Постанова                                              
Іменем України 
 
03 лютого 2021 року 
м. Київ
 
справа № 278/3367/19-ц
провадження № 61-13586св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),
          суддів:                Воробйової І. А., Гулейкова І. Ю., Усика Г. І., Яремка В. В.
 
учасники справи: 
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал», Товариство з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит», 
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого           2020 року у складі судді Грубіяна Є. О. та постанову Житомирського апеляційного суду від 12 серпня 2020 року у складі колегії суддів: Галацевич О. М., Григорусь Н. Й., Микитюк О. Ю., 
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
 
У грудні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал» (далі - ТОВ «Грифон капітал»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит» (далі - ТОВ «Профіт кредит»), третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська І. В., про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
 
Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що договір укладений із порушенням вимог чинного законодавства України, незалежна оцінка для встановлення ринкової вартості нерухомого майна, що є предметом цього договору, не проводилась, ціна договору самостійно встановлена відповідачами, що є порушенням умов іпотечного договору від 06 березня 2008 року, укладеного між Акціонерним Банком «Факторіал-Банк» і ОСОБА_3 та договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Внаслідок цього, майно відчужено ТОВ «Грифон капітал» - ТОВ «Профіт кредит» за значно заниженою ціною, оплата за договором не проводилась, такий договір укладений всупереч інтересам власника майна та всупереч принципам господарської діяльності ТОВ «Грифон капітал». Також, не виконано вимоги іпотечного договору, щодо здійснення повідомлення іпотекодавця ОСОБА_3 про відступлення права вимоги за договором кредиту. За рік до укладення договору про відступлення права вимоги - ІНФОРМАЦІЯ_1 , іпотекодавець ОСОБА_3 (її син) помер. Крім того, на предмет іпотеки розповсюджувалася дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», проте ТОВ «Грифон капітал» здійснив відчуження житлового будинку без згоди власника. Також, після смерті боржника за кредитним договором його заміна на спадкоємців фактично не відбулася, пред`явлення стягувачем своїх вимог до спадкоємців у визначений законом строк не доведена. Вона як єдиний спадкоємець (дочка та дружина померлого відмовились від спадщини на її користь), не погоджувалась та не погоджується забезпечувати виконання новим боржником, у зв`язку із чим, іпотечний договір підлягає припиненню зі зняттям заборони відчуження іпотечної нерухомості. Крім того, з моменту ухвалення судом рішення про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором, останній припинив свою дію, кредитор втратив можливість нарахування процентів за користування кредитними коштами.
 
Посилаючись на викладене, позивач просила визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 11 листопада 2019 року між відповідачами, застосувати наслідки недійсного правочину - двосторонню реституцію, скасувавши реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Профіт кредит».
 
Рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого       2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.  
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що заявлені позивачем вимоги не можуть бути підставами для задоволення вимог щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, адже, можливе недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону, законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору. Аналогічний висновок міститься у рішенні Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі № 201/9258/15 (провадження № 61-5799св18).
 
Постановою Житомирського апеляційного суду від 12 серпня 2020 року рішення суду першої інстанції залишено без зміни.
 
Суд апеляційної інстанції, залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, виходив із того, що посилання на ту обставину, що відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами 19 квітня 2019 року відбулося без згоди іпотекодавця, який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , та без згоди його спадкоємця, не мають правового значення для вирішення справи, оскільки мають інші правові наслідки. Крім того, позивачем не доведений факт повідомлення попереднього іпотекодержателя про смерть іпотекодавця, а ТОВ «Грифон капітал» надсилав 23 квітня 2019 року на адресу, зазначену ОСОБА_3 у кредитному договорі, повідомлення про відступлення прав вимоги за цим договором та договорами забезпечення, яке повернуто поштою. Крім того, у разі переходу права власності на предмет іпотеки у порядку спадкування, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, який як спадкоємець набуває статусу іпотекодавця. Отже, іпотека у зв`язку з фактом набуття її предмета у власність спадкоємцями боржника-іпотекодавця не припиняється, такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 522/407/15-ц. Здійснення нотаріусом реєстрації права власності на спірне майно за ТОВ «Профіт кредит» не за місцезнаходженням цього майна має інші правові наслідки і значення для вирішення спору у межах заявлених позовних вимог не має. Ціна позову у справі визначається з урахуванням позовних вимог про застосування наслідків недійсності правочину з вартості майна, відчуженого за оспореним договором. Така вартість майна становила 94 887,00 грн. Отже, доводи апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального законодавства, зокрема розгляду справи у спрощеному позовному провадженні без повідомлення сторін, є безпідставними. Наданий суду висновок експерта                     від 16 червня 2020 року № 416/06.20, яким встановлена дійсна ринкова вартість предмета іпотеки, а саме житлового будинку та земельної ділянки площею 0,0988 га з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , яка становить 901 000,00 грн, у тому числі: вартість житлового будинку - 776 300,00 грн, вартість земельної ділянки - 124 700,00 грн, не має правового значення для вирішення спору. Положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не здійснювалося, оскільки іпотечне майно відчужено на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
 
У вересні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого 2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду       від 12 серпня 2020 року, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судами норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що суди в оскаржуваних судових рішення не урахували висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 17 квітня 2018 року у справі   № 522/407/15-ц (провадження № 14-53цс18), від 10 квітня 2019 року у справі               № 726/1538/16-ц (провадження № 14-11цс19), від 20 листопада 2019 року у справі      № 802/1340/18-а (провадження № 14-474апп19), від 19 травня 2020 року у справі       № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 13 березня 2019 року у справі             № 520/7281/15-ц (провадження № 14-49цс19), від 23 січня 2019 року у справі               № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) а також постанові Верховного Суду   від 12 червня 2019 року у справі № 344/3627/16-ц (провадження № 61-21032св18). Дійсна вартість домоволодіння за висновком експерта від 16 червня 2020 року, значно перевищує розмір двісті п`ятдесят розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб (із 01 січня 2020 року - 2 102,0 грн, або 525 500,00 грн). Відповідно до пункту 5 частини четвертої статті 274 ЦПК України не можуть бути розглянуті в порядку спрощеного провадження справи у спорах, в яких ціна позову перевищує двісті п`ятдесят розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Суд помилково зробив висновок про те, що норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягають застосуванню до спірних правовідносин. Ні                                ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс», ні ТОВ Трифон Капітал», не зверталися до нотаріуса із заявою як кредитор із вимогою до спадкоємців боржника           ОСОБА_3 . Матеріали справи також не містять підтвердження того, що           ОСОБА_1 надавала згоду на заміну боржника за кредитним договором. Приватним нотаріусом порушено частину п`яту статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Іпотекодержатель порушив вимоги статей 35 і 38 Закону України «Про іпотеку». 
 
У жовтні 2020 року ТОВ «Профіт кредит» подало до суду відзив на касаційну скаргу, у якому зазначено, що ТOB «Грифон Капітал» є належним кредитором за договором кредиту та іпотекодержателем за іпотечним договором з відповідними повноваженнями звернути стягнення на предмет іпотеки, у тому числі у позасудовому порядку за іпотечним застереженням. Недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» стосовно повідомлення за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, а тому позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту своїх прав. При обчисленні вартості предмета іпотеки співробітниками ПП «Приват-Інвеста», у тому числі, оцінювався лише будинок, без земельної ділянки на якій він розташований, оскільки боржник ОСОБА_3 умови іпотечного договору не виконав, право власності на земельну ділянку не зареєстрував, земельну ділянку в іпотеку не передав. 
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу. 
 
За змістом статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень             повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення позову. 
 
Встановлені судами обставини
 
05 березня 2008 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 1822083200:06:001:0459, та житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , за ціною 1 060 620,00 грн. Відповідно до пункту 2.1 договору, ОСОБА_3 зобов`язався сплатити ОСОБА_4 вказану суму до 07 березня            2008 року.
 
06 березня 2008 року Акціонерний банк «Факторіал-Банк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «ФІДОБАНК», та ОСОБА_3 уклали кредитний договір № 044-В/48 на придбання нерухомого майна у сумі 178 000,00 дол. США.
 
Згідно з пунктом 1.3 кредитного договору, виконання ОСОБА_3 кредитних зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів за користування кредитом, комісійних винагород, можливих неустойок та інших витрат, забезпечено договором поруки, укладеним між банком та ОСОБА_5 ; іпотечним договором, предметом якого є житловий будинок літ. «А», загальною площею 192 кв. м, житловою -         145,9 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладеним із ОСОБА_3 ; договором про задоволення вимог іпотекодержателя (з відкладальною умовою) з ОСОБА_3 
 
06 березня 2008 року Акціонерний банк «Факторіал-Банк» та ОСОБА_3 уклали іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С. Л., реєстраційний номер 1692, згідно з яким ОСОБА_3 передав в іпотеку акціонерному банку «Факторіал-Банк» придбане за кредитні кошти нерухоме майно: житловий будинок літ. «А», що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 1.2.1 договору ОСОБА_3 зобов`язався зареєструвати право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1822083200:06:001:0459, та передати її в забезпечення виконання кредитних зобов`язань за кредитним договором                     від 06 березня 2008 року № 004-В/48.
 
06 березня 2008 року Акціонерний банк «Факторіал-Банк» та ОСОБА_3 уклали договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С. Л., реєстраційний номер 1694, яким погодили умови позасудового врегулювання спору - звернення стягнення з іпотечним застереженням на об`єкт іпотеки - житловий будинок літ. «А», що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 4.1 розділу 4 іпотечного договору визначено, що в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язання за договором кредиту та/або цим договором, сторони домовилися про те, що звернення стягнення на передане в іпотеку майно може бути здійснено на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», у позасудовому порядку шляхом укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Пунктом 4.2 договору визначено, що іпотекодержатель набуває право продажу від свого імені предметів іпотеки незалежно від строку виконання основного зобов`язання, у тому числі, у разі смерті іпотекодавця.
 
Право вимоги за договором кредиту від 06 березня 2008 року № 004-В/48 відступлено такими договорами: договором про відступлення права вимоги              від 28 лютого 2014 року № 4 від ПАТ «ФІДОБАНК» до ТОВ «Скай Кепітал»; договором про відступлення права вимоги від 04 червня 2014 року № 11 від ТОВ «Скай Кепітал» до ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс»; договором про відступлення права вимоги від 27 квітня 2017 року № 18042019/ГФ/ГК від ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» до ТОВ «Грифон Капітал».
 
Право вимоги за іпотечним договором від 06 березня 2008 року відступлено такими договорами: договором № 4 про відступлення права вимоги за договорами іпотеки від 28 лютого 2014 року від ПАТ «ФІДОБАНК» до ТОВ «Скай Кепітал», посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А., реєстровий номер 196; договором про відступлення права вимоги за договорами іпотеки від 04 червня 2014 року № 1 від ТОВ «Скай Кепітал» до ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс», посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А., реєстровий номер 502, та договором про відступлення права вимоги за договорами іпотеки від 19 квітня 2019 року                     № 18042019/ГФ/ГК від ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» до ТОВ «Грифон Капітал», посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І. В., реєстровий номер 400.
 
ОСОБА_3 та фінансовий поручитель ОСОБА_5 зобов`язання за кредитним договором не виконували, у зв`язку з чим станом на 30 листопада 2009 року загальна сума заборгованості склала 181 997,43 дол. США.
 
07 квітня 2011 року ПАТ «СЕБ Банк» надіслало боржнику вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки. Вимога отримана ОСОБА_3 11 квітня 2011 року залишилась ним без виконання.
 
Заочним рішенням Корольовського районного суду м. Житомира від 26 вересня     2011 року у справі № 2-239/11 стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_3 та поручителя ОСОБА_5 на користь ПАТ «СЕБ Банк» заборгованість за кредитним договором від 06 березня 2008 року № 004-В/48 у розмірі 1 800 852,11 грн.
 
Постановою державного виконавця Відділу державної виконавчої служби Житомирського районного управління юстиції від 26 червня 2015 року відкрито виконавче провадження № 47950414 на підставі виконавчого листа № 2-239/11 про стягнення з ОСОБА_3 та ОСОБА_5 заборгованості.
 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 помер, що підтверджується витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі від 07 серпня 2018 року № 52884250.
 
Спадкоємцями майна померлого ОСОБА_3 , є його мати ОСОБА_1 , дружина ОСОБА_5 та дочка ОСОБА_6 . Заявами № 242 та № 241, поданими приватному нотаріусу Житомирського районного нотаріального округу Демецькій С. Л.                 від 07 серпня 2018 року, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 відмовились від спадщини після померлого ОСОБА_3 . 
 
За заявою від 07 серпня 2018 року № 240, поданою приватному нотаріусу Житомирського районного нотаріального округу Демецькій С. Л., ОСОБА_1 , прийняла спадщину після смерті ОСОБА_3 
 
11 листопада 2019 року ТОВ «Грифон Капітал» та ТОВ «Профіт Кредит» уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І. В., зареєстрований у реєстрі за           № 1545. Відповідно до пункту 1 цього договору, ТОВ «Грифон Капітал» продав, а       ТОВ «Профіт Кредит» купив житловий будинок літ. «А» загальною площею 192,0 кв. м, у тому числі житловою - 145,9 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Продаж вчинено за 94 887,00 грн.
 
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що обставини, викладені  позивачем, не можуть бути підставами для задоволення вимог щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону, законодавець визначив відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору. При цьому, положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). У цьому випадку примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не здійснювалося, оскільки іпотечне майно відчужено на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Здійснення нотаріусом реєстрації права власності на спірне майно за ТОВ «Профіт кредит» не за місцезнаходженням цього майна має інші правові наслідки і значення для вирішення спору у межах заявлених позовних вимог не має. Крім того, у разі переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, який як спадкоємець набуває статусу іпотекодавця. Отже, іпотека у зв`язку з фактом набуття її предмета у власність спадкоємцями боржника-іпотекодавця не припиняється. 
 
Верховний Суд не погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.
 
Щодо строку існування права для задоволення вимог кредитора
 
У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки (частини перша - третя статті 23 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час смерті ОСОБА_3 ). Положення зазначеної норми визнано таким, що відповідають Конституції України (є конституційними), згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня     2020 року № 8-р/2020. 
 
Статтею 1218 ЦК України передбачено, що до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
 
Частинами першою, другою статті 1220 ЦК України визначено, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою. Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина третя статті 46 цього Кодексу).
 
Зі смертю позичальника зобов`язання з повернення кредиту включаються до складу спадщини, строки пред`явлення кредитодавцем вимог до спадкоємців позичальника, а також порядок задоволення цих вимог регламентуються статтями 1281 і 1282 ЦК України.
 
Згідно зі статтею 1282 ЦК України спадкоємці зобов`язані задовольнити вимоги кредитора повністю, але в межах вартості майна, одержаного у спадщину. Кожен зі спадкоємців зобов`язаний задовольнити вимоги кредитора особисто, у розмірі, який відповідає його частці у спадщині. Вимоги кредитора вони зобов`язані задовольнити шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями і кредитором не встановлено інше. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передано спадкоємцям у натурі.
 
У разі смерті фізичної особи, боржника за зобов`язанням у правовідносинах, що допускають правонаступництво у порядку спадкування, обов`язки померлої особи (боржника) за загальним правилом переходять до іншої особи її спадкоємця, тобто відбувається передбачена законом заміна боржника у зобов`язанні, який несе відповідальність у межах вартості майна, одержаного у спадщину.
Таким чином, правовідносини, що виникли між банком та боржником (який помер), після його смерті трансформуються у зобов`язальні правовідносини, що виникли між кредитодавцем і спадкоємцями боржника, та вирішуються у порядку визначеному статтею 1282 ЦК України.
 
Спадкоємці зобов`язані повідомити кредитора спадкодавця про відкриття спадщини, якщо їм відомо про його борги. Кредиторові спадкодавця належить протягом шести місяців від дня, коли він дізнався або міг дізнатися про відкриття спадщини, пред`явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, незалежно від настання строку вимоги. Якщо кредитор спадкодавця не знав і не міг знати про відкриття спадщини, він має право пред`явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, протягом одного року від настання строку вимоги. Кредитор спадкодавця, який не пред`явив вимоги до спадкоємців, що прийняли спадщину, у строки, встановлені частинами другою і третьою цієї статті, позбавляється права вимоги (стаття 1281 у тій же редакції).
 
Оскільки зі смертю позичальника зобов`язання з повернення кредиту включаються до складу спадщини, строки пред`явлення кредитодавцем вимог до спадкоємців позичальника, а також порядок задоволення цих вимог регламентуються статтями 1281 і 1282 ЦК України. Стаття 1281 ЦК України, яка визначає преклюзивні строки пред`явлення таких вимог, застосовується і до кредитних зобов`язань, забезпечених іпотекою. Сплив цих строків має наслідком позбавлення кредитора права вимоги (припинення його цивільного права) за основним і додатковим зобов`язаннями, а також припинення таких зобов`язань (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 522/407/15-ц (пункти 57-62), від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц (пункт 69.5)).
 
Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, зокрема, такі обставини:
 
ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_3 , про що ТОВ «Грифон Капітал» як новий іпотекодержатель не знало, з огляду на те, що 23 квітня 2019 року надсилало йому повідомлення про відступлення прав вимоги за цим договором та договорами забезпечення, яке повернуто поштою (а. с. 189-191 т. 1).
 
