ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/13/21 Справа № 202/3192/17 	  	Суддя у 1-й інстанції - Мороз В.П. Суддя у 2-й інстанції - Лаченкова О. В.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2021 року                Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі: 
головуючого         -        Лаченкової О.В.
суддів          -        Єлізаренко І.А., Петешенкової М.Ю.
при секретарі         -        Кравченко Р.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпрі
апеляційну скаргу Першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради
на заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 30 травня 2017 року
по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди, зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН», третя особа - ОСОБА_2 та треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору — ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору дійсним та визнання права власності, -
ВСТАНОВИЛА:
В травні 2017 року до Індустріального районного суду м.Дніпропетровська надійшов позов Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором оренди та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН», третя особа - ОСОБА_2 про визнання договору дійсним та визнання права власності
Заочним рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 30 травня 2017 року зустрічні позовні вимоги  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН», третя особа - ОСОБА_2 про визнання договору дійсним та визнання права власності - задоволено.
Визнано дійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, які розташовані за адресою АДРЕСА_1 ., від 18.02.2017 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН» та ОСОБА_1 .
Визнано за ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_1 , право власності на нежитлове приміщення, загальною площею 615,6 кв.м., розташованого за адресою АДРЕСА_1 , яке складається з: А-1 – приміщення кафе (у підземному переході), що складається з 1-тамбур площею 5,0 кв.м., 1а-тамбур площею 9,1 кв.м., 2-туалет площею 6,4 кв.м, 3-туалет площею 2,8 кв.м., 4-туалет площею 3,1 кв.м., 4а-підсобне приміщення площею 2,8 кв.м., 5-підсобне приміщення площею 7,8 кв.м., 6-приміщення площею 9,6 кв.м., 7-зала площею 96,7 кв.м., 8-приміщення площею 6,2 кв.м., 9-кухня площею 11,9 кв.м., 10-мийка площею 8,4 кв.м., 11-комора площею 8,8 кв.м., 12-комора площею 11,6 кв.м., 13-коридор площею 17,0 кв.м., 14-тамбур площею 2,6 кв.м., 14а-тамбур площею 2,1 кв.м., 15-кабінет площею 5,0 кв.м., 16-комора площею 6,5 кв.м., 17-тамбур площею 8,7 кв.м., 18-приміщення площею 9,0 кв.м., 18а-приміщення площею 2,0 кв.м., 19-тамбур площею 9,9 кв.м., 20-примішення площею 51,2 кв.м., 21-комора площею 4,4 кв.м., 22-тамбур площею 3,6 кв.м., 23-коридор площею 10,5 кв.м., 24-комора площею 11,0 кв.м. загальною площею 333,7 кв.м.; А1-1 – надбудова, яка складається з 26-приміщення площею 37,5 кв.м.; А2-2 – прибудова, яка складається з 25-коридор площею 14,5 кв.м., 28-коридор площею 14,3 кв.м., загальною площею 28,8 кв.м.; А3-2 – автомийка, яка складається з 27-автомийка площею 104,3 кв.м., 29-приміщеня площею 111,3 кв.м., загальною площею 215,6кв.м.
В апеляційній скарзі Перший заступник прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради просить скасувати рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 30.05.2017 року у справі № 202/3192/17 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволені зустрічного позову в повному обсязі.
Відзивів на апеляційну скаргу Першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради на заочне рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 30 травня 2017 року від інших учасників справи до суду не надходило. 
Вислухавши доповідь судді, пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав. 
Задовольняючи зустрічні позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов до висновку, що оскільки ТОВ «АЛВЄН» не визнає права ОСОБА_1 на спірні приміщення автомийки та кафе, а умови договору купівлі-продажу нежитлових приміщень виконані в повному обсязі, тому цей договір є дійсним та визначає право власності за ОСОБА_1 на спірні приміщення.
Але з таким висновком суду погодитись неможливо з наступних підстав. 
Як вбачається з матеріалів справи, 02 травня 2016 року між ТОВ «АЛВЄН» та відповідачами ОСОБА_2 і ОСОБА_1 було укладено договір оренди приміщення автомийки, розташованої за адресою АДРЕСА_1 .
За умовами вказаного договору оренди ТОВ «АЛВЄН» надало відповідачам у строкове платне користування вказане приміщення автомийки, у свою чергу відповідачі взяли на себе зобов`язання щомісячно сплачувати орендну плату у розмірі 3000,00 грн. та після підписання договору оренди автомийки почали користуватися ним.
18.02.2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АЛВЄН» було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, які розташовані за адресою АДРЕСА_1 , відповідно до якого ТОВ «АЛВЄН» продало, а ОСОБА_1 , придбала приміщення кафе та автомийки за 100 000 дол. США. Відповідно договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, ТОВ «АЛВЄН» отримало грошові кошти в повному обсязі, в свою чергу ОСОБА_1 отримала спірне приміщення та технічну документацію на неї, та почала користуватися своєю власністю. За усною домовленістю нотаріально посвідчений договір продавець та покупець мали укласти після реєстрації права власності за продавцем.
