УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №290/628/20 Головуючий у 1-й інст. Ковальчук М.В. 
Категорія 32 Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 лютого 2021 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М.,   
                                 суддів: Талько О.Б., Коломієць О.С.,
за участі секретаря судового засідання Баліцької Т.М.,
       
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №290/628/20 за позовом Селянського фермерського господарства «Шанс» до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_2 , про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі
за апеляційною скаргою Селянського фермерського господарства «Шанс» 
на рішення Романівського районного суду Житомирської області від 16 жовтня 2020 року, яке ухвалене під головуванням судді Ковальчука М.В. у смт Романові,

в с т а н о в и в:

У червні 2020 року голова Селянського фермерського господарства «Шанс» (далі – СФГ «Шанс») ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 . Просив визнати укладеними додаткові угоди про поновлення договору оренди землі від 29 січня 2007 року із СФГ «Шанс» (державна реєстрація за №040720700001 від 29 січня 2007 року) на 1/12 ідеальні частини спільних земельних ділянок (кадастрові номери – 1821481000:13:000:0002, 1821481000:15:000:0125) ОСОБА_1 , що знаходяться на території Вільшанської сільської ради Романівського району Житомирської області, на той самий строк і на тих самих умовах. Свої вимоги обґрунтовувало тим, що ОСОБА_4 , будучи співвласником земельних ділянок, за життя уповноважила ОСОБА_2 на укладення з СФГ «Шанс» договору оренди строком на 10 років. Строк дії договору оренди спільних земельних ділянок закінчився 29 січня 2017 року, а договір оренди відповідача закінчився 16 квітня 2019 року. У квітні 2019 року позивачу стало відомо, що ОСОБА_1 (дочка) набула право власності на 1/12 ідеальну частину вищевказаних земельних ділянок в порядку спадкування після смерті ОСОБА_4 (матері), але ухиляється продовжувати договірні відносини з позивачем. Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 24 березня 2020 року, яке постановою Житомирського апеляційного суду від 26 травня 2020 року залишено без змін, відмовлено СФГ «Шанс» у задоволенні позову про поновлення строку дії договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною з тих підстав, що право СФГ «Шанс» на користування земельною ділянкою ОСОБА_1 припинилося у зв`язку зі спливом строку дії договору та у зв`язку з відсутністю домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша ст.31 Закону України «Про оренду землі»). Разом із тим, закон не забороняє СФГ «Шанс» звернутися із новим позовом про поновлення договору оренди в порядку частини шостої ст.33 Закону України «Про оренду землі», з інших підстав, тобто на підставі додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах. Так, 01 червня 2020 року відповідачу повторно надіслано лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі. ОСОБА_1 протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності, що відбулася 16 квітня 2019 року, не повідомила орендаря спільних земельних ділянок СФГ «Шанс» про те, що вона набула право власності на 1/12 ідеальну частину спільних земельних ділянок, які перебувають в оренді. Також протягом одного місяця після закінчення договору оренди (після 16 квітня 2019 року) було відсутнє письмове повідомлення спадкоємця орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі, що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору оренди. Наразі СФГ «Шанс» продовжує користуватися земельними ділянками ОСОБА_1 . Ідеальні земельні частки відповідача не виділені у натурі (на місцевості) та знаходяться у спільних земельних ділянках, які орендує СФГ «Шанс». Голова СФГ «Шанс» переказало ОСОБА_1 по пошті орендну плату. 

Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 16 жовтня 2020 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, СФГ «Шанс» подало апеляційну скаргу. Посилаючись на те, що суд не застосував до спірних правовідносин положення частини четвертої ст.15,ст.ст.19,31,33 Закону України «Про оренду землі», частини другу-п`яту ст.13, частину другу ст.358, ст.361 ЦК України, ст.10 Закону України «Про захист від недобросовісної конкуренції», неправильно витлумачив частину першу ст.358 ЦК України, неправильно застосування норми процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити. Зазначає, що орендодавець померла до спливу строку дії договору оренди землі та представник спадкоємця таємно від орендаря 16 квітня 2019 року зареєструвала у державному реєстрі право власності на спірні земельні ділянки за відповідачем. Тобто, договір оренди земельних часток ОСОБА_1 закінчився 16 квітня 2019 року. ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не направила орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. СФГ «Шанс» продовжує користуватися земельними частками ОСОБА_1 , які знаходяться у масиві спільних земельних ділянок, що орендує СФГ «Шанс». Об`єктом оренди договору оренди, укладеного на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №844350, є дві земельні ділянки з кадастровими номерами 1821481000:15:000:0125 - 16,3051 га та 1821481000:13:000:0002 – 50,4218 га, загальною площею 66,7269 га, а не земельна ділянка загальною площею 66,7269 га, як помилково вважав суд. Окрім того, у позові йдеться лише про земельні частки ОСОБА_1 у спільних земельних ділянках. Скаржник наполягає на тому, що предметом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі можуть бути земельні частки ОСОБА_1 у кожній із двох земельних ділянках окремо. Також наголошує на тому, що проект додаткової угоди до договору оренди землі, надісланий ОСОБА_1 у червні 2020 року, не містить жодних інших істотних умов, від тих, які згідно з договором оренди діяли відносно земельних ділянок ОСОБА_1 у спільних земельних ділянках. Отже, СФГ «Шанс» продовжує користуватися земельними частками ОСОБА_1 після закінчення строку дії договору оренди; протягом одного місяця після закінчення договору оренди було відсутнє письмове повідомлення ОСОБА_1 про відмову в поновленні договору оренди землі. Вважає, що це можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» останньої на пролонгацію договору оренди її земельних часток на той самий строк і на тих самих умовах, що передбачені договором оренди від 29 січня 2007 року. 

У додаткових поясненнях від 08 грудня 2020 року голова СФГ «Шанс» Степанюк С.І. зазначає, що орендну плату за користування спільними земельними ділянками господарство має виплачувати до 31 грудня кожного року. Відповідач не одержує переслану по пошті орендну плату, щоб створити штучні докази невиконання орендарем істотних умов договору оренди землі. Так, переказана по пошті орендна плата за 2017 - 2020 року в сумі 22 060 грн. 

У додаткових поясненнях від 12 лютого 2021 року голова СФГ «Шанс» Степанюк С.І. посилається додатково також на те, що підстав для відмови у задоволенні позову на підставі частини шостої ст.33 Закону України «Про оренду землі» немає. Крім того, на підставі частини четвертої ст.37-1 ЗК України та ст.8-2 Закону України «Про оренду землі» СФГ «Шанс» має право орендувати земельні частки ОСОБА_1 , що знаходяться у масиві земельних часток 20 співвласників двох земельних ділянок, які орендує господарство. Також наголошено на тому, що ОСОБА_1 наказом Міністерства юстиції України від 28 січня 2021 року №335/7 відмовлено у задоволенні скарги, у якій вона оскаржувала рішення, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права оренди за СФГ «Шанс».

Відзиву на апеляційну скаргу не находило.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволена з наступних підстав.

Відповідно до частини четвертої ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. 

Згідно з частиною першою ст.6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша ст.93 ЗК України).

Матеріалами справи доводиться та судом установлено, що 29 січня 2007 року між уповноваженою особою ОСОБА_2 (орендодавець) та СФГ «Шанс» (орендарем) був укладений договір оренди землі, який зареєстрований, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 січня 2007 року за №040720700001 (а.с.6-8).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. 

У матеріалах справи відсутні докази, що вищевказаний договір оренди землі або його окремі частини визнавалися б у судовому порядку недійсними.

За умовами пунктів 1, 2 зазначеного вище договору оренди землі орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 66,7269 га для товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в с. Вільха Романського району. 

У пункті 8 договору оренди землі прописано, що цей договір укладено на десять років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 20 днів до закінчення терміну договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п.37 договору оренди землі дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Разом із тим, на підставі рішення Романівської райдержадміністрації від 13 червня 2006 року №229 був виданий 28 листопада 2006 року державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №844350. У державному акті зазначено двадцять співвласників земельної ділянки площею 66,7269 га, яка розташована в с. Вільха Романівського району Житомирської області з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, серед яких міститься прізвище ОСОБА_4 - дві частки у спільній власності, кожна із яких становить 1/24 (а.с.12).

Водночас із плану меж земельної ділянки слідує, що земельна ділянка загальною площею 66,7269 га налічує два поля за номерами НОМЕР_1 та 22. (кадастрові номери земельних ділянок 1821481000:13:000:0002 та 1821481000:15:000:0125). Одне поле площею 50,4218 га, яке розбито на 19 часток, а інше поле площею 16,3051 га, яке розбито на 5 часток. 

ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , тобто до спливу строку дії договору оренди землі від 29 січня 2007 року (+ 10 років). Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій. Оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація, оскільки сторони договору не передбачили у договорі іншого.

Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 01 жовтня 2018 року визнано за ОСОБА_1 право власності на 2/24 (або 1/12) ідеальні частини земельних ділянок, що знаходяться на території Вільшанської сільської ради Романського району Житомирської області (кадастрові номери 1821481000:13:000:0002 та 1821481000:15:000:0125) в порядку спадкування після смерті ОСОБА_4 . Рішення набрало чинності 01 листопада 2018 року. ОСОБА_1 набула прав власності на 1/12 ід. частини земельних ділянок 16 квітня 2019 року, а право на спадкування виникло у неї у день відкриття спадщини, тобто у день смерті ОСОБА_4 . Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст.148-1 ЗК України.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються ст.33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої ст.33 цього Закону в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої ст.33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. 

Обставини встановлені рішенням суду у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 24 березня 2020 року в справі №290/6/20, яке постановою Житомирського апеляційного суду від 26 травня 2020 року залишено без змін, СФГ «Шанс» відмовлено у задоволенні позову до ОСОБА_1 про визнання поновленим строком на 10 років договір оренди 1/12 ід. частин земельних ділянок, успадкованих відповідачем від ОСОБА_4 , що був укладений 29 січня 2007 року між ОСОБА_2 та СФГ «Шанс», та визнання додаткової угоди укладеною. За обставинами справи №290/6/20 голова СФГ «Шанс» 14 вересня 2019 року направляв ОСОБА_1 повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, додавши при цьому відповідний проект додаткової угоди. У справі №290/6/20 суд дійшов висновку, що права СФГ «Шанс» як орендаря на користування земельною ділянкою припинилися у зв`язку з закінченням строку договору, на який його було укладено за відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша ст.31, частина четверта ст.33 Закону України «Про оренду землі») та відсутності всіх необхідних юридичних фактів, необхідних для реалізації переважного права на поновлення договору оренди.

Наразі у даній справі голова СФГ «Шанс» направив ОСОБА_1 новий лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 02 червня 2020 року, у якому міститься пропозиція поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах (а.с.9 та зворот). Додаток: проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 29 січня 2007 року. Проте, у додатковій угоді на цей разі йдеться про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки, укладеного строком на 10 років, на 1/12 частину спільних земельних ділянок, кадастрові номери: 1821481000:13:000:0002 та 1821481000:15:000:0125. 

Положення ст.15 Закону України «Про оренду землі» (спеціального Закону) передбачають, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Згідно з частиною шостою ст.33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За таких обставин, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою ст.33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. 

Проте, на час звернення СФГ «Шанс» до ОСОБА_1 із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі від 02 червня 2020 року (+ додаткова угода) переважне право СФГ «Шанс» на укладення договору оренди землі із відповідачем на новий строк припинилося, оскільки було реалізовано при зверненні СФГ «Шанс» із листом-повідомленням 14 вересня 2019 року, як це унормовано частиною четвертою ст.33 Закону України «Про оренду землі». Зі спливом строку дії договору припинилися і правовідносини сторін, обумовлені цим договором.

Норми ст.33 Закону України «Про оренду землі» відносно того, що у разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку та з дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення не впливають на розгляд спору в цій справі, оскільки рішення у справі №290/6/20 має преюдиційне значення, а доводи апеляційної скарги з цього приводу є помилковими, оскільки такі обставини мали з`ясовуватися у справі №290/6/20.

Оскільки переважне право припинилося, то укладення договору оренди землі на новий строк із відповідачем може бути для СФГ «Шанс» на загальних підставах. За наявності вираженого волевиявлення орендодавця ОСОБА_1 на відмову від продовження оренди, направлення орендарем СФГ «Шанс» пропозиції від 02 червня 2020 року про продовження відносин оренди не може бути беззаперечною підставою для поновлення орендних відносин між сторонами, а та обставина, що позивач продовжує користуватися землею не робить позов автоматично обґрунтованим. 

Посилання СФГ «Шанс» на положення частини четвертої ст.37-1 ЗК України спростовується тим, що ОСОБА_1 не передано у користування іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, а тому норми частини четвертої ст.37-1 ЗК України спірній правовідносини не регулюють.

Приймаючи до уваги, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, за приписами ст.375 ЦПК України воно залишається без змін. Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують та з огляду на викладене вище не потребують додаткового правового обгрунтування.

При цьому апеляційний суд ураховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більш того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (рішення у справі «Харвісаар проти Фінляндії).

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Селянського фермерського господарства «Шанс» залишити без задоволення, а рішення Романівського районного суду Житомирської області від 16 жовтня 2020 року – без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: 

Повний текст постанови складений 23 лютого 2021 року.