КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження:                                                        Доповідач - Ратнікова В.М.
22-ц/824/4868/2021              
                                   
                                        П О С Т А Н О В А
 
                              І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И
 
                  м. Київ                                                                                    Справа № 754/11103/19

20 травня  2021 року Київський апеляційний суд у складі  колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді  - Ратнікової В.М.
суддів                        - Левенця Б.Б.
                                    - Пікуль А.А.
при секретарі             - Гоін В.С.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника відповідача Акціонерного товариства «Альфа-Банк» адвоката Шевцова Олега Сергійовича на рішення Деснянського районного суду міста Києва від                     30 листопада 2020 року, ухвалене під головуванням судді Саламон О.Б., у цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, -
в с т а н о в и в:
 
У липні 2019 року   ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», третя особа - ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.
Позовні вимоги обґрунтовувала тим, що 11 грудня 2007 року між ОСОБА_2 та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено кредитний договір № 032/29-490К, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 92 000,00 доларів США з кінцевим терміном повернення кредиту до 11 грудня 2017 року.
З метою забезпечення виконання позичальником ОСОБА_2 зобов`язань за кредитним договором, 11 грудня 2007 року між ОСОБА_2 ,  ОСОБА_4 , як іпотекодавцями, та АКБ «Укрсоцбанк», як іпотекодержателем, було  укладено договір іпотеки № 032/06-236, за умовами якого ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 передали в іпотеку банку двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 та належить іпотекодавцям в рівних долях на праві приватної спільної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого 10 червня 1998 року відділом Ватутінської районної державної адміністрації згідно з розпорядженням № 4268 від 10 червня 1998 року, право власності  зареєстровано згідно реєстраційного запису на правовстановлюючому документі, зробленого 18 червня 1998 року Бюро технічної інвентаризації та записане в реєстрову книгу за реєстровим номером 1867.
Позивач зазначала, що їй стало відомо про те, що 01 липня 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. за АТ «Укрсоцбанк» зареєстровано право власності на квартиру, що є предметом іпотеки. 
Вважає вказане рішення протиправним, оскільки реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» була здійснена без достатніх правових підстав, з порушенням норм Закону України «Про іпотеку», без укладення з іпотекодавцями  договору про задоволення вимог іпотекодержателя та проведення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що є обов`язковим при набутті права власності на предмет іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Крім того, право власності на квартиру було набуто АТ «Укрсоцбанк» в порядку звернення стягнення на нерухоме майно в період дії мораторію на примусове відчуження житла, який введено на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України».
Посилаючись на викладене, просила визнати дії державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича щодо проведення 01 липня 2019 року державної реєстрації права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» незаконними; визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, індексний номер: 47643342 від 05 липня 2019 року, згідно з яким 01 липня 2019 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №32267785 про державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:1865747880000, за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на підставі договору іпотеки №032/06-236 від 11 грудня 2007 року.
Протокольною ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 05 листопада 2019 року залучено до участі у справі АТ «Альфа-Банк» як  правонаступника відповідача у справі АТ «Укрсоцбанк» (а.с. 92-93 том 1).
Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 30 листопада 2020 року позов  ОСОБА_1 до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, індексний номер 47643342 від         05 липня 2019 року, згідно з яким 01 липня 2019 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 32267785 про державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865747880000, за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на підставі договору іпотеки № 032/06-236 від 11.12.2007.
Стягнуто з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь   ОСОБА_1 понесені витрати по сплаті судового збору в розмірі 840,80 грн.
У задоволенні інших вимог позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник відповідача Акціонерного товариства «Альфа-Банк» адвокат Шевцов Олег Сергійович подав апеляційну скаргу, в якій просив скасувати рішення Деснянського  районного суду міста Києва від 30 листопада 2020 року та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову   ОСОБА_5 .
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції  ухвалено з порушенням вимог чинного законодавства.
Зазначає, що суд першої інстанції, вирішуючи спір по суті, не надав оцінки  іпотечному застереженню, що викладене в редакції пункту 4.5.3. іпотечного договору, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя і за своїм правовим наслідком передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань за кредитним договором.
Судом першої інстанції також не враховано, що до звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку банк здійснив заходи з визначення ринкової вартості відповідної квартири, про що суду надані відповідні докази. При цьому, виходячи з правового аналізу частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ненадання банком державному реєстратору висновку з оцінки спірної квартири, не є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації прав та їх обтяжень по спірній квартирі.