Разом з тим, матеріалами справи підтверджується, що 07 квітня 2011 року ПАТ «СЕБ Банк» надсилало ОСОБА_3 вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки (а. с. 171-172 т.1).
Таким чином, строк вимоги за кредитними зобов`язаннями настав ще 07 квітня     2011 року, проте ТОВ «Грифон Капітал» своїм правом продажу предмета іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, скористалося лише        11 листопада 2019 року, тобто через 1 рік і дев`ять місяців після смерті ОСОБА_3 та зі сплином 8 років від дня пред`явлення вимоги.
 
Разом з тим, частина третя статті 1281 ЦК Українине може бути застосована до спірних правовідносин, оскільки право вимоги виникло у позивача за життя       ОСОБА_3 , а тому до спірних правовідносин не можуть застосовуватися правила щодо обрахування строку пред`явлення вимоги до спадкоємця померлого боржника. У такому випадку підлягає застосуванню правило про шестимісячний строк для пред`явлення вимоги спадкоємцям боржника, який починає відлік від дня, коли кредитор дізнався або за усіма обставинами міг дізнатися про відкриття спадщини, незалежно від настання строку вимоги. 
 
Такий спосіб обрахування строку для пред`явлення вимоги кредитора спадкоємцям боржника, що передбачає його початковим моментом час до смерті боржника, порушуватиме права кредитора у спадкових правовідносинах та безпідставно позбавлятиме його права на пред`явлення такої вимоги після смерті боржника. За життя боржника правила статті 1281 ЦК Українине можуть бути застосовані, оскільки відсутні відповідні правові підстави, зокрема не виникли спадкові правовідносини, відсутні спадкоємці, яким має бути пред`явлена така вимога.
 
Строки, визначені у частині третій статті 1281 ЦК України, не можуть мати на меті дострокове припинення прав кредитора не у спадкових правовідносинах, а тому не можуть починати свій перебіг до настання відповідних умов. Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом у постанові від 12 грудня 2018 року у справі № 753/23907/15-ц (провадження № 61-5671св18).
 
Верховний Суд врахував, що відповідачу стало відомо про смерть ОСОБА_3 після пред`явленням ОСОБА_1 цього позову - у грудні 2019 року, протилежного суду не доведено, і матеріали цієї справи не містять іншої інформації про те, що                 ТОВ «Грифон капітал» чи ТОВ «Профіт кредит» знали про смерть боржника раніше.
 
Зважаючи на наведене, шестимісячний строк для пред`явлення спадкоємцям ОСОБА_3 вимоги кредитора, встановлений частиною другою статті 1281 ЦК України, не пропущений.
 
ОСОБА_1 як спадкоємець боржника не довела і судами такої обставини, відповідно, не встановлено, що відповідачам раніше зазначеного часу стало відомо чи за усіма об`єктивними обставинами могло бути відомо про смерть ОСОБА_3 й відкриття спадщини, а тому відсутні підстави вважати, що строк пред`явлення вимоги спадкоємцям боржника пропущений, а так само для висновку, що право вимоги кредитора припинилося.
 
Таким чином, доводи касаційної скарги про порушення судами норм матеріального права, зокрема статей 1281 та 1282 ЦК України у цій частині не підтвердилися.
 
Щодо вимоги про усунення порушення зобов`язання 
 
Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
 
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
 
Якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.
 
Таким чином, якщо боржник та іпотекодавець - одна й та сама особа, то після її смерті до спадкоємця в разі порушення боржником своїх зобов`язань переходять обов`язки іпотекодавця у межах вартості предмета іпотеки.
 
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
 
Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
 
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.
 
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
 
Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
 
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
 
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
 
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку». 
 
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня           2009 року № 270.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
 
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
 
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
 
Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
 
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
 
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
 
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку». (Дивись пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі               № 757/13243/17).
 
Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю,  якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди. 
 
У цій справі, суди встановили, що ТОВ «Грифон Капітал» не направляло спадкоємцю - ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушення, а також про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу. 
 
ПАТ «СЕБ Банк» направляло повідомлення лише у 2011 році боржнику ОСОБА_3 , після якого рішенням суду з  ОСОБА_3 та поручителя ОСОБА_5 стягнуто в солідарному порядку на користь заборгованість за кредитним договором у розмірі      1 800 852,11 грн.
 
За таких обставин, Верховний Суд приходить висновку, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику (спадкоємцю боржника) повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, провадження №14-501цс18; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, провадження № 14-661цс18.
 
Отже, порушення ТОВ «Грифон Капітал» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 11 листопада 2019 року.
 
Крім того, відповідно до обставин цієї справи, суди першої та апеляційної інстанцій установили, що у матеріалах справи відсутні докази отримання іпотекодавцем повідомлення про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Отже, ненаправлення вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед виконанням частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку». 
 
За обставинами цієї справи, 07 квітня 2011 року банком надсилалось боржнику ОСОБА_3 повідомлення про усунення порушення зобов`язання. Після відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, нові кредитори, у тому числі ТОВ «Грифон Капітал», не направляли ОСОБА_3 повідомлення про усунення порушення зобов`язання. 
 
Після смерті ОСОБА_3 ТОВ «Грифон Капітал», як новий кредитор, не направляв спадкоємцям померлого вимоги у порядку статті 1281 ЦК України, оскільки не знав про смерть боржника, отже, за таких обставин, Верховний Суд дійшов висновку, що до правовідносин, що склалися між сторонами підлягають застосуванню вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку». 
 
Враховуючи те, що кредитор не виконав обов`язку щодо повідомлення спадкоємця боржника про усунення порушення зобов`язання, у порядку вказаної статті,               ТОВ «Грифон Капітал» не мав права відчужувати іпотечне майно. 
 
Такий висновок Верховного Суду ґрунтується на тому, що встановлена законодавцем процедура повідомлення іпотекодавця про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки у разі неусунення порушення зобов`язання покликана надати можливість іпотекодавцю замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
За обставинами встановленими у цій справі, надіслана первісним кредитором у     квітні 2011 року вимога боржнику ОСОБА_3 не була реалізована, оскільки після її направлення кредитор звернувся до суду із позовом про стягнення заборгованості за кредитним договором і рішенням Корольовського районного суду м. Житомира        від 26 вересня 2011 року заборгованість стягнуто та пред`явлено виконавчий лист   від 24 січня 2012 року № 2-239/11 до виконання, за наслідками розгляду якого,           26 червня 2015 року відкрито виконавче провадження. Отже, протягом життя боржника ОСОБА_3 банком не звернуто стягнення на предмет іпотеки у спосіб, указаний у повідомленні від 07 квітня 2011 року. 
 
У свою чергу, ТОВ «Грифон Капітал» як новий кредитор, звертаючи стягнення в позасудовому порядку на предмет іпотеки, який на час продажу успадкований ОСОБА_1 , не повідомило останню про необхідність усунення порушення зобов`язань та про наслідки такого неусунення - звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто ТОВ «Грифон Капітал» не пред`явив своїх кредиторських вимог до ОСОБА_1 у порядку статті 1281 ЦК України, а отже, повинен був дотриматись вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку». 
 
Оскільки вимога про усунення порушення спадкоємцю ОСОБА_3 не надсилалася, іпотекодержатель порушив вимоги закону щодо повідомлення боржника (спадкоємця боржника) про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки. Спадкоємець боржника, якому не відомо про існування вимог кредитора спадкодавця, не може бути позбавлений успадкованого майна в позасудовому порядку без будь-якого повідомлення чи попереднього пред`явлення претензії кредитором. Позбавлення особи майна в такий спосіб є порушенням права власності, гарантованого статтею 41 Конституції України. 
 
Щодо повідомлення іпотекодавця про відступлення прав за договором іпотеки
 
Відповідно до статті 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням.
 
Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що ТОВ «Грифон Капітал» 19 квітня 2019 року набуло права вимоги за кредитним договором і за договором іпотеки від ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс», яке в свою чергу отримало право такої вимоги від ТОВ «Скай Кепітал», яке отримало її за договорами від ПАТ «ФІДОБАНК».
 
Проте доказів повідомлення позивача чи позичальника про відступлення прав за договорами кредиту та іпотеки - немає, отже, доводи касаційної скарги про неврахуваннями судами в оскаржуваних судових рішення висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду, в цій частині знайшли своє підтвердження.
 
Щодо порушення порядку державної реєстрації права власності
 
02 листопада 2019 року набрав чинності Закон України № 159-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності», що спрямований на запровадження дієвих механізмів запобігання рейдерству у сферах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень і державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
 
Частина п`ята статті 3 Закону та частина друга статті 4 Закону про реєстрацію зазнали редакційних змін. У вказаних законодавчих актах збережено принцип «екстериторіальності» проведення реєстраційних дій в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя. Відповідно до закону межі Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя визначають виключно за місцезнаходженням нерухомого майна чи (для сфери реєстрації бізнесу) за місцезнаходженням юридичної особи чи громадського формування, що не має статусу юридичної особи.
 
«Екстериторіальність» - це можливість подання документів для проведення державної реєстрації речових прав на нерухомість без прив`язки до місцезнаходження об`єкта.
 
