ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

15 квітня 2021 року	  м. Одеса	Справа № 916/2833/18	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Разюк Г.П.,
суддів: Колоколова С.І., Савицького Я.Ф.
при секретарі судового засідання Полінецькій В.С.

за участю представника від Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області - головного спеціаліста юридичного відділу Щелчкова О.В. в порядку самопредставництва за посвідченням №14 від 22.03.2021 та посадовою інструкцією від 15.03.2021;
позивач 1 заявив клопотання про розгляд справи без участі його представника;
/інші учасники справи повідомлені про час та місце розгляду апеляційної скарги належним чином (див. – рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень від 18.03.2021 та повідомлення на офіційному веб-порталі «Судова влада України»), але не скористались правом на участь в судовому засіданні/,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Одеської області від 21.01.2021, прийняте о 17:32:40 суддею Невінгловською Ю.М. у м. Одесі, повний текст якого складено 01.02.2021
у справі № 916/2833/18 
за позовом Іллічівської місцевої прокуратури Одеської області  в інтересах держави в особі Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області в особі Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю „Житлово-будівельне товариство Вирій”
про внесення змін до договору,

В С Т А Н О В И В :

У грудні 2018 року Іллічівська місцева прокуратура Одеської області звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області та в особі Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області до Товариства з обмеженою відповідальністю „Житлово-будівельне товариство Вирій” (далі – ТОВ «ЖБТ Вирій»), в якій просила внести зміни до договору оренди землі від 08.02.2005, укладеного між Овідіопольською райдержадміністрацією та ТОВ«ЖБТ Вирій» щодо земельної ділянки площею 5,62 га, кадастровий №5123755800:01:001:0157, розташованої за адресою: Таїровської селищної ради, біля житлового масиву “Ульянівка” с.Лиманка, Овідіопольського району, Одеської області, який зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області за №04.05.529.00002 від 17.02.2005, а саме:
- викласти п. 2 у наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 5,62   га, становить 20   512   777,12 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.07.2018 №1248/0/220-18, складеному Міськрайонним управлінням Держгеокадастру в Овідіопольському районі та м. Чорноморськ».
- викласти п. 4 у наступній редакції «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 615   383,31 грн. на рік.
Крім того, прокурор просив стягнути з відповідача судові витрати. 
Позовні вимоги обґрунтовані зміною розміру нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки, яка впливає на розмір орендної плати, а відтак не внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати землі завдає шкоди комунальній власності територіальної громади селища, власником та розпорядником якої є Таїровська селищна рада, що спричиняє державі і територіальній громаді економічні збитки.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.01.2021 в задоволенні позову відмовлено, оскільки договір від 08.02.2005, в який прокурор просить внести зміни, укладено щодо земельної ділянки з іншою площею та іншим кадастровим номером, тобто з іншими істотними умовами договору оренди, при цьому матеріали справи не містять належних та обґрунтованих доказів, що земельна ділянка за кадастровим номером 5123755800:01:001:0157 є тією самою земельною ділянкою, яка була передана відповідачу у користування за цим договором. 
Не погоджуючись із зазначеним рішенням місцевого господарського суду, заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
На думку скаржника, рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки його прийнято із суттєвим порушенням норм матеріального та процесуального права при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи. 
Зокрема, на думку скаржника суд першої інстанції не надав належної оцінки наявному в матеріалах справи листу Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 26.04.2018 №10-15-0.82-4321/2-18, який підтверджує той факт, що земельна ділянка з кадастровим номером 5123755800:01:001:0157 є тією самою земельною ділянкою, що передана відповідачу за договором оренди земельної ділянки від 08.02.2005 та додатковою угодою до нього від 01.08.2006.
Також скаржник вважає, що судом першої інстанції невірно застосував приписи ст. 15 Закону України « Про оренду землі», оскільки не враховано, що на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 08.02.2005 та на момент укладення додаткової угоди до нього діяла інша редакція цієї статті, відповідно до якої кадастровий номер земельної ділянки не входив до істотних умов договору оренди землі.
Відзиви на апеляційну скаргу до суду не надходили. 
Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області, який у судовому засіданні підтримав правову позицію скаржника, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія дійшла до наступного висновку.
Як вбачається з матеріалів справи, 08.02.2005 на підставі розпорядження Овідіопольської районної державної адміністрації №36 від 19.01.2005 “Про надання земельної ділянки в оренду ТОВ«ЖБТ Вирій» та акту від 25.01.2005 про встановлення в натурі меж земельної ділянки, відведеної ТОВ “ЖБТ Вирій”, та прийомки - передачі межових знаків на зберігання, між Овідіопольською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ«ЖБТ Вирій» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (Договір), який зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області за №04.05.529.00002 від 17.02.2005.