Вважає, що позивачем було обрано неправильний спосіб захист порушених прав, посилаючись на усталену практику Верховного Суду, якою, на думку відповідача, виключено із допустимих варіантів у справах про оскарження дій/бездіяльності державного реєстратора такі способи захисту прав, як скасування рішення такого реєстратора, так і скасування запису про державну реєстрацію відносно об`єкта нерухомості.
У відзиві на апеляційну скарги представник позивачки  ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_2 адвокат Гладкий Руслан  Вікторович просить залишити апеляційну скаргу відповідача АТ «Альфа-Банк» без задоволення, а оскаржуване  рішення Деснянського районного суду міста Києва від 30 листопада 2020 року - без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені обставини, що мають значення для справи, висновки суду ґрунтуються на наявних в матеріалах справи доказах та відповідають обставинам справи. Судом першої інстанції при хваленні рішення не було допущено порушень норм процесуального права та правильно застосовані норми матеріального права.
Надаючи оцінку зібраним у справі доказам, суд першої інстанції у судовому рішенні вірно зазначив про те, що  реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк» була здійснена без достатніх правових підстав, з порушенням норм Закону України «Про іпотеку», без укладення з іпотекодавцями  договору про задоволення вимог іпотекодержателя та проведення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що є обов`язковим при набутті права власності на предмет іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку». До того ж,  право власності на квартиру було набуто АТ «Укрсоцбанк» в порядку звернення стягнення на нерухоме майно в період дії мораторію на примусове відчуження житла.
 Відповідач Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорока В.М. відзив на апеляційну скаргу не подав.
У судовому засіданні  представник відповідача Акціоненого товариства «Альфа-Банк» адвокат Сидрова Юлія Вікторівна повністю підтримала доводи апеляційної скарги та просила її задовольнити.
Представник позивачки  ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_2 адвокат Гладкий Руслан  Вікторович  в судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги відповідача та просив залишити без змін рішення суду першої інстанції.
Відповідач Державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорока Валерій Миколайович в судове засідання повторно не з`явився, про день та час слухання справи судом апеляційної інстанції повідомлявся у встановленому законом порядку, а тому колегія суддів вважає можливим розгляд справи у його відсутності.
Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення учасників справи, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 11 грудня 2007 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Укрсоцбанк», та ОСОБА_2 було  укладено кредитний договір № 032/29-490К, за умовами пункту 1.1. якого, банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 92 000,00 доларів США, зі сплатою 13,50 процентів річних, з погашенням позичальником суми основної заборгованості та процентів за його користування щомісячно до 11 числа, зі сплатою кожного місяця рівними частинами ануїтетного платежу в сумі 1 412,00 доларів США, що включає заборгованість за кредитом і проценти за користування кредитом з кінцевим терміном повернення кредиту до 11 грудня 2017 року, а також дострокового погашення у випадках, передбачених договором, яким обумовлене основне зобов`язання (а.с. 131-135 том 1).
З метою забезпечення виконання позичальником ОСОБА_2 зобов`язань за кредитним договором від 11 грудня 2007 року № 032/29-490К,  між ОСОБА_2 ,   ОСОБА_4 як іпотекодавцями, та АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», як іпотекодержателем, 11 грудня 2007 року було укладено договір іпотеки № 032/06-236, за умовами якого ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 передали в іпотеку банку двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , та належить іпотекодавцям в рівних долях на праві приватної спільної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого 10 червня 1998 року відділом Ватутінської районної державної адміністрації згідно з розпорядженням № 4268 від 10 червня 1998 року, право власності на яку зареєстровано згідно реєстраційного запису на правовстановлюючому документі, зробленого 18 червня 1998 року Бюро технічної інвентаризації та записане в реєстрову книгу за реєстровим номером 1867 (а.с. 10-14, 15 том 1).
Згідно з пунктом 4.1. іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцями основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 4.5. (підпункти 4.5.1.-4.5.5.) іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; шляхом організації іпотеко держателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцями та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
За умовами  пункту 6.2. іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. 
Із витребуваних судом першої інстанції засвідчених копій документів реєстраційної справи № 1865747880000, що розміщені у відповідному розділі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вбачається, що 01 липня 2019 року представник АТ «Укрсоцбанк» звернувся до Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за банком, на підставі якої, державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47643342 від 05 липня 2019 року й право власності на предмет іпотеки зареєстровано за іпотекодержателем - АТ «Укрсоцбанк»  (номер запису про право власності 32267785) - а.с. 109, 123-147 том 1.
10 вересня 2019 року Загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером АТ «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк»  шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк».
15 жовтня 2019 року відповідно до пункту «г» пункту 11 частини 4 статті 1 Закону України «Про спрощення процедур реорганізації та капіталізації банків», пунктів 3.1., 5.3. Постанови Правління НБУ № 189 від 27.06.2008 «Про затвердження положення про особливості реорганізації банку за рішенням його вкладників», було затверджено передавальних акт, у відповідності до якого  АТ «Альфа-Банк» у порядку правонаступництва набуває всіх прав за передавальними актами (включаючи права за договорами забезпечення, у тому числі поруки), а також набув обов`язків боржника за вимогами кредиторів (вкладників) за переданими зобов`язаннями без необхідності внесення змін до відповідних договорів (а.с. 79-88 том 1).
