ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 554/686/20  Номер провадження 22-ц/814/106/21	Головуючий у 1-й інстанції Блажко  І.О.  Доповідач ап. інст. Чумак О. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 березня 2021 року 	м. Полтава	

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Полтавського апеляційного суду у складі:
головуючого судді Чумак О.В.
суддів Дряниці Ю.В., Бондаревська С.М.,
за участю секретаря Ткаченко Т.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 
на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 жовтня 2020 року, ухвалене суддею Блажко І.О., 
у справі за позовом  ОСОБА_2 до КП «Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», ОСОБА_1 , треті особи - Приватний нотаріус Полтавського Полтавського міського нотаріального округу Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Гризунова Олександра Віталіївна, ОСОБА_3 , про визнання угоди недійсною.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, -

в с т а н о в и в:

У січні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якому з урахуванням заяви про збільшення підстав позову (т. 2 а.с. 1-3) просив визнати їх такими, що втратили право користування жилим приміщенням - квартирою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; виселити їх з квартири, що знаходиться за вказаною адресою, без надання іншого жилого приміщення, тим самим усунувши перешкоди у користуванні, володінні та розпорядженні вказаною квартирою.
В обґрунтування позову вказував, що вказана квартира належить йому на праві особистої власності на підставі договору купівлі-продажу від 03.12.2019 р., посвідченого приватним нотаріусом Полтавського МНО Гризуновою О.В. Тоді як у ній зареєстровані та проживають без законних на те підстав відповідачі, які відмовляються добровільно залишити житлове приміщення.
13 квітня 2020 року ОСОБА_2 звернулася до КП ПТФ «Мрія», ОСОБА_1 з зустрічним позовом про визнання вказаної угоди купівлі-продажу недійсною (т.1 а.с.75-80).
Позов мотивовано тим, що вона працювала на підприємстві Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» з 21.07.1986 р. по 04.05.2000 р., перебувала на обліку для отримання житла, приймала участь у будівництві будинку сімейного гуртожитку, розташованого по АДРЕСА_2 , за рішенням профкому та адміністрації підприємства отримала квартиру АДРЕСА_3 в цьому будинку для себе і своєї родини у складі 2-х чоловік. На теперішній час у квартирі, крім неї та сина, проживає і родина її сина - ОСОБА_4 , та їх неповнолітня донька - ОСОБА_5 , 2018 р.н.
Рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 14.04.2004 №76 статус будинку змінено із гуртожитку для малих сімей на житловий будинок, право власності на який визнала за собою КП Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» та прийняла рішення продати квартири у будинку по вартості 75 грн./1 кв.м. з наступною приватизацією.
Вказує, що з 1997 року вона разом з родиною проживає у спірному житловому приміщенні на законних підставах, сплачує за комунальні послуги. У зв`язку зі зміною статусу гуртожитку на житловий будинок була позбавлена права на приватизацію займаного житла в гуртожитку. Вважає, що продаж Полтавською трикотажною фабрикою «Мрія» 03.12.2019 р. займаної нею квартири ОСОБА_1 порушує її та членів її сім`ї права, як законних користувачів спірного житла, тому просить визнати недійсним зазначений договір купівлі-продажу.

