СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" березня 2021 р.                                                                 Справа № 917/537/19  
Колегія суддів у складі: 
головуючий суддя Слободін М.М., суддя Хачатрян В.С. , суддя  Шутенко І.А. 
при секретарі судового Мальченко О.О.
за участю представників сторін:
позивача -  Лазоренко С.М.,
відповідача – Заброда М.Л.
розглянувши апеляційну скаргу ТОВ "АІС Столиця Трейд" (вх.№3522П/1) на рішення господарського суду Полтавської області від 04.11.2020 у справі № 917/537/19 (повний текст якого складено та підписано 16.11.2020 суддею Сірош Д.М. у приміщенні господарського суду Полтавської області) 
за позовом Кременчуцької міської ради Полтавської області
до ТОВ "АІС Столиця Трейд"

ВСТАНОВИЛА:

В квітні 2019 року Кременчуцька міська рада Полтавської області звернулась до господарського суду Полтавської області з позовом до ТОВ "АІС Столиця Трейд" про стягнення 800136,92 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати.
В обґрунтування позову посилається на те, що підставою для звернення до суду стало те, що у період з 06.07.2016 по 28.03.2019 відповідач використовував земельну ділянку без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачував, хоча земельна ділянка використовувалась для експлуатації та обслуговування будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста в м. Кременчуці Полтавської області, що призвело до неотримання Кременчуцькою міською радою Полтавської області доходу від орендної плати за землю, який остання могла б отримати у разі оформлення відповідачем згідно з вимогами статей 125, 126 Земельного кодексу України правовстановлюючих документів на земельну ділянку. Відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.
Рішенням господарського суду Полтавської області від 04.11.2020 у справі № 917/537/19 позов задоволено частково.
Стягнуто з ТОВ "АІС Столиця Трейд" (проспект Лесі Українки, 1-А, м. Кременчук, Полтавська область, 39627) на користь Кременчуцької міської ради Полтавської області (Площа Перемоги, 2, м. Кременчук, Полтавська область, 39600, код ЄДРПОУ 24388300) безпідставно збережені кошти у вигляді орендної плати у розмірі 373066,07 грн та 5596,00 грн судового збору.
В іншій частині позову відмовлено.
ТОВ "АІС Столиця Трейд" із вказаним рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Полтавської області від 04.11.2020 у справі № 917/537/19 в частині задоволення позову скасувати та прийняти нове рішення в цій частині, яким у задоволенні позову відмовити.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт посилається на те, що ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції дійшов невірного висновку, що відповідач, володіючи об`єктами нерухомого майна за адресою м. Кременчук, проспект Лесі Українки, 1-А, користується земельною ділянкою під вказаною нерухомістю площею 11251 кв.м без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою (укладення договору оренди з міськрадою), в зв`язку з цим, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для застосування положень статті 1212 ЦК України та стягнення грошових коштів як безпідставно збережених орендних платежів. Адже, у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась в користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, відповідні обставини виключають застосування до таких правовідносин статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак кондикційних зобов`язань. Таким чином, на думку апелянта, суд першої інстанції дав неправильну правову кваліфікацію правовідносинам між сторонами спору, які не підпадають під регулювання статті 1212 ЦК України, а тому неправильно застосував норми матеріального права.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.12.2020 у справі № 917/537/19, зокрема, відкрито апеляційне провадження за даною апеляційною скаргою та призначено справу до розгляду на 23.02.2021.
19.02.2021 від представника Кременчуцької міської ради Полтавської області надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він проти апеляційної скарги заперечує, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду – без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені усі фактичні обставини справи, яким надана належна правова оцінка. 
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.02.2021, зокрема,  оголошено перерву у розгляді справи до 11.03.2021.
01.03.2021 на адресу Східного апеляційного господарського суду від представника Кременчуцької міської ради Полтавської області надійшло клопотання (вх. 2592) про долучення документів до матеріалів справи.
10.03.2021 на електрону адресу Східного апеляційного господарського суду від представника ТОВ "АІС Столиця Трейд" надійшли письмові пояснення (вх. 2971) по справі.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.03.2021, зокрема,  оголошено перерву у розгляді справи до 25.03.2021.
22.03.2021 від представника Кременчуцької міської ради Полтавської області надійшли пояснення по справі.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 269 ГПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 20.05.2010 Кременчуцька міська рада Полтавської області та приватне підприємство Фірма “Сандра-Інтернешнел” уклали договір оренди землі (кадастровий № 5310436100:02:001:0096) для експлуатації та обслуговування будівель автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста по проспекту 50-річчя Жовтня, 1-А в м. Кременчуці, загальною площею 11251 кв. м, строком дії на п`ять років.
Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено у Полтавській регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.07.2010 за № 041057500247.
Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 06.07.2016 між TOB “Сінтекс” та ТОВ “АІС Столиця Трейд” (далі по тексту - відповідач) останній набув у власність будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста, що розташовані за адресою: просп. Лесі Українки, 1-А, м. Кременчук Полтавської область.
Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 11251 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:001:0096).
27.07.2010 витік термін дії договору оренди землі від 20.05.2015, укладений між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та ПП Фірмою «Сандра-Інтернешнел».
Згідно положень п. 35 договору оренди від 20.05.2010 він припиняється, зокрема, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а земельна ділянка підлягає поверненню орендодавцю  (ст. 34 ЗУ «Про оренду землі»)
Орендар, приватне підприємство Фірма “Сандра-Інтернешнел”, не заперечувало припинення договору і актом від 21.01.2016 № 19 повернула земельну ділянку орендарю.
27.09.2016 рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області “Про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) юридичним та фізичним особам в м. Кременчуці”, ТОВ “АІС Столиця Трейд” надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), площею 11251 кв. м для експлуатації та обслуговування будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста по просп. Лесі Українки, 1-А.
27.09.2017 рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області “Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м. Кременчуці”, ТОВ “АІС Столиця Трейд” затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та передано за умови виконання пункту 5.2 цього рішення, в оренду строком на 1 (один) рік земельну ділянку площею 11251 кв. м (кадастровий № 5310436100:02:001:0096) для експлуатації та обслуговування будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста по просп. Лесі Українки, 1-А. 
30.05.2018 рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області “Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування в м. Кременчуці” внесено зміни до пункту 5 зазначеного рішення Кременчуцької міської ради від 16.11.2017 “Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м. Кременчуці”, а саме: пунктом 5.2.5 рішення зобов`язано відповідача, зокрема:
- в термін до 30.11.2018 замовити документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою та зареєструвати право оренди земельної ділянки в установленому законом порядку;
- нарахувати та сплатити орендну плату за фактичне використання земельної ділянки площею 11251 кв. м у розмірі 5% від грошової оцінки землі за період з 06.07.2016 до дня прийняття цього рішення у розмірі 682687,14 грн;
- нарахувати та сплатити орендну плату за фактичне використання земельної ділянки площею 11251 кв. м у розмірі 5% за період з дня прийняття цього рішення до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Враховуючи те, що ТОВ “АІС Столиця Трейд” не ініціювало укладення договору оренди землі спірної земельної ділянки, Кременчуцькою міською радою Полтавської області від 19.09.2018 за вих. № 01-50/2023 направлено відповідачеві два примірники проекту договору оренди землі між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та ТОВ “АІС Столиця Трейд” стосовно земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста з кадастровим номером 5310436100:02:001:0096 по просп. Лесі Українки, 1-А в м. Кременчуці, загальною площею 11251 кв. м.
Лист щодо укладення договору оренди землі отримано відповідачем 27.09.2018, проте договір оренди землі не укладено.
Тобто, як зазначає позивач, в період з 06.07.2016 по 28.03.2019 відповідач використовував земельну ділянку без правовстановлюючих документів, орендну плату не сплачував, хоча земельна ділянка використовувалась для експлуатації та обслуговування будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста в м. Кременчуці Полтавської області, що призвело до неотримання Кременчуцькою міською радою Полтавської області доходу від орендної плати за землю.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позову, суд виходив з наступного.
Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
У відповідності до статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.
Відповідно до частини 2 статті 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Водночас за змістом статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Частина 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт “в” частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Так, предметом позову у цій справі є вимога позивача про стягнення з відповідача як власника об`єкта нерухомого майна на орендованій земельній ділянці безпідставно збережених коштів орендної плати у розмірі 800136,92 грн на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, площею 11251 кв. м, розташованої за адресою: просп. Лесі Українки, 1-А, м. Кременчук Полтавської обл.
Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Згідно зі статтею 1214 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційне зобов`язання виникає за наявності таких умов: 1) набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Конструкція статті 1212 Цивільного кодексу України, як і загалом норм глави 83 Цивільного кодексу України, свідчить про необхідність установлення так званої "абсолютної" безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.
Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення i його юридичному змісту. Тобто, набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
Загальна умова частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, або отримане однією із сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.
Тобто, у разі, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, стаття 1212 Цивільного кодексу України може бути застосована тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.
Колегія суддів зазначає, що для вирішення даного спору встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти, об`єктом цивільних прав та обґрунтованість порядку та підстав здійснення нарахування орендної плати за користування такою.
З матеріалів справи вбачається, що ТОВ “АІС Столиця Трейд” набуло право власності на об`єкт нерухомого майна - будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста, що розташовані за адресою: просп. Лесі Українки, 1-А, м. Кременчук Полтавської області.
На підтвердження сформованості земельної ділянки Кременчуцькою міською радою Полтавської області надано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.03.2017 за № НВ-5305455702017 та витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13.06.2018 № 1359/0/212-18.
Відповідно до зазначених Витягів земельна ділянка, розташована за адресою: просп. Лесі Українки, 1-А, м. Кременчук Полтавської область, загальною площею 1.1251 га, має кадастровий номер 5310436100:02:001:0096 з цільовим призначенням: Автотехобслуговування.
Також, у витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 10.03.2017 за № НВ-5305455702017 у графі “дата державної реєстрації земельної ділянки” зазначено, що спірна земельна ділянка зареєстрована 27.07.2010.
Зазначене свідчить про сформованість спірної земельної ділянки як об`єкту цивільних прав.
У частині 1 статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).
Відповідно до частини 1 статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.
Згідно з частиною 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди.
Пунктом 14.1.147 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Зі змісту статей 14, 288 цього Кодексу вбачається, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Відповідно до статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Згідно з абзацом 3 частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема, комунальної власності.
За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України та частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").
Тобто, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статі 288 Податкового кодексу України (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).
Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
При цьому з наведених норм законодавства не вбачається можливості зазначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж оформлення витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Вказаний висновок узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду, яким неодноразово зазначалося, що при стягненні безпідставно збереженого майна (коштів) у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно - шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі, а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (відповідні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі № 922/1276/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18, від 16.11.2019 у справі № 922/3607/18).
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 13.06.2018 № 1359/0/212-18 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 11251 кв. м на 2018 рік складає 12171669,33 грн.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Вказаним приписом унормовано правовідносини з приводу використання земельних ділянок, а Законами України “Про оренду земель” та “Про оцінку земель” встановлено порядок визначення розміру орендної плати.
Так, однією із істотних умов договору оренди, відповідно до частини 1 статті 15 Закону України “Про оренду земель”, є орендна плата із зазначенням її розміру.
Разом з цим, статтею 13 Закону України “Про оцінку земель” встановлено, що обов`язковим є проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Колегія суддів встановила, що позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти по-перше у вигляді орендної плати, а по-друге за безпідставне використання відповідачем земельної ділянки кадастровий номер 5310436100:02:001:0096, яка знаходиться по просп. Лесі Українки, 1-А, м. в м. Кременчуці Полтавської області, яка у свою чергу має комунальну форму власності.
Враховуючи місце розташування спірної земельної ділянки у місті Кременчуці та її комунальну форму власності до спірних правовідносин застосовується порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25.11.2016 № 489.
Зазначеним порядком визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою зацікавленої особи як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Враховуючи викладене колегія суддів дійшла висновку, що саме по собі виникнення кондиційних зобов`язань, а саме використання земельної ділянки комунальної форми власності без правоустановчих документів не звільняє позивача від обов`язку дотримання порядку визначення розміру орендної плати, встановлених вказаними нормативними актами, а саме: визначаючи розмір орендної плати застосовувати нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яку було проведено до цього періоду або у цей період.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.
Відтак зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.
Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного суду від 09.07.2020 у справі № 922/404/19.
Відповідно до частини 3 статті 46 Господарського процесуального кодексу України до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.
Вказана норма процесуального закону закріплює право виключно за позивачем на зміну підстав позову, а тому у суду відсутня можливість застосувати при розрахунку розміру безпідставно збережених коштів іншу нормативну грошову оцінку ніж та, що зазначена у позові.
Позивач обґрунтовуючи свої вимоги, посилається на витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 5310436100:02:001:0096 від 13.06.2018 № 1359/0/212-18, як підставу для нарахування орендної плати крім 2018 - 2019 років, також і за 2016 та 2017 роки.
Враховуючи, те що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, стаття 19 Конституції України, та те, що законодавчо не встановлено права, щодо застосування витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до попередніх періодів колегія суддів вважає вимоги про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за 2016 та 2017 роки безпідставними.
У зв`язку з тим, що матеріали справи не містять відомостей про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 11251 кв. м, кадастровий номер 5310436100:02:001:0096, для визначення розміру безпідставно збережених відповідачем коштів у вигляді орендної плати за період з 06.07.2016 по 31.12.2017 позивачем не доведено належними та допустимими доказами правильність здійсненого Кременчуцькою міською радою розрахунку розміру безпідставно збережених відповідачем коштів у вигляді орендної плати за 2016 - 2017 роки в сумі 427069,85 грн, позов в цій частині задоволенню не підлягає.
Колегія суддів дійшла висновку про задоволення позову в частині вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в сумі 373067,07 грн за період з 01.01.2018 по 28.03.2019, оскільки розрахунок проведено на підставі витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 2018 рік.
Крім того, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції вірно зазначив про те, що у нього відсутні підстави вважати, що земельна ділянка за зазначеною адресою використовувалася відповідачем у період з 01.01.2018 по 28.03.2019 в іншому розмірі (площі), ніж той, що зазначений в договорі оренди земельної ділянки від 20.05.2010 з попереднім власником майна. 
Щодо тверджень апелянта про те, що суд першої інстанції дав неправильну правову кваліфікацію правовідносинам між сторонами спору, які не підпадають під регулювання статті 1212 ЦК України, а тому неправильно застосував норми матеріального права, колегія суддів вважає їх необґрунтованими з огляду на наступне.
Як було зазначено вище, між 20.05.2010 між Кременчуцькою міською радою Полтавської області та приватним підприємством Фірма «Сандра-Інтернешнел» було укладено договір оренди землі (кадастровий № 5310436100:02:001:0096) для експлуатації та обслуговування будівель автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста по проспекту 50-річчя Жовтня, 1-А в м. Кременчуці, загальною площею 11251 кв.м, строком дії на п`ять років. Тобто, строк дії договору закінчився 27.07.2015.
Відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 06.07.2016 між ТОВ «СІНТЕКС» та TOB « АІС Столиця Трейд» останній набув у власність будівлі автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста, що розташовані за адресою: просп. Лесі Українки, 1-А, м. Кременчук Полтавської обл. Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 11251 кв.м (кадастровий № 5310436100:02:001:0096).
Тобто на момент переходу права власності на вищезазначене нерухоме майно, договір оренди землі (кадастровий № 5310436100:02:001:0096) для експлуатації та обслуговування будівель автосалону, станції технічного обслуговування та ремонту автомобілів на 4 поста по проспекту 50-річчя Жовтня (нова назва просп. Лесі Українки), 1-А в м. Кременчуці, загальною площею 11251 кв.м було припинено у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено (п.35 договору), орендар визнав цей факт і повернув земельну ділянку орендодавцю.
Колегія суддів зазначає, що в даних правовідносинах діє принцип, за яким ніхто не може передати прав більше, аніж має сам, тому, враховуючи закінчення договору оренди для попереднього землекористувача і повернення ним земельної ділянки власнику, відсутні підстави вважати, що новий власник будівель отримав право оренди. 
Так, за змістом статті 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).
Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 Земельного кодексу України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду стає користувачем земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому землекористувачу.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16.
Частиною 1 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом статей 18 та 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його і державної реєстрації. Отже, строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
В ході вирішення спору судом встановлено, що на час придбання відповідачем об`єктів нерухомості договір оренди землі не був припиненим, тобто земельна ділянка під нерухомим майном не була оформлена відповідно до вимог законодавства.
TOB «АІС Столиця Трейд» належним чином не оформив правовідносини щодо користування спірною земельною ділянкою, проте з моменту закінчення строку дії попереднього договору оренди землі та переходу права власності на нерухоме майно (будівлі автосалону) у відповідача виник обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під вказаним нерухомим майном.
Саме на землекористувача покладається обов`язок вчинення певних дій, спрямованих на оформлення правовстановлюючих документів на земельні ділянки.
Отже, користування відповідачем земельною ділянкою, на якій знаходяться належний йому на праві власності об`єкт нерухомості, без правовстановлюючих документів позбавило орендодавця (міську раду) права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримати, якби його право не було порушено.
Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від у справі № 6-2588цс15, від 18.05.2016 у справі № 194гс16, від 28.01.2015 у справі № 3- 210гс14.
Також, у постановах Верховного Суду від 28.02.2018 по справі № 909/45/17, від 24.04.2018 по справі № 924/587/17, від 15.05.2018 по справі № 915/355/16. від 13.03.2018 по справі № 920/984/15.
З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку про задоволення позову частково та про вірність рішення суду першої інстанції.
Стосовно доводів апеляційної скарги колегія суддів зазначає, що вони є тотожними доводам, які покладені відповідачем в основу відзиву на позовну заяву. Вказані доводи були проаналізовані як судом першої інстанції, так і судом апеляційної інстанції та їм надана відповідна правова оцінки, а мотиви їх відхилення зазначені вище.          
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, у зв`язку із чим апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ "АІС Столиця Трейд" на рішення господарського суду Полтавської області від 04.11.2020 у справі № 917/537/19 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Полтавської області від 04.11.2020 у справі № 917/537/19 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Повний тест постанови апеляційного суду складено 30.03.2021.
Порядок і строки її оскарження визначені у статтях 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя                                                                    М.М. Слободін

Суддя                                                                                           В.С. Хачатрян  

Суддя                                                                                           І.А. Шутенко