Протокольною ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 05 листопада 2019 року залучено до участі у справі АТ «Альфа-Банк», як  правонаступника відповідача у справі АТ «Укрсоцбанк» (а.с. 92-93 том 1).
Частково задовольняючи позов  ОСОБА_1 до Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, суд першої інстанції свій висновок мотивував тим, що під час судового розгляду справи знайшов підтвердження факт порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку з тих підстав, що іпотечний договір № 032/06-236 від 11 грудня 2007 року та чинне законодавство, яке діяло на момент виникнення спірних правовідносин, не передбачало передачу права власності на іпотечне майно від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі застереження в іпотечному договорі, і такий договір лише був передумовою для укладення сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який між сторонами зобов`язання не підписано.
При прийнятті рішення про державну реєстрацію права власності державним реєстратором не дотримані положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, яка на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем - АТ «Укрсоцбанк» проведена не була.
До того ж, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України  «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який передбачає тимчасову заборону на примусове звернення стягнення на нерухоме майно, але вимоги закону залишились поза увагою державного реєстратора. 
З такими висновками  суду першої інстанції колегія суддів апеляційного суду у повній мірі погодитися не може, виходячи з наступного.
З  встановлених фактичних обставин справи та  дослідженмх доказів  встановлено, що 11 грудня 2007 року між ОСОБА_2 ,   ОСОБА_4 , як іпотекодавцями, та АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», як іпотекодержателем, було укладено договір іпотеки № 032/06-236, за умовами якого ОСОБА_2 ,   ОСОБА_3 передали в іпотеку банку двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на забезпечення виконання позичальником ОСОБА_2 зобов`язань за кредитним договором від 11 грудня 2007 року № 032/29-490К.
Згідно з умовами пунктів 4.1., 4.5. договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцями основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки; звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором банку може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
У зв`язку з невиконання позичальником ОСОБА_2   зобов`язання  за кредитним договором в обумовлений сторонами строк, кредитор АТ «Укрсоцбанк», реалізуючи свої права, що випливають із положень статей 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» та умов  договору іпотеки № 032/06-236 від 11 грудня 2007 року, направив  на адресу ОСОБА_2 та   ОСОБА_5 письмову вимогу № 13.3-03/96-1060 від 25 лютого 2019 року про усунення порушень за кредитним договором, в якій просив у тридцятиденний строк здійснити повне погашення кредитної заборгованості у загальній сумі 225 745,86 доларів США. Попередив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, кредитор АТ «Укрсоцбанк» має право звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»   (а.с. 139-140 том 1).
01 липня 2019 року представник АТ «Укрсоцбанк» звернувся до Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за банком, на підставі якої, державним реєстратором Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47643342 від 05 липня 2019 року й право власності на предмет іпотеки зареєстровано за іпотекодержателем - АТ «Укрсоцбанк» на підставі застереження, що міститься в договорі іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).
Відповідно до статті 1 цього Закону 898-IV іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).
За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону № 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).
Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, підписавши іпотечне застереження у договорі іпотеки № 032/06-236 від 11 грудня 2007 року, сторони визначили можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. 
Передача іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки, що визначена у підпункті 4.5.3. договору іпотеки, є умовою звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що підтверджує доводи апеляційної скарги відповідача про те, що суд першої інстанції, вирішуючи спір по суті, не надав оцінки  іпотечному застереженню, що викладене в редакції пункту 4.5.3. іпотечного договору, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя і за своїм правовим наслідком передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань за кредитним договором.
Разом з тим, неврахування судом першої інстанції зазначених положень закону та умов договору іпотеки щодо іпотечного застереження у договорі не впливають на правильність висновків суду першої інстанції щодо задоволення вимог позивача з підстав порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, та не змінює суть ухваленого у справі судового рішення про задоволення позову   ОСОБА_1 в частині вимог про скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки Валерія Миколайовича, індексний номер 47643342 від 05 липня 2019 року, згідно з яким 01 липня 2019 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 32267785 про державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865747880000, за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» на підставі договору іпотеки № 032/06-236 від 11.12.2007, з огляду на таке.
Частиною першою статті 2 Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IVперелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів  України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Разом з тим, відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку» № 898-IV, і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.