Ухвалою суду від 14 квітня 2020 року відмовлено у прийнятті та повернуто зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до КП ПТФ «Мрія», ОСОБА_1 про визнання угоди купівлі-продажу недійсною (т.1 а.с.110, 111).
Заочним рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 14 квітня 2020 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_6 про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, звільнення незаконно займаного жилого приміщення шляхом виселення без надання іншого житлового приміщення - задоволено повністю. 
Визнано ОСОБА_2 та ОСОБА_6 такими, що втратили право користування жилим приміщенням, квартирою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Виселено ОСОБА_2 та ОСОБА_6 , з квартири, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення, тим самим усунувши перешкоди у користуванні, володінні та розпорядженні власністю ОСОБА_1 . 
Стягнуто з ОСОБА_2 , ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 з кожного витрати у сплаті судового збору в рівних частинах по 840 гривень 80 копійок (т.1 а.с.112-116). 
Ухвалою суду від 26 травня 2020 року заяву ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення Октябрського районного суду м. Полтави у справі №554/686/2020 - задоволено. Скасовано заочне рішення від 14.04.2020 у справі №554/686/2020. Розгляд справи визначено проводити в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче судове засідання на 10.00 годин на 24 червня 2020 року (т.1 а.с.151-153).
 03.06.2020 року розпорядженням голови Октябрського районного суду м. Полтави №6 «Про об`єднання справ» цивільну справу №554/3658/2020 (провадження №2/554/1402/2020) передано для вирішення питання про об`єднання з цивільною справою №554/686/2020 (провадження №2/554/1557/2020) (т.1 а.с.164, т.2 а.с.49).
11.06.2020 року цивільну справу №554/3658/2020 (провадження №2/554/1402/2020) суддею Материнко М.О. передано суді Блажко І.О. для вирішення питання про об`єднання з цивільною справою №554/686/2020 (провадження №2/554/1557/2020) (т.1 а.с.165).
Ухвалою місцевого суду від 11.06.2020 року об`єднано в  одне  провадження цивільну справу №554/3658/2020 (провадження №2/554/1402/2020) за позовом ОСОБА_2 до КП ПТФ «Мрія», ОСОБА_1 про розірвання договору та цивільну справу №554/686/2020 (провадження №2/554/1557/2020) за позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, звільнення незаконно займаного жилого приміщення шляхом виселення без надання іншого житлового приміщення та присвоєно справі №554/686/2020 (т.1 а.с.167, 168).

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 28 жовтня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, звільнення незаконно займаного жилого приміщення шляхом виселення без надання іншого житлового приміщення - відмовлено.        
Позов ОСОБА_2 до колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», ОСОБА_1 , треті особи приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Гризунова Олександра Віталіївна, ОСОБА_3 про визнання угоди недійсною - задоволено повністю.
Визнано недійсною угоду купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , укладену 03 грудня 2019 року між колективним підприємством Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» та ОСОБА_1 , що посвідчена приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Північно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Суми) Гризуновою Олександрою Віталіївною.
Стягнуто з колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» та ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 в рівних частинах судовий збір по 420,40 грн. з кожного.

З рішенням місцевого суду не погодився позивач ОСОБА_1 , оскарживши його в апеляційному порядку.
У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на необґрунтованість висновків суду, неправильне з`ясування обставин справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права прохає скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове, яким задовольнити його позовні вимоги, та відмовити у задоволенні зустрічного позову.
Вказує, що він не надавав згоди на вселення відповідачів до спірного житлового приміщення, тому проживання відповідачів у ньому порушує його права як власника цього житлового приміщення.
Жодного належного доказу законного вселення відповідачів у спірне житло (ордеру) та їх законного проживання у ньому матеріали справи не містять. 
Відповідачі не сплачують за користування житлом, в якому проживають без законних на те підстав. Договору найму чи оренди на це житлове приміщення з ними не укладено. Відповідачі змінили замки у квартирі та не впускають його до належного йому на праві власності житлового приміщення, чим чинять йому перешкоди у користуванні та розпорядженні власністю.
Крім цього, посилається на те, що районний суд безпідставно задовольнив позов ОСОБА_2 , яка не є стороною оскаржуваного правочину, а її заінтересованість виражається тільки в тому, щоб продовжувати без законних підстав користуватися належною йому приватною власністю.
Вважає, що місцевий суд помилково визначив ОСОБА_2 заінтересованою особою, що не відповідає вимогам ст.215 ЦК України, та виключає підстави набуття нею правового статусу позивача у спорі про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Вважає припущеннями висновки суду першої інстанції, що фактично передача спірної квартири не відбулася, оскільки на підставі угоди на рахунок підприємства ним були перераховані кошти та сплачено податки за придбання квартири, а відсутність доступу до придбаної нерухомості зумовлена поведінкою відповідачів, які чинять перешкоди у користуванні набутою власністю. 
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 прохає залишити без задоволення апеляційну скаргу та без змін рішення місцевого суду, посилаючись на його обґрунтованість та законність.
Вказує, що на законних підставах разом із членами родини вселена та зареєстрована у спірній квартирі з 1997 року. На даний час там також проживає родина сина. Ні ОСОБА_1 , ні інші особи до спірної квартири не приходили, її огляд не здійснювали. Приватний нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу від 03.12.2019 р. не перевірив наявність боргів, зареєстрованих у спірній квартирі осіб. 

20.01.2021 р. ОСОБА_1 звернувся до апеляційного суду з клопотанням про відмову від своїх позовних вимог та закриття провадження в частині оскарження відмови у задоволенні його позову.

Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 02 лютого 2021 року клопотання ОСОБА_1 задоволено.
Прийнято відмову  ОСОБА_1 від позову в  частині заявлених  ним позовних  вимог до   ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 ,  третя особа  - КП «Полтавська трикотажна фабрика «Мрія»,  про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, звільнення незаконно  займаного приміщення  шляхом виселення  без надання  іншого житлового  приміщення. 
Визнано нечинним в цій частині рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 жовтня 2020 року.
Закрито провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа - КП «Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, звільнення незаконно займаного приміщення шляхом виселення без надання іншого житлового приміщення.

Отже, предметом апеляційного розгляду є апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Октябрського районного суду м.Полтави від 28 жовтня 2020 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

У суді апеляційної інстанції адвокат Борзовець О.В. підтримав доводи апеляційної скарги в частині оскарження рішення щодо задоволених позовних вимог ОСОБА_2 , заперечуючи наявність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
ОСОБА_2 та її адвокат Яресько Н.І. проти апеляційної скарги заперечили, наполягаючи на законності рішення районного суду, яким визнано недійсним оспорюваний договір купівлі-продажу.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги приходить до висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції правильно встановлено та підтверджується матеріалами справи, що рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 14.04.2004 №76 «Про зміну статусу гуртожитку для малих сімей по АДРЕСА_5 , що належить ПВТО «Мрія», на 60-квартирний житловий будинок» надано гуртожитку для малих сімей по АДРЕСА_5 статус житлового будинку; ПВТО «Мрія» вирішити питання відкриття особових рахунків та договорів найму з наймачами житлових приміщень з додержанням чинного житлового законодавства (а.с.88 т.1).
Рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради «Про дозвіл на оформлення документів на раніше проведене переобладнання гуртожитку під житловий будинок по АДРЕСА_5 » від 18.12.2007 №329, дозволено ПВТТО «Мрія»: житловий будинок здати в експлуатацію; зареєструвати житловий будинок КП БТІ «Інвентаризатор»(а.с.89 т.1).
Згідно виписки з протоколу №2 засідання ради трудового колективу Полтавського виробничо-торгового трикотажного об`єднання «Мрія» від 14.03.2006, з питання порядку денного №4 «Про приватизацію будинку по АДРЕСА_5 », постановлено дозволити продаж квартир по балансовій вартості по 75 грн. за кв.м. у будинку по АДРЕСА_5 з послідуючою їх приватизацією після погашення боргів по квартирній платі (а.с.93 т.1).
Відповідно до виписки з протоколу №1 Загальних зборів членів Колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» від 17.04.2019, прийнято рішення: обов`язково заключити договори на житлово-комунальні послуги та оренду квартир протягом 2-х місяців; встановити термін приватизації по експертній оцінці протягом 6-ти місяців; в разі відмови від заключення договору оренди, залишити право за підприємством заключати договори оренди на неприватизовані квартири з третіми особами; встановлено з 1 травня 2019 року ціну за 1 кв.м.: орендна плата неприватизованих квартир 20,00 грн. в т.ч. ПДВ, плата за житлово-комунальні послуги 3,00 грн. в т.ч. ПДВ; особи, що на сьогоднішній день працюють на підприємстві та мають частку майна, сплачують плату за житлово-комунальні послуги; для впорядкування технічної документації провести інвентаризацію будинку за адресою: АДРЕСА_2 .(а.с.92 т.1).    