Відповідно до п. 1 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва комплексу багатоповерхових житлових будинків, що знаходиться на території Таїровської селищної ради (за межами населених пунктів), біля житлового масиву “Ульянівка” с. Мізікевича, Овідіопольського району Одеської області (категорія земель житлової та громадської забудови) на підставі розпорядження Овідіопольської райдержадміністрації Одеської області від 19.01.2005 за № 36.
Згідно з п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,   66 га (рілля) кадастровий № 5110136900:39:004:0059. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 44   261,00 грн.. Земельна ділянка, яка передається в оренду, немає таких недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, відповідає цілям використання орендарем.
У п.3 договору зазначено, що договір укладено терміном на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Положенням п. 4 договору передбачено, що орендна плата сплачується орендарем у грошовій формі. За оренду земельної ділянки орендар вносить 4   528 грн. в рік. Обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати переглядається зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції та в інших випадках.
У відповідності до абз. 1 п. 5 Договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва комплексу багатоповерхових житлових будинків .
Умовами абз.1, 4 п. 11 Договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
18.02.2005 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі об`єкту оренди, в якому визначено, що земельна ділянка загальною площею 5,66 га, яка надається в оренду для будівництва комплексу багатоповерхових будинків, перебуває в задовільному стані, передається орендодавцем і приймається орендарем.
13.06.2006 згідно розпорядження голови Овідіопольської районної державної адміністрації від № 697 “Про надання в довгострокову оренду МПП “Влад” земельної ділянки несільськогосподарського призначення на території Таїровської селищної ради з Овідіопольського району Одеської області (за межами населених пунктів)”, було вилучено земельну ділянку загальною площею 0,0407 га, із земель, що знаходились в оренді ТОВ “ЖБТ Вирій”.
17.07.2006 на підставі розпорядження Овідіопольської райдержадміністрації Одеської області від року №863 від 14.07.2006 “Про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 08.02.2005 року шляхом укладання додаткової угоди з ТОВ “ЖБТ Вирій”, сторонами укладено додаткову угоду до договору, яка 01.08.2006 зареєстрована в Овідіопольському районному відділі Одеській регіональної філії ДП центру ДВК у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Таїровської селищної ради за №040652900018.
У відповідності до додаткової угоди, сторони змінили п.2 абз. 1 Договору, а саме узгодили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5, 62 га, та п.4 абз.1 договору, згідно якого орендна плата сплачується орендарем у грошовій формі. За оренду земельної ділянки орендар вносить 4   496   грн. на рік, яка підлягає щомісячному перерахуванню (протягом 30-ти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця). При цьому кадастровий номер земельної ділянки закреслено, що посвідчено приватним нотаріусом, але інший не зазначено. Цією додатковою угодою за відсутністю кадастрового плану земельної ділянки та акту визначення її меж в натурі, які відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на час її укладання, є невід`ємною частиною договору оренди землі, не визначено істотну умову договору, а саме точне місце розташування об`єкту оренди. Таким чином, висновок господарського суду про відсутність доказів ідентичності земельної ділянки з кадастровим номером 5123755800:01:001:0157, щодо якої заявлено позовні вимоги, з земельною ділянкою з кадастровим номером 5110136900:39:004:0059, зазначеній у договорі від 8.02.2005, відповідає фактичним обставинам справи 
03.09.2012 рішенням Овідіопольської районної ради №315-VI «Про зміну меж с.Мізікевича, ж/масив “Ульянівка” Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області» змінено (розширено) межі с.Мізікевича з включенням в межі населеного пункту земель сільськогосподарського та іншого призначення площею 465,9 га. В додатку до рішення, яким визначено склад земель по землевласникам та землекористувачам, що включені в межі с.Мізікевича, зазначені 5.6199   га, землекористувачем яких є ТОВ “ЖБТ Вирій” 
05.07.2013 рішенням Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області № 661-УІ затверджена нормативна грошова оцінка земель, населених пунктів Таїровської селищної ради, в тому числі с.Мізікевича Овідіопольського району, яку вирішено ввести в дію з 01.01.2014. 
17.12.2015 Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області на виконання рішення Таїровської селищної ради №661-VI від 05.07.2013 звернулась до відповідача з листом, в якому повідомляла про зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів на території Таїровської селищної ради та зазначила, оскільки ТОВ “ЖБТ Вирій” є орендарем земельної ділянки, площею 5,6616 га, кадастровий номер 5123755800:01:001:0089 та пропонувала змінити розмір орендної плати за вищезазначену орендовану земельну ділянку та встановити її у розмірі 3% нормативної грошової оцінки у рік із врахуванням коєфіцієнту індексації за 2014 - 1, 249, за 2015 рік – 1,433.
Згідно листа від 29.03.2016 Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області звернулась до відповідача з аналогічної пропозицією, однак відповіді на зазначені листи відповідачем не надано. 
В матеріалах справи наявний витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, згідно якого станом на 01.01.2014 нормативна грошова оцінка земельної ділянки для будівництва комплексу багатоповерхових житлових будинків за кадастровим номером 5123755800:01:001:0089, що розташована за адресою: Одеська обл, Овідіопольський район, с. Мізікевича, ж/м “Ульянівка”, становить 20   697   663, 69 грн. та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.07.2018 №1248/0/220.18, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки категорії земель: землі сільськогосподарського призначення, за кадастровим номером 5123755800:01:001:0157, що розташована за адресою: Одеська обл.., Овідіопольський район, с. Мізікевича, ж/м “Ульянівка”, становить 20   512   777, 12 грн.
Предметом позову даній справі є вимога прокурора в інтересах держави в особі Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області та Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області про внесення змін до пунктів 2 і 4 договору оренди земельної ділянки від 08.02.2005 щодо розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок та про зміну розміру орендної плати за землю на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.07.2018 №1248/0/220.18.
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає наступне. 
За змістом ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, передбачених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч.ч. 1 та 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату. 
За змістом ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 632 цього Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Зважаючи на положення ст.ст. 632, 651 ЦК України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі", за загальним правилом зміна умов договору, у тому числі стосовно розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, установлених умовами договору або в силу закону.
За змістом п. 288.5 ст. 288 ПК України  та ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, і не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.
За змістом ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Тобто нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати.
За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. 
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель").
У частинах 1, 2 статті 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. 
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Зазначені обставини, з урахуванням вимог ст. 77 ГПК України, повинні бути підтверджені певними засобами доказування відповідно до земельного законодавства і не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
З матеріалів справи вбачається, що прокурор звертаючись до суду із відповідним позовом розраховував орендну плату за земельну ділянку передану відповідачу за договором оренди від 08.02.2005 з урахуванням витягу з технічної документації від 09.07.2018 №1248/0/220-18 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5123755800:01:001:0157, разом з тим як вірно зазначено судом першої інстанції  не можливо ідентифікувати, що цей витяг стосується земельної ділянки, щодо якої укладено договір від 08.02.2005, оскільки в ньому зазначено інший кадастровий номер, при цьому в подальшому додатковою угодою від 17.06.2006 він був взагалі вилучений з договору і доказів присвоєння нового кадастрового номеру, зокрема 5123755800:01:001:0089 чи 5123755800:01:001:0157 матеріали справи не містять, а отже відповідний витяг не є належним і допустимим доказом підтвердження нормативної грошової оцінки названої земельної ділянки.
При цьому/, лист Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 26.04.2018 №10-15-0.82-4321/2-18, в якому зазначено, що земельна ділянка з кадастровим номером 5123755800:01:001:0157 є тією самою земельною ділянкою, що передана відповідачу за договором оренди земельної ділянки від 08.02.2005 та додатковою угодою до нього від 01.08.2006 є недопустимим доказом означеного, оскільки чинним законодавством не передбачено присвоєння земельній ділянці кадастрового номера на підставі такого документа, він не є документацією з землеустрою.
Таким чином, прокурором не надано у відповідності до вимог статей 73,77 ГПК України належних та допустимих доказів розміру нормативної грошової оцінки саме тієї земельної ділянки, що передана відповідачу за договором від 08.02.2005, який є законодавчо визначеною підставою для обчислення розміру орендної плати, що унеможливлює вирішення судом по суті даного спору щодо зміни умов договору у відповідній частині та є безумовною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог з підстав їх недоведеності, що правомірно було здійснено судом першої інстанції.
Інші доводи апелянта колегією суддів відхиляються, оскільки не спростовують вищенаведених висновків суду. Стаття 15. Умови договору оренди землі 
З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а також те, що доводи апелянта не є підставою для скасування рішення суду, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення Господарського суду Одеської області від 21.01.2021 у даній справі слід залишити без змін.
У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 ГПК України витрати скаржника по сплаті судового збору за її подання і розгляд не відшкодовуються.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
ПОСТАНОВИЛА:

          Рішення Господарського суду Одеської області від 21.01.2021 у справі №916/2833/18 залишити без змін, апеляційну скаргу Заступника керівника Одеської обласної прокуратури – без задоволення.  
Відповідно до ст. 284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст. 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 15.04.2021 о 17.10.          

Головуючий суддя                                                  Г.П. Разюк

Суддя                                                                                 С.І. Колоколов

         Суддя                                                                                 Я.Ф. Савицький