Як вбачається з оскаржуваного рішення, суд першої інстанції, задовольняючи зустрічні позовні вимоги про визнання дійсним договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, виходив з положень ст. 220 ЦК України.
Разом з тим, судом першої інстанції не враховано позицію Верховного Суду України, викладену в п. 13 постанови Пленуму № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до якої вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Відповідно до положень ст. 210 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права, та відповідно договори купівлі-продажу нерухомого майна підлягають державній реєстрації та не можуть бути визнані судом укладеними з огляду на положення ст. 220 ЦК України. 
Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. 
З огляду на викладене, позов про визнання права власності на майно повинен пред`являтися на захист існуючого, наявного права, що виникло у позивача за передбачених законодавством підстав та підтверджується належними і допустимими доказами. Підставою для звернення до суду з позовом про визнання права власності є спір або невизнання існуючого права, а не намір набути вказане право за рішенням суду.
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, право власності на спірні будівлі та споруди (з технічними характеристиками, які зазначені в рішенні суду першої інстанції), загальною площею 615,6 кв.м., за вказаною адресою за ТОВ «АЛВЕН» (продавцем спірного нерухомого майна) на час укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна не зареєстровано, та вперше таке право зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі оскаржуваного рішення суду першої інстанції.
Згідно з ч. 2 ст. 215 ЦК України визначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).
Таким чином, судом першої інстанції, всупереч вимогам законодавства, не враховано при постановлені оскаржуваного рішення, факт нікчемності спірного договору в силу відсутності у продавця зареєстрованого права власності на нерухоме майно, що є предметом позову, що виключає можливість визнання такого договору дійсним.
Крім того, судом першої інстанції залишено поза увагою факт самочинного будівництва спірного нерухомого майна.
Так, як вбачається з рішення суду першої інстанції, підставою для визнання за зустрічним позовом права власності за ОСОБА_1 на самовільно збудовані (реконструйовані) об`єкти нерухомого майна стало порушення ТОВ «АЛВЄН» усної домовленості щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 18.02.2017, а також невизнання ним права власності позивача за зустрічним позовом на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України лише власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Так, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що на момент прийняття оскаржуваного рішення, ТОВ «АЛВЄН» за вказаною адресою на праві власності належало лише нежитлове приміщення (кафе), загальною площею 285,2 кв.м. (літ. А-1).
Разом з тим, оскаржуване рішення не містить ґрунтовних висновків з посиланням на відповідні докази, які б підтверджували факт належності позивачу за зустрічним позовом, ТОВ «АЛВЄН» спірного нерухомого майна на праві власності, а саме: приміщення кафе (у підземному переході), загальною площею 333,7 кв.м. (літ. А-1), надбудови, загальною площею 37,5 кв.м. (літ. А-1), прибудови, загальною площею 28,8 кв.м. (літ. A2-2), автомийки, загальною площею 215,6 кв.м. (літ. АЗ-2).
Вказане безспірно свідчить про самочинне будівництво спірних об`єктів нерухомого майна, з проведенням реконструкції нежитлового приміщення (кафе).
Водночас, згідно з ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. 
Як визначено ч. ч. 5, 8 Закону України «Про регулювання містобудівної ності» датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта про готовність до експлуатації або видачі сертифіката. Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Відповідно до ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудови, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Відповідно до ч. 3 ст. 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена Для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Тобто, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане виключно за особою, яка є власником чи користувачем земельної ділянки, на час винесення рішення суду.
Встановлено та матеріалами справи підтверджується, що 22.11.2000 між Виконавчий комітетом Дніпропетровської міської ради та ТОВ «АЛВЕН» укладено договір оренди земельних ділянок, площею 0,0446 га, 0,0266 га, 0,0003 га, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням земельних ділянок: для фактичного розміщення кафе та літнього майданчика.
Разом з тим, строк дії вказаного договору оренди земельних ділянок закінчився 21.09.2005 році.
Тобто, земельну ділянку ТОВ «АЛВЄН» надано по фактичному розміщенню будівлі, а не для будівництва нових об`єктів нерухомого майна.
Відповідно до п. 8 Постанови Пленуму ВССУ від 30.03.2012 No 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 ЗК), землекористувачі (стаття 95 ЗК), особи які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (1021 ЗК) або з інших передбачених законом підстав. Власником або землекористувачем земельної ділянки право на її забудову (будівництво) реалізується за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням та видом відповідно до містобудівних умов і обмежень, встановлених законодавством.
Вказане унеможливлює визнання права власності на підставі ч. 5 ст. 376 ЦК України.
Суд першої інстанції, визнаючи за ОСОБА_1 право власності на спірні будівлі, не вказав, з огляду на які належні та допустимі докази, він дійшов до висновку про правомірність користування позивачем за зустрічним позовом земельною ділянкою під спірним нерухомим майном, яка знаходиться у комунальній власності м. Дніпро.
Таким чином, суд першої інстанції не дослідивши наявності у позивача за зустрічним позовом правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою, в порушення ст. ст. 375, 376 ЦК України, безпідставно визнав право власності за ним на самочинно збудоване (реконструйоване) нерухоме майно.
Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Як визначено ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (CC1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (CC2) та значними (CC3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до п.п. 9 п. 4 Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 09.07.2014 № 294 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 408) державно архітектурна - інспекція України відповідно до покладених на неї завдань приймає в установленому порядку в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти (видає відповідні сертифікати, реєструє декларації про готовність об`єкта до експлуатації та повертає такі декларації, скасовує їх реєстрацію). 
Відповідно до п.п. 2 п.4 Примірного положення про органи державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.08.2015 № 671, орган державно архітектурного контролю приймає в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти (видає сертифікати, реєструє декларації про готовність об`єкта до експлуатації та повертає такі декларації на доопрацювання для усунення виявлених недоліків).
При цьому виключно власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. 
Право власності та користування на землю набувається та реалізується в порядку та на підставах, визначених Конституцією України (ст.ст.13,14), Земельного кодексу України (ст. 78, 92, 93, 102-1, 116, 118, 119, 123, 125, 126 а також інших законів, що видаються відповідно до них (Закону України «Про оренду землі», Цивільного кодексу України).
Крім того, спірне нерухоме майно не прийнято до експлуатації, а тому не є створеним в розумінні ст. 331 ЦК України, що також виключає можливість визнання права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.
Вказане підтверджується листом управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради № 14/72 від 15.02.2018, зі змісту якого вбачається, що дозвільні документи на проведення робіт за вказаною адресою відсутні.
Окремо слід зазначити, що матеріали справи не містять доказів створення спірного нерухомого майна за рахунок коштів позивача за зустрічним позовом, що відповідно до ст.331 ЦК України виключає можливість визнання права власності на вказане майно.
Також, суд першої інстанції, обгрунтовуючи необхідність задоволення позовних вимог про визнання права власності на нерухоме майно, застосував ст. 392 ЦК України, відповідно до якої власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Проте, в оскаржуваному рішенні суду першої інстанції відсутні будь-які посилання на докази оспорюваності відповідачами права власності позивача за зустрічним позовом на нерухоме майно.
Крім того, зміст ст. 392 ЦК України передбачає можливість захисту права саме власника нерухомого майна, в той час як позивачем за зустрічним позовом заявлено лише вимогу про визнання права власності.
Поміж іншого, при вирішенні питання про відкриття провадження у справі за позовом про визнання права власності на самочинно збудовані об`єкти, суд має звертати увагу чи зазначено у позовній заяві відповідно до вимог статті 119 ЦПК України (в редакції, яка діяла на момент прийняття рішення) обставини щодо звернення позивача до інспекції державного архітектурного контролю про прийняття об`єкта до експлуатації та посилання на докази щодо зазначених обставин, (п. 9 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду чи з розгляду цивільних та кримінальних справ № 6 від 30.03.2012 «Про практику застосування судами ст.376 Цивільного кодексу України ( про правовий режим самочинного будівництва»). 
Порушення інтересів держави в особі Дніпровської міської ради та Державної архітектурно-будівельної інспекції України, управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради полягають в тому, що суд першої інстанції, задовольнивши зустрічні позовні вимоги про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, порушив інтереси власника земельної ділянки, яка знаходиться в межах населеного пункту - Дніпровської міської ради щодо користування, володіння, розпорядження земельною ділянкою під спірним нерухомим майном та інтереси органів контролю, що уповноважені на прийняття в експлуатацію закінчені будівництвом об`єкти.
Звертаючись з даним позовом до суду, позивачем за зустрічним позовом не надано жодних доказів звернення до органів державного архітектурного контролю про прийняття спірних об`єктів нерухомого майна до експлуатації, а тому не доведено наявність спору про право та необхідність звернення з даним позовом до суду. 
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради підлягає задоволенню, а заочне рішення Індустріального районного суду м.Дніпропетровська від 30 травня 2017 року необхідно скасувати і ухвалити нове рішення, яким у задоволені зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН», третя особа - ОСОБА_2 та треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору — ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору дійсним та визнання права власності - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь прокуратури Дніпропетровської області судові витрати у розмірі 12960,00 грн.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Першого заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради - задовольнити.
Заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 30 травня 2017 року в частині зустрічних позовних вимог  ОСОБА_1 - скасувати.
У задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АЛВЄН», третя особа - ОСОБА_2 та треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору — ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору дійсним та визнання права власності -відмовити. 
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь прокуратури Дніпропетровської області судові витрати у розмірі 12960,00 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її проголошення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий суддя О.В.Лаченкова

Судді І.А.Єлізаренко 

М.Ю.Петешенкова