Згідно із частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону № 898-IV  реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Із наданих учасниками справи та витребуваних судом першої інстанції доказів, які досліджені в судовому засіданні, вбачається, що за умовами укладеного договору іпотеки сторони у пункті 6.2. погодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. 
В матеріалах  справи наявна  копія вимоги  про усунення порушення основного зобов`язання АТ " Укрсоцбанк"  від 25 лютого 2019 року, адресованої   ОСОБА_2 та  ОСОБА_5 , в якій банк зазначив про те, що якщо боржник - ОСОБА_2 у тридцятиденний строк не сплатить банку загальну суму заборгованості за кредитним договором у розмірі 225 745,86 доларів США, що станом на 25 лютого 2019 року відповідно до курсу НБУ складає  6 093 028,84 грн, банк розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки згідно договору іпотеки шляхом позасудового врегулювання (а.с. 139-140 том 1).
Позивачка  ОСОБА_5 заперечує факт вручення  їй вказаної письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а долучене до матеріалів реєстраційної справи № 1865747880000 на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , зворотне поштове повідомлення не містить підпису   ОСОБА_5 та на ньому відстній поштовий штемпель відділення зв`язку  одержувача.
З огляду на зазначене,  матеріали справи не містять об`єктивних доказів для висновку про сповіщення   ОСОБА_1   щодо повідомлення  банку про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов  п.6.2 договору іпотеки, а тому  суд першої інстанції прийшов до вірного висновку про те, що  іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання ним вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі й шляхом набуття права власності.
Крім того, надаючи оцінку зібраним у справі доказам, з урахуванням положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», якими визначено порядок передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, суд першої інстанції обгрунтовано виходив із того, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Установивши, що у матеріалах реєстраційної справи № 1865747880000 відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог шляхом проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.    
Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що банк до звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку здійснив заходи з визначення ринкової вартості відповідної квартири, про що суду надано звіт про вартість квартири (предмета іпотеки), який проведено 03 липня 2019 року, висновків суду першої інстанції не спростовують,  так як у матеріалах справи відсутні відомості про отримання  ОСОБА_5 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, судом правильно встановлено, що оцінка  предмету іпотеки на момент звернення 01 липня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» до Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за банком, на підставі якої, державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень й право власності на предмет іпотеки зареєстровано за іпотекодержателем - АТ «Укрсоцбанк» на підставі застереження, що міститься в договорі іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку», не проводилась.
Наведені вище висновки узгоджуються з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та спростовують доводи апеляційної скарги відповідача про те, що ненадання банком державному реєстратору висновку з оцінки спірної квартири не є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації прав та їх обтяжень по спірній квартирі.
Враховані судом першої інстанції під час вирішення справи і висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), про те, що квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за банком, як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.
З огляду на викладене, колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що квартира площею 45,80 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 , яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», як забезпечення виконання ОСОБА_2 умов кредитного договору від 11 грудня 2007 року, укладеного в іноземній валюті.
Правовий аналіз наведених норм законодавства та встановлених судом фактичних обставини у своїй сукупності дозволяють зробити висновок про те, що суд першої інстанції, вирішуючи спір за пред`явленими вимогами   ОСОБА_5 , правильно встановив порушення вимог договору та норм чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, у зв`язку з чим, обґрунтовано захистив порушене право позивача щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача шляхом скасування державної реєстрації права власності та державної реєстрації прав на спірне майно за відповідачем, оскільки під час судового розгляду справи знайшов підтвердження факт порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності.
Доводи апеляційної скарги відповідача на законність судового рішення не впливають.
Разом з тим, перевіривши в межах доводів апеляційної скарги правильність застосування  судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів апеляційного суду вважає за необхідне апеляційну скаргу відповідача АТ «Альфа-Банк» задовольнити частково, рішення суду першої інстанції змінити в частині правового обґрунтування задовлених вимог   ОСОБА_5 , виклавши мотивувальну частину рішення в редакції даної постанови. 
Оскільки судове рішення змінено тільки в частині мотивів прийняття, то розподіл судових витрат не здійснюється.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд, -
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу  представника відповідача Акціонерного товариства «Альфа-Банк» адвоката Шевцова Олега Сергійовича задовольнити частково.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 30 листопада 2020 року змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції даної постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду  протягом тридцяти днів з дня її проголошення. При оголошенні вступної та резолютивної частин судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
 
Повний текст постанови  складено 21 травня 2021 року.
          
            Головуючий:                                          Судді: