КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
вул. Солом`янська, 2-а, м. Київ, 03110
факс 284-15-77 e-mail: inbox@kia.court.gov.ua

 

Унікальний номер справи 362/2035/18 Апеляційне провадження № 22-ц/824/1618/2021	Головуючий у суді першої інстанції - Ковбель М.М. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Нежура В.А.	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М   У К Р А Ї Н И
 
18 лютого 2021 року Київський апеляційний суд в складі:
суддя-доповідач                         Нежура В.А.
судді                                              Березовенко Р.В., Суханова Є.М.,
секретар                                        Рудик О.Л.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Києва апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Мішустіним Микитою Костянтиновичем, який діє на підставі договору, на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 27 січня 2020 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору: ОСОБА_3 про визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння,
 
В С Т А Н О В И В:
 
У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Свої вимоги обґрунтовував тим, що після укладання договору купівлі-продажу від 30.01.2013 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , останнім 28.02.2018 було укладено договір про відчуження раніше переданого майна з ОСОБА_2 , чим порушено права позивача (т. 1 а.с. 2-8).
31.10.2019 третя особа - ОСОБА_3 звернувся до суду із самостійними вимогами про розірвання договорів купівлі - продажу житлового будинку та договору купівлі-продажу земельної ділянки. Свої вимоги мотивував тим, що 30.01.2013 він та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Продаж житлового будинку вчинено за 670 313,76 грн. При підписанні договору ОСОБА_1 сплатив ОСОБА_3 1 000,00 грн. Кошти у розмірі 669 313,76 грн. він зобов`язався сплатити до 30.01.2016 рівними частинами по 18 690,00 грн. щомісячно до десятого числа кожного місяця. У той же день сторони уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за вказаною адресою. Продаж земельної ділянки вчинено за 166 231,23 грн. При підписанні договору ОСОБА_1 сплатив ОСОБА_3 1 000,00 грн. Кошти у розмірі 165 231,23 грн. він зобов`язався сплатити до 30.01.2016 рівними частинами по 4 590,00 грн. щомісячно до десятого числа кожного місяця. Сторони домовились, що право власності на передану покупцю земельну ділянку зберігається за продавцем до її повної оплати. Однак позивач розрахунків за обома договорами не здійснив та 28.02.2018 будинок і земельна ділянка за відповідними договорами купівлі-продажу були відчужені ОСОБА_2 (т. 2 а.с. 85-86зв.).
Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області від 27.01.2020 у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Позов третьої особи, яка замовляє самостійні вимоги щодо предмету спору - ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку та договору купівлі-продажу земельної ділянки задоволено. Розірвано договір купівлі-продажу будинку, який зареєстровано в реєстрі за № 70, укладений 30.01.2013 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Павленко Н.В. Розірвано договір купівлі-продажу земельної ділянки, який зареєстровано в реєстрі за № 66, укладений 30.01.2013 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Павленко Н.В. (т. 2 а.с. 111-115).
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального права та недотримання норм процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції повністю, визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, та право власності на земельну ділянку, витребувати у ОСОБА_2 житловий будинок та земельну ділянку. Зазначає, що спірне майно наразі знаходиться у чужому незаконному володінні ОСОБА_2 і вибуло воно в результаті відчуження особою, що не мала на це права та поза волею фактичного і законного власника, а оскільки апелянт є єдиним законним власником майна, то набув права звернутися до відповідача про витребування майна з чужого незаконного володіння (т. 2 а.с. 162-171).
Слід зазначити, що представником ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подано дві ідентичні апеляційні скарги на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 27.01.2020, які датовані 27.02.2020 та 03.03.2020. Одну апеляційну скаргу було направлено електронною поштою до суду першої інстанції, другу засобами поштового зв`язку до Київського апеляційного суду. Вивчивши подані матеріали, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що вони є тотожними, та мають розглядатись як одна апеляційна скарга на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 27.01.2020 (т. 2 а.с. 150-159, 162-171).
В судовому засіданні представник ОСОБА_3 - ОСОБА_5 заперечував проти апеляційної скарги та просив її відхилити.
Інші учасники процесу в судове засідання не з`явилися. Суд апеляційної інстанції визнав за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи (ч. 2 ст. 372 ЦПК України).
Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення сторони, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи 30.01.2013 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки, за якими ОСОБА_3 передав у власність ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 прийняв житловий будинок з надвірними будівлями та земельну ділянку площею 0,1100 га, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , і зобов`язався сплатити 670 313,76 грн. за будинок та 166 231,23 грн. за земельну ділянку (т. 1 , а.с. 9-12, 13-16).
Згідно з п. 3 договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки під час укладення цих договорів покупець сплатив частину зазначених грошових сум, а решту зобов`язався сплатити до 30.01.2016. За домовленістю сторін покупець вказану решту суми буде сплачувати продавцю рівними частинами, щомісячно, до десятого числа кожного місяця на рахунок продавця № НОМЕР_1 , який відкритий на його ім`я в ПАТ «УкрексимБанк», або готівкою, про факт отримання якої сторони складають письмову заяву.
Пунктами 13, 14 договорів купівлі-продажу від 30.01.2013 визначено, що право власності на житловий будинок та земельну ділянку у покупця виникає з моменту державної реєстрації. Сторони домовились, що право власності на переданий покупцеві житловий будинок та земельну ділянку зберігається за продавцем до повної оплати за житловий будинок та земельну ділянку. Також сторонами було домовлено, що продавець на підтвердження повного з ним розрахунку протягом 3-х робочих днів складе заяву, справжність підпису на якій засвідчить нотаріально, а покупець подасть заяву на здійснення державної реєстрації переходу права на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно протягом 5-ти робочих днів з моменту отримання ним заяви продавця про повний з ним розрахунок.
Після підписання вказаних договорів 30.01.2013, ОСОБА_1 разом із своєю родиною поселився до будинку і користувався ним.
Як установлено судом першої інстанції ОСОБА_1 , у строки, передбачені договорами купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки від  30.01.2013, тобто до січня 2016 року  не сплатив у повному обсязі вартість будинку та земельної ділянки.
У зв`язку із неналежним виконанням покупцем ( ОСОБА_1 ) умов укладених договорів купівлі-продажу, продавець ОСОБА_3 в серпні 2916 року звернувся до суду із позовом про розірвання зазначених договорів та  зобов`язанням повернути йому житловий будинок та земельну ділянку. 
Постановою Апеляційного суду Київської області від 18.12.2017 по справі 362/4126/16-ц скасоване рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 16.01.2017 та ухвалене нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки відмовлено.
Вказаним рішенням апеляційного суду встановлено, що за укладеними  договорами купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки ОСОБА_1 , як покупець мав сплатити ОСОБА_3 834 544,99 грн., з яких фактично було сплачено 740 400, 00 грн.
Оскільки решта сума до сплати повної вартості придбаних житлового будинку і земельної ділянки не були сплачені ОСОБА_1 , 28.02.2018 будинок та земельна ділянка були відчуженні ОСОБА_3 ОСОБА_2 відповідно за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 28.02.2018 № 453 та за договором купівлі-продажу житлового будинку від 28.02.2018 № 450, які було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Косенко М.О.за індексним номером № 39926731 та за індексний номер № 39926531 (т. 1, а.с. 29- 32).
Звертаючись до суду із даним позовом позивач просить визнати себе власником придбаного за договорами купівлі-продажу у ОСОБА_3   нерухомого майна на підставі ст. 392 ЦК України, як сторона у договорі, яка повністю виконала взяті на себе зобов`язання щодо оплати вартості придбаного майна, а також в якості власника просить витребувати це  майно у ОСОБА_2 на підставі статей 658, 387 ЦК України, від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.   
Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК).
Відповідно до ч. 4 ст. 334 цього Кодексу права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
За змістом статей 4, 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації.
Стаття 655 ЦК України закріплено, що за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет та ціну. Ціна товару - це грошова сума, яка підлягає сплаті покупцем за одержану від продавця річ.
За загальним правилом визначеним ст. 692 ЦК України, оплата товару за договором купівлі-продажу здійснюється після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару.
Однак сторони можуть відійти від цього положення, застосувавши розстрочення платежу (ч. 2 ст. 692 ЦК України). Укладення такого договору між фізичними особами, наприклад, при купівлі-продажу житлового будинку, законом не заборонено.
У випадку, якщо договором купівлі-продажу передбачена оплата товару через певний час після його передачі покупцю, покупець повинен провести оплату в строк, передбачений договором.
Якщо покупець не виконує свого обов`язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги такої оплати (ч. 3 ст. 692 ЦК України), або розірвання договору з підстав, передбачених статтею 651 ЦК України.
Як зазначалося вище, позивачем ОСОБА_1 не були виконані зобов`язання, передбачені умовами договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки,  щодо повної сплати до січня 2016 року вартості придбаного нерухомого майна. 
Ці зобов`язання не були виконані як станом на лютий 2018 року, час продажу спірного нерухомого майна ОСОБА_3 ОСОБА_2 , так і на час ухвалення рішення судом першої інстанції в січні 2020 року, проти чого позивач не заперечував.
Разом із тим, доводи позивача про те, що він намагався здійснити оплату решти сум за житловий будинок і земельну ділянку після січня 2016 року, а  ОСОБА_3 всіляко ухилявся від отримання грошей  не є беззаперечним доказом неможливості виконання позивачем зобов`язання по сплаті сум за договорами.
Діюче законодавство дозволяло внести необхідні суми на депозит нотаріуса (нотаріальної контори), після чого ці зобов`язання будуть вважатися виконаними належним чином, але такі дії позивачем вчинені не були.
Посилання позивача на постанову Апеляційного суду Київської області від 18 грудня 2017 року на підтвердження обставини повної сплати вартості придбаного будинку, не можна вважати обґрунтованою, оскільки суд апеляційної інстанції у своєму рішення визначив загальну суму, сплачену ОСОБА_1 ОСОБА_3 (740 000 грн.), але без зазначення конкретних сум по кожному спірному об`єкту, і тому розподіл ОСОБА_1 на власний розсуд сплачених ним сум по різним об`єктам, зокрема повної сплати вартості саме за будинок, а не земельну ділянку є безпідставним і не підтверджується іншими матеріалами справи. 
З наведеного можна зробити висновок, що у зв`язку із неналежним виконанням позивачем ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань за укладеними із ОСОБА_3 договорами купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки, відсутні передумови для переходу до позивача права власності на спірні об`єкти нерухомого майна, передбачені як укладеними договорами так і цивільним законодавством, зокрема ст. 328 ЦК  України.
Згідно ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
За правилами вказаної норми права може бути захищено право особи, яка є власником майна, тобто набуло його у встановленому законом порядку, а відповідач - це будь-яка особа, яка має сумнів у належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності власника, або така особа, що має до майна власний інтерес.
Оскільки позивач не набув права власності на  спірні житловий  будинок та земельну ділянку, обраний ним спосіб захисту, шляхом визнання права власності на майно із застосуванням положень ст. 392 ЦК України, не можна вважати правильними.
Щодо вимоги про витребування спірного нерухомого майна із володіння відповідача ОСОБА_6 апеляційний суд виходив із наступного.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що якщо майно відчужене особою, яка не мала на це право, добросовісний набувач набуває право власності  на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребувано у нього.
За правилами ст. 658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків встановлених законом, належить власнику товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадках, якщо власник не має права вимагати його повернення.  
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК).
Згідно п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбано в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Таким чином, у спосіб передбачений статями 387, 388 ЦК України, можуть бути захищені права особи, яка була власником майна на момент його вибуття.
Як вже було зазначено, позивач не набув права власності на спірне нерухоме майно у зв`язку із неналежним виконанням умов укладених договорів купівлі-продажу, а тому, не будучи власником, його права, якщо він вважає їх порушеними, не підлягають захисту в порядку визначеному статтями 387, 388 ЦК України.
Апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції щодо необґрунтованості  позовних вимог ОСОБА_1 , та відхиляє доводи апеляційної скарги в цій частині як безпідставні, і такі, що не спростовують висновків суду першої інстанції.
За змістом статей 317, 318 ЦК України власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 цього Кодексу).
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 Цивільного кодексу України .
Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.
Розглядаючи позов ОСОБА_3 про розірвання договорів купівлі-продажу від 30.01.2013, суд першої інстанції по суті дійшов правильного висновку про необхідність задоволення цього позов у зв`язку із реалізацією його власником   майна, яка становило предмет зазначених договорів.
В ходів розгляду справи встановлено, що до ОСОБА_1 не перейшло  право власності на спірні житловий будинок і земельну ділянку.
За умовами укладених між ОСОБА_1 і ОСОБА_3 договорів купівлі-продажу від 30.01.2013, продавець зберігає право власності на переданий покупцеві житловий будинок та земельну ділянку до повної оплати покупцем за придбане майно, а у покупця таке право виникає з моменту його державної реєстрації (п.п. 13, 14 договорів від 30.01.2013) .
ОСОБА_1 разом із родиною було виселено із спірного будинку в лютому 2018 року, тобто фактично майно повернуто у володіння і користування власника - ОСОБА_3 .  
Як пояснив ОСОБА_3 у зв`язку із необхідністю утримання будинку в належному та придатному для проживання стані, та систематичним невиконанням ОСОБА_1 договірних зобов`язань, він був вимушений продати 28.02.2018 житловий будинок разом із земельною ділянкою ОСОБА_2 .
В свою чергу ОСОБА_1 не оскаржувалися дії ОСОБА_3 щодо  свого виселення із житлового будинку, що свідчить про визнання ним не тільки факту припинення користуванням житловим будинком, а також припинення  виконання в подальшому зобов`язань за укладеними договорами від 30.01.2013.
Згідно ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом.
Право продавця пред`явити позов про розірвання договору закріплено у       п. 8.2 договорів купівлі-продажу від 30.01.2013 (т.1 а.с. - 11, 15).
Таким чином, за наслідками розгляду справи можна констатувати, що в матеріалах справи містять докази того, що ОСОБА_1 не набув права власності на спірні об`єкти нерухомості, не виконав зобов`язання за укладеними стосовно них договорами, був виселений із житлового будинку, в свою чергу укладені ОСОБА_3 договори від 28.02.2018 із ОСОБА_2 щодо спірного майна не оскаржені в установленому порядку і є на даний час чинними.
Наведені обставини свідчать про те, що, починаючи з 28.02.2018 спірні житловий будинок та земельна ділянка, фактично перестали бути предметом відповідних договорів купівлі-продажу від 30.03.2013, укладених між ОСОБА_3 і ОСОБА_1 , у зв`язку із чим позовні вимоги ОСОБА_3 про розірвання зазначених договорів слід визнати обґрунтованими.
Разом із тим, розірвання договорів купівлі-продажу не позбавляє можливості ОСОБА_1 захистити свої права покупця в інший спосіб, передбачений законом. 
Враховуючи вимоги статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, рішення суду першої інстанції - залишенню без змін.
Понесені позивачем судові витрати (судовий збір за подання апеляційної скарги) відшкодуванню не підлягають (ст. 141 ЦПК України).
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 371, 374, 375, 377 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд 
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Мішустіним Микитою Костянтиновичем, який діє на підставі договору залишити без задоволення.
Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 27 січня 2020 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору: ОСОБА_3 про визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння в частині задоволення позовних вимог третьої особи ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку, розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.
 
Суддя-доповідач                                                                                  В.А. Нежура
 
Судді                                                                                            Р.В. Березовенко
 
                                                                                                       Є.М. Суханова