказів у справі, які підтверджують факт користування позивачем квартирою направлені на переоцінку доказів у справі, що у силу вимог статті 400 ЦПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції.
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень (рішення у справах «Пономарьов проти України», «Рябих проти Російської Федерації», «Нєлюбін проти Російської Федерації»).
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 25 вересня 
2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 13 березня 2019 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                     А. А. Калараш
 
Є. В. Петров
 
О. С. Ткачук