Відповідно до частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакцій від 02 листопада          2019 року, чинній на момент реєстрації спірного договору купівлі-продажу, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна. На підставі рішення Міністерства юстиції України державна реєстрація права власності та інших речових прав у визначених випадках може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць, визначених абзацом першим цієї частини, або незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.Державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим - третімцієї частини, крім випадку, передбаченого статтею 32-1 цього Закону.
 
З огляду на зазначене, доводи касаційної скарги про здійснення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською І. В. державної реєстрації права власності на нерухоме майно поза межами нотаріального округу, є безпідставними.
 
Щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»
 
У своїй касаційній скарзі ОСОБА_1  вказувала на неоднакове застосування судами вказаного закону та невідповідність висновків судів у цій справі, висновкам, сформульованим Великою Палатою Верховного Суду. 
 
07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
 
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
 
Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.
 
Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).
 
У постановіВеликої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі       № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) викладено правовий висновок про те, що квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за Банком як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті. Тобто, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. 
 
Разом з тим, положення вказаного закону не підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між сторонами у цій справі, оскільки правочин щодо відчуження будинку здійснений 11 листопада 2019 року, тобто після смерті боржника який одночасно виступав іпотекодавцем, оскільки іпотечне майно перейшло в порядку спадкування до іншої особи.  
 
Щодо розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження
 
Згідно з частиною першою статті 274 ЦПК Україниу порядку спрощеного позовного провадження розглядаються справи: 1) малозначні справи; 2) що виникають з трудових відносин; 3) про надання судом дозволу на тимчасовий виїзд дитини за межі України тому з батьків, хто проживає окремо від дитини, у якого відсутня заборгованість зі сплати аліментів та якому відмовлено другим із батьків у наданні нотаріально посвідченої згоди на такий виїзд.
 
У частині шостій статті 19 ЦПК Українив редакції, чинній на час розгляду справи судами попередніх інстанцій, визначено, що для цілей цього Кодексу малозначними справами є: 1) справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб; 2) справи незначної складності, визнані судом малозначними, крім справ, які підлягають розгляду лише за правилами загального позовного провадження, та справ, ціна позову в яких перевищує п`ятсот розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
 
Враховуючи, що положення статті 19 ЦПК Українив структурі законодавчого акта розташовані серед Загальних положень процесуального закону, суд має право віднести справу до категорії малозначних на будь-якій стадії її розгляду. При цьому за змістом пункту 1 частини шостої цієї статті справи, зазначені в ньому, є малозначними в силу притаманних їм властивостей, виходячи з ціни пред`явленого позову та його предмета.
 
Звертаючись до суду, позивач просила визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , застосувати наслідки недійсного правочину - двосторонню реституцію, скасувавши реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за   ТОВ «Профіт кредит».
 
Тобто у цій справі позивач заявила вимоги немайнового характеру, у зв`язку з чим у ній неможливо визначити ціну позову, а тому справа не належить до категорії малозначних на підставі пункту 1 частини шостої статті 19 ЦПК України, та не визнана судом малозначною відповідно до пункту 2 частини шостої статті 19 ЦПК України.
 
Таким чином, суд першої інстанції помилково розглянув цю справу у порядку спрощеного позовного провадження, не врахувавши категорію та складність справи, обсяг та характер доказів у ній.
 
Враховуючи те, що суд апеляційної інстанції здійснив розгляд справи з викликом сторін, відсутні підстави для скасування оскаржуваних судових рішень з цих підстав. 
 
Щодо вирішення спору по суті 
 
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
 
У пунктах 69-73 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
 
Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
 
Згідно з положеннями частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
 
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи (частина п`ята статті 216 ЦК України).
 
Враховуючи всі обставини цієї справи, Верховний Суд приходить висновку про наявність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень та ухвалення нового про задоволення позову у зв`язку з тим, що суди в оскаржуваних судових рішенняне урахували висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду. 
 
ТОВ «Грифон Капітал» не мало права на відчуження іпотечного майна - житлового будинку АДРЕСА_1 , оскільки як новий кредитор та іпотекодержатель порушив вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» та не направив спадкоємцям боржника вимоги про усунення порушення. Таким чином, договір купівлі-продажу, укладений іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження про продаж предмета іпотеки, без повідомлення спадкоємців боржника підлягає визнанню недійсним, з підстав викладених вище. 
 
У своєму позові ОСОБА_1 просила застосувати наслідки недійсного правочину - двосторонню реституцію, скасувавши реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Профіт кредит».
 