 Рішенням Київського районного суду м.Полтави у справі №2-344/97 від 21.08.1997 позов ОСОБА_2 до трикотажного об`єднання «Мрія», ОСОБА_8 , ОСОБА_9 про вселення, визнання недійсним рішення адміністрації і профкому, недійсним виселення, стягнення моральної шкоди позов задоволено частково. Вселено ОСОБА_2 разом з неповнолітнім сином в квартиру АДРЕСА_4 . Рішення набрало законної сили 25.09.1997 р. (т.1 а.с. 85-86). 
Відповідно ч.4 ст.82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Цим рішенням встановлено, що з 21.07.1986 ОСОБА_2 працювала на підприємстві Полтавська трикотажна фабрика «Мрія». В 1994 році вона на сім`ю із 3-х чоловік одержала 2-х кімнатну квартиру АДРЕСА_4 , згідно рішення профспілкового комітету і адміністрації підприємства.
Отже, ОСОБА_2 разом з сином ОСОБА_3 була заселена у спірне житло на законних підставах, на момент коли будинок мав статус гуртожитку та на законних підставах набула право користування спірною квартирою у гуртожитку.
Згідно довідки №34 від 17.12.2019 про склад сім`ї у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 проживають та зареєстровані: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 - квартиронаймач, ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 - син (т.1 а.с.26). 
ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 з 09.10.1996 р., що підтверджується копією паспорта серії НОМЕР_1 , який виданий Октябрським РВ ПМУ УМВС України в Полтавській області 29.10.1996 на ім`я ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (т.1 а.с.98-99).
ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 з 31.03.2005 р., що підтверджується копією паспорта серії НОМЕР_2 виданий Октябрським РВ ПМУ УМВС України в Полтавській області 31.03.2005 на ім`я ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (т.1 а.с.101).
Згідно копії трудової книжки ОСОБА_2 серії НОМЕР_3 , виданої 28.07.1986 р., вбачається, що вона з 21.07.1986 р. по 04.05.2000 р. перебувала у трудових відносинах з Полтавським виробничим трикотажним об`єднанням «Мрія» (назву змінено - Колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія») (т.1 а.с.87).
03.12.2019 р. між КП ПТФ «Мрія» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В., за умовами якого продавцем передано у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_6 (т.1 а.с.79-81).
30.06.2020 р.  ОСОБА_1 надіслав лист, датований 25.06.2020, за адресою АДРЕСА_1 для ОСОБА_2 , ОСОБА_3 з вимогою у п`ятиденний термін: 1) звільнити квартиру та забрати всі свої особисті речі; 2) звернутись до ЦНАП із відповідною заявою про зняття з місця реєстрації вищевказаної квартири. Надати ключі від квартири, оскільки він не має можливості потрапити у власну квартиру. У разі не виконання вимог, зазначених у даному листі, буде розцінювати такі дії, як перешкоду у володінні та користуванні своєю приватною власністю та вживатиме всіх можливих заходів для усунення перешкод у користуванні приватною власністю (а.с.6 т.12).
Лист отримано ОСОБА_2 15.07.2020 р., що підтверджується рекомендованим поштовим відправленням №3601100823661(а.с.4 т.2).

Задовольняючи позов ОСОБА_2 та визнаючи договір купівлі-продажу квартири недійсним, районний суд, з огляду на положення ст.ст.203, 215, 230, 234 ЦК України, дійшов висновку, що оспорюваний договір не був спрямований на реальне настання правових наслідків, обумовлених ним. Зокрема, пункти 3, 6, 9 договору містять відомості про відсутність третіх осіб, які б мали право користування вказаним житлом, що не відповідає дійсності, а сама передача спірної квартири, як істотна умова зобов`язання, не виконана. 
Зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, порушує охоронюване законом право третіх осіб користуватися вказаним житлом. 
Тому відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України у зв`язку з недодержанням в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст.203 цього Кодексу, а саме, зазначення у пунктах 3, 6, 9 оскаржуваного договору купівлі-продажу від 03.12.2019 р. відомостей, що не відповідають фактичним обставинам, суд з урахуванням положень ст.216 ЦК України визнав недійсним вказаний правочин.

Колегія суддів не погоджується з висновками районного суду, з огляду на наступне.

Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другої сторони (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і оплатити за нього певну грошову суму.
За приписами норми ст.659 ЦК України продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.
Згідно ч.ч.1-3, 5, 6 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як убачається з договору купівлі-продажу від 03.12.2019 р., посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В. за р. №2945 колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» передало у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_6  , а ОСОБА_1 прийняв її та оплачує за неї обумовлену грошову суму. Право власності продавця на відчужувану квартиру підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 34432776 від 03.12.2019 р.(а.с.79-81 т.1).
Згідно п.3 договору продавець стверджує, що на момент укладення цього договору вказана вище квартира не перебуває під арештом чи забороною; щодо неї не ведуться судові спори; вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває; відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження; квартира як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана; у відчуженій квартирі відсутні будь-які переобладнання, добудови, реконструкції; треті особи, а також малолітні та неповнолітні діти не мають прав на квартиру; внаслідок продажу квартири не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, а тому числі дітей. 
У пункті 6 договору зазначено, що відчужена квартира оглянута покупцем. Недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням на момент огляду не виявлено. Претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири покупець не має.
Відповідно до пункту 9 договору продавець зобов`язаний: передати продану квартиру покупцю у стані, придатному для експлуатації її покупцем, а також у стані відповідному санітарним й технічним вимогам і умовам договору; попередити покупця про права третіх осіб на квартиру, що відчужується; попередити покупця про всі відомі йому недоліки квартири. Відповідно до пункту 10 договору покупець зобов`язаний: прийняти куплену квартиру від продавця згідно умов цього договору; до моменту повного розрахунку за вищевказану квартиру не здійснювати реєстрацію без згоди продавця третіх осіб у вищевказаній квартирі (а.с.79-80 т.1).

Матеріалами справи підтверджується, що ОСОБА_2 та її син ОСОБА_3 вселилися в спірну квартиру на законних підставах, зареєстровані у ній та набули право користування на цю квартиру, хоча письмовий договір відсутній. 
Тому доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_2 не довела правомірність свого вселення та проживання у спірній квартирі не заслуговують на увагу та відхиляються колегією суддів.
У той же час, з огляду на викладені норми цивільного права, зокрема, ст.ст.203, 215, 655, 659 ЦК України, колегія суддів приходить до висновку, що положення п.п.3, 6, 9 оспорюваного договору купівлі-продажу про те, що внаслідок продажу не буде порушено права та інтереси інших осіб; що продавець зобов`язаний попередити покупця про права третіх осіб на квартиру - не впливають на дійсність вказаного правочину, оскільки він відповідає передбаченим ст.203 ЦК України загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а тому не може бути підставою недійсності правочину згідно ст.216 ЦК України.
Крім того, згідно ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. 
Не виконання продавцем передбаченого ст.659 ЦК України обов`язку попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається, надає відповідні права покупцю (щодо вимоги зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу), однак не третім особам.
За таких обставин колегія суддів визнає помилковими висновки суду першої інстанції про недійсність такого договору в цілому через окремі його положення, оскільки поведінка покупця (оплата вартості квартири, визначеної умовами договору, направлення листа користувачам квартири з вимогою її звільнити), вказує на те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. 
Колегія суддів також звертає увагу на безпідставне посилання районного суду в своєму рішенні на положення ст.ст.230, 234 ЦК України, оскільки позивач не обґрунтовувала свої позовні вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу вказаними нормами, зокрема, вчинення правочину під впливом обману (ст.230 ЦК України) та правові наслідки фіктивного правочину (ст.234 ЦК України).
Як убачається зі змісту позовної заяви, ОСОБА_2 обґрунтовувала позов правомірністю свого вселення у спірне житло, проживання та користування ним разом із членами своєї сім`ї та не повідомленням продавцем покупця про її право на користування цим житлом. 
Однак ці обставини не можуть бути кваліфіковані як підстави для визнання правочину недійсним, оскільки Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», здійснюючи право власності щодо спірної квартири, мала право на її відчуження ОСОБА_1 , оскільки ОСОБА_2 не скористалася своїм переважним правом на її придбання.
За таких обставин колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу квартири недійсним, тому апеляційна скарга ОСОБА_1 з урахуванням викладених висновків колегії суддів підлягає задоволенню, а рішення Октябрського районного суду м.Полтави від 28 жовтня 2020 року скасуванню з постановленням нового рішення про відмову в задоволенні позову ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного 03.12.2019 р. між КП ПТФ «Мрія» та ОСОБА_1 .
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, п.п.3,4 ч.1 ст.376, 381-384, 389-391 ЦПК України, колегія суддів, -
П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.
Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 28 жовтня 2020 року в частині задоволення позову ОСОБА_2 скасувати.
Ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 до КП «Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», ОСОБА_1 , про визнання угоди недійсною - відмовити. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 10 березня 2021 року.

Головуючий суддя                                                                О.В.Чумак

Судді                                                                                 Ю.В.Дряниця

                                                                               С.М. Бондаревська