Реституція застосовується саме у спорах про визнання правочинів недійсними або нікчемними і полягає у поновленні порушених майнових прав, приведення їх до стану, що існував на момент вчинення дії, якою порушене право особи, тобто повернення або відновлення матеріальних цінностей у натурі - тих же самих, або подібних, або речей такої самої вартості. Якщо їх неможливо повернути у натурі, то відшкодовується їх вартість у грошах.
 
Реституція - це спеціальний зобов`язальний спосіб захисту права власності, який може застосовуватися лише у випадку, коли предмет недійсного правочину станом на час вирішення відповідного питання перебуває в тієї сторони недійсного правочину, якій він і був переданий.
 
У справі, що переглядається, вимога про застосування реституції полягає у скасуванні державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (предмет іпотеки), який відчужено ТОВ «Грифон Капітал» із порушенням вимог закону.
 
Оскільки первинно ТОВ «Грифон Капітал» був іпотекодержателем (кредитором), а ОСОБА_1 є спадкоємцем боржника ОСОБА_3 , то у разі здійснення нею оформлення спадкових прав, шляхом отримання свідоцтва про право на спадщину, державна реєстрація права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , за ТОВ «Профіт кредит» позбавляє позивача можливості здійснення оформлення спадкових прав, а отже, існує необхідність привести сторони у попередній стан, який існував до укладення оспореного договору купівлі-продажу.
 
За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі також - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
 
У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16 січня       2020 року, яка діяла на час звернення з позовом у цій справі) унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.
 
Проте згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.
 
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952         (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
 
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення судових рішень у цій справі), на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
 
Викладене свідчить, що з 16 січня 2020 року, тобто на час ухвалення оскаржуваних рішень у цій справі, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачав, тому доводи скаржників про необхідність застосування такого способу судового захисту, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати йому відновлення порушеного права касаційним судом відхиляються.
 
Водночас у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.
 
Отже, за змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.
 
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19,          від 14 липня 2020 року у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі         № 916/2464/19.
 
Зважаючи на істотну зміну з 16 січня 2020 року і на час ухвалення оскаржуваних судових рішень матеріально-правового регулювання спірних реєстраційних відносин, Верховний Суд дійшов висновку про наявність правових підстав для скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Малаховської І. В. щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, прийнятого у зв`язку із укладенням  оспорюваного договору купівлі-продажу. 
 
При цьому, Верховний Суд не порушує вимог закону щодо диспозитивності цивільного процесу та не виходить за межі заявлених ОСОБА_1 позовних вимог, оскільки позивач просила: «…скасувати реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Профіт кредит…», а отже, враховуючи аксіому цивільного судочинства jura novit curia - «суд знає закон», суд дійшов висновку про застосування реституції у цій справі шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Малаховської І. В. щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, з огляду на те, що саме таке рішення суду є ефективним способом захисту порушених прав і забезпечить повернення сторін у цій справі та сторін оспорюваного правочину до попереднього стану. 
 
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
 
Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права (частина перша статті 412 ЦПК України).
 
Згідно з частиною третьою статті 412 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
 
Узагальнюючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, з огляду на порушення норм матеріального права, та ухвалення нового рішення про задоволення позову.
 
Щодо розподілу судових витрат
 
Відповідно до частини першої, пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК Українисудові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу.
 
Згідно з частинами першою, другою, тринадцятою статті 141 ЦПК Українисудовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК Українипостанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню, з ТОВ «Профіт кредит» та ТОВ «Грифон капітал» необхідно стягнути судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг по 2 044,76 грн із кожного.
 
Керуючись статтями 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2  задовольнити.
 
Рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 28 лютого          2020 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 12 серпня 2020 року, скасувати та ухвалити нове рішення.
 
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал», Товариства з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Малаховська Ірина Валентинівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу задовольнити.
 
Визнати недійним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 11 листопада 2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малаховською Іриною Валентинівною, реєстровий номер 1545.
 
Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Малаховської Ірини Валентинівни (з відкриттям розділу), індексний номер: 49622364 від 11 листопада 2019 року 16:37:01, щодо державної реєстрації права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит» на підставі договору купівлі-продажу від 11 листопада 2019 року.
 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Грифон капітал», Товариства з обмеженою відповідальністю «Профіт кредит» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг по 2 044,76 грн із кожного.  
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                       О. В. Ступак
 
Судді:                                                                                                І. А. Воробйова 
 
                                                                                                          І. Ю. Гулейков 
 
                                                                                                          Г. І. Усик
 
                                                                                                                                    В. В. Яремко